原生态观光农庄建设项目可行性研究报告.docx
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原生态观光农庄建设项目可行性研究报告
原生态观光农庄建设项目
可行性研究报告
第一章总论1
一、项目概况1
二、项目编制依据2
三、报告研究内容2
四、简要结论3
五、主要经济指标3
第二章项目背景5
一、某旅游产业总体布局5
二、某市经济发展现状9
三、某市旅游房地产发展现状及展望12
四、观光农业现状及发展前景16
第三章项目建设的重要性和必要性19
一、加快农业产业结构调整19
二、加快推进城乡一体化进程20
三、加快向现代农业转移步伐20
第四章项目建设的可行性21
第五章建设思想、内容及经营理念23
一、建设思想23
二、项目建设内容23
三、经营理念24
第六章项目选址和建设条件26
一、项目选址26
二、建设条件26
第七章规划布局29
一、设计指导思想与原则29
二、总体规划方案29
第七章工程方案31
一、基础设施建设31
二、生态园林工程37
第八章环境保护41
一、环境保护41
二、水土保持43
第九章建设进度及招投标方案46
一、建设进度46
二、招投标方案46
第十章投资估算及资金筹措48
一、投资估算范围48
二、投资估算依据48
三、计算期49
四、项目投资49
五、资金筹措51
第十一章财务评价52
一、评价原则、依据及参数52
二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算52
三、成本费用估算53
四、盈利能力分析55
五、财务生存能力分析56
六、不确定性分析57
七、财务评价结论61
第十二章风险分析82
一、风险因素82
二、防范措施83
第十三章社会评价85
一、项目对本地区社会的效益影响分析85
二、项目对本地区经济社会的互适性分析85
三、社会效益评价结论86
第十四章结论及建议87
一、结论87
二、建议87
第一章总论
一、项目概况
（一）项目名称：
杨堤月光岛原生态观光农庄建设项目
（二）项目地址：
某县杨堤乡
（三）项目性质：
新建
（四）项目建设内容及规模
该项目拟租赁土地300亩，其建设主要内容为生态农业、日光浴场、接待配套用房、休闲餐饮园、湿地公园及原生态拓展训练基地几部分的建设。
主要建设规模如下：
1、生态农业：
种植热带果林50亩，种植热带景观林30亩，景观灌木及花卉50亩。
2、日光浴场：
修天然沙滩浴场10亩。
3、接待配套用房：
新建6亩配套用房及1亩相关配套设施，主要包括500平方米接待大厅、1000平方米餐厅、1000平方米特色产品交易厅及1500平方米住宿区域，并配套修建2公里道路，占地18亩。
4、休闲餐饮园：
修建原生态休闲餐饮园15亩。
5、湿地公园：
修建特色湿地公园58亩。
6、原生态拓展训练基地：
修建原生态拓展训练基地60亩。
（五）项目工期：
1年（2008年9月－2009年9月）
（六）项目总投资及资金筹措
1、项目总投资为4550万元。
2、资金筹措：
项目资金全部由业主自筹。
二、项目编制依据
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
《中国旅游业发展十一五规划纲要地方篇》；
《某壮族自治区国民经济和社会发展十一五规划》；
《某壮族自治区城乡总体规划》；
《某壮族自治区旅游发展总体规划》；
《某市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》。
三、报告研究内容
（一）研究范围涉及项目建设背景和原生态观光农庄的建设。
（二）论证原生态观光农庄在当地建设的必要性和可行性。
（三）根据旅游市场需求，研究项目建设规模以及与之相关的公用工程和辅助设施等。
（四）项目实施规划，估算项目投资，落实资金筹措方案。
（五）测算项目财务效益和社会效益。
（六）分析项目的风险因素及规避风险的措施。
四、简要结论
原生态观光农庄的建设将巩固退耕还林（草）成果，挖掘农业资源优势，提升和丰富旅游的内涵，还将增强城市服务辐射功能，拉动消费，增加当地农民收入，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展。
原生态观光农庄项目的实施，对促进城镇化建设，促进和带动当地农业经济发展，促进农产品结构调整，促进解决“三农”问题，促进城乡统筹发展具有重要的意义。
五、主要经济指标
项目主要经济指标见表1-1。
表1-1技术经济指标一览表
1
项目总投资
万元
4550
1.1
其中：
建设投资
万元
4519
1.2
建设期利息
万元
0
1.3
铺底流动资金
万元
31
2
资金筹措
万元
4550
2.1
其中：
企业自筹
万元
4550
企业自有资金
2.2
银行借款
万元
0
3
年销售收入
万元
1927
正常年份
4
总成本费用
万元
563
正常年份
5
所得税
万元
315
正常年份
6
年净利润
万元
944
正常年份
7
所得税前财务内部收益率
%
24.79
8
所得税前财务净现值
万元
3597
9
所得税前投资回收期
年
4.67
含建设期
10
所得税后财务内部收益率
%
19.67
11
所得税后财务净现值
万元
2054
12
所得税后投资回收期
年
5.54
含建设期
13
总投资收益率
%
27.32
正常年份
14
项目资本金净利润率
%
20.74
正常年份
15
盈亏平衡点（BEP）
%
22.47%
第二章项目背景
一、某旅游产业总体布局
根据某旅游资源特点、交通现状和发展规划、客源市场分布情况，确定某旅游产业开发的总体布局是"四区一带一龙头"，即以某为龙头，以某--柳州--南宁--北海/防城港旅游带为重点，逐步建成桂北、桂南、桂东、桂西四大旅游经济区。
（一）四区
四区即桂北、桂南、桂东、桂西四大旅游经济区。
该四区既突出各自旅游特色，形成各自区域旅游环线，又优势互补，相连成网，共同构成某全区旅游大系统。
其中：
1、桂北旅游经济区
包括某市和柳州地市。
该旅游经济区主要旅游特色为山水风光、民族风情和文化古迹。
旅游开发建设的总体布局是：
"主副两中心,大小两环线"（详见附图）。
"主副两中心"即以某市为中心，以柳州市为副中心；"大小两环线"是指由某市、柳州市、柳州地区主要旅游市县构成的桂北大旅游环线及由柳州地区南面主要旅游县市构成的桂北小旅游环线。
桂北大旅游环线的布局为：
"一个中心，两个次中心，一段黄金旅游带，一江两路，东西南北四环线"，由此形成以某市区为中心，辐射到周边各旅游城镇和旅游区的"车轮状"旅游网络系统。
"一个中心"即某市区；"两个次中心"即杨堤、兴安两县城；"一段黄金旅游带"即某--柳州段黄金旅游带；一江两路"即漓江和桂阳、桂黄公路；"东西南北四环线"即在桂北大旅游环线内，东西南北四条区域性旅游线路：
⑴由某--灵川--兴安--资源--龙胜--某构成的北旅游环线；
⑵由某--杨堤--荔浦（平乐、恭城）--金秀--鹿寨--某构成的南旅游环线；
⑶由某--龙胜--三江--融水--柳州--鹿寨--永福--临桂--某构成的西旅游环线；
⑷由某--杨堤--荔浦（平乐、恭城）--灌阳--全州--兴安--灵川--某构成的东旅游环线。
桂北小旅游环线是指由柳州--象州--金秀--荔浦--鹿寨--柳州构成的旅游环线，这条小旅游环线是大旅游环线的补充和延伸。
2、桂南旅游经济区
包括南宁地市、北海市、钦州市和防城港市。
该旅游经济区主要旅游特色为壮族文化、滨海风光和边关风貌等。
旅游开发建设的总体布局是：
"一个金三角，两大旅游线"。
"一个金三角"是指以南宁、防城港、北海构成的旅游"金三角"格局；"两大旅游线"是指由南宁--防城港--东兴--钦州--北海（含北海--越南下龙湾海上航线）构成的环北部湾滨海边境旅游线（主要包括南宁壮族文化、防城港江山半岛、上思十万大山原始森林、东兴京岛金滩、北仑河边贸旅游街、钦州麻兰岛、北海银滩、涠洲岛、星岛湖等）和以南宁--崇左--宁明--凭祥--龙州--大新--隆安--南宁形成的南国边关风情旅游线（主要包括崇左石景林、宁明花山崖画、陇瑞自然保护区、凭祥友谊关景区、浦寨边贸街、龙州小连城、大新德天瀑布、隆安龙虎山等）。
同时还可开辟北海、凭祥、东兴至越南的出国游、边境游线。
3、桂东旅游经济区
包括梧州市、贵港市、玉林市和贺州地区。
该旅游经济区的主要旅游特色是历史文化、宗教名胜和侨乡风貌。
旅游开发建设的总体布局是：
"一轴、两城、三条线"形成的扇形旅游区。
"一轴"是指由南宁--桂平--梧州构成的桂东旅游中心轴线；"两城"是指集国家级风景名胜、文物保护单位、森林公园为一体的桂平市和某东大门、粤港澳水路、陆路游客来往某必经的旅游枢纽地梧州市；"三条线"是指南宁--桂平--梧州旅游中心轴线，梧州--贺州--钟山（富川）的北面旅游线，梧州--岑溪--容县--北流--玉林的南面旅游线。
4、桂西旅游经济区
包括河池地区和百色地区。
该旅游经济区的主要旅游特色是长寿旅游和革命传统教育。
旅游开发建设的总体布局是：
"两横一纵"（详见附图）。
"两横"是指以南宁--百色（南昆线）构成的南面旅游线和以柳州--宜州--河池--贵州构成的北面旅游线；"一纵"是指连接田阳--巴马--东兰--河池的南北走向旅游线。
（二）一带
指某--柳州--南宁--北海/防城港旅游带。
要依靠交通部门和当地政府在旅游带沿线适当距离以内、设有高速公路出口且支线交通比较方便、景点有特色的地区做好旅游开发规划，实行有计划、分期分批逐步开发建设，近期争取完成沿线重点景区、项目建设。
（三）一龙头
某是我区旅游业的发源地和龙头，是全区接待海内外游客的基地和旅游创汇的基地，是创造旅游经营管理经验的基地和培养旅游人才的基地，是全国和世界著名的旅游城市。
充分利用和发挥某的知名度及带动全区旅游业发展的"龙头"辐射作用，将某的客源引到南宁、北海及其他城市，实现南北对接，东西互联，使"龙身"、"龙尾"上的各旅游经济区、各旅游城市相互促进，共同发展，形成全区旅游业整体发展的格局和态势。
二、某市经济发展现状
“十五”以来，某市认真贯彻、落实党的十五、十六大及其历次全会精神，紧紧抓住西部大开发和加入WTO的有利时机，坚持发展第一要务，以加快发展为主题，以结构调整为主线，以推进工业化和城镇化为重点，以改革开放和科技进步为动力，全面加快全市经济和社会各项事业的发展。
市区经济发展跃上一个新的水平，生产总值保持以年平均增11.5%的速度发展，这期间尽管受“非典”等多种因素的影响，经济增长速度较“九五”有所下降，但其总体运行呈现出持续快速稳定协调发展的良好局面，产业结构调整成效显著。
（一）第三产业快速增长，经济总量持续扩大。
“十五”以来，随着城市基础设施建设投资力度的增强，城市基础设施不断改善，城市面貌和整体功能有了极大的改观和提升，市区以旅游为主的第三产业得到了快速发展，年平均增速达15.9%，2003年市区第三产业增加值达774139万元，相当于2000年的1.57倍。
第三产业的快速增长有力地推动了这一时期三次产业结构的优化调整，同时，也正是由于第三产业的快速增长，带动了市区总体经济规模实现历史性突破，于2001年超越了100亿元大关。
（二）三次产业结构进一步升级。
“十五”以来，市区三次产业年平均比例为4.56：
41.44：
56.00，较“九五”时期年均比例，第一、二产业分别调减了0.60和6.29个百分点，第三产业提升了6.89个百分点。
三次产业结构由“九五”时期的“二三一”调整为“三二一”，产业结构发生了质的变化，结构优化上了一个新的台阶。
（三）产业内部结构更趋合理
1、农业内部结构调整有了明显变化。
一是牧、渔业生产规模进一步扩大，其增加值比重有所提高，2003年牧、渔业占第一产业的比重分别为38.9%和10.5%，比2000年分别提升了2.4和1.2个百分点；二是粮经比例成为种植业调整的主线。
在农作物总播种面积中，粮食播种面积比重由2000年的43.9%下降为2003年的37.7%；三是优质高效农产品商品基地开发初具规模；四是在各级政府的积极引导下，农业富余劳动力的转移工作取得了一定的进展。
2、工业内部结构有了较大的改善。
一是电力等基础产业发展得到加强，2003年电力及水的生产和供应业增加值比2000年扩大了1.1倍，占市区规模工业的比重为4.3%，比2000年提高了1.9个百分点，电力等基础工业快速发展为确保市区经济、社会的全面进步打下了坚实的基础。
二是高新技术工业迅猛发展，新产品不断涌现，产品的科技含量进一步提高，“十五”以来高新技术工业年均增速高达19.2%，其产值占市区规模工业比重由2000年18.1%提高到2003年的20.7%；规模工业新产品产值率持续保持在30%左右水平。
三是轻重工业比例正朝着符合全市产业布局和发展要求的特色化方向调整，在市区规模工业中，轻重工业比例由2000年的46.81：
53.19进一步调整为2003年的47.72：
52.28。
四是支柱产业稳定发展，重点行业在区内呈现出较强的区位优势，据测算，2003年饮料、医药、电子及通信设备和仪器仪表及文化办公用机械等重点工业行业在区内的产品市场占有率均超过30%，区位比较优势系数均达到3.5以上。
3、第三产业的传统服务业稳定增长，新兴服务业迅速发展。
“十五”以来，市区的传统批发和零售贸易业得到了长足发展，但由于新兴服务业的迅猛发展，整体上传统服务业在增加值构成中所占的比重呈现稳中有降的趋势，新兴服务业比重逐年攀升。
2002年，市区批发和零售贸易及餐饮业增加值占第三产业增加值的比重为25.2%，较2000年降低2.1个百分点；金融和保险业比重为5.3%，较2000年降低2.1个百分点。
而科学研究和综合技术服务业，社会服务业，教育和文化艺术及广播电影电视业，卫生体育和社会福利等新兴服务行业的比重则由2000年的31.2%上升到2002年的35.9%。
4、交通通讯营运能力迅速提高。
2003年市区拥有营运公共汽车531辆，比2000年提高了38.6%；公交客运总量达1.24亿人次，比2000年增长29.9%。
出租车数量为2820辆，比2000年提高了32.1%。
现代通讯手段在城市的使用率和普及率不断提高，2003年市区的固定电话用户达36.79万户，比2000年提高了93.6%；移动电话用户32.82万户，比2000年提高了1.42倍，互联网用户在城市更是得到迅速发展。
（四）第三产业对劳动力的吸纳能力进一步增强。
据统计，“十五”以来，市区共新增从业人员数8.76万人（2003年相对2000年），第三产业吸纳了其中的的8.29万人的同时，还吸纳第二产业分流出来的再就业人员1.88万人，为安置劳动就业发挥了积极的作用。
（五）所有制结构发生深刻变化。
随着改革开放和国有企业改革、改制的不断深化，市区经济所有制结构发生了巨大的变化，非公有制经济迅速崛起，对经济增长的作用越来越大，已成为新的经济增长点。
在市区工业、商业、交通运输、投资等行业和领域中，非国有经济已居主导地位。
2003年，在规模以上工业企业总产值中，非国有经济所占比重为63.8%，比2000年提升20.1个百分点；在社会消费品零售总额中非国有经济所占比重为90.6%，比2000年提升4.1个百分点；在全社会固定资产投资中非国有经济所占比重为53.3%，比2000年提升10.6个百分点。
经济主体成分凸现多元化，有利于市场对各种经济要素资源配置的作用发挥，进一步增强了市区经济活力
三、观光农业现状及发展前景
观光农业是现代农业与旅游业相结合的一种新型农业。
它是利用农业资源环境、农田景观、农业生产活动和农业文化，为人们提供观光、旅游、休闲、度假以及体验农业的一种农业经营活动。
近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。
随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农家环境中放松自己。
于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——旅游观光农业应运而生。
（一）国际观光农业现状
观光农业作为一项新的旅游项目，已成为世界潮流，它源于西班牙。
二十世纪六十年代初，有些西班牙农场主把自家房屋改造装修为旅馆，接待城市的旅游者观光度假，被认为是观光农业的起源。
近年来，国外观光农业又向深层次发展，旅游者不仅“看”而且“干”，由过去欣赏结果，变为参与过程。
法国的农庄旅游源于二十世纪七十年代，目前，法国有1.6万户农家建立起了家庭旅馆，3000多家农户还成立了联合经营组织。
这种新兴的“绿色度假”旅游活动每年可以给法国农民带来700亿法郎的收益，相当于全国旅游业收入的1/4。
美国每年参加观光农业旅游的人数达到二千万人次，“瓜果塑造”、“庄稼人艺术画”等乡间艺术也颇受游客青睐。
最著名是20英亩的“庄稼画”—向日葵。
韩国大城市周边有许多“农渔村”、“观光农园”和“周末农场”，这种农园集休闲、体验、收获为一体，吸引了大批游客，韩国农村经济研究院提供的资料表明，2005年，“农村观光”带来的收入约为5.11万亿韩元。
马来西亚重点发展花卉旅游观光，将每年的7月2～9日定为“花卉节”，在花卉节期间举行各种花展。
马来西亚将“花卉节”与旅游紧密结合起来，吸引了大量国内外游客，现在每年观光农业直接或间接为马来西亚创造了上百亿元马币。
（二）国内观光农业现状
20世纪90年代，我国观光旅游农业在大中城市迅速兴起。
据统计，早在1996—1997年期间已动工投资1亿元以上的观光农业项目就有7个以上。
1998年国家旅游局以“华夏城乡游”作为主题旅游年，使“吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景”成了农村一景。
目前我国观光农业项目主要分布在北京、上海和广州等大城市近郊，以珠江三角洲地区最为发达。
在北京、上海、江苏和广东等地近郊，还出现了引进国际先进现代农业设施的农业观光园，展示电脑自动控制温度、湿度、施肥、无土栽培和新特农产品种，成了农业科普旅游基地。
如上海旅游新区的孙桥现代农业园区、北京的锦绣大地农业观光园、苏州的大地园、无锡的大浮观光农业园和珠海农业科技基地。
（三）观光农农业发展前景
1、旅游业的飞速发展为旅游观光农业提供了充足的客源。
观光农业既然属于旅游业，所以其发展与旅游业的整体发展也密切相关。
近年随着假日经济的兴起，城市居民旅游人次和旅游费用的逐年递增，因此，未来对观光农业的需求也将保持一个旺盛的趋势。
2、旅游观光农业是旅游业发展方向之一。
我国在“十五”期间已经启动国家生态旅游示范区、旅游扶贫开发区、国家旅游度假区建设工程。
因此可以看出，观光农业是国家政策支持和扶持的产业。
3、发展观光农业投入少、收益高。
一方面，观光农业项目可以就地取材，建设费用相对较小，而且由于项目的分期投资和开发，使得启动资金较小。
另一方面，观光农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入和旅游收入，而两者的结合使得其效益优于传统农业。
例如：
农产品在采摘、垂钓等旅游活动中直接销售给游客，减少了运输费用。
本项目试图建设一个原生态的观光农庄，结合岭南的特点，开展观光旅游、休闲度假的服务，一方面为游客提供幽雅的休闲场地、另一方面也为这些人员提供健康的、无公害的农产品，更能为人们提供从事农事作业、收获的乐趣，提供体验热带风光的场地，在满足消费者的观光旅游、休闲度假需求的同时，也兼顾有利于精神健康和身体健康的疗养。
四、某市观光农业发展现状及发展条件
（一）现状及存在问题
1、现状
某市的“观光农业”尚处于起步阶段，一些地方，结合山水旅游，近年开始开发“田园风光”，民居、古林欣赏、果园观光游，很有发展前景。
龙胜县龙脊梯田就是一处亮丽的田园风光观景线，每年吸引数万名中外游客观光。
在景区的瑶族村寨28户中，有22户办起了民居旅馆，农民已学会用普通话或英语为游客导游，接待远方来客，每户仅此一项年收入1.5-2万元。
某县高田乡月亮山历村，依托于“大榕树、月亮山景区”，开展田园风光、民居旅游，组建了“月亮山民居旅游有限公司”。
有60多名农民导游员，引导中外游客游览山水、田园、果园，享受大自然和传统农业的美景；中外游客到农民家吃家常饭，农民自办60多个床位的民居旅馆接待来客，受到中外游客青睐。
一丹麦教授米歇尔写道：
某这东方美丽的地方，田园风光有一种自然天成的魅力，而那些朴实得与华丽远不着边的农村妇女，却利用英语生动的解说，几乎是演说山水间许多神妙的故事，使人叫绝不已。
兴安县溶江镇的黄毛坝与大凸村是某有名的农民新村，2000年“五一”假日黄金周期间，每天到新农村民居观光的游客多达2000多人。
游客们享受大自然田园风光乐趣，看到农村美好前景，品尝农村餐饮的风味，得到农民们淳朴热情的接待，寄居于新村民居及镇上旅馆的游客爆满。
灵川县大圩毛洲岛田园风光、九屋黄梅休闲山庄、龙胜县坳背寨瑶家乐游、灌阳县月岭村古牌坊民居游也开始成为大某旅游的新景点。
2、存在问题
某市观光农业目前处于起步阶段，市场仅在局部地方形成。
尚存在一些问题:
（1）观光农业总体规划尚未编制，有关部门很少加以培植引导，多为中外旅游者与农民自发参与；
（2）在服务设施上不规范，品位档次较低；（3）少数观光农业景点交通不便，客源市场很不稳定；（4）现有的观光农业景点观光的项目比较单一，游客难以尽兴；（5）人们对观光农业的概念、内涵、项目的规划与建设，项目的运作与管理等认识，还需要在实践过程中提高。
（二）发展条件
随着我国农村改革开放不断深入，经济不断发展，西部大开发以及世界旅游业的发展向东方转移，某市的观光农业也必然会逐步发展。
依托“某出水”旅游业大发展的带动，在未来二十年里，必将会欣欣向荣，成为农业与农村经济新的经济增长点和“某山水“旅游骨干项目之一。
1、观光农业资源丰富
按照国家旅游局颁发的“中国旅游资源普查规范”（试行稿）中的旅游资源分类，某观光农业具有人文景观点、田园风光点、生物景观点、古植物类、休闲求知类、购物类等旅游资源的六大类。
2、越来越多的领导认识和重视发展“观光农业”，农民积极参与发展“观光农业”
某市各级政府，逐步认识到发展旅游业带来的巨大效益和它在国民经济中的重要地位，制订了发展规划，旅游项目注重建设，不断完善旅游体系。
在龙脊梯田田园风光景区、月亮山农民导游与民居旅游、溶江果园与新农村观光，大圩毛州生态游等观光农业典型的带动影响下，我市旅游观光农业开始为广大农民所认识。
3、旅游观光农业已为越来越多的旅游者所接受
随着人们生活水平的提高，收入不断增加，常年居住在闹市区及紧张工作的人们，他们在节假日、双休日，向往着大自然的美丽景色、田园风光、宁静悠闲的生活，在进行山水游的同时，还到农村进行观光农业游。
兴安县溶江镇随着前两年观光农业游的兴起，开通了“某----大凸一日游”、“乐满地----乡里乐----新村”两条旅游专线，年接待游客从二、三千人增到万人以上。
平乐县榕津村的农民，看到越来越多的城里人去农村观光游，于2001年4月中旬自办旅游节，展示当地十榕八桂九井十二塘，一渡二河三上岸的美景，吸引了外地5000多名观光者前往；灵州县把握观光农业发展势头，开辟了东、中、西三条旅游线路，近年来吸引了数万人前往观光。
第三章项目建设的重要性和必要性
多年来，热带高效农业为某的发展做出了重要贡献。
农业增加值年均增幅相当于全国的两倍，主要农产品产量成倍增长，农民收入也同步提高。
当今，热带高效农业基
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