开发区配套项目物流园第一期建设工程可行性研究报告.docx
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开发区配套项目物流园第一期建设工程可行性研究报告
开发区配套项目物流园第一期建设工程
可行性研究报告
目 录
附件：
（一）**公司营业执照；
（二）**公司组织机构条码证；
（三）**公司税务登记证；
（四）国家发展与改革委员会发改办经贸[2003]51号“国家发展与改革委员会办公厅关于物流园一期工程项目审批问题的复函”；
（五）A省发展计划委员会湘计经贸[2003]256号“关于物流园一期工程项目建议书的批复”；
（六）H市发展计划委员会长计经贸[2003]335号“H市发展计划委员会转发省发展计划委员会《关于物流园一期工程项目建议书的批复》的通知；
（七）国家经贸委中小企业对外合作协调中心《关于在H市开展中小企业社会化物流服务体系试点工作的通知》（国家经贸委中小中心[2001]6号），及附件：
H市中小企业社会化物流服务体系建设试点工作第一批企业名单
（八）开发区管委会《关于将“物流园”列为开发区重点扶持项目的批复》（长管经贸[2002]3号）
（九）开发区管委会《关于请求将区内企业**公司“物流园”列为全国中小企业国际物流示范园的请示》（长管委[2002]10号）
（十）国家经贸委中小企业对外合作协调中心《关于同意在开发区（国家级）建立“A省中小企业国际物流示范园”的附函》（国家经贸委中小中心函[2002]11号）
（十一）土地使用意向书
（十二）A省《关于加快我省现代物流业发展的若干意见》
（十三）第三方物流企业入驻物流园意向协议
第一章总论
受**公司的委托，我们对物流园第一期建设工程可行性进行了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水、通讯等条件进行调查，收集有关基础资料，并与建设单位交换意见，在认真调查和分析资料的基础上编制了《物流园第一期建设工程可行性研究报告》。
1、项目概况及目标
项目名称：
物流园第一期工程
建设地点：
A省H市开发区
建设单位：
**公司
建设期限：
2年
物流园项目拟建在开发区内，东六线以东，319国道以南，东十线以西，漓湘路以北。
物流园总体规划占地3000亩，总投资10.8亿元。
项目第一期工程总投资27604.6万元，总建筑面积21.8万平方米，其中：
仓储面积14万平方米，综合办公大楼2.8万平方米，集装箱堆场面积5万平方米，固定资产投资26804.6万元。
项目建设目标：
●货运吞吐量达到8000万吨以上，宏观物流产值25亿元以上；
●与50家左右设施通用、功能齐全、服务完善的配送中心建立物流战略同盟，形成高效的物流服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代物流服务；
●建立健全物流管理信息系统，使之具有物流管理、海关管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等各种功能；
●引进第三方物流企业50家以上，为60家左右大型工商企业提供供应链管理及全程物流服务，吸引5—10万名个人或企业成为园区的会员；
●现代综合性物流服务体系初步形成。
项目经济效益：
项目第一期工程实施期内（22年，含2年建设期）实现营业收入186055.80万元，实现利润73214.38万元，上缴税收46398.10万元，安排就业150人，项目具有良好的经济效益。
本项目的建设对完善开发区的功能，促进我省物流业的发展，特别是开发区、H市的经济发展和满足长沙地区的现实物流需求，具有十分重要的现实意义和社会效益。
2、编制依据及研究范围
2.1、编制依据
（1）国家发展与改革委员会发改办经贸[2003]51号“国家发展与改革委员会办公厅关于物流园一期工程项目审批问题的复函”；
（2）A省发展计划委员会湘计经贸[2003]256号“关于物流园一期工程项目建议书的批复”；
（3）H市发展计划委员会长计经贸[2003]335号“H市发展计划委员会转发省发展计划委员会《关于物流园一期工程项目建议书的批复》的通知；
（4）**公司**[2002]021号“关于申请物流园一期工程项目立项的报告”；
（5）国家、A省、H市国民经济和社会发展第十个五年计划；
（6）H市商贸流通业发展“十五”计划；
（7）《开发区“十五”期间产业发展规划及2010年产业发展纲要》；
（8）国家计委、建设部颁布的《建设工程项目经济评价方法与参数》；
（9）国家经贸委中小企业对外合作协调中心〔2001〕6号《关于在H市开展中小企业社会化物流服务体系试点工作的通知》；
（10）开发区管委会长管经贸〔2002〕3号《关于将“物流园”列为开发区重点扶持项目的批复》；
（11）国家经贸委中小企业对外合作协调中心〔2002〕11号《关于同意在开发区（国家级）建立“A省中小企业国际物流示范园”的复函》；
（12）土地使用意向书（开发区与A省**有限公司签订）；
（13）物流园总体规划；
（14）物流园公共物流信息系统规划方案；
（15）其它文件、协议等。
2.2、研究范围
（1）项目建设的背景和必要性
（2）项目投资主体的情况
（3）行业分析及市场预测
（4）项目选址及建设条件
（5）项目布局及及各部分功能定位
（6）项目组织及管理系统
（7）项目效益评价及不确定性分析
3、编制原则
（1）遵照国民经济和社会发展第十个五年计划关于“传统服务业要运用现代经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推进连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式”，做好项目定位、搞好项目设计。
（2）按照国家经贸委等六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划。
（3）根据A省和H市“十五”计划，融入区域经济、合理安排进度。
（4）结合我国加入WTO及对物流相关方面的承诺，搞好市场调研、起步与国际同步。
（5）按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。
（6）我国A省及H市目前国民经济水平，现代物流产业发展现状及前景为依据，借鉴国外物流行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。
（7）项目建设以物流需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。
（8）项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。
（9）消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。
（10）其它规定及客户要求。
4、主要经济技术指标
项目建设主要经济技术指标见表1-1。
表1-1 一期工程主要经济技术指标
序号
项目
单位
指标
备注
1
占地面积
亩
930
2
建筑面积
平方米
218000
2.1
仓储
平方米
140000
2.2
办公用房
平方米
28000
2.3
集装箱堆场
平方米
50000
3
货运吞吐量
万吨
8000
4
宏观物流产值
亿元
25
5
项目总投资
万元
27604.60
固定资产投资26804.60万元（建设期利息944.62万元，土地款4900万元）；流动资金800万元
6
建设工期
月
24
7
年平均收入额
万元
8457.08
（22年计算期）
8
年平均净利润
万元
3327.93
（22年计算期）
9
投资回收期
年
所得税前7.45年；
所得税后8.45年
（含建设期2年）
10
平均投资利润率
%
12.06
11
平均投资利税率
%
19.70
12
固定资产投资银行贷款偿还期
年
7.42
13
全部投资内部收益率
%
所得税前：
18.27
所得税后：
14.19
I=10%
14
财务净现值
万元
所得税前：
18782.33
所得税后：
8315.71
I=10%
15
建筑密度
%
26
16
容积率
0.29
17
绿地率
%
35
5、可行性研究结论
一、物流园的建设，符合国家和省市有关促进现代物流产业发展的政策；符合产业发展方向和要求；
二、物流园项目建设用地符合开发区对该宗地的规划建设要求。
物流园项目作为开发区基础设施配套项目之一，它的建设投入使用，对改善开发区的投资环境、促进开发区招商引资将具有重要作用。
三、物流园总体规划占地3000亩，总投资10.8亿元。
项目第一期工程总投资27604.60万元，总建筑面积21.8万平方米，其中：
仓储面积14万平方米，综合办公大楼2.8万平方米，集装箱堆场面积5万平方米，固定资产投资26804.6万元，建设工期2年。
项目第一期工程实施期内（22年，含2年建设期）实现营业收入186055.80万元，实现利润73214.38万元，上缴税收46398.10万元，安排就业150人，项目具有良好的经济效益。
四、该项目建设在开发区内，物流资源丰富，市场潜力巨大。
五、项目建成后，园区建三大平台----物流设施平台、物流信息平台和物流政策平台，具备5大基本功能：
海关功能、物流基地功能、金融服务功能、物流信息港功能、教学科研培训功能。
提供多式联运、报关报检、货运代理、信息交易、金融结算、仓储中转、流通加工、品牌展示等物流服务。
整合A省及周边省份的物流资源，带动和提升相关产业及A省工商企业的发展与竞争力，推动A省工业化进程。
综上所述，物流园项目建设各方面的条件都已具备，项目实施后具有较好的经济和社会效益，诚请省、市、开发区和各职能部门以及银行大力支持，使该项目早日建设，发挥效益。
第二章项目建设的背景及必要性
一、加入WTO对我国现代物流产业发展提出了新的要求
加入世贸组织，对我国物流业来说，既蕴含着难得的发展机遇，也面临着严峻的挑战。
我国对有关物流以及物流相关方面做出了郑重的承诺，在包装服务、通信服务、速递服务、分销服务、运输服务中，除佣金代理服务、批发服务、零售服务和特许经营有少量限制以外，这些领域的主要部分以及海运服务、集装箱堆场服务、内水运输、航空运输服务、铁路运输服务、货物运输代理服务等将全面对外开放。
因此，这些领域也将在未来的三年之内面临外资大规模进入带来的巨大冲击。
目前，A省正积极探索有利于支持工商企业参与国际竞争的现代物流服务系统，通过对现有物流基础设施进行更新改造和扩建，加快技术进步，以便尽快满足加入WTO对我国，特别是A省现代物流业提出的新的要求。
通过物流园的建设，将各物流企业、港口、航空等服务机构和生产单位进行有序的整合，降低生产单位和物流企业的运营成本，使这些企业在未来的竞争中能够处于比较有利的地位。
二、现代物流产业在我国刚开始起步，但市场前景广阔
随着经济全球化和信息技术的迅速发展，被普遍认为在降低物质消耗、提高劳动生产效率以外的“第三利润源”的现代物流业，已经成为我国新的经济增长点。
（据《中国物流年鉴》）1999年，我国国有及国有控股工业企业流动资金占用达到31042.81亿元人民币，而资金周转速度年平均为1.2次，国有商业企业也只有2.3次。
而日本制造业的年周转速度为7.5至8次，流通业为15次至18次。
跨国连锁集团沃尔玛、麦德隆、家乐福的年周转次数为20至30次。
这说明，我国工商企业目前依然是为库存而采购，而不是按订单采购，生产需要的原材料、半成品、外购件库存过大，占用了大量流动资金。
美国、德国、日本制造业库存周期平均只有12天，库存总额只占销售总额的1.3%至1.5%。
发达国家的库存商品只占国内生产总值的1%。
而我国工业产成品库存一般达到45天，商业企业达到35天，库存商品占国内生产总值的6.8%，我国这些指标远落后于发达国家的根本原因，是由于缺少一个高效的社会化现代物流服务系统。
应该按照社会分工要求，建设社会化现代物流服务体系，以支持工商企业的生产经营和市场营销。
改革开放以来，我国对物流基础设施作了大量投入，到2000年已达到1.5万亿元人民币。
但由于原有基础太落后，仍然不适应现代物流的总体发展要求。
到2000年，我国运输网络密度分别为1344.48公里/平方公里和1043公里/万人，分别只相当于美国的19.6%和15.8%；德国的9%和15.8%；印度的24.9%和48.3%；巴西的71.3%和8.8%。
物流基础设施落后，加上布局不合理，造成我国仓储效率与效益低下。
据有关部门统计，我国每年因包装造成的损失就达到150亿元人民币，因装卸、运输造成的损失高达500亿元人民币，因保管不善造成的损失为30亿元人民币。
因此，在社会化现代物流服务体系中，建设大型物流园区，将运输与仓储进行有效整合，是发挥运输和仓储效率和实现社会、经济效益的有效措施。
国民经济和社会发展第十个五年计划提出，传统服务业要运用现代经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推行连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式，提高服务质量和经营效益。
国家经贸委等六部委发出的《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知中也要求各地政府部门和有关企业要充分认识现代物流在经济发展中的重要作用，抓住有利时机，加快发展步伐，积极采用先进的物流管理技术和装备，加快建立全国、区域、城镇、企业等多种层次的，符合市场经济规律、与国际通行规则接轨的，物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化现代物流服务网络体系。
在我国现代物流产业起步发展的新形势下，有关省市开始重视现代物流产业的发展，国内一些优势生产和加工企业集团开始重视企业物流管理，一批运输、仓储及货代等“类物流”企业逐步向现代第三方物流企业发展，涌现了一批民营专业化第三方物流企业，国际上一些老牌知名物流企业也开始进入我国。
近年来，A省及相邻省份也开始认识到现代物流对于推动经济发展、改善投资环境、提高区域经济和工商企业在国内外市场竞争能力等方面的重要性。
A省把发展现代物流产业作为一项涉及经济全局的战略问题，建设国际物流园区已经成为区域经济布局的战略重点，这项工作尽管刚开始起步，但市场发展前景十分广阔。
三、A省及H市“十五”计划对发展现代物流产业提出了明确的要求
在A省“十五”计划纲要提出，加快建立以大商场、大市场、大网络为重点的现代高效市场流通体系，发展新型业态，创新经营手段，推行连锁经营、特许经营、代理配送、网上购物等现代营销方式，加快传统百货业向购物中心、超级市场、仓储式商场和专卖店、精品店发展。
合理布局一批有产业优势的专业市场和边贸市场，在长株潭地带规划建设现代化的大型配送基地和物流中心。
H市“十五”计划纲要提出，按照大市场、大贸易、大流通格局发展现代流通业，使长沙形成区域性的物资集散中心、商业信息汇集发布中心、结算中心和会展中心。
通过电子商务、网上交易等现代化营销方式以及超市、连锁、配送等新兴流通业态，形成多方位的流通格局和多功能的市场体系，建成不同辐射半径的商业批发体系和布局合理、层次分明的商业零售体系。
大力发展物流产业，整合现有运输企业和仓储企业，引导市内大型储运公司向符合国际惯例的物流公司过渡，加快传统储运业向现代物流转变。
随着我国加入WTO，沃尔玛、万客隆、麦德龙、家乐福等世界级的商业企业已经进入长沙，在对现有零售业产生强大冲击的同时，必然带动A省及H市现代物流产业的产生和发展。
与此同时，国家对西部地区实行大开发战略，长沙作为连接东西部地区的重要桥梁和纽带，发展现代物流产业将面临极大的发展机遇。
长株潭区域经济一体化，必然要求区域物流组织的一体化和系统化，省、市“十五”计划为本地区现代物流产业的发展提供了重要的政策依据和明确的发展要求。
四、A省、H市的经济现状和地理位置对能够提供综合性、专业化物流服务社会化现代物流服务体系提出了现实需求
A省位于我国中部，京广铁路、湘赣铁路、湘黔铁路、京珠高速、319国道、107国道穿境而过，省会长沙为区内政治、经济、文化、科技中心和交通枢纽。
A省内目前共有各类企业64万家以上，其中99%以上是中小企业。
以H市为中心，沿319国道线向东西拓展、沿京珠大动脉向南北拓展，在半径为50公里的范围内，有长沙高新区、株洲高新区、开发区、浏阳国际生物医药园、湘潭经济技术开发区、望城食品工业园、远大工业园等十几个园区（其中国家级园区3个），形成了一个以长沙为中心、以319国道和京珠大动脉为轴线的高科技产业带，聚集了长株潭地区（长沙、株洲、湘潭）乃至A省的主要企业。
而目前A省的80%以上的企业的物流执行主体以自办物流为主，第三方物流代理比例较低，且以物流分包形式为主；企业自办物流的作业表现情况是，单据准确率低，配送不及时，货物缺损率高；企业自办物流设施利用率低，物流费用支出高，库存不合理。
这些情况说明，A省、长株潭地区需要专门服务于生产企业、物流企业和相关服务机构的公共社会化的物流基地，构成一个社会化的物流服务体系，以提高本地区参与国际国内市场竞争的能力。
五、“物流园”是开发区的重要配套基础设施，开发建设“物流园”是完善开发区功能，促进开发区发展的重要措施。
开发区创建于1992年8月，2000年2月经国务院批准为国家级经济技术开发区。
建区9年多来，开发区坚持“以工业项目为主、吸引外资为主、出口为主和致力于发展高新技术”的方针，强调以产业发展为中心，走产业兴区之路，通过卓有成效的招商引资工作，目前入区工业企业106家，其中三资企业40家，内资企业66家，入区企业基本上实现了有单个到群体的转变，区内产业也正由零散向集成的转变。
到目前为止，区内工完成基本建设投资120亿元，移动土石方近亿立方米，完成13亿元人民币的基础设施投资任务，各项建设工作都取得了十分显著的成绩。
目前，区内主次干道已拉通28条，总长60公里；6座大型跨线桥已经竣工通车；已经完成12.84公里，架设铁塔33座的三回超高压线路的改道工程，2个110千伏的变电站已经投入使用，目前区内日供电能力已经达到240万千瓦时；2座日供水10万吨的自来水厂已经投入运行；日处理能力8万吨的污水净化中心已经正式营业；装机容量为10万门的程控大楼，现已开通20000门程控电话和高速宽带通讯网，实现了与156个国家和地区通信联网；投资1400多万元的电视发射塔已经正式投入使用。
目前，开发区已经形成了以三一重工、光南摩托为主体的先进制造工业，以LG曙光、长海视听、中芯数码为主体的电子信息产业，以华天铝业、长沙力元、瑞翔为主体的新材料产业，以中粮、可口可乐、长沙娃哈哈、荷兰泰松、喜瑞来速冻系列为主体的食品饮料产业，以金沙利彩印、金和包装、**包装为主体的轻印产业等五大产业格局。
截止到2001年年底，区内累计完成总产值220.5亿元，实现利税31.84亿元，出口创汇8874万美元。
开发区产业群的快速发展，对现代物流也提出了很高的要求。
开发区内已经建成具有一定规模的物流基础设施，即**物流中心。
**物流中心是由开发区入区企业**公司投资建设并运营的公路货运枢纽型物流中心，占地面积100亩，拥有商业门面100个，仓储2万多平方米，停车场4万平方米，可容纳300人的招待所。
经过一年多的运营，**物流中心已经产生效益，目前可以提供配载、仓储、装卸、住宿加油、汽车维修等一系列物流及配套服务，吸引了中外运集团、天津大田国际货运、西安万方、石家庄三友、青岛祥运通、内蒙古巴运集团、北京柳林及广州、南昌和省内近百家涵盖航空、公路、铁路、快递等业务的物流企业入驻加盟，形成了一个面向全国的、以公路运输为主的物流输送网络。
由于**物流中心靠近开发区工业集中区，开发区入区企业均是即将开发建设的物流园区的潜在客户。
目前，LG、伊莱克斯、摩托罗拉等一批国际知名企业已选择**物流中心作为仓储基地，H市港务局也选择**物流中心作为集装箱停放中心。
**物流中心已产生了良好的社会效益和经济效益，但是，随着区域经济的发展、产业园区的建设、入驻企业的增加，已满足不了企业的现代物流需求。
目前，入驻**物流中心的国外企业有LG、伊莱克斯、摩托罗拉等国际知名企业，及中外运集团、天津大田国际货运、西安万方、石家庄三友、青岛祥运通、内蒙古巴运集团、北京柳林等国内比较大第三方物流企业，受基础条件的制约，物流中心只能提供配载、仓储、装卸、住宿、加油、汽车维修等比较简单的传统物流服务，远不能适应未来区域经济发展对现代物流的要求。
六、开发建设“物流园”有利于参与国际国内物流市场的竞争
物流园区是现代物流发展的产物，是由设施齐备、功能齐全的物流基础设施及服务完善的第三方物流企业在空间上的组合。
“物流园”的开发建设，将商流、物流、信息流、资金流融为一体，将市场功能、海关功能、物流基地功能、金融结算功能融于一区，服务于长沙高新区、长沙经开区、浏阳生物医药园等产业园区企业和出口加工基地，服务于以长沙为中心的高科技产业带，为H市乃至A省区域经济的发展提供有力的支撑。
第三章项目建设单位概况
1、公司基本情况
公司名称：
**公司
成立时间：
1999年9月
注册资本：
人民币***万
注册地址：
开发区****
企业登记注册类型：
有限责任公司
法定代表人：
刘珍如
**公司是开发区一家民营企业，公司注册资金***万元，总资产***亿元，员工***余人。
2000年8月，公司兴建了A省目前最大的物流中心，即A省**物流中心。
**物流中心地理位置优势，交通十分便利，距黄花国际机场、长沙火车站、湘江码头均约十公里。
物流中心占地面积100亩，拥有商业门面100个，仓储1.5万多平方米，停车场4万平方米，可容纳300多人的客房。
经过一年多的运作，**物流中心已经产生效益，目前可以提供配载、仓储、装卸、住宿、加油、汽车维修等一系列物流及配套服务，吸引了中外运集团、天津大田国际货运、西安万方、石家庄三友、青岛祥运通、内蒙古巴运集团、北京柳林及广州、南昌和省内近百家涵盖航空、公路、铁路、快递等业务的物流企业入驻加盟，形成了一个面向全国的物流输运网络。
LG、伊莱克斯、摩托罗拉等一批国际知名企业已选择**物流中心作为仓储基地，H市港务局也选择**物流中心作为集装箱停放中心。
2001年，**物流中心年交易额达到2亿元，上缴税收逾300万元。
**公司目前正在积极筹备“物流园”项目，同时加紧开发面向客户的电子交易网络系统、物流中心内部管理智能化系统，并积极投资建设现代化仓储等物流设施，使物流中心由停车、住宿、配载等传统物流及配套服务企业转型为物流信息、区域配送、仓储、流通加工及园区物业管理等现代第三方物流及配套服务企业。
**公司具有良好的市场网络，到目前为止，公司已经组织了2000年、2002年全国纸张订货交易会、首届中国（**）皮革博览交易会等大型全国性交易会，表现出了良好的组织能力和市场号召能力。
**公司2001年已被国家经贸委中小企业对外合作协调中心列为H市中小企业社会化物流服务体系建设工作试点企业，被中国物流与采购联合会吸收为会员单位，物流信息化项目被H市经委列为2002年重点技术创新项目，“物流园”项目被开发区列为2002年重点扶持项目，并获得国家经贸委中小企业对外合作协调中心同意，作为全国中小企业社会化物流服务体系示范项目。
第四章行业分析及市场预测
1、市场现状
1.1、国际情况
随着经济全球化步伐的加快和信息技术、通讯技术的发展,全球制造、采购、销售趋势的加强，现代物流产业的发展呈现出新的特点,一是电子物流的兴起,据预测,到2002年底电子商务交易额将达到8400亿美元;二是物流规模进一步扩大,主要表现在物流园区建设方面;三是物流服务的优质化,定制服务、供应链管理成为代表性特征;四是第三方物流企业发展迅速,目前美国和欧洲的企业有60%至70%以上全部采用第三方物流服务;五是绿色物流的发展,使物流产业更加注重物流过程的环境保护和再生利用工作。
物流园区是多种物流设施和不同类型第三方物流企
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