德州市住宅工程分户验收实施细则.docx
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德州市住宅工程分户验收实施细则
德州市住宅工程分户验收具体实施办法
一、分户验收的原则
分户验收本着用户特别关心的内容而现场实测切实可行的原则。
是在检验批、分项、分部工程隐蔽验收合格的基础上进行的对住宅工程安全及使用功能的验收。
是对户内各房间及户外部分公用部位进行的检查。
二、分户验收的主要内容及界定
住宅工程中，除必须满足结构安全可靠外，用户最关心以下内容：
（一）空间的大小。
即房间的开间、进深及高度空间。
这几项指标直接影响到装饰效果，也是用户投诉较多的内容。
（二）墙面、地面、顶棚的表面施工质量，有无空鼓、开裂、爆灰。
虽然空鼓在规范允许范围内，但用户所担心的是精装修材料附着之后的可靠度能否满足使用要求。
对不进行顶棚吊顶的用户，应保证顶棚粉刷层粘结度可靠，顶棚粉刷层剥离掉落也是引起质量纠纷的问题，而开裂、爆灰则直接影响装修效果。
（三）屋面、有防水要求房间的地面及外墙、外窗的防水效果。
用户关心的不是本层地面的渗漏，而是上层楼面的渗漏。
包括管根、预制板孔洞、埋墙暗设管道、外墙脚手架眼、窗台下等部位的渗漏。
顶层用户则担心屋面的渗漏，屋面细部做法的可靠性是保证屋面在保修期内不渗漏的前提。
地下室、储藏室的渗漏也是防水要求不可忽视的问题。
（四）护栏的安全度要求。
即护栏本身的高度、栏杆立杆的间隔、玻璃栏板材质的安全要求。
其中还有防攀爬防坠落等要求。
这是保证用户尤其是儿童使用安全的最基本要求。
栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。
如为粗装修工程，还应考虑装修后可能增加的地面高度。
低窗台、凸窗等下部有能上人站立的宽窗台面时，贴窗护栏或固定窗的防护高度应从窗台面起计算。
（五）管道固定、标识、接口有无渗漏，卫生间地漏的水封深度等直接关系到用户的使用功能，排水管道的坡度直接影响到排水的顺畅与否。
（六）配电终端箱盘的导线连接、接地、漏电保护正确、标识准确，开关、插座相序、接地正确等都是防止今后出现危险及漏电保护频繁动作的保证。
（七）等电位连接箱内接线端子牢靠、接线板上的配件是否齐全。
与各金属器具连接是否可靠。
（八）烟道有无裂缝、是否漏烟，进烟口挡烟阀板是否灵活可靠，有无倒烟现象。
（九）空调洞眼的位置坡度有无倒泛水现象。
隔音与墙体结合部的密封效果。
（十）节能部位的细部节点是否符合设计要求。
三、分户验收的条件
（一）工程按设计要求全部完成，各分项、分部工程已按规定验收合格，施工单位已自检合格并向建设单位提交了竣工验收报告；
（二）工程已通水、通电，窗明地净,设备运转正常；
（三）工程各专业质量控制资料经监理工程师检查已达到基本齐全。
（四）各专业隐蔽工程已经监理工程师验收合格并在验收记录中签字认可；
（五）各专项工程检测及功能性检测合格并通过验收。
四、分户验收前的准备工作
（一）根据工程特点制定分户验收方案，参加验收人员要具有分户验收资格；
（二）配备好分户验收所需的检测检测仪器和工具，分户验收所使用的仪器和计量工具应计量检定合格；
（三）做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水要求房间的蓄水、外窗淋水试验的准备工作；
（四）在室内地面上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线，配电控制箱内电气回路标识清楚；
（五）建筑物外墙的显著部位镶刻工程标牌。
五、分户验收人员应具备相应资格
建设单位参验人员应为项目负责人、专业技术人员，施工单位参验人员应具备建造师、质量检查员、施工员等执业资格，监理单位参验人员就为相关专业的监理工程师，设计单位的参验人员应为各专业项目负责人。
六、分户验收不符合要求时，应按下列规定进行处理
（一）由建设单位组织监理、施工单位制订处理方案，对不符合要求的部位进行返修或返工；
（二）处理完成后，应以返修或返工部位重新组织验收，直至全部符合要求；
（三）当返修或返工确有困难而造成质量缺陷时，设计单位认可在不影响工程结构安全和使用功能的情况下，建设单位应将分户验收不符合本实施细则的情况书面告知住户并报当地工程质量监督机构，监督机构应根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）第5.0.6条规定监督该工程的验收。
七、分户验收的检查数量：
全数检查。
八、分户验收的相关表格及对应各表格的检查方法、检查依据
表1住宅工程室内空间尺寸质量分户验收记录表
工程名称
房（户）号
检查日期
年月日
房间
设计净高及进深
实测值（mm）
计算值（mm）
H/L
H1
H2
H3
H4
H5
L1
L2
L3
L4
净高
净开间
净进深
最大偏差
极差
极差
极差
室内空间尺寸测量示意图
套型示意图贴图区，标准房间编号
验收结论
实测房间，合格房间，需整改处理房间：
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
注:
1、偏差为实测值与设计值之间的绝对值；极差为实测值中最大值与最小值之差。
2、L-室内净开间和净进深尺寸，H-室内净高尺寸。
3、不合格点数据在表内用笔圈出。
检查方法：
（1）室内净高。
使用激光测距仪或钢卷尺进行测量，每个房间（除厨房、卫生间外）抽测2点（其中距墙、柱四角300～500mm处各测一点，中间测一点），在测量点用彩笔划“＋”字作记号，便于复查时有可比性。
最大负偏差不超过20mm，极差不超过20mm。
检查依据：
《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002第8.3.2条中表8.3.2-1
（2）室内净开间、净进深。
使用激光测距仪或钢卷尺进行测量，每个
房间（除厨房、卫生间外）抽测2点（其中距墙、柱四角300～500mm处各测一点），无墙体则测柱间净距（距柱子边各测一处）在测量点用彩笔作出记号，极差不超过20mm。
检查依据：
《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002第5.2.5条、第5.3.3条。
特殊形状的自然间可单独制定测量方法。
表2住宅工程门窗、栏杆安装质量分户验收记录表
工程名称
德州港一馨园4#楼
房（户）号
层单元
检查日期
2008年月日
序号
验收项目及标准
验收记录
1
门窗安装
外窗台高度≥900mm
2
外窗无渗漏
3
门窗开启灵活，关闭严密，五金配套齐全，无污染
4
使用安全玻璃
5
栏杆安装
栏杆高度（多）≥1050mm
（高）1200≥h≥1100mm
6
竖杆垂直净间距≤1100mm
7
低窗台、凸窗下部宽窗台面帖窗护栏可踏面以上高度
8
护栏必须使用安全玻璃
9
要有防攀爬措施
10
要有防花盆坠落措施
验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
检查方法：
（1）外窗窗台高度。
钢尺检查，每个窗台测量不少于一处。
检查依据：
《住宅建筑规范》GB50368-2005第5.1.5条（强制性条文）、《住宅设计规范》（GB50096-1999）3.9.1条。
（2）外窗渗漏。
雨后或淋水试验（淋水时间不少于一小时，试验方法见后附示意图）后观察检查，外窗及周边有无渗漏。
检查依据：
《建筑法》第60条、《住宅建筑规范》GB50368-2005第7.3.1条（强制性条文）。
（3）门窗开启和安全使用情况。
开启和关闭检查，配件是否齐全，泄水孔位置留置是否正确，节点密封情况，边框缝隙保温填料是否符合要求。
手扳检查，分户门不松动、不晃动，门窗执手周正。
检查依据：
《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第5.1.11条（强制性条文）、第5.3.4条。
（4）安全玻璃。
双层玻璃对照合格证观察检查，对照图纸检查玻璃层数，应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃层数必须与图纸一致。
检查依据：
发改运行（2003）2116号第六条、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第5.6.2条。
（5）栏杆高度。
钢尺测量，每片栏杆不少于3处（每片记录最小值），不得有负偏差。
检查依据：
《住宅建筑规范》GB50368-2005第5.5.5条（强制性条文）、第5.2.2条（强制性条文）。
（6）竖杆垂直净间距。
钢尺测量，每片栏杆不少于3处（每片记录最大值）。
检查依据：
《住宅建筑规范》GB50368-2005第5.1.5条（强制性条文），《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第12.5.9条。
（7）低窗台、凸窗台下部宽窗台面护栏高度。
钢尺测量，每片护栏不少于3处（每片记录最小值），不得有负偏差。
检查依据：
《民用建筑设计通则》GB50352-2005第6.10.3条注2。
（8）护栏玻璃。
结合资料观察检查，必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，厚度不应小于12mm，当临空高度超过5m时，必须采用钢化夹层玻璃。
检查依据：
《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第12.5.7条。
（9）防攀爬措施。
观察检查，有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（用金属网或安全玻璃等）。
检查依据：
《民用建筑设计通则》GB50352-2005第6.6.3条。
（10）防花盆坠落措施。
观察检查，有安全高度的翻沿或护栏。
检查依据：
《住宅设计规范》GB50096-1999第3.7.2条.
表3住宅工程楼地面墙面顶棚抹灰和各部位防水质量分户验收记录表
工程名称
德州港一馨园4#楼
房（户）号
层单元
检查日期
2008年月日
序号
验收项目及标准
验收记录
1
楼地面、墙面、顶棚面
楼地面无空鼓、裂缝、起砂
2
墙面、顶棚无空鼓、裂缝、脱皮和爆灰
墙面
顶棚面
3
各部位防水
屋面无渗漏、无积水
4
天沟、檐沟、檐口、泛水、水落口、变形缝、伸出屋面管道等细部做法符合要求
5
卫生间等有防水要求的地面无渗漏
6
外墙无渗漏
验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
检查方法：
（1）楼地面。
用小锤轻击检查地面空鼓面积不应大于400cm2,且每自然间不多于2处可不计。
以目测高度1.5m左右，俯视地坪观察检查有无裂缝和起砂。
检查依据：
《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002第5.3.4条、第5.3.6条。
（2）墙面、顶棚。
用小锤轻击检查有无空鼓、脱层，距检查面1m处正视有无裂缝和爆灰。
检查依据：
《住宅建筑规范》GB50368-2005第7.3.1条（强制性条文）、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第4.2.5条。
（3）屋面防水。
雨后或持续淋水2h后对各房间观察检查。
（屋面积水：
指屋面排水后深度超过5mm的积水）
检查依据：
《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002第10.0.4条、第10.0.5条。
（4）屋面细部做法。
观察检查和检查隐蔽工程验收记录。
检查依据：
《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002第9.0.11条（强制性条文）。
（5）卫生间等有防水要求的地面。
蓄水24h后放水，蓄水深度不得小于20mm，观察检查有无渗漏，排水是否顺畅。
检查依据：
《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002第4.10.10条（强制性条文）、第4.9.8条。
（6）外墙。
观察检查，墙面有无渗漏，滴水线有无爬水。
检查依据：
《建筑法》第十六条、《住宅建筑规范》GB50368-2005第7.3.1条（强制性条文）。
表4住宅工程给排水、采暖安装质量分户验收记录表
工程名称
房（户）号
检查日期
年月日
序号
验收项目及标准
验收记录
1
管道标识清楚
2
安装牢固
3
管道接口无渗漏无麻丝外露
4
生活污水塑料管道坡度符合要求
DN＝5025‰≥i≥12‰
DN＝7515‰≥i≥8‰
DN＝11012‰≥i≥6‰
DN＝12510‰≥i≥5‰
DN＝1607‰≥i≥4‰
5
伸缩节、阻火圈设置规范（间隔、离地高度、贴楼板紧凑到位）
6
地漏水封高度60mm≥H≥50mm或设置存水弯
验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
检查方法：
（1）预埋管道标识。
观察检查，暗敷的给水、排水管道，均应在相应位置作出明显标记。
检查依据：
《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002。
（2）安装固定。
观察检查，给水、排水、采暖管道、卫生器具、阀门、水表等安装是否固定牢靠，支架间距、位置是否符合要求。
检查依据：
《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002。
（3）管道渗漏。
通水检查，给水管道、阀门、水嘴等有无渗漏；排水管灌水后管道、接口及检查口有无渗漏，采暖系统无渗漏。
检查依据：
《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002。
（4）管道坡向。
观察检查，管道坡向是否正确、无倒坡。
检查依据：
《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002第5.2.3条。
（5）伸缩节、阻火圈。
观察检查，排水塑料管必须按设计要求设置伸缩节，如设计无要求时，伸缩节间距不得大于4m；高层建筑明设排水塑料管道是否设置了阻火圈或防火套管。
检查依据：
《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002第5.2.4条。
（6）地漏水封高度。
观察检查，。
检查依据：
《住宅建筑规范》GB50368-2005第8.2.8条（强制性条文）
表5住宅工程电气安装质量分户验收记录表
工程名称
房（户）号
检查日期
年月日
序号
验收项目及标准
验收记录
1
插座
①相序正确
②接地正确
③连接牢固
④预留长度符合要求
①
②
③
④
2
户内配电箱（盘）
①线分色正确
②接线规范、整齐
③跨接合理
④标识清晰
①
②
③
④
3
照明满负荷试验符合要求（可详见联合满负荷试验记录）
注：
《照明满负荷试验记录》编号：
第卷第页
4
①等电位连接横梁固定牢靠
②接线柱螺栓配备齐全
③箱内干净、整洁、标识清楚
①
②
③
验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
检查方法：
（1）插座相序、接地。
使用“漏电开关测试仪”或打开插座盖板逐间、逐个检查。
检查依据：
《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002第22.1.2条（强制性条文）、第3.1.7条（强制性条文）。
（2）户内配电箱（盘）。
使用“漏电开关测试仪”检查漏电保护器动作，观察检查照明配电箱（盘）内是否配线规范、整齐，回路编号齐全、标识正确、开关动作灵活可靠。
检查依据：
《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002第6.1.9条、第6.2.8条。
（3）照明试验。
照明系统通电连续试运行8小时，开启所有照明灯具，且每2小时记录运行状态一次，检查每户有无故障。
检查依据：
《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002第23.1.1条、第23.1.2条。
（4）等电位联结。
启封板观察检查，端子排、与洗浴间内插座PE线的连接、异种材料连接。
设洗浴设备的卫生间应作等电位联结，联结卫生间范围内的建筑物钢筋（结构施工时已连成一体用扁钢引出）和插座PE线。
检查依据：
《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002第27.1.1条、第27.2.2条。
表6住宅工程其他安装质量分户验收记录表
工程名称
德州港一馨园4#楼
房（户）号
单元
检查日期
2008年月日
序号
验收项目及标准
验收记录
1
烟道安装无裂缝，分烟板设置正确、无倒烟现象（可详见联合试烟记录）
注：
《试烟记录》编号：
第卷第页
2
空调孔位置正确、坡向合理、外阻水圈密封到位
3
外墙、腰线、地面、空调搁板、车库或储藏室顶板、屋面、飘窗窗台、楼梯间外墙、门窗洞口四周墙侧面保温做法符合设计要求
4
地下室、
储藏
室、
车库
墙面、地面、顶棚无裂缝及渗漏
外门窗开启灵活、五金齐全、无渗漏
5
楼梯间
楼梯扶手高度≥900mm
水平段栏杆长度大于0.5m时，其扶手高度≥1050mm
栏杆竖杆垂直净距≤110mm
楼梯井净宽大于0.11m时，须采取防止儿童攀滑措施
楼层梯段相邻踏步高度差不大于10mm
验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
检查方法：
（1）烟道设置。
观察检查或检查《试烟记录》。
检查依据：
山东省建设厅厅关于批准《住宅防火型烟气集中排放系统》为山东省标准设计图集的通知（鲁建设字[2005]5号）。
（2）空调孔、板设置。
观察检查。
（3）保温。
观察检查及检查隐蔽工程验收资料，以上部位保温材料及保温板厚度应符合设计及规范要求。
（4）地下室、储藏室、车库。
观察检查。
检查依据：
《住宅建筑规范》GB50368-2005第5.4.4条（强制性条文）、第7.3.1条,《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002第4.10.10条（强制性条文）、第4.9.8条、第5.3.4条、第5.3.6条,《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第5.1.11条（强制性条文）第5.3.4条、第4.2.5条。
（5）楼梯间。
扶手高度：
钢尺测量，每片扶手不少于3处（每片记录最小值），不得有负偏差。
竖杆垂直净间距、楼梯井净宽：
钢尺测量，每片扶手不少于3处（每片记录最大值）。
检查依据：
《住宅建筑规范》GB50368-2005第5.2.3条（强制性条文）。
楼层梯段踏步高度差:
钢尺测量每步梯段，计算相邻踏步高度差。
检查依据：
《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002第5.3.8条。
表7住宅工程节能质量分户验收记录表
工程名称
德州港一馨园4#楼
房（户）号
层单元
检查日期
2008年月日
序号
验收项目
验收标准
验收记录
1
墙体节能
①外墙外保温不得渗漏
②楼梯间与室内隔墙的保温、凸窗外凸部分的四周墙侧面和地面、门窗洞口四周墙的侧面保温应采取隔断热桥或节能保温措施
③加强网不得皱褶、外露
①
②
③
2
门窗节能
①玻璃应满足保温节能要求，中空空玻璃应采用双道密封
②外门窗框或副框与洞口之间的间隙采用弹性闭孔材料填充饱满并用密封胶密封，外门窗框与副框间缝隙应使用密封胶密封
③密封条镶嵌牢固接头不开裂关闭严密
①
②
③
3
屋面节能
①架空面层不得有断裂和露筋等缺陷
②采光屋面牢固坡度正确封闭严密嵌缝处不渗漏
①
②
4
地面节能
①首层及接触室外空气地面采取保温措施
②穿越地面的各种管道采取隔断热桥措施
①
②
5
采暖节能
①散热器外表面应刷非金属涂料
②采暖系统水力平衡装置及各类阀门便于操作和调试并做出标志
③保温管壳的粘贴应牢固、铺设平整且捆扎粘贴紧密无滑动、松驰及断裂现象
④防潮层应紧贴保温层封闭良好不得有虚粘、气泡、褶皱、裂缝等缺陷
⑤阀门及法兰部位的保温层结构应严密且能单独拆卸并不得影响其操作功能
①
②
③
④
⑤
6
配电节能
交流单芯电缆或分相后的每相电缆宜呈品字型敷设，且不得形成闭合铁磁回路
验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
参加人员：
（公章）
参加人员：
（公章）
参加人员：
（公章）
参加人员：
（公章）
检查方法：
（1）墙体节能。
观察检查，必要时抽样剖开检查，检查隐蔽工程验收记录。
检查依据：
《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007第4.2.10条、第4.2.12条、第4.2.14条、第4.3.2条,《住宅建筑规范》GB50368-2005第10.1.3条（强制性条文）
（2）门窗节能。
观察检查，检查隐蔽工程验收记录。
检查依据：
《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007第6.2.4条、第6.2.7条、第6.3.1条。
（3）屋面节能。
观察检查。
检查依据：
《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007第7.2.5条、第7.2.7条。
（4）地面节能。
观察检查，检查隐蔽工程验收记录。
检查依据：
《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007第8.2.6条、第8.2.8条。
（5）采暖节能。
观察或手扳检查。
检查依据：
《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007第9.2.4条、第9.2.8条。
（6）配电节能。
观察检查。
检查依据：
《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007第12.3.2条。
表8住宅工程质量分户验收汇总记录表
工程名称
德州港一馨园4#楼
总户数
45
建设单位
德州交通集团东方置业有限公司
设计单位
德州市建筑规划勘察设计研究院
施工单位
德建集团永新建设工程有限公司
监理单位
山东同创德州建发监理
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