万科城临时管理规约.docx
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万科城临时管理规约
万科城临时管理规约
第一章总则
第一条根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反本临时管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。
第二条建设单位应当在物业销售前将本临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时管理规约予以的书面承诺，表示对本临时管理规约内容的认可。
第三条本临时管理规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。
第四条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，与本临时管理规约一致。
第二章物业基本情况
第五条本物业管理区域内物业的基本情况
物业名称：
万科城；
座落位置：
_长安区郭杜街办茅坡村西侧_；
物业类型：
住宅_、商业；
建筑面积：
18.8万平米。
物业管理区域四至：
东至子午路；
西至规划路：
南至韦郭路；
北至规划路。
第六条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：
1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面。
2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、供暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施。
3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等；
第七条在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：
1、室内停车场；
2、开发商买卖合同中的其他约定；
建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。
第三章物业的使用
第八条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第九条业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第十条业主应按设计用途使用物业。
因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。
第十一条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。
业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。
第十二条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，装修垃圾应袋装化，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
本物业管理区域的装饰装修施工时间详见物业服务企业相关规定，其他时间不得施工。
第十三条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十四条业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备,不得擅自拆改。
第十五条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十六条业主使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定,并交纳相应的电梯使用费用。
第十七条在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。
并按照规定缴纳停车费（该费用仅指停车秩序管理费用，并非保管费用，物业公司不承担保管责任），不得随意占用他人停车位。
对于占用通道，公共区域和停放在楼梯间的车辆，物业服务中心有权定期清理转移至到专用场地，并由车辆所有人或使用人承担停车费用；不得在小区内修理或清洗机动车辆。
第十八条业主负责其房屋单元内部维修保养事宜，保持各系统正常使用。
第十九条业主应对其房屋单元的访客及其物业使用人的行为负责，当业主将其物业出售、出让、赠与、抵押、出租时，必须要求承受人签署承诺二转，承诺履行及遵守本规约。
同时在一个月内书面通知物业服务企业，否则原业主将对承受人的行为负责。
第二十条本物业管理区域内禁止下列行为：
1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；
2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备（如：
在物业共明部位搭建或安放物品、阻塞消防通道、私自加锁楼层防火门、使用天台做其它用途、擅自拆改烟道等）；
3、违章搭建、私设摊点或其它违章建筑；
4、在物业任何公共部位或非指定位置、场所、车库、仓库等晾晒衣物、菜品、鱼类等物品或倾倒、抛弃垃圾、杂物；
5、违反有关规定在包括底层花园、露台、阳台、车库、仓库等任何位置处置堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质、恶臭物质，发出超标噪声、震动，聚众喧哗、进行引火、燃放烟花爆竹等活动或高空抛物；
6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画或改变外墙面颜色、围栏颜色（如在门窗、外墙面张贴宣传广告、在玻璃上张贴报纸等）；
7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
8、不得在本物业内任何位置搭建门斗、雨棚、遮阳棚、凉亭、仓库、花架、天线旗杆、防护栅栏等建筑物、构筑物；不得在阳台、露台内砌池、铺土、进行养鱼（观赏性除外）、种菜等；不得在公共场所下私自种植树木、花草、蔬菜等植物；不得饲养家禽、家畜；不得破坏房屋的防水层和保护层；不得更改房屋单元外露窗户原有的颜色；
9、利用物业从事违法犯罪、危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
10、空调外机未安装在统一预留的位置上；外墙开洞；
11、未经申请擅自装修、安装（太阳热水器、各种接收设备、防盗网等），擅自对阳台露台进行任何形式的封闭；
12、法律、法规禁止的其他行为。
第二十一条业主和物业使用人在本物业管理区域内不得饲养任何动物
（四脚踏地不超过30的温驯小宠物除外），饲养宠物必须遵守以下约定：
1、遵守政府有关规定办理合法手续，并到服务中心办理登记手续；
2、在公共区域遛狗时应以绳拴系，以防伤人，并及时清洁宠物在公共区域内排放的粪便；
3、饲养动物不得影响相邻业主，如造成业主投诉，应自行将动物带离本物业；
4、宠物造成他人伤害或造成财产、设施设备、场地损坏的，由宠物饲养人承担赔偿责任。
第四章物业的维修养护
第二十二条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
由于物业专有部分管道渗漏、堵塞引发的纠纷，应由业主自行解决。
第二十三条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。
相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
第二十四条业主、物业使用人应主动向物业服务企业预留其家庭或单位主要成员的紧急联系方式，如有变化应及时通知物业服务企业。
发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或相邻业主）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。
由此而发生的全部费用，如维修发生的费用等均由责任人承担。
第二十五条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。
如给他人造成损失的应作相应赔偿。
第二十六条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，
责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十七条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
第二十八条本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。
第五章业主的共同利益
第二十九条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利：
1、根据本临时管理规约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
2、以规劝、公示、书面告知、保全现场、索赔、要求复原、向行政主管部门报告、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时管理规约和规章制度的行为。
第三十条建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。
第三十一条本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。
业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务资金、电梯费、垃圾处理费等。
物业服务资金是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。
第三十二条对共有部位的非公共利益的合理使用应征得共有产权业主的同意。
否则放置在公有部位的物品均视为废弃物，物业服务企业有权清理而无需事先通知。
第六章违约责任
第三十三条业主未按规定交付物业服务资金的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务资金整体收缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催交；物业服务企业也可以依法向人民法院起诉，并可按所欠费用每日加收千分之三违约金。
第三十四条业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。
第三十五条业主违反本临时管理规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。
第三十六条物业使用人违反本临时管理规约的，相关业主承担连带责任。
第七章附则
第三十七条本临时管理规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本临时管理规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第三十八条业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业服务企业，并要求物业继受人签署本临时管理规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时管理规约。
第三十九条本临时管理规约由建设单位、物业服务企业和每位业主各执一份。
第四十条本临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。
第四十一条本临时管理规约共细分五个附件，是本规约不可分割的重要组成部分：
附件一：
装修管理规范附件二：
环境、卫生管理规范附件三：
西安市限制养犬条例《摘要》附件四：
治安、消防、交通管理《摘要》附件五：
电梯使用管理指南附件六：
商铺管理规范
附件一：
装修管理规范
为了确保万科城全体业主共同的利益和房屋的住、用安全、使物业发挥最大的使用效能和寿命，并使其保值和增值，全体业主共同立约，并承诺履行。
1）不改变房屋的使用用途，将住宅用作商业、经营、工厂、仓库、办公等用
途。
2）在进行室内装饰装修时，应遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的
相关规定。
3）在工程开工前，向物业公司申报登记，清楚物业服务公司告知的关于装饰
装修工程的禁止行为和注意事项，与物业公司签订装饰装修服务协议，并将此协议内容告知自行委托的装饰装修施工企业。
4）不拒绝和阻碍物业公司依据装饰装修服务协议的约定，对装饰装修活动进
行的监督检查。
5）装修时间的约定（物业公司可以根据实际情况进行调整，并公示有效）请各位业主共同遵守，以免滋扰邻里。
星期
上午作业时间
下午作业时间
备注
周一至周五
8：
30-12:
00
14:
00—18:
00
无声、无气味作业可持续
到22:
00
周六、周日
9:
00-12:
00
14:
00—18:
00
法令节假日
暂停作业
6）不因房屋装修影响毗邻房屋的使用安全
7）不擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台
等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途（比如将住宅用作商业、经营、工厂、仓库、办公等用途）、功能和布局（比如将浴室、卫生间、厨房、拖把池、水池等建在楼下房屋的卧室、客厅上方）等。
8）不对房屋的内外承重墙、外墙面、梁、柱、板、阳台进行凿、拆、搭、建、
增开门窗洞口。
9）装饰装修材料及装修垃圾（袋装化），不得擅自占用共用部位和公共场所，
并按物业公司指定地点、指定时间堆放。
10）在自家阳台、露台上安装遮阳蓬、雨棚以及加装其他构筑物和设备（如电
视天线）的，须经政府规划部门批准，并到物业公司备案，否则，不得安装和加装电视天线、遮阳蓬、雨棚和构筑物以及相关设备；因本楼宇没有设计太阳能热水器安全条件，所以不能安装太阳能热水器。
11）未经业主大会、业主委员会和物业公司同意，所有阳台、平台（露台）不得以任何方式封闭，护栏不得更改（含颜色、材料、增加门扇）。
所有住户防盗窗花和拉闸门必须安于门窗内侧，需按物业服务部门指定款式安装。
12）安装空调应当将空调机外机安装在建筑设计指定位置，并注意安装牢固，防止跌落，同时作好降噪音及冷凝水统一入管处理。
13）为保障物业的安全合法使用，确定以下所述内容为本服务区域内业主在装修活动中的禁止行为，物业公司安排人员进行装修巡查，发现有以下所述内容情况后告知相应业主并作调解工作，必要时物业公司或受害方可以此将禁止行为的实施人及所涉房屋业主视为违约并提起法律诉讼：
a.以任何形式改变房屋建筑主体和承重结构。
b.擅自改动、暗藏燃气管道设施，封闭下水主管道。
c.砸、凿、拆、更改外墙、承重墙、天花、地面、楼板、任意毗邻部位。
d.扩大外墙、承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的墙体、门窗。
e.刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线。
f.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。
g.超负荷增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等。
h.在房产证登记（无房产证可以房屋买卖合同约定为参考）以外的公共部位安装太阳能热水器、雨棚、阳棚、天线等任何性质的设备设施。
i.以任何形式封闭阳台、花园、露台、走廊（包含在露台、走廊等部位搭建玻璃房屋等）。
j.以任何形式更改入户门的开启方向及色泽。
k.以任何形式降低入户门的防火等级。
l.改变房屋使用性质。
m.不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火和进行焊
接作业，对作业人员和周围住房及财产造成安全隐患或安全事故的。
n.空调不安装在指定位置，冷凝水管不连接在专用的下水管道内。
o.以任何材质安装外置式防盗网或窗花。
p.引起周边业主合理投诉的其他行为。
q.其他影响建筑结构和使用安全的行为。
14、为保障物业的安全合理使用，物业公司在本协议中将物业使用注意事项告知业主如下，物业公司发现有以下所述内容情况后告知相关业主并作调解工作，必要时物业公司或受害方可将违反以下注意事项的实施人及所涉
并需
房屋业主视为违约并提起法律诉讼：
［以下内容为须经有关部门批准，由专业施工单位（人员）施工完成的装修活动］
a.确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的，装修人应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案，报政府设计审批部门审批后，委托具有相应资质的装饰装修企业承担施工。
b.搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗，应当经城市规划行政主管部门批准。
c.确需改动、暗藏燃气管道设施的，装修人应自行向供气单位申请，由供气单位组织实施。
d.破坏或拆改厨房间、卫生间的防水层的，应当按照防水标准制定施工方案，并做闭水实验。
15、业主与物业公司另行签订《房屋装饰装修管理协议》的，从其约定。
附件二：
环境、卫生管理规范
为确保万科城法定范围内楼宇美观、绿化环境整洁，为业主营造舒适、美观、安逸、清新、文明的生活环境和良好的社区公共秩序，倡导健康的公共道德和社区生活理念，全体业主共同定立本规定，并承诺履行。
1）遵守本市市容及环境卫生规定。
2）注意保持本物业的环境卫生，不乱扔烟头、纸屑，严禁随地大小便；不得在物业内垃圾站、垃圾箱（桶）地方掏拾垃圾；不得晾晒、煎熬恶臭、有刺激性气味的物质或排放烟尘污染环境。
3）不在本物业内乱搭、乱贴、乱挂、乱写、乱画等。
未经物业服务公司同意，
不在公共区域擅自进行开凿、挖掘等作业或搁置物品、悬挂横幅等。
4）应当将家居杂物、垃圾进行袋装化并分类投放到指定的地点。
5）不破坏公共绿化及设施，包括公共绿地、花草树木、建筑小品、体育休闲
设施等。
不向绿地、花草、树木泼污水和有害物质。
6）不在公共场所种植花草树木，搭花架。
7）不违反政府规定或在非指定地点燃放烟花、爆竹。
8）注意保护楼梯等共用场地的环境卫生，如有物品洒落在共用场地，应自行清除，污染、破坏地面、墙面的，需恢复原样。
9）不利用门窗、玻璃窗等地方张贴广告，不在玻璃窗上张贴报纸，以免有碍观瞻。
10）空调机冷凝水应当接入统一排水管道，防止随处滴漏。
11）空调机外机发出超标噪音的，应当停止使用，及时排除故障或更换。
附件三：
西安市限制养犬条例《摘要》
为保障业主/物业使用人的身心健康和人身安全，维护小区公共秩序和全体业户的共同利益，营造安全、文明、和谐的生活居住环境，根据《西安市限制养犬条例》之规定，全体业主共同定立本规定，并承诺履行。
1）本小区座落于长安区郭杜镇，属限制养犬区。
2）本小区业户所养之犬，根据管理办法规定，仅能饲养小型观赏犬，且必须经过公安部门登记注册及审批，已取得《养犬许可证》和犬牌，并在畜牧兽医部门对所养犬进行了兽用狂犬疫苗预防接种，且已取得《犬类免疫证》（下称“两证一牌”）。
3）业户保证不饲养未取得“两证一牌”的犬只，否则，其他业主有权对其饲养行为进行干预或向行政机关进行举报，由相关部门进行查处和处罚。
4）如需携小型观赏犬（有“两证一牌”）出户活动，业户必须承诺遵守以下规定：
A、仅在晚19点至次日7点之间；
B、随身携带《养犬许可证》，犬必须挂犬牌、束犬链，佩戴口罩并由成人牵领；
C、携犬人负责并及时清理犬的排泄物；
D携犬人对犬侵扰他人正常生活的行为负责。
否则，其他业户有权进行干预或向行政机关举报，由相关部门进行查处和处罚。
5）养犬业户承诺按规定对《养犬许可证》进行年检及每年按时定期为犬注射
预防疫苗。
6）业户承诺代区外亲朋好友暂养之犬只，必须符合本制度。
7）发生违规养犬或犬只伤害事件的，由政府行政机关按管理办法相关条款执
行。
8）本制度对小区内全体业户均有约束力。
附件四：
治安、消防、交通管理《摘要》
为加强万科城法定范围内治安、消防、交通及车辆管理，保障公共财产和小区内广大业主的生命财产免受不必要的损失，根据《中华人民共和国物业管理条例》《中华人民共和国治安管理条例》《中华人民共和国消防管理条例》《中华人民共和国道路交通管理条例》的有关规定，结合小区的实际情况，全体业主共同定立本规定，并承诺履行。
1）不利用房屋窝藏犯罪人员和赃物，以及从事其他违法犯罪、危害公共利益的活动，对违法犯罪人员和犯罪行为及时举报当地公安机关并告知物业公司。
2）在物业管理区域内发现行为可疑人员应及时与物业服务部门或当地公安
机关联系。
3）业主出租房屋，应符合相关法律法规的规定，并告知物业服务部门。
4）使用公共部位（如广场、休闲平台）经营或开展群体活动时，遵守广场管
理规则。
5）对易坠落的物品妥善保管，严禁高空抛物。
6）爱护防火设施设备，遵守防火规定，发现火灾隐患，应及时通知物业服务部门。
7）不对楼层防火门、通往房屋顶层公共平台的门私自加锁，物业公司有权将私自上的锁除去。
8）不在公共部位搭建或安装、放置任何物品阻塞消防通道。
9）不得擅自使用消防用水。
10）商铺、办公物业等公共场所装修应根据政府相关规定，办理消防管理手续等。
经营过程中，应自行配备消防设施设备，并达到防火要求。
11）公共天台是发生火警或紧急事故时的逃生场所，任何人不得私自占有和使用。
12）自行负责自有部分的消防安全，并接受物业服务公司必要时的巡查及整改要求。
管理好电炉、燃气用具。
使用电炉、燃气炉时请勿外出。
13）不私自挪动、遮挡服务区域内消防设施。
14）应当严格按照国家规范及实际需要配备足够的消防设施。
15）业户、访客车辆严格遵循交通信号和标志，按规定线路和信号行驶。
16）车辆进出车场出入口时，应当履行登记或刷卡手续，不得冲岗、撞岗，道
闸一次起落放行一台车，进出停车场出入口时勿尾随。
17）车辆应停放在停车场或指定的停放地点，防止随意停放而影响公共交通秩序，严禁将车辆停放在消防通道。
车辆出入口，如有上述行为，其他业主、物业使用人、物业公司可对挡在车辆消防通道、出入口的车辆用车胎锁等锁定车辆以保全现场，亦可将挡在车辆出入口的车辆搬离现场，以保障大厦通道的顺畅。
18）业主离车后应锁好车门，关闭车窗、顶篷，车辆出入凭证随身携带，勿将贵重物品存放车内。
19）严禁装有易燃易爆、剧毒物品或有污染性物品的车辆驶入大厦（小区）或车库，5吨以上车辆禁止入区。
20）不在本物业法定范围内修理、清洗车辆，车辆漏油造成地面污迹应及时自行清理。
21）不在本物业法定范围内试车，练车。
22）不在本物业法定范围内鸣喇叭，车辆停放时应当及时关闭发动机。
23）车辆停放期间，防盗报警器发出报警时产生的噪音应迅速解除。
24）应当按照停车场收费标准及时交纳停车费。
25）应当爱护停车场设备设施，造成损坏的应承担赔偿责任。
26）不准在车位上堆放杂物、安装设施或改作他用。
27）不在物业停车场车位上长期停放极度破残，以至影响本物业环境和容貌的车辆。
28）非机动车辆自行锁好，在物业内固定停放处停放，长期不使用的应及时处理。
29）停车场遵循谁先租用/购买，谁先使用/享有的管理、服务原则。
附件五：
电梯使用管理指南
万科城是全体业主共同的家园。
电梯是所有业主共同财产中最为昂贵的设备之一。
为维护大厦的共同利益，全体业主共同定立本规定，并承诺履行。
1）使用电梯时应文明操作，不用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮。
2）电梯运行过程中切勿将身体依靠轿门，以免发生危险。
3）安全运行，不追逐打闹、前后摇晃。
4）进出电梯，勿在轿门中间停留或谈话。
5）不超载，当超载讯号铃声响时，站在门口的乘客应自觉退出，不采用任何形式的强制关门手段。
6）自行车、电瓶车等请勿进入电梯，运送重物，请放置轿厢中间。
7）装
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