揭开二手房的真实价值.doc
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要买房的小心了！
揭开二手房的真实价值！
看看下面两张表，你会感叹最近北京楼市之火爆，更令人感叹的是，你只能由衷的感叹中国的经济真的是不能用传统经济理论来解释的。
在存在如此多的未售出新建房的情况下，二手房交易却爆发出如此的活力，真是令人赞叹不已。
最近房地产界和学术界仿佛也是火爆的不行，大量的理论、数据充斥其中。
当所有的数据、理论加上传统经济学分析方式都说明北京的房价必然在未来至少两、三年内呈现下跌的趋势时（好吧，如果你非要问我是什么理论，我想最简单的供求关系决定价格总是很好理解的吧，请问虽然你看到北京不少新楼盘销售异常火爆，但是北京市的未售出新房数量依然居高不下，这如果不是说明供给过剩，那是说明什么呢?
），北京的房价却偏偏以异常坚挺的态势将这些所谓理论击的粉身碎骨，而那些异常疯狂的排队购买50年产权的新房的人们，也仿佛在向这个世界传达着一个信号：
北京的房市，从来不缺购买力。
于是绝大多数人都陷入了矛盾……路边的卖菜的阿姨跟我说她也知道北京的房价会跌，理由很简单，她说，根据家乡种菜的经验，当某一种菜卖的特别好以至于全村人都去种这个菜然后依然卖的很好而且卖的人买的人都非常高兴的时候，下一年这种菜的下场往往就是烂在地里或者被倾倒在沟里，但是她又跟我说，她刚刚把自己多年的积蓄拿出来为女儿在稍微靠近北京市城区的地方买的房付了首付。
再看看网上，无论是任志强还是牛刀，都被一些人追捧，同时被另一些人骂得狗血喷头，仿佛房价到底要涨要跌，北京的房价到底是不是偏高，早已不再是问题的核心，借这个话题发泄一番，骂骂人，发表一下自己的高见，这才是主要目的……
我在这里不涉及任何理论，不对房价的涨跌做任何判断，因为我根本不知道如何用理论来对北京的房价作出判断。
我也不去评论最近的市场高涨是否真实，不去判断到底存不存在开发商把房卖给股东制造热销假象，或者每天50元雇人去扮演抢购这样的事。
我要做的是只有一件：
从我的亲身经历、中国的特殊国情和现在适用的政策法规的角度，来冷静的分析一下二手房的价值。
当然，你看过之后，依然可以在看二手房的时候就在包里放上两万块钱，然后非常爽快的交给房东：
“这个房我要了!
!
”然后再爽快的付给中介3%的中介费，住进这间比附近新房还要贵的二手房。
但是，我唯一的希望是，做人，不能人云亦云，哪怕最终证明你是错的，你也必须冷静的分析这个事情，做出自己的判断。
我也不喜欢只分析问题不解决问题的文章，如果你能坚持看到最后，我会给出我的思考和对策。
衡量二手房价值参数之一：
剩余的土地使用权年限
看到这个小标题，大多数人也许就要开始骂了：
SB……X@#￥!
%，谁会考虑到50年、70年之后的事情，到那个时候，肯定就拆迁了，然后我拿了拆迁补偿，高高兴兴的就去买新房了。
如果你真的这么想，说你天真也许有点过，但想说你头脑简单，还是很好举证的。
首先，明确一个事实：
就是大多数人根本就不会考虑这个问题。
但是，大多数人不考虑你就不考虑了吗?
大多数人就一定是对的吗?
其次，再明确一个事实：
就是当中介带你去看二手房的时候，无非两种情况：
其一，如果是商品房，那么他一定这样告诉你：
过户之后会办理新的房本，然后你的产权是70年;其二，如果是已购公房，那么他一定告诉你：
已购公房从第一次缴纳土地出让金的时候开始计算70年产权，因此你买了这个房，缴纳了很便宜的土地出让金（北京是15.6元乘以建筑面积），你就有了70年产权。
真的是这样吗?
我们分别来看：
其一，商品房。
毫无疑问，天经地义，雷打不动的事实就是，商品房的土地使用权年限是从开发商与土地管理部门签订协议，或通过拍卖取得土地使用权的那一天开始算，而不是房子盖好那一天开始算，更不是从拿到房产证开始算，更不是从你买了二手房办理新的房产证开始算。
话说到这里，你有那个功夫去琢磨我说的对不对，还不如花上5分钟去看看《城市房地产管理法》……
其二，现在北京二手房交易中成交量极大的已购公房。
对此，法律法规依然清晰：
1、如已购公有住房和经济适用住房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年限，其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。
其中钢混结构、砖混结构房屋，其土地使用年限最高不超过70年;砖木结构房屋，其土地使用年限最高不超过50年。
例如：
某栋钢混结构房屋1997年竣工，该楼第一套房屋首次入市交易日期为1999年，其土地使用年限=70年-（1999年-1997年）=68年（2067年止），如该楼第二套房屋于2002年入市交易则：
其土地使用年限=70年-（2000年-1997年）=65年（2067年止）
2、如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其土地使用年限仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用证》规定的出让年限减去已使用的年期计算。
其实这个道理根本不用这么复杂的解释。
你只需要想一想，如果法律真的规定：
是办了新的房产证就重新计算70年土地使用权，那后果……真是令人啼笑皆非……咱们想想吧，以一栋1992年建成的楼（已购公房）来计算，第一套房买卖发生在1994年，于是土地使用权到2064年，随后，你在2000年买了一套，于是你的土地使用权到2070年;他在2004年买了一套，于是他的土地使用权到2074年;我在2009年买了一套，于是我的土地使用权到2079年。
好了，时间来到了一个伟大的历史时刻，2064年，这栋楼居然屹立不倒，甚至连危房都不是，成为新中国民用住宅建筑史的奇迹，国家一声令下，土地使用权到期，重新规划!
你、我、他，全跳出来了，不对啊，我的土地使用权没到期啊!
!
国家傻眼了，把当年制定这个法律的人拖出来鞭尸，这什么破法律，一栋楼里，不同的房屋土地使用权年限居然不一样!
!
!
好了，醒醒吧，你觉得国家会这样吗?
最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。
这一法条实在是精辟，厉害，厉害，佩服，佩服。
再次，还有一个事实要明确，这土地使用权关我嘛事儿?
好吧，这个时候数据是可以说话的。
房屋一：
新盘，15000元一平米，60平米，90万，土地使用权期限2010年至2080年。
房屋二：
二手房，15000元一平米，60平米，90万，土地使用权始于1990年，你于2010年买到此房，于是你的土地使用权期限2010年至2060年。
假设：
这两套房屋质量过硬，且直到土地使用权到期未被拆除，使用状况良好，年通货膨胀率保守的假设为2%，2061年到2080年这20年你将房屋一用于出租（因为你早已搬进更大更好的房子了），2010年该房屋租金为每月3000元，那么2061年该房屋租金应为：
3000*（1+2%）51=8236元每月，2080年该房屋租金为3000*（1+2%）70=11999元每月，将2061年至2080年的租金收益按4%的折现率（也就是平均利率，4%的假设符合实际情况）折现到你购房时的2010年，那么这是一个典型的投资收益折现的计算，学过财务管理的人应该很熟悉年金的计算方法。
经过计算，2061年至2080年总的租金收益折现到2010年的值是：
223792.2元。
假如你是一个正常人，房屋一和房屋二，你选择哪个?
或者说，你认为房屋二应该值多少钱?
简单的计算一下，223792.2/60=3730。
也就是说，在这个例子中，房屋二的合理价格应该是15000-3730=11270元一平米!
!
!
但是现实如何呢?
北师大附近唯一的新盘：
学院派，底价是14000多一平米，当然是最差的户型，就算15000一平米吧。
而北师大附近的二手房，大部分的建成年代几乎就是1985年至1995年，最近的成交均价也高达15000一平米!
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这合理吗?
你也许会说，这样的计算没有任何意义，因为现在的市场上根本不会考虑这个因素，卖房的人不会因为土地使用权已经过去了20年而降低价格!
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但是你为什么不站在自己的利益上想一想呢?
其一，卖房的人当然不会考虑这个问题，他用新房的价格卖出去一套已经使用了20年的房子，就好比你把自己穿了20年的衣服以比当年购买时100倍的价格卖出一样，你爽不爽?
作为买房者，你有没有想过，为什么最近北师大附近这样的老房子要卖的这么多?
如果你现在就有一套1985年60平米的房子，有人出90万买，你收了钱马上去隔壁的新小区买上一套60平米的新房，你爽不爽?
在看房的过程中，中介也多次说，这个人要卖房是因为他要换大房子，所以着急卖，所以价格已经很便宜了云云……真的是便宜吗?
真的着急吗?
我看他是着急怕以后卖不上这个价钱了吧!
!
其二，作为买方，难道不应该思考一下这个问题：
恰恰是因为我们大多数人都不考虑这个问题，都不去考虑土地使用权的折旧问题，才导致了二手房价格的不正常!
!
你不提这个问题，卖方更不会提，中介更不会提!
我们大家都不提，二手房价就永远不正常!
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我明白，我了解，这个问题不会因为我的这篇文章就解决，但是，现在国家没有从这个方面规范市场，或者说，管理层还没有意识到这个问题，但是，随着时间的推移，越来越多的人意识到这个问题，越来越多的房子临近土地使用权年限，这个问题迟早要被提上台面!
!
现在要做的事，就是更多的人要意识到这个问题，这就足够了。
看到这里，你就要问了，既然如此，那这些人为什么不去买那个新盘，要买已经用了20年的二手房呢?
答案很简单，新盘现在剩下的都是大面积，总价太高，买不起。
所以大多数人都去买小面积的二手房，不要忘了，1985到1995年间的房以小两居小三居为主，总价不高。
你如果认为总价低就是单价高的合理条件，因此可以卖与新房一样的单价，那我就无话可说了，请你在看二手房的时候就在包里放上两万块钱，然后非常爽快的交给房东：
“这个房我要了!
!
”然后再爽快的付给中介3%的中介费，住进这间已经使用了20年，然后单价比附近新房还要贵的二手房吧。
有人要说了，你的分析是有矛盾的呀：
你说了，中国的住宅建筑要是能挺立70年，真的可以说是奇迹，那么我的房的寿命到了，就会拆迁补偿，我就去买新房子;退一万步说，我现在买了只剩45年产权的二手房，一直住了45年，然后国家要收回，在中国，老百姓联合起来搞个群体性事件，就把政府吓回去了，这土地使用权要真想严格执行，很真难!
你看，有偿续期政府不也遮遮掩掩的，不敢正式提出来吗?
其实就是怕老百姓不满意，闹事。
所以你说的这些问题真的不是问题。
真的是这样吗?
别着急，下面我就回答这个问题。
衡量二手房价值参数之二：
房屋本身的折旧和使用年限
这一部分我不用这么辛苦自己打字了，因为有别人已经把这个问题分析得很好了，我想只是看到的人不多吧。
我以下大多数文字引用这位仁兄的文章，但是按照我的逻辑进行了改写和编排，这算是注明转载了吧。
但是很遗憾，因为是比较早的时候从网上看到并粘贴下来，所以网址我忘记了，文章的名字应该叫做“中国的房子其实是一直贬值的”，有兴趣的可以百度一下……
真的会出现那样理想的结果吗?
拆迁补偿?
土地续期?
问题的关键在于：
住宅是有折旧的，中国的住宅建筑就更有折旧，这一点，恐怕也是好多买二手房的人根本不考虑的问题吧?
你以为国家像你一样天真，就那么如你的愿，给你拆迁补偿?
在约1998年，武汉一个老建筑的业主收到远在英国的一家建筑设计所的信：
这所建筑是这家设计所设计的，设计使用寿命是80年，已到期，提醒业主注意居住安全。
那么中国现在普遍建造的商品房设计使用寿命是多少?
中国的建筑设计所能像这家设计所这么负责?
中国是个容易产生劣制商品的国家，甚至有豆腐渣工程。
就是合格的设计，在施工过程中也可能有偷工减料的事情，比如前不久有报道说浙江某地，建筑商用竹子代替钢材造房子，这样房屋就达不到设计使用年限。
典型的是北京的体育博物馆，作为博物馆，设计寿命应当达到150年，可是使用不到10年，就严重开裂，严重危胁人身安全，已停止使用。
这些有关建筑质量的闹剧，在近几年的北京，我们见得还少吗?
2005年北京媒体报道说：
统计数据显示，我国房屋建筑寿命较短，北京尤其明显，平均下来还不到30年，仅为设计寿命（50年到70年）的一半。
半官方的建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲说：
“我国城市住宅寿命低于50年的情况相当普遍”，“使用年限短已成为我国住宅的突出问题”。
由此可见，中国房屋不象埃及金字塔一样可以存在几千年，它的寿命多半在土地使用权期限到期之前就已经结束了，所以恐怕并不存在土地使用权期限到期后房子怎么办的问题。
有兴趣的人，可以在网上查一查，房屋的建筑设计寿命标准，以及实际的中国居民寿命。
所以一到70年，甚至50年以后，房子根本不存在了，或是成为危房了，这样的房你敢住吗?
我就看过一个房，1991年建成的，一共16层，我上到7层，就明显的感觉的房子在北京的大风中颤抖，楼道的表层也开始脱落，有一个角的钢筋已经露出来了。
看完房，我指着那个角问中介：
这楼，这房，这个价，你买吗?
他无语。
如果因为是危房，爆破了，可以重新建房了。
那么多业主能谈得笼吗?
我（原作者）做律师时间不长，可有个发现，就是中国人不愿或没有习惯通过妥协达成双赢。
往往双方中，一方以对方必须答应一定的条件为基础作为自己愿意谈判的前提条件，而对方同样如此。
这样不识时务的人太多了。
业主有资格可以象开发商一样建房吗?
看看现在的集资建房吧，有几个成功的?
一个没有。
有些明显是法律不允许的。
比如上海，要求建成的房子必须在网上统一公布，面向全社会统一发售，而不能内部认购。
这个规定当初是为了规范房地产销售，不料目前成了一把双刃剑，限制了个人集资建房行为。
以北师大附近为例，这些楼距今都已经有15到25年的历史了，你买过来，住了5年、10年，房子整体就需要大修了，大修的钱谁来出?
大修不成，成危房了，怎么办?
你还期盼拆迁补偿这样的好事吗?
你还以为你们业主高声一呼，政府就给你们爆破重建?
他没有这个义务啊!
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于是你就扛着，看着你的邻居一家一家的搬走，楼一天一天的空起来，这个时间和风险，你真的耗得起吗?
你真的以为群体性事件是那么容易搞成的吗?
你要说了，我找开发商啊!
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找建筑公司啊!
!
大家讲道理的啊!
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好吧，如果买的房子在房屋建成二三十年后发现有质量问题，建筑商或开发商为节省成本，使用最差的材料，甚至是不合格材料，导致房子远远达不到设计使用寿命而无法继续使用，买房人有什么办法?
可能一点办法也没有。
因为中国的《民事诉讼法》规定了诉讼时效是两年，从知道或应当知道自己权利受损之时起，但最长不超过20年。
所以只要超过20年，哪怕房子倒掉了，从理论上讲，人们恐怕也不能追究建筑商或开发商的责任。
而开发商或建筑商，可能早就倒闭了，或是解散了。
不要说民事责任了，就是有人杀了人，过了20年跳出来嘻皮笑脸地对受害者家属说你们家失踪的某某人是我杀的，也不能追穷他的责任，除非最高人民检查院特批准。
你找谁说理?
北师大附近这些年代久远的房为什么这么多要卖?
真的就是单纯的想卖吗?
真的就没有点其他原因吗?
这其中的道理，你，应该明白了。
现在的房屋质量，好象只有合格或不合格。
其实同样是合格，还有质量优良和质量一般的区别，可是人们在买房的时候，应该没有人去调查，也无法调查房屋质量到底如何，而价格却并不考虑房屋质量这一因素。
可是显然不同质量的房子，使用期限是不一样的。
但是在买二手房的时候，在心甘情愿为了已经使用了20年的房子掏钱的时候，在你将房屋重新装修觉得非常棒的时候，这背后的质量问题、不可逆转的房屋折旧，谁考虑到了呢?
整栋楼的水管、电路，这些问题是你自己能解决的吗?
可能有人问，卖二手房的人，特别是一些炒房人，把已经严重折旧的房子，高价卖出，其实赚取的就是这块土地升值的收益，房屋本身的价值经过多年折旧已经很低了，这不是骗人吗?
可是大家都在这样做。
但是出卖人的收益不是从天上掉下来的，而是买房人的损失。
你的损失是什么呢?
你花的90万，其实绝大部分支付给了地价，绝少部分支付给了已经严重折旧的房屋。
但是有一个问题你一定要清醒啊!
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地不是你的啊!
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不会有人因为你支付了高额的地价，就会在你的房屋成为危房后给你重建的啊!
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卖你房的人会吗?
开发商会吗?
建筑公司会吗?
中介会吗?
国家会吗?
所以，房屋的折旧怎么能不考虑呢?
在会计的处理上，厂房还要折旧呢，而且还要加速折旧，当然这是会计处理方法的问题。
住宅的折旧率应该在多少?
咱还不用订的太高，因为按照上面北京媒体报道的房屋使用平均年限30年计算，直线折旧法应该是，咱就做最好的打算，按70年，那么直线折旧法应该是。
我们来计算一下。
假设，还是这个二手房，15000元一平米，60平米，90万，土地使用权始于1990年，你于2010年买到此房，于是你的土地使用权期限2010年至2060年。
直线折旧法，折旧率。
我还要再公平一点，不能对房价总额进行折旧，只对房屋本身进行折旧，这就涉及一个地价和房价的比例问题。
那么这里我就相信一回某“良心地产商”，他说：
“我们这个房子啊，地价就占了售价的60%啊，这里面有拿地的成本，还有为了拿地的成本，所以我们这个房子的利润率真的很低，只有15%啊……”好了，总的房价减去地价、减去利润，还有25%是房子本身的建筑价值，那么：
90*25%=22.5万。
已经使用了20年，总计折旧*20=28%，折旧价值=22.5*28%=6.3万。
63000/60=1050元
也就是说，单纯从房屋折旧的角度讲，这个二手房的价格还应该每平米降1050元。
有人要问了，你这些计算根本就不严密。
没错，我在本文已开始就说了，我不想用任何理论来说明问题，我所做的假设，全部都是尽量不利于我想得到的结论的假设。
也就是说，我把条件设定得都非常苛刻，年通货膨胀率2%，折现率4%，折旧率，合理吗?
一点都不合理，任何有经济常识的人都知道，我完全可以把这些数假设的更真实，得出更触目惊心的结论，但是我不想，我就是要在最不利于我的假设下，依然得出触目惊心的结论。
我不要你相信我，我只是讲一个事实，一个思考，所以我根本没有什么“我想得到的结论”，虽然这是目前中国学术界搞研究必须明确的一个东西——“我必须先知道我想要什么结论，于是我才能做出这个结论”。
衡量二手房价值参数之三、四、五、六……：
户型、上班的距离、朝向、小区环境、……
这些问题，相比前两个，还重要吗?
不重要吗?
重要吗?
大家讨论一下嘛。
开个玩笑，这些因素还是重要的，但是真的没有必要在这里谈了，不是吗?
相比前两个因素，你觉得还有必要谈吗?
在那遥远的地方，有我的房子
这是北京，这是我在北京师范大学附近看完房子之后的思考。
何止北京，上海、广州、……全国山河哪里不存在这样的问题，全国山河，哪里的已经使用了20年的二手房卖的不火爆?
不火爆都难，因为有人卖啊!
为什么要卖?
还没看明白就请再看一遍吧。
我的同龄人们，你们在将父母为你们辛苦积攒的几十万支付给卖方的时候，你们在银行房贷单上签字的时候，你们是不是总觉得心里有点不舒服，总觉得有点堵，觉得有点冤，有点什么地方不对劲?
但是没办法啊，你说，想离单位近，没有合适的新楼盘，所以勉强了吧，将就了吧。
这是一个苦涩的时代，我们是这个时代的支柱。
一只兔子看到一只乌鸦每天就停在一棵高高的树上，什么也不做，它就问乌鸦：
“乌鸦啊乌鸦，你为什么这么悠闲，我能像你一样每天什么都不做吗?
”乌鸦说：
“当然可以啦，这有什么问题。
”于是兔子就蹲在树下，悠闲着，享受着。
这天来了一只狐狸，以迅雷不及掩耳盗铃之势将兔子叼走了，然而乌鸦依旧悠闲……生活注定了我们不可能每个人都成为高处的悠闲的乌鸦，但是我们至少可以不做那只兔子。
我们需要住房，生活注定了我们不可能每个人都有很好的住房，但是我们至少可以不为住房损失太多。
很遗憾，大多数人依然不会意识到这个问题，或者这根本就不是问题，是我杞人忧天。
其实，一个问题究竟是不是问题，就在于有没有更好的解决办法，这一点是大多数中国学者没意识到的。
因为种种原因要买二手房，但又不想做冤大头，怎么办?
这个问题的更好的解决办法，我想应该有两个吧……
其一，购买建成五年以内的二手房。
好吧，大多数人要吐血了吧，这就是你的方法?
但是这的确是一个方法，它完美的规避了本文重点阐述的两个问题，而且，五年的时间足够你对这个房屋、环境做出比较准确的判断。
其二，租房。
请尽情的吐血吧。
我要住在单位附近，我要在离我和我媳妇儿都近的地方买房结婚，我要买房，你看清楚了，我要买房，你居然告诉我租房?
好吧，租房其实是一种观念，一种策略，甚至是，一种生存的手段，别小看这两个字。
你手上有40万，你可以去首付加按揭买上一套总价90万、离你单位非常近、生活非常方便、靠近城中心的已经使用了20年的二手房，这真的是你唯一的选择吗?
北京、上海、广州、全国各地，总有那么几个距离城中心较远的地段，需要大量的小户型，里面住着大量的学生、白领、……他们每天从这个交通便利的小户型出发，前往那些集中的学校、商圈、写字楼、高科技园区学习或上班，然后傍晚又回到这里，每个月付出不低的租金。
他们愿意付出这样的租金，总有他们的理由。
你的40万，完全可以在这些地段全款买上一套新建的小户型，每个月收取2000多元的租金，然后在你的单位附近，租上另一套年代久远的小房子，过着走路上班5分钟的生活，永远不必担心这栋老房子以后会怎么样，拆了也好、健在也好、危房也好，都与你无关，你的房子在那离城中心好远的地方，有70年的产权，而且租金还在节节攀升，你可以安稳的收着租金，支付租金，舒服的住在单位附近，不断的寻找更适合自己的房子，随着自己资金的积累，进行小房换大房、二套三套房的计划，更不必担心自己会换工作，因为换个地方租房就行了。
你说不行啊，我要买房结婚啊，不能在租的房里结婚啊!
!
我说你头脑灵活一点行不?
你有自己的房啊!
!
你在你自己的房里娶了漂亮的媳妇，在新房里度过愉快的一年，然后突然将你的新娘带到另一处利她单位很近、环境很好、装修豪华的房子，对她说：
“老婆，这是咱们新的住处，你上班只用5分钟!
我你就不用担心了，开车、坐公交、地铁都可以。
让你上班不用奔波，是我的心愿啊!
!
我爱你。
”你在享受她的赞美和爱的时候，却无需付出任何额外的代价，因为你自己的房的租金，完全能够负担这套房的房租……
其实我是一个很落伍的人，这样的生活方式，“有房租房住”的人群，很早就大有人在了。
只要你仔细观察一下，你的身边肯定有。
这里的观念转变，其实并没有太大的障碍……
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