东营市商品房预售资金监督管理办法.docx

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东营市商品房预售资金监督管理办法

东营市商品房预售资金监督管理办法

（征求意见稿）

第一章总 则

第一条为进一步加强我市商品房预售资金监督管理，维护预售商品房交易双方合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省商品房销售条例》和《山东省商品房预售资金监管办法》等法律、法规及相关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条凡在本市行政区域内经批准预售的商品房预售资金的收存、支出、使用及其监督管理，适用本办法。

本办法所称商品房预售资金（以下简称“预售资金”），是指预售人依法将其开发的商品房进行预售，由预购人按商品房预售合同（以下简称“预售合同”）约定支付的全部购房款项。

本办法所称预售人，是指依法取得《商品房预售许可证》进行商品房预售的房地产开发企业。

本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位或者个人。

第三条市住房和城乡建设管理局负责指导和监督全市商品房预售资金监管工作。

县区、市属开发区住房城乡建设局（以下简称监管部门）按照职责分工负责本行政区域内商品房预售资金监管工作。

中国人民银行东营市中心支行及其分支机构、中国银行保险监督管理委员会东营监管分局及其分支机构应配合做

好对有关商业银行的预售资金监管工作的监督检查。

第四条商品房预售资金监管，遵循政府监管、专户专存、专款专用、全程监管、节点控制的原则。

预售资金应全部纳入预售资金监管专用账v加shejiyuan8户（以下简称监管账户），优先用于与预售商品ZB土建设计室房有关的工程建设。

第五条商品房预售资金监管期限，自房地产开发项目取得商品房预售许可证开始，至项目取得房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表后终止。

第六条市、县区、市属开发区住房城乡建设局应当建立健全以楼盘表为索引的监管系统（含商品房预售许可、预售合同网签备案、预售资金监管等），实现预售资金监管信息化、自动化。

第二章监管银行及账户设立

第七条具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件的商业银行（以下简称监管银行），方可从事商品房预售资金监管业务。

监管银行有关信息系统应当实现与预售资金监管系统联网，并实现信息即时传递与交换，互通共享，确保预售资金监管业务办理连续、安全、便捷。

第八条预售人申请商品房预售许可前，应当选择监管银行开设监管账户，并与监管银行和监管部门三方签订商品房预售资金监管协议（以下简称“监管协议”）。

监管协议示范文本由监管部门制定。

第九条　预售人开设监管账户，一般按照一次商品房预售许可申请对应监管账户的原则，按幢或者多幢开立。

监管账户禁止开通企业网上银行转账业务。

第十条预售人在通过预售资金监管系统（以下简称监管系统）申请预售资金监管时，需向监管部门提供以下材料，并对材料的真实性负责：

1.预售人、监管银行、监管部门三方签订的监管协议；

2.商品房预售方案；

3.已签订的合同（协议）；

4.已支出费用的证明材料（发票、收据等）；

5.经监理单位确认的项目形象进度说明；

6.根据合同（协议）约定的付款节点制定的预售资金使用计划；

7.新旧楼号对照表；

8.监管部门认为必要的其他资料。

监管部门对预售人提供的材料在3个工作日内进行审核。

审核通过的，即时在监管系统中予以确认。

第十一条预售资金监管建立时，设立用款名单制度（简称白名单）。

预售人向监管部门提供与名单上的单位签订的合同（协议），经监管部门审核后，白名单上的单位可不经过审批在合同额度内申请使用监管额度外的资金。

白名单可根据项目进度随时增减。

第十二条监管账户开设后，监管部门、监管银行、监管账号等预售资金监管信息自动进入监管系统，作为网上签订预售合同的固定条款。

预售人应当将预售资金监管相关规定告知预购人，并将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置公示。

第十三条项目预售过程中，监管账户原则上不得变更，但因特殊原因确需变更，经监管部门同意后，监管银行应予配合。

监管账户变更后，预售人、原监管银行须将原监管账户的结余资金转入新监管账户，同时书面告知预购人账户变更情况。

办理变更手续期间，暂停办理预售资金的拨付手续。

第三章预售资金收存

第十四条预售人应当将预售资金全部存入监管账户，不得在监管账户外收存任何预售款项。

第十五条预售人与预购人需通过监管系统完成预售合同网签。

预购人凭预售人出具的商品房预售款交款通知书将首付款（含一次性全款）直接存入监管账户后，经监管部门确认后，方可办理预售合同网签及备案。

预购人申请按揭贷款（含商业贷款和住房公积金贷款）的，书面委托贷款银行将发放的按揭贷款足额转入监管账户。

预购人实行分期付款的，预售人应协助预购人及时将分期余款按照预售合同约定直接存入监管账户。

预售人通过监管系统确认交款信息，提交至监管银行。

监管银行确定预售资金存入监管账户后，应通过监管系统实时将交款信息传递给监管部门。

第四章预售资金使用和退还

第十六条预售资金监管标准，是指商品房预售项目自达到预售许可形象进度开始，到完成建筑安装和区内配套等工程建设，达到竣工验收条件所需的单位建筑面积费用。

实行全装修的，还应当将装修费用计算在内。

商品房预售资金监管标准，由监管部门定期测算，并向社会公布。

预售资金监管额度，是指申请预售的商品房建筑面积与预售资金监管标准的乘积再加20%不可预见费用。

预售资金监管留存比例，是指监管账户中的资金余额占预售资金监管额度的百分比。

第十七条预售资金存入监管账户后，当资金总额达到既定监管额度后，预售人可自行提取监管额度以外的资金，并优先用于预售项目工程建设。

监管账户资金首次达到既定监管额度前，预售款已全部时存入监管账户的，预售人可向监管部门申请使用监管账户资金，监管账户资金只能用于与该项目有关的工程建设,且只能向白名单企业拨付。

第十八条监管部门要优化商品房预售资金的核拨流程，保证及时用于商品房预售项目工程建设。

第十九条商品房预售资金监管按照工程建设进度一般分为5个控制节点，分别为工程承重结构封顶、主体工程完成、内外装饰完成、单体工程竣工验收备案、区内配套工程竣工验收备案。

当工程承重结构封顶时，预售资金监管留存比例为70%；当主体工程完成时，预售资金监管留存比例为50%；当工程内外装饰完成时，预售资金监管留存比例为30%；当单体工程竣工验收备案完成时，预售资金监管留存比例为10%；当单体工程和区内配套工程竣工验收备案完成时，预售资金监管终止，尚有未完成工程的做核减处理。

对于高层、超高层或者大体量建筑，监管部门可以视情增加1-2合格控制节点，但预售资金监管留存比例不得突破上述规定。

第二十条监管部门可以根据房地产市场状况和调控需要，预售人信用状况、资质等级等情况，适度调整监管账户内的资金监管额度和监管时限。

第二十一条预售人可以凭银行出具的保函抵顶部分资金监管额度，但不得突破即时监管额度的30%。

第二十二条预售人可用租赁房源（预售人已建成未售）经评估后按一定比例抵顶部分资金监管额度，但不得突破即时监管额度的30%。

第二十三条预售商品房项目达到工程建设进度控制节点且前期所有售房款已经全部存入监管账户后，预售人可凭以下材料向监管部门申请调整监管资金留存比例。

1.监管资金留存比例调整申请表；

2.完成工程承重结构封顶的，提交建设、施工、监理单位签字（章）的施工进度证明和楼体外立面施工的彩色照片。

3.完成主体工程的，提交《主体结构工程质量验收报告》;

4.完成内外装饰的，提交建设、施工、监理单位签字（章）的施工进度证明和已完成设计要求的门窗安装、楼体内外立面施工的彩色照片;

5.完成单体工程竣工验收备案的，提交《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》;

6.完成区内配套工程竣工验收备案的，提交《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。

增加控制节点的，应当提交建设、施工、监理单位签字（章）的施工进度证明和楼体内外立面施工的彩色照片。

第二十四条监管部门收到预售人申请调整监管资金留存比例的,经核实符合条件的，3个工作日内核发《商品房预售资金监管比例调整通知书》。

监管银行收到监管部门核发的《商品房预售资金监管比例调整通知书》后，3个工作日内调整商品房预售资金监管比例。

第二十五条预售人向监管部门申请使用监管额度以内的预售资金时，需提供以下材料：

1.商品房预售资金用款申请书;

2.上次申请用款支付证明（收据、发票、支票存根、网上转账凭据）复印件1份（需提供原件核对）;

3.监管银行出具并加盖印鉴的从上次申请用款到本次申请用款之日的监管账户资金明细表；

4.商品房预售资金用款明细表；

5.工程形象进度一览表；

6.合同总金额与监管账户差额情况说明，并提供未收取的分期付款和未放款的按揭贷款明细；

7.监管资金支付通知单；

8.用于支付施工单位工程款的，提供施工合同。

涉及分包的，提供分包合同；

9.用于支付设备材料款的，提供设备材料购销合同；

10.用于支付法定税费、服务性收费的，提供相关证明材料、合同；

11.用于支付其他相关费用的，提供相关材料。

第二十六条监管部门应自受理之日起3个工作日内完成对预售人用款申请的审核。

经审核符合要求的，出具《预售资金使用核准通知书》，载明资金拨付额度及方向，同时通过监管系统将拨款信息传递给监管银行。

不符合条件的，出具不予拨付通知书。

监管银行必须凭监管部门出具的《预售资金使用核准通知书》及监管系统的确认信息拨付款项。

第二十七条预售人与预购人协商一致或者生效法律文书判决解除预售合同的，监管账户内预售资金未达到监管额度时，预售人需从监管系统向监管部门提交退款申请，监管部门自受理之日起1个工作日内完成审核。

核实情况属实的，通过监管系统将退款电子信息传递给监管银行。

监管银行将该部分房款直接拨付给预购人。

监管账户内预售资金已达到监管额度的，预售人及时向预购人退回相应购房款。

第五章预售资金监管终止

第二十八条预售人已取得房屋和区内配套工程竣工验收备案表，且前期所有售房款已经全部存入监管账户的，方可申请终止预售资金监管。

预售人通过监管系统向监管部门提出申请，同时提供以下纸质材料，并对材料真实性负责：

1.终止（核减）监管申请书；

2.房屋和区内配套工程竣工验收备案表；

3.监管账户对账单。

第二十九条预售人申请终止预售资金监管，监管部门应当自受理之日起1个工作日内进行审核，出具预售资金监管终止通知书，并将预售资金监管账户终止信息传递给监管银行。

监管银行应当凭预售资金监管终止通知书及监管系统确认信息终止监管。

第六章监督、检查及管理措施

第三十条监管部门应当加强对预售资金收存、使用情况的监督检查，定期对预售合同网签备案情况跟踪查询，及时掌握商品房销售情况，核查监管账户收支和按揭贷款发放情况，督促预售人按时交存预售资金。

各监管银行及相关按揭银行应积极配合做好预售资金监管工作。

        监管部门应定期进行工程进度现场巡查，加强动态监管。

凡无正当理由停工半年以上的，作为重点监管项目，暂时停止申请使用预售资金。

第三十一条预售人有下列行为之一的，由监管部门责令限期整改，记入企业信用档案，整改期间不予受理其预售资金使用申请；情节严重的暂停其预售合同网签、备案业务。

1.未按规定将预售资金全部存入监管账户的；

2.变相逃避预售资金监管的；

3.未按规定使用预售资金的；

4.提供虚假材料的；

5.其它违反本办法或者监管协议的行为。

第三十二条监管银行有下列行为之一的，由监管部门按照监管协议约定，暂停或者终止其监管银行资格，并由其承担相应责任，同时通报金融管理部门按有关规定处理。

1.未按规定将预售资金存入监管账户的；

2.未经监管部门同意，擅自支付预售资金的；

3.擅自截留、挪用或者拖延支付预售资金的；

4.其他违反本办法或者监管协议的行为。

第三十三条施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助预售人违规使用预售资金，监管部门将其违规行为通报有关主管部门，并记入企业不良行为记录。

第三十四条监管部门和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条监管过程中产生的纸质档案资料归集及清理，按照以下原则处理：

监管账户设立、变更、终止纸质档案留存至终止（核减）监管后2年，其余纸质材料留存至终止（核减）监管后1年。

第三十六条各县区、市属开发区可依据本办法，结合当地实际，制定本行政区域内的商品房预售资金监管办法实施细则。

第三十七条本办法自2019年月日起施行，有效期5年。

本办法实施前已经批准预售许可的商品房项目，按照原办法监管，不再进行调整。

本办法实施后批准预售许可的商品房项目，按照本办法执行。