上静安动力国际企划提案市场篇2.docx
《上静安动力国际企划提案市场篇2.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上静安动力国际企划提案市场篇2.docx（16页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
上静安动力国际企划提案市场篇2
上静安动力国际企划提案市场篇2
在空间质量方面，高档楼盘在布局方面都较为合理，大厅大多方便通风、采光，且动静分明；在主、次卧房的设计上除了考虑具体的布局和朝向外，更考虑到了该层次业主的生活适应和需求。
此次调查楼盘中，房型大多集中在二房二厅、三房二厅和四房二厅三个房型，从以下图能够看出，三房两厅所占比例最高，其次为二房二厅和四房两厅。
其中有两个楼盘由于定位于小户型公寓，因而户型较小，分别是〝国际金融家〞，面积在50平方米；另一个是徐汇的〝巴黎时韵〞，面积从24—57平方米不等.
建筑
多层
小高层
高层
10%
30%
60%
毛坯
全装修
毛坯与全装修
27%
67%
6%
从上图能够看出，在建筑规划上，今年开盘的物业大多以高层为主，占到了60％。
远远超过采纳多层的楼盘，即使小高层也只占到30％的份额。
分析缘故，要紧是由于大部分高档楼盘地处市中心，受到土地、环境、建筑面积等多方面的制约，因而只能以高层建筑来提高建筑面积和房型套数。
在上海目前高档物业市场中，高层占据绝对地位。
在此次调查的楼盘中，装修房的推量也占到绝大多数〔见以下图〕，共10个，占楼盘总数的67%，毛坯房占27%。
由此可见，随着上海在2005年全部推行全装修房，高档住宅的装修房推出率也必将会领先于其他中低档物业。
客户
外籍人士
港澳台人士
本地人士
外地人士
10%
15%
46.5%
28.5%
投资客户
其他客户
35%
65%
从上图不难发觉，在购买沪上高档物业的客户群体中，本地人士占据了46.5%的比例，其中本区域人士占18.55%。
其次是外地人士，占28.5%。
在客户群体中，还有一定数量的外籍人士，约占10%的比例。
在许多楼盘在统计中，也把外地人士和外籍人士归为一类，即外域群体，他们成为了此类物业客户群的中坚力量，占到了购买总量53.5%，超过一半。
可见，每平方米8000元以上住宅的消费主体明显以外来人士为主，上海本地消费者的购买力相对不足差不多阻碍到高档住宅市场的正常消费。
同时，调查也说明此类楼盘由于价格不菲，因此购买人群绝大多数依旧以自用为主，将购买目换定位于投资的仅占到总客户群的35%左右。
价格
8000—10000元/M2
10000—15000元/M2
15000元/M2
33%
60%
7%
上表显示的是15个调查楼盘的售价情形，从表中能够发觉，每平方米售价在10000-15000元之间是此类物业的主流价位。
其中，每平方米超过15000元价位的只有位于虹桥的〝古北中央花园〞，每平方米售价在15000-17000元之间。
15个楼盘中〝巴黎时韵〞、〝仁恒滨江园〞、〝国际金融家〞、〝临潼苑〞、〝香梅花园〞、〝上海壹街区〞等售价均在每平方米12000元和每平方米13000元左右，由此可见，每平方米10000-15000元是上海目前高档楼盘价格的主流区间。
物业
开发商治理
国内物业治理公司
境外物业治理公司
25%
15%
60%
物管费3元/M2以下
物管费3—5元/M2
物管费5元/M2以上
40%
40%
20%
高档住宅均强调提供舒服的、具有星级标准的治理服务，专门多进展商邀请国内外的名家做物业治理，在为业主解决日常生活后顾之忧的同时，也在〝面子上〞和〝附加功能〞等方面做足文章。
此次调查的楼盘中，毫无例外地都采纳了智能化建设，推出了一系列的服务项目：
如水、电、煤、物业治理等费用的自动计量及电子支付系统，防火灾、防煤气泄漏的自动报警系统，网络服务的应用，监视报警系统等。
许多楼盘还推出了保姆服务，如尊园就有代订报刊杂志、预定叫车接送服务、空置公寓治理、洗烫衣物服务等等。
从上表能够看出，此次调查的十五个楼盘中，物业由开发商自管的约占总数的23%，如〝证大水木清华公寓〞、〝仁恒滨江园〞等楼盘。
托付治理的楼盘那么占到了总数的77%，其中，选择境外知名物业公司治理的楼盘约占总量的62%，如〝国际金融家〞邀请香港戴德梁行物业公司治理、〝尊园〞邀请第一太平戴维斯进行治理等；选择国内物业治理公司治理的楼盘仅占总量的15%，如〝临潼苑〞邀请新外滩物业
治理公司、〝景福苑〞邀请万顷物业治理公司进行治理等，值得一提的是，在由国内物管公司治理的楼盘中，新外滩治理过〝新外滩豪庭〞，有高档盘的治理体会，而〝景福苑〞那么是增邀了第一太平戴维斯进行物业顾问。
由此能够看出，国内物业治理公司不管在内功依旧外功上都还未达到高档楼盘所需要的条件和要求，在治理理念、治理方法上，国内物业公司还有存在着明显的差距。
从此次调查楼盘的物业治理费看，每平方米从1.6—8元/月不等。
由上图可看出，物业治理费用的主流在每平方米3元/月以下和每平方米3-5元/月两个层次，而高于每平方米5元/月的楼盘只占总量的20％左右。
此次调查中，以〝巴黎时韵〞收费最高，为每平方米8元/月〔其为酒店式公寓〕，其他大多集中在每平方米3元/月左右。
如〝景福苑〞2.76元/月、〝金色维也纳〞2.9-4.9元/月、〝思南路88号〞2.5-3.0元/月、〝尊园〞2.8-3.0元/月。
四、结语
从上海今年楼盘进展情形看，每平方米价格在3000—7000元的住房是主体，长期以来占上海市场成交金额和成交面积的80%左右。
高档住宅尽管增幅较大，但由于物业的专门性决定了其不可能占有较大的市场比重，尽管如此，高档楼盘对市场价格的阻碍却进一步加大，专门是自二季度以来，其价格指数异军突起，成为领涨价格段，升幅高达5.18%。
而今年头五个月，上海楼市增量供应也几乎成为每平方米8000元/平方米以上豪宅的舞台。
但自5月火爆销售以后，市场高档住宅热有所降温。
从总体看，上海房地产市场新建商品房供应差不多平稳，但将开发定位瞄准于高端市场的高档住宅而言，供应量的增加将会扩大市场销售的风险，二季度后的高档楼盘销售〝降温〞能够看成是一个信号。
对有增无减的上市量，高档楼盘的预售情形不容乐观。
估量，下半年上海市场上市量会高于上半年，而价位定于8000元/平方米以上的楼盘比例也将有所提高，如静安第四季度就有大量的楼盘集中上市，其中高档盘的比例较大，在如此众多的高档楼盘涌现的同时，需求却相对增长乏力，前景堪忧，也值得业内人士关注。
叁、静安区域住宅市场分析
一、静安区〔2002年第三季度〕市场数据分析
2002年第三季度静安楼市的价格指数为1198.29点，与上季相比，上涨了18.35，增幅为1.55，其中多层价格指数为1153.85点，与上季持平，高层价格指数为1179.79点，与上季相比，上涨了17.93点，增幅为1.54%，由于这一季多层住宅差不多无交易量，因此多层住宅价格指数仍保留了上季度数据，而以〝国际丽都城〞、〝上海一街区〞为代表的高层住宅以其地段优势和品质价值而热销，致使本季静安区高层住宅价格指数走高。
依照统计数据显示，4第三季度静安批准预售面积为10.98万平方米，与上季度相比，增加2.26万平方米，增幅达50%，其中住宅面积约6.71万平方米。
本季以登记预售面积为6.08万平方米，与上季度相比，那么增加了0.37万平方米，增幅为8%，其中以登记预售住宅成交面积为4.68万平方米。
批准预售与已登记预售面积之比为1：
0.55，住宅批准预售与已登记预售之比为1：
0.69。
从以上统计数据能够看出，静安本季已从供不应求转为供大于求，而从住宅角度看，静安区符合有效需求的供应仍比较紧张。
国际丽都城开盘不到一个月，一期便全部售空。
由此可见，在供大于求的现象背后，实那么已包括了区内部分办公楼及其一定数量的市场难以同意的无效供应，且此种状况难望在短期内有所好转。
本季已登记销售面积为9.98万平方米，比上季度减少了3.5万平方米。
本季度静安区预售平均成交单价为每平方米7436米。
二、静安区进展规划分析
随着静安区旧改力度的加强，〝南留北改〞政策的进一步实施，区内有多个地块正在拆迁之中，且与少数地块已开始建筑，同时，静安区还在江宁路等地段的旧改地块内规划了大型绿地，大大提升了静安北部地区的环境品质，这无疑大大增加了这些板块的附加值，吸引众多的开发商和客户的追捧。
静安区旧改的加强为静安年底明初的静安楼市注入了活力。
此外，鉴于静安区走中高档路线进展的特色，同时受市中心土地稀缺等方面的制约，静安的住宅仍将以高层为主，多层住宅进展的空间将更加有限。
从静安区内南北两翼进展的情形看，南部静安寺区域的改造工程以过半，其周边的进展将以高档办公楼和高档住宅楼进展为主，建筑形状也将以高层为主，而区内北部的进展，随着环境品质的提升和苏州河沿线改造的启动，该区建设双高区域的目标也将得以顺利实施，在住宅进展中，高层也将占据主导地位。
三、2002年第三季度静安区成交面积排行榜
排名
预售登记面积排行
套数
面积〔M2〕〕
1
达安花园
189套
20946
2
静安华庭
141套
13724
3
静安河滨花园
38套
5534
4
国际丽都城
23套
4326
5
静安康寓
26套
4000
6
沪中新苑
26套
2838
7
顺德苑
23套
2778
8
鸿力公寓
16套
2251
9
新都城公寓
12套
1356
10
怡景苑
6套
932
销售登记面积排行
排名
销售登记面积排行
套数
面积〔M2〕〕
1
鑫康苑
124套
14636
2
宏安家园
121套
13449
3
振阳静安绿都
59套
7205
4
嘉发大厦B
58套
7200
5
鸿鹄公寓
60套
6724
6
天鼎花园
45套
5316
7
银华苑
28套
4675
8
达安花园
48套
4526
9
静安河滨花园
30套
4276
10
聪慧广场
2套
3760
四、区域市场产品分析
1、在售个案建筑面积比较表：
说明；
●由上图能够看出，目前静安区内在售个案总建面积有明显的两极分化趋势。
●20万平方米以上的物业总计三个，占总量的37.5%。
●10万平方米—20万平方米的物业仅一个，占12.5%。
●5万平方米以下的占50.0%，共有4个。
●今年静安区最大的改造项目〝静安枫景〞，规划总建筑面积40万平方米，是区域内规模最大的个案，也是项目今后最有力的竞争者。
●同济佳苑、康宁雅庭、自由自宅三例小型个案中，康宁雅苑是独栋住宅，其余均是烂尾楼改造的单身公寓项目，建筑面积低与5万平方米在情理之中。
2、在售个案基地面积比较表：
说明：
●最大的个案静安枫景占地面积10万平方米。
是区域中基地面积最大的。
●5—10万平方米个案2个。
●5万平方米以下的5个，占据总量的62.5%。
拥有明显的主导地位。
●尽管建筑面积20万平方米的以上的个案占总量的37.5%，但基地面积目前均未超过10万平方米，由此可见全区域土地的稀缺性明显。
3、在售个案个案容积比较表
说明：
●同济佳苑属独栋烂尾楼盘，是区域的特例。
本报告认为其不具有代表意义。
●普遍的高容积是上海几个中心城区所共有的特性，静安区作为中心城区之一也不能例外
●容积率要紧分布在3.5—4之间，也从另一个侧面说明，从区域房地产产品形状看，高层已成为区域市场的主打。
多层、小高层已淡出人们的视线。
4、在售个案绿化率对比表：
说明：
●单身公寓和独栋的住宅项目几乎没有绿化，与本项目没有可比性，因此忽略不计。
●而在其余的竞争个案中，虽基地面积小，容积高，但开发商都能利用有限的空间，聘请专业景观设计公司，尽可能地提高绿化率，总体水平尚可。
绿化率均在40%以上。
最高的上海一街区，绿化率高达51%，其次为静安枫景，绿化率50%，在同类产品中较为少见。
5、在售个案价格比较表：
说明：
●2002年三季度静安区主力单价和主力总价双双上扬，但主力单套面积合理回缩，显示出区域客户在楼市价位走高的背景下，对户型选择归与理性。
●8000元/平方米以下的楼盘在区域中已无踪影。
区域最低价8650元/平方米，为康宁雅苑〔毛坯〕，国际丽都城16000元/平方米，但其装修费用达3000元/平方米。
●价位主力峰值集中在9000—11000元/平方米。
整体市场高价位的区域特性表露无疑。
●单套主力总价为100万—150万/套。
6、在售个案去化情形分析
案名
去化情形
静安枫景
现推出其一期5栋中新闸路、常德路路口的两栋，去化情形良好，只剩余5层以下的少量房源。
国际丽都城
一期开发1栋高层，3栋小高层。
一号楼已全部售完，2号楼开始预定。
本案属于高价未楼盘，受总价阻碍，客源面相对狭窄，去化速率不是专门高，每月能保持稳固的销售量。
中凯都市之光
在开发商强有力的广告促进下，通过了较长的一段时刻后，一期已完成销售。
立即推出的二期在近期开始同意预定。
上海壹街区
销售周期较长。
目前一期只有少量余房，年底二期面市。
畅园
房型面积较大，总价高，周边小环境嘈杂，制约销售，去化率60%。
同济佳苑
规划及价格没有最终确定，估量2003年1月开始预定。
康宁雅庭
虽整体品质不高，但其价格在区域中属于最低，又有有利地理位置的支撑，销售形势喜人，108平方米的两房已差不多去化完毕。
总量6成左右已去化完毕。
自由自宅
运用了空间的自由分割，一经面市，受到了区域消费者的关注，预定情形较为理想。
说明：
经以上分析明显的能够看出，区域内的产品依靠得天独厚的区位优势、生活设施的优势等先天条件，加上自身的优势〔如产品规划、营销企划等〕各自都制造了较为优秀的销售成绩。
销售形势喜人。
7、区域客源客层分析图：
说明：
在上海购买7000元/平方米以上的高价位楼盘中，区域客源分布如下：
●18.55%的本区域人士，熟悉生活环境，已在区域内居住了专门多年，不愿离开，因旧房拆迁需购房，仍旧选择在区域内居住。
●28.5%的外地人士，在上海打拼多年，事业有成，喜爱繁华都市，在市中心区域居住有溶入上海的感受或作为一种投资。
●25%的外籍人士需要距离工作地点近交通方便而选择在本区域居住。
●27.95%的周边区域受区域内各种便利条件的吸引而迁居静安。
8、重点个案优劣势分析
案名
分析
静安枫景
优势
推案时机把握好，总体规划不错，生活便利，开发商具实力。
50%的绿化率。
劣势
道路狭窄、拥挤阻碍出行。
噪音，废气污染不可幸免。
康宁雅苑
优势
价格低是其最大的优势所在，对面待建的3万平方米绿地吸引了众多消费者。
劣势
规模小，无绿化。
同济佳苑
优势
估量售价8650元/平方米，与区域内同类产品相比定价较低。
劣势
总17层，4梯30户过于拥挤。
自由自宅
优势
商家运用空间的自由分隔，扩大了使用面积。
劣势
烂尾改造项目总23层，3梯14户，电梯数量明显不足。
国际丽都城
优势
规划水平高，国际生活氛围浓厚。
立即推出的二期采纳3000元/平方米的装修标准，又是区域楼市的一个亮点。
劣势
高容积，总价高，阻碍去化。
上海壹街区
优势
地理位置极其优越，51%的高绿化率，在区域产品是较为少见。
劣势
周边交通拥挤，车流量大，有噪音污染。
畅园
优势
轨道交通近在咫尺，方便业主出行，外立面设计较为现代，醒目。
劣势
四周小环境差，交通拥挤，车辆排放尾气对空气污染大。
9、在售物业面积配比分析
一房
面积（m2）
30～40
40～50
50～60
60～70
合计
户数（套）
192
192
322
96
802
二房
面积（m2）
90～100
100～110
110～120
120～130
130～140
合计
户数（套）
/
24
172
108
/
304
三房
面积（m2）
120～130
130～140
140～150
150～160
160～170
合计
户数（套）
54
344
80
48
84
610
四房&复式
面积（m2）
170～180
>200
合计
户数（套）
30
34
64
说明：
●以上数据是选取了本案周边竞争楼盘包括静安枫景、康宁雅庭、等楼盘。
采样户数共1780户。
●其中，一房总共为802户，占总户数的45.06%；二房总共为304户，占总户数的17.08%；三房共为610户，占总户数的34.26%；四房及复式为64户，占总户数的3.60%。
●区域内一房的比例占到了总量的近半数，要紧是近期单身公寓在区域市场的推案量较大的缘故，预期当在售的单身公寓产品完成销售后这一比例在市场中所占的比例有所回落后，将不在占据市场的主导地位。
●能够看出，除了一房外该区域内三房为主力房型，面积集中在130—160平方米左右，三房主力面积的主力峰值位于130—140平方米左右。
较之静安区上一年度的成交房屋面积，三房主力面积集中在140—160平方米的区段，面积有明显的回调。
●两房及复式分别占总量的17.61%、3.72%，所占分额不大。
在销售中两房因总价较低，是区域中去化最快的产品，而四房及复式数量少，总价高，虽销售速率较低但对总体的市场不能起到较大的阻碍。
附、区域楼市个案〝主力面积〞参考表
案名
地理位置
主力面积
锦安公寓
延平路340弄
72.91—111.12m2
静安丽舍
万航渡路858弄18号
82.35—134.48M2
达安花园
长寿路1099号
94.04—107.52m2
常德名园
常德路1199号
95—108m2
宏安家园
武宁南路、康定路口
105.33—111.52m2
新静安都市
新闸路1851号
107.32—137.37m2
三鑫花园
康定路1588弄
111—122m2
静安新邸
康定路1588弄
111—122m2
天合大厦
康定路966号
113.52—137.12m2
静安华府
新闸路1001号
117.16—148.63m2
嘉园
万航渡路458弄
125.77—133.21m2
三和花园
延平路123弄3号
126.24—138.33m2
曼克顿豪庭
西康路339号
134—154M2
静安鼎鑫佳园
余姚路27号
136.20—175.59m2
新福康里
新闸路888弄
140—160M2
喜福会
青海路128-138号
169.92—182.41M2
升级会员 