购房经济分析希望多提意见.docx
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购房经济分析希望多提意见
购房经济分析
A、B方案：
假设条件：
基准利率7.05%，享受95折优惠，则年利率6.6975%，房屋面积120m2，首付三成，采用等额本息和等额本金两种方法计算分析。
见下表：
方案
房屋
均价
贷款年限
房屋总价
贷款金额
等额本息（万元）
等额本金（万元）
累计还款
累计还息
累计还款
累计还息
A方案
7500
20
90
63
114.5
51.5
105.4
42.4
7600
20
91.2
63.84
116
52.2
106.8
42.9
7700
20
92.4
64.68
117.5
52.9
108.2
43.5
7800
20
93.6
65.52
119
53.6
109.6
44.1
7900
20
94.8
66.36
120.6
54.2
111
44.6
8000
20
96
67.2
122.1
54.9
112.4
45.2
8100
20
97.2
68.04
123.7
55.6
113.8
45.6
8200
20
98.4
68.88
125.2
56.3
115.2
46.3
8300
20
99.6
69.72
126.7
57
116.6
46.9
8400
20
100.8
70.56
128.2
57.7
118
47.5
8500
20
102
71.4
129.8
58.4
119.4
48
8600
20
103.2
72.24
131.2
59
120.8
48.6
8700
20
104.4
73.08
132.8
59.7
122.2
49.1
8800
20
105.6
73.92
134.3
60.4
123.6
49.7
B方案
7500
30
90
63
146.3
83.3
126.5
63.5
7600
30
91.2
63.84
148.3
84.4
128.2
64.3
7700
30
92.4
64.68
150.2
85.5
129.8
65.2
7800
30
93.6
65.52
152.2
86.6
131.5
66
7900
30
94.8
66.36
154.1
87.8
133.2
66.9
8000
30
96
67.2
156.1
88.9
134.9
67.7
8100
30
97.2
68.04
158
90
136.6
68.5
8200
30
98.4
68.88
160
91.1
138.3
69.4
8300
30
99.6
69.72
161.2
92.2
140
70.2
8400
30
100.8
70.56
163.9
93.3
141.6
71
8500
30
102
71.4
165.8
94.4
143.3
71.9
8600
30
103.2
72.24
167.8
95.5
145
72.8
8700
30
104.4
73.08
169.7
96.6
146.7
73.6
8800
30
105.6
73.92
171.7
97.8
148.4
74.5
C、D方案：
假设条件：
基准利率7.05%，享受95折优惠，则年利率6.6975%，房屋面积150m2，首付三成，采用等额本息和等额本金两种方法计算分析。
见下表：
方案
房屋
均价
贷款年限
房屋总价
贷款金额
等额本息（万元）
等额本金（万元）
累计还款
累计还息
累计还款
累计还息
C方案
7500
20
112.5
78.75
143.1
64.4
131.7
53
7600
20
114
79.8
145
65.2
133.5
53.7
7700
20
115.5
80.85
146.9
66.1
135.2
54.4
7800
20
117
81.9
148.8
66.9
137
55.1
7900
20
118.5
82.95
150.8
67.8
138.7
55.8
8000
20
120
84
152.7
68.7
140.5
56.5
8100
20
121.5
85.05
154.5
69.5
142.2
57.2
8200
20
123
86.1
156.5
70.4
144
58
8300
20
124.5
87.15
158.4
71.2
145.8
58.6
8400
20
126
88.2
160.3
72.1
147.5
59.3
8500
20
127.5
89.25
162.2
73
149.3
60
8600
20
129
90.3
164.1
73.8
151
60.7
8700
20
130.5
91.35
166
74.7
152.8
61.4
8800
20
132
92.4
167.9
75.5
154.5
62.1
D方案
7500
30
112.5
78.75
182.9
104.1
158.1
79.3
7600
30
114
79.8
185.3
105.5
160.2
80.4
7700
30
115.5
80.85
187.8
106.9
162.3
81.4
7800
30
117
81.9
190.2
108.3
164.4
82.5
7900
30
118.5
82.95
192.6
109.7
166.5
83.6
8000
30
120
84
195.1
111
168.6
84.6
8100
30
121.5
85.05
197.5
112.5
170.7
85.7
8200
30
123
86.1
200
113.9
172.8
86.7
8300
30
124.5
87.15
202.4
115.2
174.9
87.8
8400
30
126
88.2
204.8
116.6
177.1
88.9
8500
30
127.5
89.25
207.3
118
179.2
89.9
8600
30
129
90.3
209.7
119.4
181.3
91
8700
30
130.5
91.35
212.2
120.8
183.4
92
8800
30
132
92.4
214.6
122.2
185.5
93.1
数据汇总表
序号
A方案
B方案
总价
等额本息（万元）
等额本金（万元）
总价
等额本息（万元）
等额本金（万元）
1
90
114.5
51.5
105.4
42.4
90
146.3
83.3
126.5
63.5
2
91.2
116
52.2
106.8
42.9
91.2
148.3
84.4
128.2
64.3
3
92.4
117.5
52.9
108.2
43.5
92.4
150.2
85.5
129.8
65.2
4
93.6
119
53.6
109.6
44.1
93.6
152.2
86.6
131.5
66
5
94.8
120.6
54.2
111
44.6
94.8
154.1
87.8
133.2
66.9
6
96
122.1
54.9
112.4
45.2
96
156.1
88.9
134.9
67.7
7
97.2
123.7
55.6
113.8
45.6
97.2
158
90
136.6
68.5
8
98.4
125.2
56.3
115.2
46.3
98.4
160
91.1
138.3
69.4
9
99.6
126.7
57
116.6
46.9
99.6
161.2
92.2
140
70.2
10
100.8
128.2
57.7
118
47.5
100.8
163.9
93.3
141.6
71
11
102
129.8
58.4
119.4
48
102
165.8
94.4
143.3
71.9
12
103.2
131.2
59
120.8
48.6
103.2
167.8
95.5
145
72.8
13
104.4
132.8
59.7
122.2
49.1
104.4
169.7
96.6
146.7
73.6
14
105.6
134.3
60.4
123.6
49.7
105.6
171.7
97.8
148.4
74.5
平均值
97.8
124.4
56
114.5
46
97.8
159
90.5
137.4
69
序号
C方案
D方案
总价
等额本息（万元）
等额本金（万元）
总价
等额本息（万元）
等额本金（万元）
1
112.5
143.1
64.4
131.7
53
112.5
182.9
104.1
158.1
79.3
2
114
145
65.2
133.5
53.7
114
185.3
105.5
160.2
80.4
3
115.5
146.9
66.1
135.2
54.4
115.5
187.8
106.9
162.3
81.4
4
117
148.8
66.9
137
55.1
117
190.2
108.3
164.4
82.5
5
118.5
150.8
67.8
138.7
55.8
118.5
192.6
109.7
166.5
83.6
6
120
152.7
68.7
140.5
56.5
120
195.1
111
168.6
84.6
7
121.5
154.5
69.5
142.2
57.2
121.5
197.5
112.5
170.7
85.7
8
123
156.5
70.4
144
58
123
200
113.9
172.8
86.7
9
124.5
158.4
71.2
145.8
58.6
124.5
202.4
115.2
174.9
87.8
10
126
160.3
72.1
147.5
59.3
126
204.8
116.6
177.1
88.9
11
127.5
162.2
73
149.3
60
127.5
207.3
118
179.2
89.9
12
129
164.1
73.8
151
60.7
129
209.7
119.4
181.3
91
13
130.5
166
74.7
152.8
61.4
130.5
212.2
120.8
183.4
92
14
132
167.9
75.5
154.5
62.1
132
214.6
122.2
185.5
93.1
平均值
122.5
155.5
70
143.1
57.6
122.25
198.7
113.2
171.8
86.2
数据分析表
总结：
通过对以上采集数据、汇总数据、分析数据，得出以下结论：
1、等额本金法比等额本息法每月平均还款金额小，还款总额小，但是前期每月还款金额较大。
2、等额本息法20年期，最优惠可租赁房屋10年，30年期，最优惠可租赁房屋22.5年；等额本金法20年期，最优惠可租赁房屋6.5年，30年期，最优惠可租赁房屋14.5年；通过分析，得出买房比长时间租赁房屋划算。
3、考虑到买房的主要目的是自己住，其次是做投资，所以以70年长时间来看，越早买房越划算，因为存在通货膨胀，所以买房本身就是一种资本的保值。
4、买房还是租赁，就要考虑20年内国家土地政策是否改动，GDP增长中心是否由商品房转移，以及每个城市CBD的发展规划、银行贷款利率的变化浮动等。
5、据专家估计，中国30年后才出现人口负增长，那时才开始出现房子供大于求，但是三十年后再买房经济上不划算，自身年龄也以步入老年。
6、专家预计到2020-2025年，中国城市化进程达到60%以上，这期间商品房会持续上涨，何时下跌就看市场供求和国家政策了，估计最快也得15年以后商品房开始零增长。
提前还款划算吗？
自明年1月1日起房贷利率将按照最新利率标准执行，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，与现行利率6.40%相比，上涨了10%。
每次只要银行加息的消息一出，考虑房贷提前还款的人就一拥而上。
那么，提前还款到底值不值呢?
咱还是来算算吧：
享受七折或其他优惠利率的
如果你是第一套房，而且还享受7折利率的，就不要考虑房贷提前还款了，加息前五年期以上贷款基准利率是5.89%，7折就是4.12%，即使加息后打完7折也只有4.298%，这是非常低的利率了。
按这样的加息幅度，就算再加两次也不高。
如果选择提前还贷，除非以后不再贷款，否则再贷款购房，就会被判定为二套房贷，利率为基准利率的1.1倍，可谓得不偿失。
但是对于二套房贷，利率按照1.1倍计算，加息后的利率就达到6.754%左右的年利率，如果手头有资金，可考虑部分提前还贷。
除了考虑利率因素，还要考虑综合家庭收入、预期支出等多方面因素。
等额本息还款年数接近中期的
有两类贷款者不宜提前还贷，其中一种是使用等额本息还款法的借款人，还款年
数已接近中期，这时选择提前还款不太适合。
因为，等额本息还款法是每月还款总额
固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就说借款人前期还的利息比重较大，本
金比重较少。
如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
等额本金还款期超过三分之一的
第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户，并且还款期已经超过了1/3。
等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。
手上还有其他理财项目的
如果手头有其他投资理财项目，如股票、基金、债券等，收益率高于贷款利率，
借款人也完全没有必要选择提前还贷，大可将资金用于投资。
如果借款人只是将资金
存于银行，近期内无投资计划，按照加息后的存贷款利率，五年期的存款年利率为
4.2%，而同期的贷款利率则为6.14%，存贷利差较大，这种情况与其存入银行，还不
如选择提前还贷。
那怎样提前还款划算呢
提前还贷的初衷就是减少利息支出。
不同的银行有不同的提前还贷方式，综合而
言，无外乎全部提前还贷和部分提前还贷两大类。
其中，提前全部还贷从理论上而言，
利息支出是最少的，但是考验的是还款人的经济实力，只要有合理的计划和安全的预
期资金流，这种方式是最优的，但要量入为出。
部分提前还款方式相对比较复杂，不同的银行分门别类也有不同的还款方式可供
参考选择。
据了解，大致有三种部分提前还款方式：
第一种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。
第二种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。
第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。
选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是最
大的。
在部分提前还贷中，此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变
还贷方式———例如由等额本息换成等额本金还款方式。
在选择之前，计算出不同方式下的还贷结果后，要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。
提前还贷需要预约
工行昌北分行营业部聂经理告诉记者：
“借款人提前还款，要先向银行提交提前
还贷申请，银行接到客户提前还贷申请后要审批，这个过程的时间合算。
不和要求依
不同银行而定，一般是半个月至一个月不等，现在工行是两个星期，招行是一个月，
建行规定提前还贷要是1万元的整数倍，还有的银行需要收取一定数额的违约金等。
所以，有计划在年底提前还贷的消费者，要到自己贷款的银行仔细核对具体相关规定
后再做打算。
2011年已快接近尾声，按照工行需要两个星期的审批流程来算，在工行
的贷款者若要赶在年底提前还贷，实际上只剩半个月的时间了。
”
如何提前还款
提前还款是指借款方在还款期未到之
前即先行偿还贷款的行为。
提前还款在某些情况下对借款人有利而对贷款人不利，所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定。
提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。
贷款银行只能受理自发放个人贷款一年后借款人提前还款的申请
选择方案
向房贷一族提供五种提前还贷的选择方案。
例：
这是一套今年4月份购买的，价值100万元的房子，首付30%后，贷款额为70万元
贷款期限20年。
按目前的利率，用等额本息还款法计算，房子的月供为5031.18元，
20年利息总支出高达507485.08元。
从明年1月1日起新的利率会上调，因此房主决定
提前还款。
以此案为例，对目前市场上存在的五种提前还款方式进行了比较。
第一种：
将所剩贷款一次还清。
利息总额就是提前还贷前的利息额，27972.01
元。
利息总额=提前还贷前的利息额=27972.01元。
第二种：
部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。
提前还款10万元，仍保持之前的月供水平即：
5031.18元，贷款期限则缩短为15年7个月。
这样，利息总额为
390353.07元。
第三种，部分提前还款，减少月供，还款期限不变。
提前还款10万元，贷款期限剩余19年4个月，月供减少为4509.49元。
这样，利息总额为486450.1元。
第四种，部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。
提前还款10万元，月供减少为4982.55元，还款期限缩短为16年。
利息总额396897.93元。
第五种，部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。
提前还款10万元，月供增加为6720.06元，还款期限缩短为10年。
利息总额246657.49元。
由此看来，第一种和第五种的还款方式是最经济的。
专家提醒，选择哪种还款方
式，最重要的是要看自己的经济情况，凡事都要量力而为。
还款手续
根据银行的规定，提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请,并约定还
款日期。
然后按照约定的日期，携带身份证、和银行签订的贷款合同到银行填写还贷
申请表和提前还贷协议，并按银行的要求，将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的
账户上，由银行自动扣收。
各家银行对于提前还贷并没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款。
只是每次还贷的起点金额各银行规定不一，有的规定是1万元或1万元的倍数，有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷。
部分提前还贷的贷款者，可以选择两种方式：
一是减少每月还款额，还款期限不变；另一种是缩短还款期限,每月还款额不变。
如果贷款人的收入不断增加，可以选择缩短贷款期限的还款方式，尽早实现无债一身轻的愿望。
如果收入没有太大增加，可以采取减少还款额、还款期限不变的方式，这样会减轻还贷压力。
值得一提的是，《提前还款申请表》一经借款人银行确认后便不可撤销，并作为借款合同的补充条款，与借款合同具有同等法律效力。
如贷款购房人不论任何原因，未能按照其向借款人银行出具的提前还款申请中规定的日期与金额提前还款，则视为逾期还款，贷款购房人按借款合同承担相应的违约责任。
不宜人群
第一类：
使用应急资金还款
对于普通消费者而言，房屋贷款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的
30%-50%，在频繁加息的情况下，部分“房奴”压力开始增加，急于提前还贷。
频繁
加息所累积的利息虽然较多，对于资金短缺、经济能力比较有限的消费者，不宜打乱
原有的理财计划。
同时，使用应急资金会增加未来生活的风险，有可能“因小失大”
第二类：
等额本息进入还款中期
目前在商贷当中，使用最广泛的是等额本息还款法。
进入还款阶段中期后，月供
的构成中，大部分都是本金，提前还款的意义已经不大了，如果消费者资金不是很充
裕，可以不急于提前还款。
特别是进入还款后期，也就没有必要动用集中的资金还款。
这样既打乱了理财计划，又不利于资金的有效使用。
第三类：
等额本金还款期已达1/4
从目前银行对提前还款的条件来看，一般都要求还款额是1万元的整数倍，等额本金还款法是指每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息，因此初期还款较多压力较大，随着本金不断减少，月供也不断递减，这样后期的还款显得比较轻松。
以贷款30万元，期限20年为例，从还款期的第六年开始，即还款期已经达到1/4，在月供的构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利用有效的节省利息。
第四类：
有更好的投资理财渠道
如果消费者的资金只是在银行存着，近期内都不会使用，回报率为存款利率，两相比较，贷款利率6.5555%，一年期存款利率仅为3.87%，贷款利率明显高于存款利
率，这种情况下把资金用于提前还款比较合适。
如果消费者的资金有更好的投资理财渠道，比如投资于基金、外汇等理财产品，而且资金运作能力比较强，可以获得更高的回报率，资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息，那么从发挥流动资金的效用看，这部分消费者没有必要把资金用于提前还款。
个人住房组合贷款
个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。
随着住房体制改革的深入，个人购房向行贷款的意识也在不断增强住房公积金贷款和商业性贷款组成的组合性个人住房担款，已成为构筑良好的住房金融体系和中国实施政策性与商业性并重的住房金融发展的需要。
个人住房组合贷款一般是指住房公积金贷款和住房商业贷款两项贷款的合称。
如果职工购房申请住房公积金贷款额度不能满足需要，同时又不到所购房价80%，可以再申请个人住房商业性贷款，两项贷款总额不超过房价的80%，这叫组合贷款。
组合贷款只有缴存公积金的职工才可以申请。
贷款对象
支持按时足额缴存住房公积金的职工在中国大陆境内城镇购买各类型住房。
贷款条
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