土地托管项目可研.docx

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土地托管项目可研

某某农业投资开发有限公司土地托管项目

2018-1-19

[公司名称]

[公司地址]

可行性研究报告

第1章总论

1.1项目实施单位基本情况

1.1.1概况

某某农业投资开发有限公司于2011年12月在某某市场监督管理局登记成立，注册资金10万元，注册地址为某某振兴街106号，单位性质为有限责任公司，是某某供销合作社联合社控股成立的农资龙头企业，其中：

某某供销合作社联合社出资3.5万元、控股35%，某某富源农业经济发展中心出资3万元、持股30%，某某禾源农资连锁有限公司出资3.5万元、持股35%，2015年4月变更为某某供销合作社联合社独资企业。

公司办公经营场所规范使用“中国供销合

作社”标识，致力于化肥、农药、农膜、农机具等农业投资开发的配送、销售、科技培训、新技术推广等系列化服务。

公司依托县联社下属21个基层供销社建立了21个乡镇驻地农资连锁店、216个农资经营网点，初步构建起农资经营服务体系。

1.1.2法定代表人基本情况

某某农业投资开发有限公司法人，经理，兼任某

某城区供销合作社理事会主任。

该同志自1981年参加工作以来一直从事供销合作社工作，践行服务三农的办社宗旨，主导公司农资配送、直供和农民培训，建立起覆盖全县各乡镇（街道）的农资经营服务网络。

在城区供销合作社，努力建设农产品、日用品、农资等经营服务体系，积极搞好农业社会化服务，得到市社、县社的多次表杨。

没有破产、银行欠资或其他社会形象和诚信问题。

1.1.3经营情况

某某新合作农资公司发挥龙头带动作用，积极开展农资经营服务体系建设，初步构建起县、乡（镇）、村连锁经营、联采直供网络。

一是开展连锁直供。

在妹仲、王庄集、观城、城区、朝城、俎店等乡镇发展利新合作农资连锁店21处。

连锁店统一使用“中国供销总社’’标识、统一店容店貌、统一供应品种、统一销售价格、统一科技服务。

二是积极开展大田作物、基地所需农资联采直供。

直供化肥470吨。

三是开展测土施肥、农民培训、农化服务。

全系统共举办培训班32期，培训5000人次。

2015年，通过各单位积极努力，采取多种销售渠道，销售各类化肥13.7万吨、农药480吨，占全县农资总供应量70%以上，有力地促进了农业生产的发展。

1.1.4财务状况

2015年度，某某新合作农资公司资产总额679.5万元、固定资产净值247万元、流动资产432.5万元、负债总额383万元、所有者权益296.5万元、实收资本10万元、销售收入2120万元、净利润66.5万元。

1.2项目概况

项目名称：

某某农业投资开发有限公司土地托管项目

项目负责人：

实施地点：

以某某张渝回民镇驻地周边村庄的土地托管为主，使用原张渝油棉加工厂国有划拨土地建设为农服务中心。

建设期限：

2016年9月-2017年8月

土地托管服务内容：

智能配肥、农机服务、农资直供、统防统治、农民培训等服务内容。

土地托管类型：

半托型土地托管面积：

5000亩面向对象：

张渝镇辖区的农户

1.3投资结构及资金来源

项目总投资560.65万元，其中建设投资544.86万元，流动资金15.79万元。

建设投资中，工程费用525.29万元，工程建设其他费用3.70万元，预备费15.87万元。

资金来源：

项目单位自筹280.65万元，申请中央财政资金200.0万元，地方财政配套资金80.0万元。

1.4项目效益

（1）经济效益

项目实施后，为农服务中心每年经营收入447.5万元，利润总额95.5万元，税后利润71.6万元，所得税23.9万元。

项目投资利润率17.03%，税前财务内部收益率为20.16%,税后为15.35%，税前财务净现值（i=8%）341.94万元，税后203.82万元；税前投资回收期5.48年，税后6.54年，经济效益明显。

（2）社会效益

土地托管采用了大规模、机械化作业，提髙了土地利用率，搭建起了接受、吸纳先进实用科技成果的服务平台，使一家一户分散

种植难以实现的规模化种植的潜在优势得到充分发挥。

同时，集中采购种子、化肥、农药，实行机械化播种、喷药、收割、节水灌溉等增收节支措施的综合配套应用，大大提高了资源利用率和劳动生产率。

（3）生态效益

本项目实施后，实行土地规模化经营和标准化种植管理，可保护土壤肥力，特别是规模化、集约化的农业生产能够极大地减少资源浪费、更加起到了节能、节水的效果，促进农业可持续发展，生态效益显著。

1.5编制依据

（1）原国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法；

（2）国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（3）《中华人民共和国环境保护法

（4）《建设项目环境保护管理办法》；

（5）《中华人民共和国土地管理法》;

（6）《建设工程质量管理条例》;

（7）《某某国民经济和社会发展十三五规划纲要》

（8）《中共中央国务院关于深化供销合作社综合改革的决定》（中发[2015]11号）

（9）《为农服务中心建设管理暂行办法》（渝供字〔2015〕31号）

（10）《中华人民共和国农产品质量安全法》；

（11）国家有关法律、法规及产业政策，有关设计标准、规范及规定；

（12）项目单位提供的有关基础资料和数据。

1.6综合评价

某某新合作农资公司顺应国家农业产业结构调整的战略布局和国家深化供销合作社综合改革的政策，新建为农服务中心，推进土地托管，把家庭分散经营与托管合作社统一服务的优势有机结合起来，实现了土地、技术、科技、农资、劳动者和经营者等生产要素的优化组合，探索出了在坚持土地承包关系长久不变的前提下，实现农业社会化经营的一条新路。

通过对某某农业投资开发有限公司土地

托管建设项目进行分析研究，得出如下评价结论：

1、项目符合国家产业政策和当前农业产业结构调整的战略布局，符合新农村建设经济发展思路和国家农业产业化发展战略要求，是落实解决“三农”经济问题的有效途径。

2、项目建设目标明确，选址合理，建设规模和产品方案适当；项目生产具有完全成熟的种植管理技术，当地有着良好的资源依托条件，项目在技术、原料、市场方面可行。

3、项目实施后预计可实现年经营收入447.5万元，利润总额95.5万元，投资利润率17.03%，税前财务内部收益率为20.16%，税后为15.35%,税前财务净现值（i=8%）341.94万元，税后203.82万元；

税前投资回收期5.48年，税后6.54年。

由以上指标可以看出，本项目具有显著的经济效益，投资回收期短，具有较强的抗风险能力，在经济方面可行性。

4、项目的实施能够有效地推进某某张渝镇农业产业化进程，确保农村经济发展和农民持续增收，有利促进农业结构调整，推动产业化经营。

经考察论证认为，项目经济效益、社会效益和生态效益显著，

项目的实施是必要的、切实可行。

第2章项目背景及必要性

2.1项目建设背景

2.1.1区域经济概况背景

某某位于山东省西部、黄河北岸，冀渝豫三省交界处，隶属聊城市，2009年列为山东省财政直管县，是全国闻名的农业生产大县,国家级生态示范区、全国粮食生产先进县、国家级出口农产品质量安全示范区、中国香瓜之乡、中国双孢菇之乡、中国小肉食鸡之乡、中国蔬菜第一县、全国食用菌生产先进县、中国塑编城，山东省现代农业示范区。

某某是重庆市内面积最大、人口最多的县，总面积1416平方公里，耕地面积140.6万亩，辖24个镇（街道），1154个行政村，104万人口。

某某张渝回族镇是全省5个少数民族乡镇之一，位于某某城区的西部，辖51个行政村，53200人（其中回民6500人），72860亩耕地。

张渝镇的农业生产近几年虽有所提高，但影响农业生产水平提髙的几个因素始终没有解决：

1、农业专业科技人员少，覆盖面小，难以满足群众要求；

2、农村青壮劳动力外出较多，其承包土地缺乏管理；

3、在家务农的是老弱群体，文化水平低，接受新知识、新技术能力差；

4、地块零碎没有规模，农民种植没有积极性，科技利用率低。

2.1.2政策背景

农业是全面建成小康社会和实现现代化的基础，必须加快转变农业发展方式，着力构建现代农业产业体系、生产体系、经营体系，提髙农业质量效益和竞争力，走产出髙效、产品安全、资源节约、环境友好的农业现代化道路。

在《中华人民共和国国民经济和社会发展十三五规划纲要》中指出：

“十三五’’期间构建现代农业经营体系。

以发展多种形式适度规模经营为引领，创新农业经营组织方式，构建以农户家庭经营为基她、合作与联合为纽带、社会化服务为支撑的现代农业经营体系，提髙农业综合效益。

发展适度规模经营。

稳定农村土地承包关系，完善土地所有权、承包权、经营权分置办法，依法推进土地经营权有序流转，通过代耕代种、联耕联种、土地托管、股份合作等方式，推动实现多种形式的农业适度规模经营。

培育新型农业经营主体。

健全有利于新型农业经营主体成长的政策体系，扶持发展种养大户和家庭农场，引导和促进农民合作社规范发展，培育壮大农业产业化龙头企业，大力培养新型职业农民,打造髙素质现代农业生产经营者队伍。

鼓励和支持工商资本投资现代农业，促进农商联盟等新型经营模式发展。

健全农业社会化服务体系。

实施农业社会化服务支撑工程，培育壮大经营性服务组织。

支持科研机构、行业协会、龙头企业和具有资质的经营性服务组织从事农业公益性服务，支持多种类型的新型农业服务主体开展专业化、规模化服务。

推进农业生产全程社会化服务创新试点，积极推广合作式、托管式、订单式等服务形式。

加强农产品流通设施和市场建设，完善农村配送和综合服务网络，鼓励发展农村电商，实施特色农产品产区预冷工程和“快递下乡”工程。

深化供销合作社综合改革。

创新农业社会化服务机制。

2.1.3土地托管模式

土地托管，就是在“农户加入自愿、退出自由、服务自选”原则下，不改变集体土地所有制的性质、不改变土地承包关系及土地用途，由托管服务组织（通常为土地托管合作社）为农户提供从种到

管、从技术服务到物资供应的全程服务，即产前、产中、产后的全程“保姆式”服务，土地托管的实质是“农业生产托管”，是为农户提供农业生产经营服务。

各地农村土地托管产生和发展的背景大致相同，但具体的组织发起方式不尽相同，运作模式也各有特点。

有的土地托管组织由基层供销合作社发起成立；有的由农技人员发起成立，如从事育种、植保等技术人员带头组建；有的由农资经营者发起，如经营种子、化肥等人员带头成立；有的由农机户组建，还有的由村干部发起成立，以及由龙头企业带动发展等各种方式。

托管组织一般都按合作社章程规定，设有专门的理事会和监事会，大多都成立有专业服务P人伍，如农机服务队、农技服务队、农资服务队、劳务服务队、植保服务队等，并聘请生产经营专家及农业技术专家作咨询。

在综合考虑国家产业政策、地区行业发展规划的前提下，结合企业发展目标，某某农业投资开发有限公司提出了面向某某张渝镇辖区的农户开展土地托管业务，通过新建标准化的为农服务中心，推进农业产业化、规模化经营，让农民增收，让农业增效，让科技先行，让土地增值，实现生态效益、经济效益与社会效益的完美结合。

全面推进土地托管种植，使土地集中在专业合作社、种田能手和种粮大户手中，能更大发挥科技在农业生产中的增产作用。

为此，各部门要积极配合，解放思想，力争在2-3年内使全镇的小麦、玉米生产实现全面托管种植。

2.2项目建设的必要性

2.2.1项目的建设有助于扩宽当地农民增收渠道

某某张渝镇作为传统的农业生产区，主要以种植粮食、一般蔬菜为主，没有规模化的农业生产种植，使得当地农民群众农业生产附加值低，较难实现农业增效、农民增收1并且当地农业专业科技人员少，覆盖面小，难以满足群众要求；青壮劳动力外出较多，其

承包土地缺乏管理；地块零碎没有规模，农民种植没有积极性，科技利用率低。

通过开展土地托管服务，通过规模化、专业化、机械化生产，能降低生产成本，提高生产效益和效率，实现“四个降低”和“六个提高”，实现了农户、合作社等多方共赢，提高了粮食产量，增加了农民收入。

2.2.2有利于解决谁来种地的难题，创新了农业经营方式

建立为农服务中心进行土地托管服务，为解决人们担心农村因缺少劳动力种地难，加快土地流转提供了新的组织载体。

由于广大农户对种地有不同的需求，需要多样化的服务，土地托管合作社以多种服务模式为社员提供个性化服务，顺应了我国农村农业农民的实际需要，创新了农业经营方式。

2.2.3实现了土地规模经营，有利于促进现代农业发展

土地“托管”后，把一家一户分散零星的土地，统一规划，统一

技术服务，改变了过去农户分散种植品种不统一，田间管理水平差异大的状况，解决了一家一户办不了、办不好或办起来不划算的事，改变了“家家地不多，户户各干各”的经营状况，一定程度上实现了土地规模经营。

在合作社服务范围内统一经营的服务，以标准化方式对农产品生产过程进行统一管理，从而实现生产流程标准化和农产品质量标准化，有利于农业新技术推广应用，增强农业竞争力，促进现代农业发展。

2.2.4解决了外出务工农民的后顾之忧，促进了农民增收

为农服务中心为外出务工农民“托管”土地后，使这些农民完全

从土地中解放了出来，安心外出务工经商或就地转移从事二、三产业，促进了专业化分工，同时这些农民又能得到土地收益，实现了打工收入和土地收入“双丰收”。

用入社农民的话说，土地托管合作社这种形式使他们“离乡不丢地，不种有收益”。

这种新的生产经营模式解决了农民外出务工与家庭承包经营的矛盾，既保护了农民土地承包权利，又促进了农村劳动力转移。

山东省平原县前曹镇益民土地托管合作社的建立，使全镇1万多劳动力可以安心常年在外打工，促进了农民增收。

2.2.5降低了农业生产成本，提髙了土地经营效益

土地托管合作社，把农户土地集中连片起来统一经营，有利于发挥土地适度规模经营效益，提高机械利用率、劳动生产率和土地设施利用率，降低机械使用、水电设施投入和劳动力用工等生产成本；有利于减少农业投资开发供销环节，降低农资购买成本。

这些方面所取得的进步，大大提髙了土地经营收益。

2.2.6项目的建设有利于企业自身的发展

某某农业投资开发有限公司秉承“立足农业，快速发展“的宗旨，坚持以农业产业化发展为己任，依托当地丰富的自然资源和农业传统优势，采用“公司+合作社+基地+农户”的产、供、销、技术、信息服务为一体的生产经营模式，不断引进新技术、新品种、开展技术培训，提高农业的生产技能，开拓销售市场，推动了食用菌产业的发展，带动了一方百姓致富，取得了良好的经济效益和社会效益。

通过项目的实施，可大大提高某某农业投资开发有限公司市场竞争能力，有利于企业自身的发展。

第3章建设条件

3.1项目区概况

3.1.1项目区选择

某某农业投资开发有限公司开展土地托管服务，采取就近原则，主要以服务张渝镇镇区范围内的农户，托管区域集中在张渝镇驻地周边范围内的区域，预计土地托管规模5000亩。

为更好的开展土地托管服务，由某某农业投资开发有限公司在原张渝油棉加工厂的国有划拨土地内新建土地托管服务中心，规划占地128亩，场地平坦开阔，有发展回旋余地的场所；周边无污染源，环境条件氣好；交通便利，供电、给排水等基础设施配套齐全。

张渝回族镇是全省5个少数民族乡镇之一，是重庆市唯一的回族镇，也是全省唯一的回族中心镇，辖51个行政村，53200人（其中回民6500人），72860亩耕地。

张渝回族镇地处冀、渝、豫三省交界处，东依京九，西近京广，北靠济邯铁路、济聊馆髙速公路，菩大、临观公路在此交汇•这里交通便利、水电充足、政通人和、物阜民丰。

民族英雄马本斋司令员曾在这里战斗、生活过。

“本斋陵园”成为当地最具民族特色的人文景观。

3.1.2建设地点选择

（1）选址原则和依据

根据《关于建设项目工程选址定点的规定》要求，该项目选址的原则和依据是：

①工程选址必须根据拟建项目的技术经济要求，结合建设地点落实的资源、水源、原材料、燃料、动力和交通运输等协作条件，多方案比选。

在选址工作中要进行细致的调查研究和技术经济综合分析，重要技术问题要依靠技术专家深入研究，妥善处理，不能草率决定。

②凡在城市规划范围内选址，都必须符合城市规划要求，即要满足建设项目的使用和经营的需要，又不得破坏城市环境、影响城市合理布局和长远发展。

由于工程建设需要，需对城市总体规划进行重大修改时，必须报请原规划审批单位批准。

凡与城镇有关的建设项目，应按照《城市规划条例》的有关规定，在当地城市规划部门的参与下共同选址。

③要认真注意环境保护。

有害环境的项目，严禁放在城市上风向、水源上游以及居民稠密区、风景游览区。

布局不合理的老厂扩建，要慎重对待，严加控制，尽可能迁建或改建，避免增加污染源。

凡排放废水、废气、废渣的项目，在建设前要做好环境综合调查，提出环境影响予评价报告，并认真制订环境保护措施。

④要十分注意合理使用土地、节约用地、不占或少占良田，充分利用荒地、劣地、空地。

征用农村集体的耕地要根据国家和省有关规定，制订生产、生活安置方案，并同所在市、县有关部门签订协议。

本项目用地合理，规划符合髙新区韩集乡整体规划要求。

⑤注意保护文物、古迹风景游览区。

本项目地处某某张渝镇驻地，不存在保护文物、古迹风景游览区的问题。

（2）地理位置及具体建设地点

本项目位于某某原张渝油棉加工厂原址。

（3）土地类型和来源方式

为农服务中心项目用地为某某原张渝油棉加工厂土地，土地类型属于国有划拨土地，距离周边村庄耕地较近，适宜项目建设。

（5）占地面积

拟建的为农服务中心规划占地面积128亩。

（6）涉及农户数量、土地面积：

本项目预计土地托管服务规模5000亩，涉及农户1000户左右。

3.1.2自然条件

（1）土壤条件

项目区土壤主要有褐土、潮土、盐土和风沙土4个土类，10个亚类，25个土属，104个土种。

其中褐土类占全市土壤总面积的0.004%;潮土类占93.9%,为县内面积最大的土壤类型；盐土类占2.2%;风沙土类占3.9%。

项目区土壤为潮土，适合蔬菜种植与生长。

（2）地质及气象条件

项目区属黄泛平原，地势平坦，土层深厚。

海拔49.0-35.7米。

西南高，东北低，南北地面坡降1/6000，东西坡降1/4000。

由于历史上黄河多次改道、泛滥，形成了髙中有洼、洼中有岗的微地貌，主要由河滩高地、沙质河槽地、缓平坡地、河间浅平洼地、河道决口扇形地等组成。

项目区属暖温带亚湿润季风型大陆性气候，四季分明，雨热同期，温度适宜，光照充足。

年平均辐射量1177万焦耳/平方米，年平均曰照时数为2420.5小时，曰照率为55%。

多年平均气溫13.2"C，一月份平均气溫-6.6°C，极端最低气温-22.7°C•日平均气溫2〇°C的平均持续天数为294天，活动积温4993.5°C;2lOaC的平均持续天数为208天，活动积温4464.3;^20°C的平均持续天数为119天，活动积温3006C。

无霜期平均为119天，年平均降水量551.5毫米，多

集中在6、7、8月份，对农作物生长非常有利。

该气候条件有利于

蔬菜种植及生长。

3.13社会经济状况

某某是个农业大县、蔬菜大县，常年瓜菜菌播种面积达到90万亩，其中冬暖式大棚26万座、大中小拱棚19万亩，食用菌栽培面积600万平方米，瓜菜菌总产360多万吨；拥有无公害、绿色和有机三品认证品牌38个.经过多年的发展，全县已形成了以燕店、河店、魏庄等乡镇为主的香瓜生产基地，常年种植面积8万亩，产量达到40万吨，是全国最大的香瓜生产基地；以朝城、徐庄、王庄集等乡镇为主的双孢菇、草菇基地，栽培面积350万平方米，年产8万吨；以董杜庄、俎店、妹冢等乡镇为主的西瓜基地，种植面积6万亩，年产36万吨；以王庄集、櫻桃园等乡镇为主的山药基地，种植面积2万亩，年产6万吨；以大王寨、张渝、王奉等乡镇为主的富栖苹果、黄金梨、葡萄等果品基地，种植面积2万亩，年产优质水果7万吨；以莘亭、朝城、古城等乡镇为主的大蒜、圆葱、香菜等露地菜基地，年种植面积4万亩。

作为畜禽养植大县，全县常年出栏小肉食鸡6亿只，规模全国最大；生猪年出栏110万头，是全国生猪调出大县.畜产品加工企业发展到82家，注册商标42个；以立信食品、盛大食品、金鑫冻鸡为代表的肉鸡肉鸭加工企业发展到26家，日加工能力达到100多万只。

同时，作为一个粮食生产大县，全县面粉加工企业发展到70多家，年加工各类面粉80多万吨，产值16亿元，其中年加工能力10万吨以上的企业5户；产品主要有雪花粉、本味粉、水饺粉、高筋粉、面心粉等20多个品种。

2015年，粮食生产实现“十三连增”，达到“吨粮县”标准，总产稳定在20亿斤以上，被评为全国粮食生产先进县。

瓜菜播种面积达到97万亩，食用菌栽培面积达到600万平方米，总产470万吨，被评为中国蔬菜第一县；年出栏生猪达到125万头、小肉食鸡达到2.2亿只，被评为全国生猪调出大县。

新增标准化瓜菜菌基地84处，标准化规模养瘦场241处，合作社796家，家庭农场101家，“三品一标”品牌127个，认证面积达到65万亩。

省、市级农业产业化龙头企业达到38家。

在全市率先建成县级农产品质量安全追溯监管平台和农产品质检中心。

在北京新发地批发市场设立了某某蔬菜专销区，开通了对北京首农集团等高端客户的配送直供。

某某绿色瓜菜菌种植科技园区被命名为国家级农业科技园区.引进了中荷国际健康农业生态城、大山合菌物、中盛光伏食用菌等一批高端农业项目。

3.2项目建设条件优劣势分析

3.2.1政策、资源、科技、基碰设施条件等

（1）政策条件

重庆市坚持加快农业产业化发展作为当地农业发展的重要举措来抓，大力发展生态髙效农业产业，提升产业的发展质量和效益，大力推进农业标准化示范区建设，奏响了发展现代农业的乐章。

在2004年《重庆市人民政府关于鼓励扶持农业产业化发展的决定（聊政发〔2004〕2号）》中提出：

增加财政资金投入。

各级财政部门都要把扶持农业产业化经营作为财政支农的重点，安排资金支持农业产业化发展，用于龙头企业、基地乡镇、农产品批发市场、合作经济组织的贷款贴息和奖励。

同时，鼓励工商企业进入农业领域，采取入股、厂房折价参股、土地作价参股等多种形式吸引社会资金参与农业产业化经营。

落实税费优惠政策。

要认真执行国家农业部等八部委《关于扶持农业产业化经营重点龙头企业的意见》（农经发〔2000〕8号），落实有关扶持农业产业化经营重点龙头企业的政策。

对符合国家产业政策，列入农业产业化国家重点龙头企业，并且从事种植业、养殖业和农林产品初加工业的，要按照国家规定给予税收优惠。

（2）资源条件

某某张渝镇有着丰富的自然资源优势，基地农业生态环境良好,周边无任何“三废”污染源，植物类型多，动物资源丰富，呈现出典型的生物多样性。

镇区属于北温带湿润气候，光照充足，热量资源丰富，光、热、水资源时序变化与作物生长期匹配良好，雨热同期，

有利于农业生产。

区域内水资源非常丰富，地下水资源充足，项目区排灌设施齐全，完全能满足基地的排灌需要；区域土地肥沃，有机质含量高，土壤肥力较高，保水性好，适耕性较长，适宜作物的生长。

（3）科技条件

项目单位与重庆大学农学院、重庆市农科所建立了良好的科学技术合作关系，依托科研院所的技术力量，保障项目的顺利实施；同时，项目农业生产所选工艺先进、技术成熟，具有很高的经济适