完美升级版新余市旧城改造可研报告.docx

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完美升级版新余市旧城改造可研报告

新余市城南旧城改造可行性分析报告

☐前言

新余，一座历史悠久、文化底韵深厚的现代文明城市，一座沐浴改革春风的新兴工业经济城市，是全国重要的钢铁基地，素有“浙赣线上一颗明珠”之美誉。

为了顺应全球经济的发展，为了更快融入国际经济的潮流，新余在更大范围、更广领域和更高层次上探索、参与各种变革及联动发展，加快城市现代化的推进进程，迅速提高城市品位，完善城市功能。

如今，新余新一轮的城市总体规划基本确定并正处紧罗密鼓的实施中，城区“三位一体”改造、“五湖”改造、城南旧城改造、绿地改造、街心花园改造、公园改造、步行街改造、城中村改造、“百里灯廊”与“七大工程”建设、新城南商业中心建设、仙女湖与高新区开发……经过5-8年的改造之后，新余将在高楼叠起、绿树成荫、江湖环抱、鸟语花香，犹如人间仙境，一流人居环境的基础上进一步提升城市档次和品位，增加城市人气和造血功能，拉动投资、消费、物流“三架马车”迅跑，力争城市经济跃上一个更大阶梯，初步建成长江三角洲地区经济、金融、贸易、旅游中心之一。

☐项目背景

新余概况

新余市是江西省的钢铁工业基地，凭钢建市，素有“钢城”之称，公元267年置县，1962年建市，1963年撤市，1983年恢复省辖市，境内钢铁工业产值、产量、利税均居省内第一位，煤炭、电力等工业亦占重要地位，现已发展成为一个农业基础较好，第三产业发展迅速，以钢铁为主体，机械、纺织、电力、建材、化工、制药等为支柱的新工业城市。

城区有东南西北之分，其中以城南为老城区，为经济商业中心区域，相比较而言人口数量大，城北为政治文化中心，城东、城西为新的开发区域，投资数亿元的城区“三位一体”改造等五大工程的完工，城市绿化、美化、亮化水平不断提高，初显现代都市风情，先后荣获全国卫生城市，全国“全拥模范城”全国城市环境综合整治优秀城市，全国造林绿化十佳城市等称号，城市整个面乳貌发生巨大变化的同时，政府在老城区改造的力度上继续加大，跟随新余城市形象及发展现代化城市步伐，宏观运作把握适度。

以创造江西省西部中心城市为目标，新余市2003年在经济和社会发展方面呈现出人心思上，人气兴旺，经济提升，城市变样的良好局面，具体表现为：

（1）结构调整力度加大

三大产业结构趋于合理，第三产业和个体私营经济增长迅猛。

（2）城市面貌明显改善

（3）人民生活质量逐步提高

这些变化说明，新余市城镇居民消费结构正向着合理健康的方面发展，改善生活质量的潜在需求，将极大的左右着市场消费方向的变化

城市总体布局与功能分区

规划总分四个功能区

1、城北区：

浙赣铁路以北，孔目江以西部分，规划为行政、文教、生活居住区，总用地面积15.20平方公里；

2、城西区：

浙赣线以南、新周铁路以西部分规划为工业区总用地面积11.38平方公里；

3、老城区：

浙赣线以南，新周铁路以东部分规划为商贸居住区，总用地面积为4-90平方公里；

规划期的城市建设方针为：

完善提高北区，紧凑开发东区，配套建设西区和积极改造老区，严格控制边区。

合理组织城市景观体系，形成以城市主、副中心为节点，主干道为骨架的“七”字型城市景观系统，突出体现现代化城市风貌和区域中心城市的服务功能。

城市空间控制：

以多层建筑为主，一般5-8层，在城市主中心、城市副中心适当布置高层建筑，形成空间视点，空间控制高度为120米，城西区以多层，低层建筑为主，一般不考虑布置高层建筑，老城区以低、多层为主，结合旧城改造，在老城区中心及沿河地带适当布置少量高层建筑，以丰富城市景观，形成老城区空间视点，空间制度高度为60米。

新余市商圈分布及特性分析

新余市商业格局呈松散性的分布，主要以零售为主，没有成熟的大型商业和十分集中的零售商业核心，胜利南、胜利北路与建设路一带可算是新余的商业中心地带。

新余市未业商圈发展分析

新余市目前的零售市场按地理位置主要分四大区域，城南与城北，城南比较集中，城北则比较分散，随着城市化的开发建设，将自发形成其独立的商业中心，城南与城北间的商业竞争将逐步加剧，城南传统老城区的优势地位会在一定程度上被削弱，而城南中心区在本区域的优势地位将进一步得到加强，但中心区内的商业竞争将不断加剧。

☐项目概念性规划设计

地形位置及地貌

地理位置：

东至胜利路，西至抱石公园，南至团结路，北至抱石大道；

地形：

呈放射式矩形，较规则，中间高四周低，高程差1-5米。

项目开发条件：

项目开发条件良好，拆迁量大

项目交通条件

项目地块的交通条件优越，103、301、302、305、401、501、502、701、901、903等多条公交线路经过项目地块。

项目周边环境：

与抱石公园相邻，团结西路有一定的商业氛围，项目地处新钢与老城区之间，是新钢、电厂、化肥厂通住老城区的必经之地。

区位分析和建设目标

新余城南中心区位于城市最为优越的地理位置，是城北与城南两个城市区域的交汇点，在地理上属于新余城市的“心脏”规划拟通过功能和形态两个层面的共同完善，将城南中心区建设成为具有商务、文娱、居住和交通集散等综合功能的，现代化的，面向新世纪的具有国际水准城市形态环境的都市中心

二、功能结构、布局

根据城南中心区作为城市中心这一功能定位，规划将通过项目地内土地的可建设性，土地的区位价值，土地的地貌形态和周边的综合环境因素的分析比较，确定本地区各功能分区的总体布局，并根据其功能的不同特点，协调各分区的相互关系，使本地区的功能布局具备较全面的完善性和合理性。

结合实际开发情况及资金的运营，项目分三期开发：

一期步行街，二期新天地，三期商业街

一期先行对西边三角形地带进行开发，致力打造一个新的大型CLD中央生活区，建造一个独立的、配套完善、功能齐全、环境优美的生活小区，投入使用后解决部分拆迁户的安置问题。

其开发重点为繁华、极具现代特色的步行街。

二期开发新天地，一个具国际大都市休闲特色的大型休闲文化广场。

建筑形态为二至三层的欧式风格，以青石、碎石铺路，极具欧洲底韵 ，返古弄堂随意穿梭于低层建筑间，现代之中尽现古朴气息。

这一创举类似于上海新天地，上海新天地石库门旧区创新地改造为商业场所，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。

当漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；亲身体会新天地独特的理念：

昨天、明天，相会在今天。

三期为时尚、现代的高层建筑商业街。

一期开发概貌

【开发目的】旨在通过一期开发赢利，利用资金连动，带动二、三期的良性开发。

【总体规划】一期规划为项目的西北部，与公园北路及建设西路相连，毗邻抱石公园，与抱石公园的改造近咫尺相望，由低密度住宅生活小区与步行街两部合成。

建筑现代、绿化充分、景观布景合理，布局谐和城市规划，保留遗留文化及市政配套（新余人民医院），集舒适、秀美、刚毅、实用于一体，柔美之乡与钢城之业完美揉合，即传承新余千年文脉，又为新余房地产产品优化横添有力一笔。

【低密度住宅生活小区，拆迁户的后花园】

项目开发中，牵动的拆迁量小（为数30万平方米），但为了安置拆迁户，项目先行开发一期，旨在致力打造一个新型、大型的CLD中央生活区，筑造一个独立、配套完善、功能齐全、环境优美的现代花园生活小区，达成“经过花园回家”的生活图景，与新余市建设“城市中的花园，花园中的城市”遥相呼应，融为一体。

与此同时，为妥善安置拆迁居民创有利的先行条件，更好地实行就地安置策略及拆一还一的原则对拆迁户实行产权调换，彻底消除拆迁居民的后顾之忧及减免居民的投资风险，更好的安抚了民心。

另外，现代花园式住宅小区又将引领着新余房市产品结构的良性发展。

【步行街，新余传统文化与现代文化的集约，城市品位提升的象征】

步行街，时尚、现代的建筑，风情、文明的氛围，传统、开放的文化底韵，进一步提升了新余城市品位，此属一期开发的重点之重，地处现胜利路。

步行街采用大气、华美的现代派建筑形态，主体格局二层，局部三层，整体建筑风格统一，避免杂乱，但同中有异，其间各户形态各异，中西壁合。

亭台楼榭点缀街道之中，令人耳目一新，留连忘返。

步行街道两边更是美不胜收，高档商品、精美小件更是琳琅满目，使行人观望者目不瑕接。

纵观整个步行街，看来坦坦荡荡。

新余历史风貌，依依再现；现代景观建筑，比比皆是。

老路新建，焕发青春无限，集休闲、购物、娱乐、旅游为一体，争创繁华、舒适、文明为一流。

漫步此街，看春光秋色，采日精月华，令人心旷神怡，更是新余人茶思饭后的好去处。

步行街，发展历史悠久，文化底韵深厚，与新余这座城市的历史文化有着类似之处，更易融入城市人文之中。

此街与抱石公园相邻，与抱石名园中的“迪斯尼乐园”遥相呼应，真正做到与国际接轨，将与抱石公园一起，成为新余两颗璀璨之星，点睛之笔，同时为提升新余品位、城市品牌知名度、城市形象美誉度荣添一笔。

【步行街建筑价值】

——建设步行街，旨在力创一个集现代文化、休闲娱乐、旅游胜地、购物天堂为一身的全方位功能场所，使“历史文脉”与“现代文化”完美融为一体，相辅相成，联承发展；

——亦为引领新余人多彩、丰富的娱乐休闲生活，推动新余人良性循环消费，改变新余人的消费观念，以至促进新余的经济发展；

——更是迎合新余城南旧城改造方针与胜利路的建设规划、抱石公园的改造政策，创造全新的园林旅游城市，缩短与国内其他发达城市之间的生活品位与经济指标的距离，力争与国际接轨，向新世纪延伸。

——另外，也为建设城南商业中心聚集人气，储蓄商机。

本项目地处新余商业轴心地带，其独特商业业态对人流具有强大吸引力，这对聚集人气，帮助此地段形成商业气候，带动周边商业互动起到促进作用。

打造一流步行街是唯一宗旨，争做北京的王府井、上海的金外滩、南昌的胜利路、杭州的信义坊是势在必行之事。

第三部分：

设计规划新余“新天地”思路及纲要

一、建设宗旨：

打造具有新余文化特色的城市景观计整个工程两年竣工交付使用商业中心区，打造江西城市品牌，建设新余亮点。

二、实施时间：

预，具体实施将在整个工程的第二期开始动工。

三、规划设计及操作理念：

上海新天地简介：

上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海近代建筑的标志-石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。

新天地的石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身订做，无一不体现出现代休闲生活的气氛。

漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；亲身体会新天地独特的理念：

昨天、明天，相会在今天。

如今的新天地已经成为了上海的新地标。

这片占地三万平方米，建筑面积六万平方米的石库门建筑群保留了当年的砖墙、屋瓦，游人仿佛进入时光隧道，回到二十世纪二十年代。

但是，每座建筑内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧……门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，一步之遥，恍若隔世，真有穿越时空之感！

而精彩纷呈的街头表演、新意迭出的时尚活动，为新天地带来富有动感的现代时尚风采，成为现代潮流的领导者。

新天地规划

新天地分为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。

北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。

南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心，于二零零二年中正式开幕，这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点。

北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。

在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。

现在，当人们走进新天地石库门弄堂，依旧是青砖步行道，红青相间的清水砖墙，厚重的乌漆大门，雕着巴洛克风格卷涡状山花的门楣，仿佛时光倒流，重回当年。

但一步跨进石库门里面，却是又一番天地，原先的一户户隔墙被全部打通，呈现宽敞的空间，四季如春的中央空调，欧式的壁炉、沙发与东方的八仙桌、太师椅相邻而处，酒吧、咖啡室与茶座、中餐厅和谐搭配，墙上的现代油画和立式老唱机悄声倾诉着主人的文化品味。

法国餐厅带来了欧陆风情，日本音乐餐厅带来了富士山文化；中央美术学院的重量级画家开设的画廊、见证中国邮政历史的邮局博物馆、原汁原味地再现二十世纪初上海一家人的生活形态的石库门民居陈列室……

上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点,其前身是上海近代建筑的标志之一_____破旧的上海石库门居住区，被改造之后，上海新天地被创新的注入了许多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体的国际化文化娱乐休闲中心。

上海新天地如今已成为一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入上海旅游景点，可以说上海新天地是中国房地产地域性改造的一个极为成功的典范。

通过对上海新天地操作模式的仔细认真分析研究，结合新余市的实际情况，迅速的提升城市的品牌形象和城市知名度，拟将上海新天的操作模式移植至新余的城南旧城改造中来，力争复制出第二个上海新天地来。

“新余市新天地”概况

“新天地”位地新余市胜利路东、原邮电通路以西，市中心区地段，占地面积91868平方米。

建成后的“新天地”将以上海新天地为蓝本，建筑主体为二十年代的建筑主体石库门建筑，内部则按照二十一世纪的生活格调进行设计，形成一种内、外风格迥然不同的建筑群体。

建成后的新天地将会成为集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。

管理模式：

吸引中外知名品牌进入经营。

品种有：

百货、精品、酒店、美食、娱乐、服装、电子数码等商业区。

整个商业以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于该商业区的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。

☐项目综合价值分析

一、社会效应

●新余市城南旧城改造的推进，将有利于城市发展，与现代都市生活相接轨，它对提升本地区的商品档次，促进购物环境的改善，满足多层次的购物需求起到非常积极的作用；

●一期步行街和二期新天地商业中心的建成将有利于提高整个地区商业管理水平。

纵观新余现有市场状况，其物业管理尚停留在一个较低的水平，通过本案的成功创新推广，必将会大幅度的提升本地区商业的服务水准；

●主题式商业物业概念的提出，对当地具有很强的震撼力,对浓郁的商业氛围的形成有巨大的促进作用；

●本项目规模优势较明显，易形成规模效应，其辐射范围及影响力的扩张潜力使之其综合素质提高，从而带动整个新余商圈半径大大扩展；

二、社会价值

●丰富城市结构，缓解政府和社会压力。

该项目投入使用后可解决就业人员近千名以上，改善700多户居民居住条件；

●增加政府财政收入。

本项目的成功运作后可年上缴税收上亿元，财经收入近捌仟万元，将为新余市财政收入带来非常可观的经济效益；

●新天地商业中心的建设，符合新余市旧城改造的需要和胜利路商业街的建设发展规划，可以提高新余市传统服务水准，提升城市品位，繁荣第三产业。

●扩大消费，促进消费开放，有利于货币的良性的循环，促进社会进步，提高新余人民的生活水平；

●本项目地处新余商业轴心地带，其独特商业业态对人流具有强大吸引力，这对聚集人气，帮助此地段形成商业气候，带动周边商业互动起到促进作用；