房地产工作计划书.docx

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房地产工作计划书

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今年以来，公司在董事会的领导下，经过全体员工的努力，各项工作进行了全面展开，“XX”品牌得到了社会的初步认同。

总体上说，成绩较为喜人。

为使公司各项工作上一个新台阶，在新的年度里，公司将抓好“一个中心”、搞好“两个建立”、做到“三个调整”、进行“四个充实”、着力“五个推行”。

其工作计划如下：

一、以XX项目建设为中心，切实完成营销任务XX项目，是省、市重点工程。

市委、市政府对其寄予了殷切的期看。

由于项目所蕴含的社会效益和潜伏的经济效益，我们必须把它建成，而不能搞砸；我们只能前进，而不能停滞甚或后退。

因此，公司计划：

（一）确保一季度XX工程全面开工，力争年内基本完成第一期建设任务。

XX第一期工程占地面积为60亩，总投资

1.6亿元，建筑面积1

6万平方米。

建筑物为XX贸易广场裙楼、XX大厦裙楼和一栋物流仓库。

1、土地征拆工作。

春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。

元月份完成征地摸底调查，仲春份完成征地范围内的无证房屋的拆迁。

三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。

各部分关系的协调，以总经理室为主，顾问室配合，工程部具体操纵。

工程进进实施阶段后，工程部应抓紧第二期工程的土地征拆工作联系，适时调整主攻方向。

2、工程合同及开工。

元月份签订招投标代理合同，工程进进招投标阶段。

仲春份确定具有实力的施工企业并行签订施工合同；确定监理企业并行签订监理合同。

三月份工程正式开工建设。

另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档治理，分门别类、有档可查。

建立一套完整的工程档案资料。

3、报建工作。

工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。

元月份完成方案图的设计；仲春份完成扩初图的设计。

在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部分关系，不得因报建拖延而影响工程开工。

4、工程质量。

XX项目是省、市重点工程，也是XX品牌的形象工程。

因而抓好工程质量尤为重要。

工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监视体系。

以监理为主，以自我为辅，力争将XX项目建成为省优工程。

5、预决算工作。

工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。

严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。

不得超预算支付工程款。

（二）切实完成年营销任务，力保工程进度不脱节公司确定的二00六年医药商展、产权式酒店、公寓式写字楼的销售年任务为

1.5亿元。

该任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。

故必须做好营销这篇大文章。

1、实行置业任务分解，确保策划代理合同兑现。

2016年公司各类楼盘的销售任务是

1.5亿元，其中一季度1500万元、二季度4500万元、三季度4500万元、四季度4500万元。

按XX所签协议书，该任务的承载体为策划代理公司。

经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。

为完成年度营销任务，我们建议：

策划代理公司可实行置业任务分解，到人到片。

而不是单纯依靠招商大厅或中心活动。

可采取更为灵活的销售方式，全面完成年销任务，在根本上保证工程款的跟进。

在营销形式上，应完善团购、中心活动推介、上门推介等方案，努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。

附送：

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一、我县房地产市场发展的现状

房地产市场发展情势分析

最近几年来，在县委、县政府奋力逾越争进位，富民强县快发展等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。

在保持市场供需总量平衡、供求结构基本公道，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场显现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。

房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。

截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，十五期间房地产开发投资累计完成

6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成范围小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。

房地产业的迅速发展，大大进步了居民的居住生活水平，为我县经济增长注进了新的活力。

目前我县房地产业处于相对安稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。

建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐步上升;楼盘品质不断提升，居住环境日趋改善。

XX年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日趋改善。

住宅小区的环境和品位不断进步的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。

消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数目较少，仅占年度开发量的25%左右。

整体看，XX年我县房地产需求增长速度将低于XX年，房地产供求情势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。

今年以来，随着国家抑制房地产非公道需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现和二级市场的扩大，我县房地产市场供求情势和房地产市场结构将进一步得到改善。

主要消费需求是外来经商务工职员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理职员对高级住宅的需求也将有所增加。

商品房购买对象以个人购买为主，投资商还没有大量出现。

房地产市场是不是健康，一个重要标志是看市场化程度如何和投资性购房的比例。

XX年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例到达93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支持下将继续上涨，涨幅经历了XX年爆发性增长以后，将趋向安稳，全年增长速度预计将小于XX年水平。

XX年全县普通商品住宅均匀销售价格为1280元m

2，同比上涨

6.5%。

受土地价格、建筑三材价格上涨和小高层商品房投放量的增加，和商品房配套设施，环境建设档次进步等因素的影响，XX年全县商品房均匀售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本符合，价格与价值之间并未构成较大的炒作空间。

我县目前的房地产市场整体上没有显现泡沫，并且还具有相当的发展空间。

XX年全县房地产开发完成投资

05亿元，比上年增长19.8%。

房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重到达

5.17%，拉动全县固定资产投资增长

4.5个百分点;对gdp增长的贡献率到达

8.7%，拉动全县gdp增长

1.2个百分点。

房地产业已逐渐发展成为我县国民经济的重要支柱产业。

同时房地产业为地方政府开辟了财源，每一年对地方财政收进的贡献率超过了6%。

拉动了社会整体消费的增长。

XX年，房地产销售收进

1.3亿元，按拉动消费系数

1.4计算，拉动其他消费额

1.82亿元，两项累计到达

3.12亿元。

同时为社会增加就业岗位5000余个。

房地产市场发展存在的主要题目

1、住房供给结构不够公道。

中高级住房供给量过大，中低价位的普通商品房供给偏少。

90平方米左右的普通商品房供给量不足三成，严重供不应求。

由于最近几年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收进增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收进群体只能看楼兴叹，希看能多推出经济适用房和小户型楼房，以满足部份弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。

房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。

房地产业触及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。

建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状态，增加透明度，为政府和有关部分实行监测市场运行的动态变化提供根据，有益于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监视科学化;二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息同享，通过部分配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，到达先缴税、后办证的要求，以增进税收征管科学化。

我县的房地产信息系统还没有建立，相干部分信息沟通、资源同享的机制还没有构成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于公道引导房地产投资和消费。

3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。

由于房产管理体制不理顺，致使产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。

依照建设部建房173号文和省建设厅鲁建房发239号文《关于制作颁发全国同一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂同一印制。

县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因没法办理全国同一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。

这不但造成了工作上的扯皮，侵害了群众利益，还造成了国家税费的流失。

4、部份开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。

相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。

如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、违规开发的历史遗留题目有待解决。

之前旧村改造和部份企事业单位自建房进程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了很多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房进程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击;也致使大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。

二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议

1、引导普通商品房建设，推行安居工程，调剂住房供给结构。

经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收进家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。

我县目前为止未开发经济适用住房。

XX年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部分参与组织了一次低保家庭住房状态调查。

结果显示，我县低保家庭户主属三无、下岗、失业职员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，均匀建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。

所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收进者的迫切需求，是政府当仁不让的责任。

另国办发【XX】37号文件已要求，自XX年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重，必须到达开发建设总面积的70%以上。

2、重视规划，加快步伐，弄好城中村改造。

城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。

根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，远景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。

要以建设临沂卫星城为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推动旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和贫民窟住房。

严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过往那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相调和的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。

依照经济效益、环境效益、社会效益相同一的原则，实行同一规划，公道布局，综合开发，配套建设。

坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。

建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。

旧城改造项目实行挂牌公示制度。

旧城改造拆迁安置补偿费和承当的城市市政公用设施建设用度可据实从该土地使用权出让金中补偿。

要做好摹拟拆迁：

即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相干题目，后发布拆迁公告，最后签订拆迁协议，

3、严格控制机关企事单位自建住房。

为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发43号文中规定：

从1999年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的同一到县政府的住宅小区购买。

鲁政发22号文件中再一次规定：

从意见下发之日起，各级党政机关和事业单位一概停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。

最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次夸大，自本通知下发之日起，一概停止审批党政机关集资合作建房项目。

严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式弄集资合作建房，超标准为本单位职工攫取住房利益。

因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。

要建立要住房，找市场的观念，杜尽新的住房实物分配和委托代建、定向开发等变相福利分房的现象。

4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。

制止其他部分发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。

5、提升产业的整体水平和实力。

行业内要建立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是增进我县房地产业快速健康发展的根本所在。

一是要重视铸造房地产企业的航空母舰。

要通太重组、吞并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用航母型企业，进步企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。

二是重视打造品牌。

房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，进步信誉，建立品牌，扩大市场;三是要重视物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的情侣效应，实现房地产开发与物业管理互促互动。

四是要重视企业诚信和经济伦理。

提倡房地产开发商要建起企业诚信档案，建立起经济伦理观念，在发展中讲求文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽量地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面良好的产品。

6、各部分加强调和沟通，做好拆迁工作。

最近几年来，城市房屋拆迁成为社会的热门难点题目。

固然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事，但在实际工作中，由于牵扯到各个方面的利害关系，特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益题目，拆迁工作变得十分复杂，并出现了一些新题目，新情况。

如我局在整理拆迁档案工作中发现，有的房产已撤除，但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相干手续，致使一宗土地出现两套房产证，权属上轻易产生纠纷，不利于房产档案的管理，至使有关题目难和时妥善解决。

根据国务院和山东省《城市房屋拆迁管理条例》的规定，计划、规划、土地等有关部分应当依照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作，使上述题目得以妥善解决。

7、加快房地产交易大厅建设，强化市场监管。

我局在已建成房地产交易中心的基础上，决定整改再进步，效力再进步，建立真正意义上的一站式服务大厅，每科室都有一位工作职员进驻大厅，群众进一个门，领一份表，就可办妥所有手续。

同时，在交易大厅门口还有各开发公司简介、年度开发量、楼盘先容、联系电话等宣传图板，构成了一个房产小超市，既方便了人民群众，又宣传了开发公司，可谓一举双得。

目前这一工作正在紧张有序的进行当中。