万科地产目标成本测算系统.docx
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万科地产目标成本测算系统
总占地面积
29210
m2
建筑用地面积
29,
m2
总建筑面积
72,320
m2
建筑物占地面积
m2
建筑密
度
绿地率
%
计容积率面积
57,320
m2
容积率
区内车行道面积
m2
建筑面积
产品构成
容积率
产品比例
户数
占地面积
平均每户面积
可售面积
联排别墅
高层
52,730
52,660
100%
130
405
小计
52,730
52,660
100%
405
商业
5000
公共配套建筑
会所
市政公用
行政管理及社区服务主楼外6级人防地下车
库主楼内6级
人防地下车
人防地下车位
架空层
地面车库
地面露天
小计
需分摊所有八大类费用
成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
只预留7万元/个车位成本
成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
只分摊主体建安成本及大市政配套费
根据是否可售及收入配比原则自行确定
根据是否可售及收入配比原则自行确定
不单独留成本
4,380
4,380
210
72,320
57,040
数
车位
合计
序号
成本项目
高层
商业
地下车库
高层
商业
地下车库
合计
建筑面积
可售车位
可售面积
一
土地获得价款
1
政府地价及相关费用
2
合作款项
3
红线外市政设施
4
拆迁补偿费
二
开发前期准备费
1
勘察设计费
2
报批报建增容费
3
三通一平费
4
临时设施费
三
主体建筑工程费
1
基础工程
2
结构及粗装修
3
门窗工程
4
公共部位装修
5
室内装修
四
主体安装工程费
1
室内水暖气电
2
设备及安装费
3
弱电系统
五
社区管网工程费
1
室外给排水系统
2
室外采暖系统
3
室外燃气系统
3
4
室外高低压线路
3
5
室外智能化系统
1
6
其他
0
六
园林环境费
9
1
环境设计费
0
2
绿化建设费
9
3
建筑小品
0
4
道路广场建造费
5
围墙建造费
6
室外照明
7
室外零星工程
8
其他
七
配套设施费
1
游泳池
2
会所
3
幼儿园
4
学校
5
地下室
6
行政管理及社区服务
7
车站建造费
8
市政用房
八
开发间接费
1
工程管理费
2
资本化利息
3
营销设施建造费
4
物业完善费
5
不可预见费
开发成本
70000
九
期间费用
1
管理费用
2
销售费用
3
财务费用
项目总投资
序号
成本项目
原始指标
系数
工作量
单价（元）
合价（万元）
可售面积单方造价
工程量及单价说明
一
土地成本
14,
2,
1
政府地价及相关费用
12,
2,
◆
土地出让金
12,
2,
一期商业占地按5000M2，计
5000/133563*45000=万元，住宅为（45000-
13000/133563*45000）*52660/201362=万
◆
土地使用费
◆
大市政配套费
◆
政府收益金
◆
应交契税
地价的4%
◆
其他
2
合作款项
3
红线外市政设施费
1,
大市政配套费
建筑面
积
72320
105
13
该费用已调整为105元/M2，不能确定人防新规定规费减免是否能实行，人防部分费用本次未调减，需设计部进一步确认
河西市政配套设施增加费
建筑面
积
72320
110
13
单价为政府收费标准，不能确定人防新规定规费减免是否能实行，人防部分费用本次未调减，需设计部进一步确认
4
拆迁补偿费
二
开发前期准备费
16
1
勘察设计费
91.23
◆
勘察丈量费
商品房测绘费
72320
单价为政府收费标准
文物古迹勘探
初勘
已发生万元，一期占57040/=%。
详勘
72320
暂估70万元，一期%。
施工验线
单价暂估30万元，已发生万元（其中：
地形图费万元，测坐标及放线费万元，），一期%。
竣工测量费
暂估
日照分析
57320
已发生
试桩费
结算价为万元，一期分摊%
试桩试验费
结算价为万元，一期分摊%
城市规划测量费
已发生万元
◆
规划设计费
交通分析费
57320
1
已发生（1元/M2）
概念设计
建筑面积
光明城市概念设计平涛为10万元，兴业为15万港
币（折合人民币16万元），其他暂估4万元，一
期
序号
成本项目
原始指标
系数
工作量
单价（元）
合价（万元）
可售面积单方造价
工程量及单价说明
规划设计
建筑面积
1
72320
规划设计费合同价425万港币，折合人民币万元；已发生规划设计补偿费万元，合计万元，一期%
施工图设计
建筑面积
1
72320
住宅等设计费元/M2，6级人防增加元/M2，*+*=万元。
施工图设计奖金
共20万元，一期分摊%
市政接口至水池的室外自
来水管道设计费
已发生，一期分摊%
小区配电工程正式用电方
案设计费
合同价，一期分摊%
其它（立面设计等）
晒图增加费、电梯厅、电梯大堂、架空层等装修设计费暂估30万元（整个项目已发生电梯大堂等装修设计费30万元）
贝尔高林环境设计
8.13
合同价为160万港币，折合人民币万元，一期分摊%
人工湖初步设计咨询费
0.15
已发生万元，一期分摊%
人工湖景观水体项目咨询
设计费
0.24
已发生5万元，一期分摊%
民用院景观设计费
0.48
合同价10万元，一期分摊%
◆
建筑研究用房
1.40
暂估，已发生万元
2
报批报建费
58.08
◆
报批报建费
政府综合报建费
72320
参照金色家园暂估，已发生规划许可证综合服务
费等万元
人防易地建设费
白蚁防治费（七层以
上）
30759
市房管局、宁价房字（98）273号
白蚁防治费（七层以
下）
市房管局、宁价房字（98）273号，
图纸审查费
72320
一期施工图及抗震设计审查费为元/M2。
消防审查费
0
教育附加费
建筑面积
1
0
无
新墙体材料保证金
建筑面积
1
已预交市墙改办，因本项目墙体全为粘土砖，新
墙体费按不退考虑
散装水泥保证金
建筑面积
1
市散装水泥办公室，苏价管（95）339号，已按2元/M2预交
卫生防疫审查费
建筑面积
工程招投标管理费
主体建安
参照金色家园暂估，一期已发生万元。
费
序号
成本项目
原始指标
系数
工作量
单价（元）
合价（万元）
可售面积单方造价
工程量及单价说明
招投标代理服务费
主体建安
合同鉴证管理费
费主体建安
项目环境影响评测费
费
参照金色家园暂估，已发生环境咨询评估及空气质量检测费用万元，预计还将发生万元，一期分摊%
标底编制审查费
主体建安
并入预结算编审费中
规划执照费
费概算成本
暂估（已发生一期商业临设执照费万元）
劳保统筹费
主体建安
城市生活垃圾服务费
栋费
20,
垃圾增容费，参照金色家园按2万元/栋
污水处理费
建筑面积
消防检测费
建筑面积
72320
单价参照金色家园暂估
供水检验试验费
建筑面积
72320
单价参照金色家园暂估
房屋交易手续费（住
宅）
建筑面积
1
52730
2.77
参照金色家园暂估
房屋交易手续费（其
他）
建筑面积
1
19590
1.72
参照金色家园暂估
商品房价格认证费
建筑面积
1
72320
2.54
南京市物价局收费标准
其他
2.63
暂估15万元，已发生万元（土地拍卖公正费万元，安全局外销审批技术防范设备费万元，地名公告费万元）
◆
增容费
供电贴费
光明城市双电源供电贴费220元/KW，已发生万元，一期分摊%
水增容费（住宅）
52730
住宅部分管网建设费已含在河西市政配套设施增加费中
水增容费（商业、配套
等）
19590
商业、配套部分管网建设费在河西市政配套设施增加费中按抵冲15元/M2，另有5元/M2需另外支付给自来水公司
水增容费（临时用水）
按转入主体水增容费考虑，此处不计
煤气增容费
425
2,
市煤气总公司，宁价工字（98）513号，住宅
1510
◆
户，商业等按20户考虑
3
三通一平费
◆
临时道路
道路面积
一期至火炬路修砼路、至黄山路、至工地办公室
临时道路等，暂估30万元
◆
临时用电
临时电KVA
一台630KVA箱变、两台400KVA箱变，已发生万元，一期分摊%
◆
临时用水
已发生万元，一期分摊%
◆
场地平整
占地面积
列入主体建安费中
序号
成本项目
原始指标
系数
工作量
单价（元）
合价（万元）
可售面积单方造价
工程量及单价说明
4
临时设施费
◆
◆
◆
◆
临时围墙
长度
原暂估价为万元（280元/M），现结算价约80万元，后期拆除及外运费估计10万元，一期分摊%。
临时办公室
建筑面积
已发生万元。
临时场地占用费
临时围板
五
社区管网工程费
1
室外给排水系统
◆
室外给水系统
72320
单价暂估
泵房施工费
根据施工图预算调整
变频供水系统
根据金色一期标准调整
水箱
280
1,
140吨
◆
雨污水系统
72320
12
14.58
单价暂估，考虑化粪池、污水管采用UPVC加筋
排水管、雨水管采用砼管
◆
室外消防水系统
72320
4
4
5.07
单价暂估
2
室外采暖系统
◆
管道系统
◆
热交换站
锅炉房
3
室外燃气系统
◆
管道系统
425
480
共按3280元/户（参照金色家园一期），其中增容
费及室内管道工程费按2800元/户，室外管道工
程费按480元/户（物价局最新文件，原为
◆
调压站
400），住宅405户，商业等按20户考虑
4
室外电气及高低压设备
◆
高低压配电设备及安装
箱变23台，含环网柜及高低压柜根据设计院估价为1130万元，地下室人防配电房估价为150万元，一期分摊%
◆
室外强电管道及电缆敷设
小区外高压电缆考虑从沙洲变电站接电，总长约公里（两回路），计100万元；小区内高低压电缆根据设计院估价为410万元。
一期分摊%
◆
室外弱电管道埋设
电话、宽带由电信局等负责施工并承担相应施工费用，电视工程费参照金色家园一期暂估（室内管线由开发商预埋并承担相应费用、已在室内安装费中考虑）
◆
序号
成本项目
原始指标
系数
工作量
单价（元）
合价（万元）
可售面积单方造价
工程量及单价说明
5
室外智能化系统
◆
停车管理系统
29210
合同已签，签证变更按10%，一期分摊%
◆
小区闭路监控系统
29210
合同已签，签证变更按10%，一期分摊%
◆
周界红外防越
29210
合同已签，签证变更按10%，一期分摊%
◆
小区门禁系统
29210
合同已签，签证变更按10%，一期分摊%
◆
电子巡更系统
29210
合同已签，签证变更按10%，一期分摊%
◆
电子信息公告系统
29210
合同已签，签证变更按10%，一期分摊%
◆
背景音乐广播系统
29210
合同已签，签证变更按10%，一期分摊%
◆
别墅区及人工湖电子提示
系统
29210
合同已签，签证变更按10%，一期分摊%
6
六
园林环境费
18
1
环境设计费
环境面积
2
绿化建设费
绿化面积
1,
18
◆
一期商业广场
绿化面积
4200
600
252
.18
44
公司确定的商业广场景观目标成本为600元/M2
◆
不含一期商业广场的景观
绿化面积
19702
418
824
14
整个一期按景观面积450元/M2（含人工湖已发生水处理费60万元，各期分摊）
3
建筑小品
◆
雕塑
◆
水景
◆
桥
4
道路广场建造费
◆
车行道
◆
广场、人行道
5
围墙建造费
6
室外照明
7
室外零星设施
8
七
配套设施费
1,
1
游泳池
总价估计240万元,一期分摊%
2
会所
估计总费用为万元，一期分摊%
设计费
建筑面
基坑支护
积
序号
成本项目
原始指标
系数
工作量
单价（元）
地价及前合价（万元）
可期售面费积用
单方造价
工程量及单价说明
桩基工程
建筑面
结构及粗装修
积建筑面
安装费
积建筑面
会所室内精装修
积建筑面
外墙铝合金门窗
积门窗面积
外墙面砖
面砖面积
外墙石材
石材面积
屋面瓦
屋面面积
屋面花架、钢结构等
2.85
设施费
1,
5.70
3
幼儿园
建筑面
4
学校
积建筑面
5
地下室
积
53.76
基坑支护
土方
建筑面
2,438
结构及粗装修
积
15000
施工图预算价为2145万元，钢筋按3800元/T调
整，增加240万元，预算未计部分按20元/M2，签证变更6%，扣除每个车位7万元计1876万
安装费
15000
209
按施工图预算价调整
人防设备费
15000
55
单价为光明城市一期合同单价
车挡及停车位
15000
35
单价根据金色家园暂估
6
行政管理及社区服务
210
1,760
桩基工程
210
150
按静压管桩考虑，含桩基检测
结构及粗装修
210
1,060
单价暂估
安装费
210
50
单价暂估
室内精装修
210
500
单价暂估
7
车站建造费
8
市政公用用房
建筑面
桩基工程
积建筑面
结构及粗装修
积建筑面
安装费
积建筑面
室内精装修
积建筑面
八
开发间接费
积
2,
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金额单位：
万元
序号
成本项目
原始指标
系数
工作量
单价（元）
合价（万元）
可售面积单方造价
工程量及单价说明
1
工程管理费
◆
工程监理费
建筑面积
72320
10
单价参照金色家园暂估
◆
预结算编审费
建筑面积
72320
6
单价参照金色家园暂估
◆
行政费用
项目人数
考虑22人的费用,其中10人为项目部人员，人均人
工行政费用20万元/
升级会员 