镇江安得现代综合物流园项目建议书.docx
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镇江安得现代综合物流园项目建议书
镇江安得现代综合物流园
项目建议书
美的集团-安得物流
二零一一年九月
1、投资方简介
1.1美的集团简介
创业于1968年的美的集团，是一家以家电业为主，涉足物流等领域的大型综合性现代化企业集团，旗下拥有三家上市公司、四大产业集团，是中国最具规模的白色家电生产基地和出口基地之一。
1980年，美的正式进入家电业；1981年开始使用美的品牌。
目前，美的集团员工超过20万人，旗下拥有美的、小天鹅、威灵、华凌等十余个品牌。
除顺德总部外，美的集团还在国内的广州，中山，重庆，安徽合肥及芜湖，湖北武汉及荆州，江苏无锡、淮安及苏州，山西临汾，河北邯郸等地建有生产基地；并在越南、白俄罗斯建有生产基地。
美的集团在全国各地设有强大的营销网络，并在海外各主要市场设有超过30个分支机构。
美的集团主要产品有家用空调、商用空调、大型中央空调、冰箱、洗衣机、饮水机、电饭煲、电磁炉、电压力锅、微波炉、烤箱、风扇、取暖器、空气清新机、洗碗机、消毒柜、抽油烟机、热水器、吸尘器、豆浆机、电水壶等家电产品和空调压缩机、冰箱压缩机、电机、磁控管、变压器等家电配件产品，拥有中国最大最完整的空调产业链、微波炉产业链、洗衣机产业链、冰箱产业链和洗碗机产业链，拥有中国最大最完整的小家电产品群和厨房家电产品群。
美的集团一直保持着健康、稳定、快速的增长。
上世纪80年代平均增长速度为60%，90年代平均增长速度为50%。
21世纪以来，年均增长速度超过30%。
在“2009中国最有价值品牌”的评定中，美的品牌价值达到453.33亿元，名列全国最有价值品牌第六位。
2009年8月，在中国企业联合会、中国企业家协会发布的“中国企业500强”中，美的集团列第69位。
2010年2月，在国际权威品牌价值评估机构英国品牌顾问公司（BrandFinance）公布的“全球最有价值500品牌排行榜”中，美的集团作为唯一的中国家电企业入选。
在保持高速增长的同时，美的集团也为地方经济发展做出了积极贡献，从2002年至今上交税收超过150亿元。
截至2010年2月，美的集团已为社会福利、教育事业等累计捐赠超过2亿元。
2010年，美的集团整体实现销售收入超过1100亿元，预计2011年销售收入将超过1500亿元。
展望未来，美的集团将通过持续稳健发展，打造成为全球化、科技化、适度多元化的具备完善法人治理结构的企业集团，到2015年成为全球前三的世界级白色家电类制造企业集团并实现“再造一个美的”的战略目标。
1.2芜湖安得物流股份有限公司简介
公司前身安得物流公司于2000年1月10日在芜湖成立。
2008年，安得物流整体变更设立为外商投资股份有限公司，目前注册资本为13,650万元，公司大股东为“美的集团有限公司”。
公司是大型的、专业的第三方物流企业，在全国设立170多个物流服务平台。
目前已与400多家国内、国际知名的公司建立了良好的业务关系，家电电子行业的主要客户有美的电器、TCL、海信、创维、三洋、艾默生、苏宁电器等知名企业；在快速消费品行业有旺旺、百事可乐、可口可乐、雀巢、玛氏、中粮、伊利、乐百氏、娃哈哈、汇源等著名企业；在新型建材行业有圣戈班、海螺系下属公司、新兴铸管、可耐福等优秀企业；在冷链食品等行业有肯德基、麦当劳、金锣、玛氏等优秀企业;在新型电子商务行业有淘宝网、耀点100、九阳等国内外知名企业。
自2000年公司成立以来，业务迅速扩张，近年来公司的营业收入增长较快，平均每年以40%的复合增长率的速度增长，2010年营业收入近20亿元，2011年营业收入预计达到30亿元。
公司具有较强的行业竞争实力。
2004年，公司被评为“中国20家最具竞争力的物流公司之一”，荣获“中国物流百强企业”和“中国近三年快速发展物流企业”等荣誉称号。
2005年，公司成为国内首批“AAAA级综合服务型物流企业”之一，并获得“中国物流百强企业第22名”及“中国物流示范基地”的称号。
2006年，公司再次荣获“中国物流百强企业第17名”；同年，公司的信息中心项目入选美国供应链管理专业协会十大优秀案例。
2007年，公司被中国物流与采购联合会评为首批“AAA级信用企业”。
2008年，公司荣获“中国物流百强企业第10名”，“中国民营物流企业十强”，“年度最佳信息管理物流企业”、“科技进步三等奖”。
2009年，公司被评为“高新技术企业”，公司企业技术中心被评定为“省级企业技术中心”。
2010年，公司被评为“AAAAA级综合服务型物流企业”。
十二五期间公司计划投资100亿元，实现营业收入100亿元，将公司打造成为中国合同物流公司第一名。
2、项目背景及相关需求分析
2.1物流园区简介
物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施进行与降低物流成本、提高物流运作效率和改善企业服务有关的流通加工、原材料采购和便于与消费地直接联系的生产等活动的具有产业发展性质的经济功能区。
作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息管理中心等适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施；作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产、经营活动。
2.2建设综合物流园区的战略意义
综合物流园区的作用是与其功能密不可分的，从功能角度分析，综合物流园区的作用主要体现在对经济社会发展的促进、对区域物流系统和城市物流功能区的完善以及对物流企业和物流效率的影响等三个方面，镇江建设综合物流园区的战略意义也充分体现在这三个方面。
2.2.1对经济社会发展的促进作用
建设综合物流园区，对经济社会发展的促进作用主要体现在以下方面：
①培育新的经济增长点
综合物流园区的建设，有利于综合物流园区的物流产业开发功能的发挥，将促进镇江现代物流与物流产业的培育和发展，必将产生新的经济增长点，为镇江经济的可持续发展提供新的产业成长支持。
②创造经济发展的环境
加快建设综合物流园区，将创造以镇江为中心的良好的区域内产业布局与发展环境，为通过招商引资提高经济发展水平创造了条件。
2.2.2对物流系统及功能的完善作用
区域经济发展和城市化水平的提高，使得地区之间、中心城市之间、中心城市与周边辐射范围内相关地区之间的物流服务需求保持了较为旺盛的增长态势，对城市物流管理与组织系统提出了较高要求。
①完善物流设施系统
建设综合物流园区，加快现代物流基础设施的建设和发展，将会因不同区域的综合物流园区在布局和功能上的呼应和协调，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持。
②完善物流功能系统
由于综合物流园区的内涵决定了综合物流园区应设置于经济中心城市或交通运输枢纽，因此，开发和建设综合物流园区，将会使镇江的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于镇江市范围内的物流合理组织。
2.2.3对物流效率和企业效益的提高作用
建设综合物流园区，将大大改善以镇江为中心的经济区域的社会物流环境，并通过综合物流园区为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，提高社会物流运作的整体效率，从而促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，提高经济增长质量；综合物流园区的建设和发展将为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，专业化的物流企业将从中受益，从而提高物流企业的经济效益，为其不断发展提供支持。
2.2.4对建设现代绿色物流系统的推动作用
建设综合物流园区，将通过整合现有资源，优化资源配置，提高资源利用率。
镇江综合物流园区建成后，将对物流节点、配送中心的设置进行合理化布局与规划，通过国内外先进管理理念与技术，做到节能减排、实现低碳环保。
另外公司与国际先进物流企业联合，对供应链技术、物流管理体系进行研究建设，以提高产业能效。
园区布局合理，以节约物流成本，充分考虑园区建设对所在地环境的影响，为镇江市打造苏中地区最大的绿色物流基地。
2.3综合物流园的整合效果
综合物流园是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的城市综合物流功能区域，通过综合物流园区的高效作业，达到以下五个方面的整合效果。
①通过综合物流园区的建设，有效的整合城市及周边市场资源；
②推进物流设备科技化、自动化、智能化；
③共同运配，减少重复、交错作业，有效引进国际先进的绿色、环保物流工具，提高作业效率，降低能耗；
④共同仓储，共同配送，降低单位物流成本，提升配送集拼，降低配送成本；
⑤建立一体化的集成服务体系，实现服务技术、设施共享，推动先进物流技术产业化、规模化。
2.4公司建设综合物流园的目的
①公司在重要城市具有大规模配送中心需求，将社会需求与公司需求相结合；
②把尽可能多的物流功能在同一个园区实现，优化物流系统，降低社会物流成本；
③利用现代化的信息手段，与集中化的园区规划相结合，实现物流信息的充分交互，物流园区的信息化为从传统的人工登记、统计、调度、配载等繁琐的业务受理过程转化为有超前调整预测、有全过程跟踪管理、有全方位广域服务、有优质深度功能拓展的计算机信息管理系统。
货物、去向、资金等诸多要素的综合优化过程。
并具有良好的系统开发前景与衔接功能，能适应城市发展与产业发展的需求；
④众多工商企业的物流需求在同一个园区集成，可以降低企业物流成本，节约当地物流资源，缓解城市交通压力，物流园区的生态化表现为改变传统停车场、仓储区的脏乱差、粗黑臭面貌，而建成有全面环境净化控制、资源优化配置的园林化园区。
包括尾气监控、绿化面积与容积保障。
污水排放治理、环境形象设计美化、生活环境优化等方面；
⑤发达国家的大城市都有一个庞大的综合物流园区，国家也大力支持枢纽城市建设现代化的物流园区；
⑥物流集中化以后，可以附加更多的功能，局部实现资金流、物流、信息流、商流四流合一；
⑦体现发展水平的现代化，镇江市综合物流园区的现代化为从传统的停车场、仓储、储运功能特征提高至现代信息技术、现代电子传输技术、现代仓储技术支持的多功能全方位的物流系统，是一个以高效、低耗和优质为目标，有一个现代企业管理体制与模式的新型物流系统；
⑧实现园区运营的产业化，物流园区的产业化表现为园区引入的企业群，在各自服务功能的发挥与实际运行中不再是孤立的个体行为，而是要在园区功能的统一指导下，将各个运作环节与运作单元，从整体资源优化的角度构成完整的产业链，形成全方位的产业化服务系统。
因此，在注重园区企业构成的同时，必须加强企业间的协调合作意识与能力，园区管理上也必须对协调系统的建设和作用发挥提供先期准备。
2.5国际综合物流园的发展与借鉴
2.5.1政府在综合物流园规划中的角色定位
土地和物产投资上。
在日本，大型物流基地是由政府以很低的价格将土地卖给开发集团，并由若干企业集团、株式会社向银行贷款建造的。
日本政府考虑到建设大型物流基地投资巨大、回收期长、社会效益显著，对改善城市功能具有特殊的意义，所以银行予以长期底息贷款或无息贷款。
德国最典型的做法是采用PPP模式，德国现33个物流园区中，有11个物流园区的中转站是用德国联邦铁路修建。
实行减免税收政策。
在日本，政府可以提供减税和免税的优惠政策。
法国的一些地方政府对物流业采取了开始5年免税和给20个雇员每人以2万法郎补贴的鼓励政策。
比利时政府也通过减免税收来鼓励国外企业投资建设物流园区之类的物流园。
总体规划者角色。
东京建设物流园区的主要措施有：
一是政府在市政规划时就确定规划有利于未来相关设施配套建设的地块作为物流园区基地；二是将基地内的地块分别以生地的价格出售给不同的物流行业协会；三是政府对已确定的物流园区，加快配套建设，促进物流企业发展的同时，促进物流园区的地价升值。
2.5.2国外综合物流园建设经验及对我们的启示
研究国外物流园区的建设、发展经验，对我们物流园区的规划、建设和运营具有很大的借鉴意义，也是探索建设符合中国国情的物流园区发展模式的有效途径。
①关注重要物流节点，结合大城市圈趋势、城市布局，与城市协调发展；
②多功能、多运输模式的综合型物流园区发展定位；
③提高物流园区的信息化水平，实现规模化效益；
④环保功能。
避免物流设施重复建设、降低道路重复建设、减少城市物流用地，减少物流分散带来的城市污染、用先进的信息技术和高效的作业工具，实现成本与环保的最优；
⑤短期效益不是很明显，长期投资可观。
2.6国家物流业振兴规划
为应对国际金融危机的影响，落实保增长、扩内需、调结构的总体要求，促进物流业平稳较快发展，培育新的经济增长点，国务院制定《物流行业调整和振兴规划》，作为物流产业综合性应对措施的行动方案。
规划要求，力争在2009年改善物流企业经营困难的状况，保持产业的稳定发展。
到2011年，培育一批具有国际竞争力的大型综合物流企业集团，初步建立起布局合理、技术先进、节能环保、便捷高效、安全有序并具有一定国际竞争力的现代物流服务体系，物流服务能力进一步增强；物流的社会化、专业化水平明显提高，第三方物流的比重有所增加，物流业规模进一步扩大，物流业增加值年均递增10%以上；物流整体运行效率显著提高，全社会物流总费用与GDP的比率比目前的水平有所下降。
规划指出，物流行业目前面临的主要任务包括：
积极扩大物流市场需求、大力推进物流服务的社会化和专业化、加快物流企业兼并重组、推动重点领域物流发展、优化物流业发展的区域布局、加强物流基础设施建设的衔接与协调、提高物流信息化水平、完善物流标准化体系、加强物流新技术的开发和应用等，同时需要大力推进物流园区、城市配送、制造业与物流业联动发展等九大工程。
随着相关规划的逐步实施，政府对物流行业和综合物流园的政策扶持将进一步凸显。
2.7安得物流建设运营综合物流园的优势
2.7.1庞大、优秀的客户群
目前公司在全国有400多家优秀的客户，这些客户都是各个行业的龙头企业，部分企业是世界500强企业，他们在全国各地都有采购和物流需求，在华东地区物流需求旺盛。
项目建成后，只是原有客户的需求就可以保证项目较好的运营。
2.7.2先进的信息化水平
公司的信息化水平一直走在行业的前列，为高新技术企业，曾获得国家发改委的奖励，得到多位专家的肯定，原国务院信息化办公室曾对公司多次考察，并对公司的信息化水平给予高度评价。
有利于打造现代化的物流园。
安得自主开发并拥有知识产权的《公共物流信息平台》，核心的功能就是为物流园区服务。
2.7.3专业的团队
公司具有一大批专业的物流管理和运营团队，他们对各地物流市场和各类企业的物流需求都非常熟悉，运营能力和服务能力强，可以很好的满足客户的物流需求，有利于打造专业的物流园。
2.7.4多式联运能力
公司具有空运、水运、铁运、公路运输及冷链物流等综合运输能力，能够满足客户国内和国际的物流需求，有利于打造国际化的物流园。
2.7.5一体化集成服务能力
公司具有仓储、运输、配送、冷链、新型电子商务物流等一体化的运营能力，可以将本项目打造成为综合型的物流园。
2.8公司全国物流园区项目建设情况
美的集团总体投资100亿元人民币用于全国现代综合物流园区建设，公司目前合肥、芜湖、天津、南京、沈阳、武汉、徐州、济南等城市物流园项目已通过政府审批，正在陆续开工建设。
图一天津物流园规划效果图
图二南京物流园规划效果图
2.9市场需求分析与预测
2.9.1总体需求
一般来说，物流成本大概是GDP的18%，2010年镇江实现地区生产总值（GDP）1957亿元，预计物流总费用为352亿元，而外包的物流费用大概占GDP的3%，也就是59亿元，此外，镇江的社会消费品零售总额增长也非常快，年均增长18%以上，加大了居民消费对物流量的需求。
2.9.2产业需求
安得物流拥有自己稳定的客户群。
这些客户主要分布在家电、快速消费品和家居建材行业。
在家电行业的客户有美的、TCL、华凌、荣事达等优秀企业；在快速消费品行业有乐百氏、伊利、旺旺、汇源果汁、劲酒、金锣等著名企业；在家居建材方面有海螺型材、大连实德、可耐福等优秀企业在；电子商务方面，更是淘宝、耀点100等众多知名B2C企业首选物流服务商。
这些客户分布在全国各地，还有些客户在全国还有多个生产基地，并且都在全国各地开展销售。
这些客户群中有物流需求的共性，也有差异性，安得物流同时为他们提供物流服务，就形成了多客户集成优势。
除了这些长期客户带来的物流量需求，安得自身的业绩也是在镇江建设物流园的有利支撑。
同时综合物流园面向社会，综合开放运营，专业管理，更具有长足发展空间。
3、项目规划实施
3.1总体规划
规划总用地面积200亩，总建筑面积10万平方米，计划总投资4亿元。
总体分区布局为：
功能区
规划面积
（单位：
平方米）
安得物流苏中总部基地
5000
物流技术研发中心
2000
家电物流中心
50000
快消品物流中心
23000
电子商务物流中心
10000
冷链物流中心
10000
合计
100000
规划设计理念：
绿色物流园区、高效物流交易、现代物流建筑、科技物流应用
3.2项目实施安排
1、成立项目小组，负责前期规划、可行性研究、土地批租、工程设计、设备采购、招标工程建设等各项事宜。
2、资金筹集安排
本项目由美的集团直接投资，建成投产后需要的流动资金，通过自有资金解决。
3、项目竣工验收
3.3建设进度计划
项目整体规划，一次实施完毕，预计一年内完成投资建设并正式运营。
2011年下半年开工兴建，2012年下半年完工并投入使用。
3.4市场功能定位
镇江综合物流园区在借鉴以往国际成熟经验、国内同行的基础上，明确产品定位和集成功能。
3.4.1总体定位
项目定位为华东地区现代化一站式综合物流中心、综合性物流服务枢纽。
Ø安得物流苏中总部基地、物流技术研发中心；
Ø华东地区家电、快消品、电子商务、冷链物流中心；
Ø安得众多客户（包括美的）在华东的物流基地、配送中心，带动售后服务和销售机构入驻；
Ø区域物流配送中心、镇江市现代城市配送中心。
3.4.2功能规划
1）建立完善且功能齐全的服务系统
①建设功能配置、整体布局和规模合理的各类物流中心，以及与其相配套的服务系统；
②建设功能配置、整体布局和规模合理的各类配送中心，并能有效支持物流中心的运作和建立城市高效的商品、企业生产零配件等的配送系统；
③通过引进物流企业和工业及商业企业进驻园区，建立门类齐全的物流经营和物流管理系统。
2）建设现代化的物流信息服务与监控系统
①建设物流信息平台，提供高质量的物流信息服务中心（包括EDI系统、城域网、INTERNET网等）；
②积极利用信息系统进行市场调查与预测，建立科学的物流服务统计与市场分析机制；
③建立物流服务信息交易中心，为社会车辆进入园区进行运输服务提供信息和交易服务；
④建立物流信息平台为基础的物流监控中心（GPS、GIS），为在园区内利用信息平台内进行经营和管理的企业提供货物运输、配送动态和仓库信息管理支持，建立企业应用托管平台、GPS资源共享平台、物流诚信通交易平台等。
3）建立综合运输服务系统
①依托物流信息平台，建立各种运输方式能协调运作的运输调度中心；
②加快对现有城市配送资源和政策的整合，建立集中配送组织系统；
③建立镇江中小企业集货、零担集拼平台；
④在园区引入网络化运输企业，建立以镇江物流园区为区域的城间物流集散运输系统；
⑤发挥物流园区在地理布局上位于交通运输枢纽的优势，建立能提高各种运输方式效率的多式联运系统，实现国际与国内联运和无缝链接，建立国际企业国内采购物流服务平台。
4）建立工业园区仓储服务系统
利用物流园区物流设施相对集中的优势，合理布局仓库设施，建立储存、中转系统，以及企业产品与原材料库存管理系统，建立依托各类仓储设施的产品包装、流通加工系统。
5）完善园区物流及社区生活配套服务系统
①利用信息管理平台，建立电子支付与清算服务系统；
②引进保险与公证机构，建立完善和方便的经营管理配套支持系统；
③引进和组建园区物流相关设备生产与维修企业，提供运输、仓储和流通加工所需的设施设备生产保障服务；
④在园区建设过程中，要充分合理考虑园区的社区服务设施的完善和配套工作，住宿、娱乐设施系统，设立适应各个层次需要的布局合理的餐饮
6）建立电子商务综合服务系统
①依托物流信息平台，建立电子商务仓配管理系统；
②加快华东地区B2C中小企业资源整合，建立集成B2C仓配枢纽；
③引进电子商务相关配套服务企业，提供包装、品牌管理、呼叫中心等；
④引进国内外著名电子商务企业，如淘宝网、耀点100等；
3.4.3项目功能分析
3.4.3.1总部基地
安得物流苏中总部基地，区域研发、管理、营销、金融结算中心，区域人才输送中心，统筹与整合安得物流苏中区域业务。
知名企业区域销售总部，通过物流基地、配送中心的业务运作带动美的等众多安得客户在华东的销售机构和售后服务入驻。
3.4.3.2供应链技术研发中心
涵盖进出口贸易、采购、绿色物流、逆向物流、高端冷链技术及体系建设等领域，与国内外著名物流企业积极寻求合作空间，建立物流技术创新体制、企业技术改造和新技术研发推广机制，支持对镇江地区重点经济领域关键物流应用技术的联合攻关。
整合利用社会资源，调动社会力量，充分发挥物流企业、教育部门、科研机构和行业协会的积极性，以"产学研"一体化模式开展科技开发、理论研究和人才培养，为当地物流人才建设提供后备基地。
3.4.3.3镇江城市公共配送中心
镇江综合物流园区建设配送中心，是以镇江范围内的城市配送服务为市场定位的，满足相应的物流服务需求。
配送中心的服务定位包括：
单个企业以镇江为中心在一定距离范围和满足客户服务要求的B2B、B2C产品配送服务，多企业的共同配送，基于配送中心的仓储及增值服务，提高配送运输企业效率的城市运输组织服务。
具备一体化服务能力的现代化配送中心，主要功能包括：
收验货、储存保管、装卸搬运、拣选、分拣、配送、结算和信息等。
主要满足镇江企业生产和销售、市民日常消费等产生的物流需求。
将公司先进的技术手段充分应用，保证运营效率，代表国内先进水平。
3.4.3.4公共现代物流示范中心
物流园区是各种物流服务功能的基础设施的集合体，设立园区首先必须具有满足各种物流服务需求的能力，建设公共物流中心，正是以满足区域范围内物流组织管理需求为服务市场定位。
这种服务定位是一种较为广泛意义上的由物流中心的特性决定的，其一是为特定或一般意义上的企业提供供应链服务；其二是为企业提供规模化区域一体化物流操作平台：
其三是为区域运作的企业提供物流技术等增值服务。
示范供应链管理、物流工程、冷链、IT等方面先进的技术，主要包括RFID、GPS/GIS、SMS、GPRS/CDMA、电子资金传输（EFT）、身份证识别系统、物流移动终端系统、远程会议与培训系统、即时通讯技术、远程视频监控、物流总成本分析、供应链管理及一体化、物流服务水平评估等先进的物流技术应用。
3.4.3.5现代工业仓储物流中心
建设满足镇江现代工业发展需要的仓储物流中心，为园区周围乃至华东地区工业生产企业建立统一采购管理提供协助、支持，缩短供应周期、提升生产效能。
3.5.3.6冷链物流中心
物流园建成后，利用安得全国布局的冷链资源，引进国内外知名的冷冻食品企业，进一步加快华东地区冷链资源整合速度，成为华东乃至国内外冷链首选物流合作商。
3.4.3.7电子商务综合服务平台
物流园建成后，将引进国内外知名电子商务企业，进一步加快华东地区B2C中小企业有效资源整合速度，实现园区内从品牌管理、网络销售、订单发货、售后服务、呼叫中心整体服务概念，成为华东乃至国内外B2C电子商务首选物流合作商。
3.4.3.8制造业地区分销中心
制造业的地区分销中心也被称
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