陆家嘴某某公寓消防维保方案.docx
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陆家嘴某某公寓消防维保方案
陆家嘴某某公寓
消
防
维
保
方
案
项目名称：
陆家嘴某某公寓消防系统维修保养
维保单位：
（盖章）
日期：
2017年9月11日
一、实施方案
二、工作计划
三、岗位设置/服务承诺（工程）
四、服务质量保证体系
五、项目管理组织架构
六、人员管理及培训
七、各项规章制度
八、档案管理制度
九、应急事件处理方案
一十、物资配备
一、实施方案：
【陆家嘴某某公寓】保养服务范围、周期与标准
一、基本概况
项目单位：
；
地址：
；
维保项目名称：
；
维保项目地址：
；
物业类型：
住宅；
总建筑面积：
246000平方米；
二、维护保养工作内容（按项目实际为准）：
维保面积：
246000㎡
火灾报警系统；
自动喷淋系统；
室内外消火栓系统；
排烟系统；
消防泵供水系统；
消防广播及相关的通信系统
三、消防设备保养周期及范围与标准
消防报警系统：
包括报警器控制器（联动型）主机及联动设备。
3.1,有关消防报警系统联动控制功能，包括与其它专业的设备，如：
消防水泵、喷淋、强电源、排烟风机、防火阀等。
3.2.设施设备具体情况及维保服务具体报价：
序号
名称
数量
维保费/月
合计/年（元）
1
智能火灾报警系统
1项
2
自动喷淋灭火系统
1项
3
消火栓灭火系统
1项
4
消防排烟系统
1项
5
消防广播系统
1项
6
消防联动系统
1项
小计
/月
/年
合计
元/年
备注
备注：
以上维保报价含税金
3.3,保养标准
按照国家建筑防火的有关要求执行，保证消防设施的正常运行，通过消防局有关部门抽检、年检合格。
3.4,维保方派为服务维保人员，维保方应于甲方报修后小时内到场维修，急修项目应在小时内到场维修，是否是急修项目以甲方报修时的声明为准，小修应在当日修复，重大故障应在三日内修复。
维修后应于当日将维修单交由甲方现场负责人签字确认后，双方各持一份备案存档，如维修项目涉及业主，乙方还应取得业主的签字确认。
四、维修工作范围及细则
为使用户的消防报警及火灾灭火系统正常运行，使系统处于准工作状态，能够随时发现灾情，及时控制联动系统动作，并迅速将灭火系统投入运行并控制灾情，特制定本维护维修细则，以使整套消防系统正常发挥作用。
条文如下：
1.巡检制度
建立严格的月、季度、年巡检制度，使维护维修工作有据可依，有序执行：
（一）、月、季度、年巡检内容规定：
由熟练的技术人员运用适当工具及测试器材做定期保养及检查服务。
◆每月一次保养工作范围
1、消防喷淋、消火栓设备装置
－检查水泵运行电流及噪音
－检查水泵供水压力
－检查轴承机械密封
－检查操作控制程序
－检查压力开关性能
－补充轴承润滑油
－检查有关阀门开关状况
－检查消火栓及消防卷盘装置
－检查管道水压
－检查水泵阀门软接头、压力表、旁通阀
－检查电气控制柜内各元件，电控柜内清扫
－检查风机电流、轴承振动、皮带松紧、风机工作接地、安全接地、测试电阻
－水泵启停试验，检查出水流量、压力、主备泵切换功能，检查运转信号、反馈信号、恒压装置上、下设定值检查调整
2、火灾报警设备装置
－检查主控制屏电源及备用电池
－检查主控制屏操作状态
－检查分区控制屏电源及备用电池
－检查分区控制屏操作状态
－检查控制屏显示讯号
－抽样检查探测器报警功能
－检查防火卷联操作状态
－检查气体消防动作及反馈状态
－检查手动报警器及警铃装置
◆每季度一次保养工作范围
3、消防喷淋、消火栓设备装置
－检查水泵轴接合之平衡/垂直度
－检查及调较避震器
－检查水泵电路/接线之稳固及绝缘度
－清洗水泵进水过滤器
－检查水流开关操作
－测试及调校压力控制装置
－清洁水泵配电控制柜
－检查保养消防水泵接合器
－室外消火栓检查、保养
◆每半年一次保养工作范围
－报警阀及附件设施的检查保养
－清洁风机、加注润滑油、防锈刷油漆
－消火栓按钮动作检查指示信号检查、模拟启泵、顶层消火栓检查，出水口动、静压压力测试（消火栓维护保养）
◆每年一次保养工作范围
4、火灾报警设备装置
－检查及测试消防报警系统，彩色监察及打印机
－检查及测试消防局直线
－检查及测试楼层消防对讲电话
－检查及测试闸阀监察讯号
－检查及测试水流指示器讯号
－检查及测试水位监察器
－检查及测试前室加压阀
－排烟阀维护、检查
－管网系统和管路附件检查保养，末端装置试验，明管部分防锈刷漆
a、电梯归位于首层，并接收其反馈信号
b、启动排风烟机，打开排烟阀，并接收其反馈信息
c、启动楼梯正压通风机，并接收其反馈信号
d、启动消防卷帘门，并接收其反馈信号
e、接通火灾事故紧急广播系统
第一部分：
维护服务保养具体工资内容
◆第一节消防控制主机
消防控制主机电源检查项目:
1）检查系统电压偏移是否在允许范围内。
系统主电：
AC220V，备电：
DC24V。
2）查看消防控制配电箱的标志，以及仪表、指示灯、开关、控制按钮。
3）检查主电源和备用电源之间的自动切换是否正常。
检查方式：
a）自动控制方式下,手动切断消防主电源,观察备用消防电源的投入以及指示灯的显示。
b）人为控制方式下,在低压配电室应先切断消防主电源,后闭合备用消防电源,观察备用消防电源的投入以及指示灯的显示。
c）每季度要对备用电源进行1~2次充放电实验,1~3次主电源和备用电源自动切换实验。
每月应对消防控制主机进行如下项目检查：
1）触发自检键，进行功能自检:
2）对控制器电源全部发光显示器进行检验,并循环三次。
3）对Ⅱ级编程继电器进行检验,检验期间继电器触点动作,但输出+24V撤消。
4）对打印机功能进行检验。
5）对控制器的主要硬件接口芯片,存储器芯片及各类插件的主要I芯片进行自动实时故障检测。
切断主电源，查看备用直流电源自动投入和主、备电源的状态显示情况。
在备用直流电源供电状态下，进行断路故障报警及火警优先功能。
报警功能检测：
1）类比探测器、手动报警按钮断路故障，查看故障显示。
2）断路故障报警期间，采用发烟装置或温度不低于54℃的热源先后向同一回路中两个探测器施放烟气或加热，查看火灾报警控制器的火警信号、报警部位显示及记录。
每个探测器检测后，只消音，不重定。
用万用表测量火灾报警控制器的联动输出信号。
系统重定，恢复到正常警戒状态。
◆第二节火灾报警系统
（一）火灾自动报警系统的日常检查
定期检查
火灾自动报警系统应进行以下和定期检查和试验：
1、每月检查
使用单位每月检查集中报警控制器和区域报警控制器的功能是否正常。
检查方法：
检查自检、巡检功能，可通过扳动自检、巡检开关来检查其功能是否正常。
同时检查复位、消音、故障报警的功能是否正常。
如发现不正常，应在日登记表中记录并及时处理。
2、季度试验和检查
使用单位每季度对火灾自动报警系统的功能应作下列试验和检查。
（1）利用专用加烟（加温）等试验器分期分批试验探测器的动作是否正常，及确认灯显示。
试验中发现有故障或失效的探测器应及时拆换。
（2）试验火灾警报装置的声、光显示是否正常。
在实际操作试验时，可一次全部进行试验，也可部分进行试验。
但试验前一定要作好妥善安排，以防造成不应有的恐慌或混乱。
（3）试验自动喷水灭火系统管网上的水流指示器、压力开关等电动报警装置，应试验它们的报警功能、信号显示是否正常。
（4）对备用电源进行1～2次充放电试验，1～3次主电源和备用电源自动转换试验，检查其功能是否正常。
具体试验方法：
切断主电源，看是否自动转换到备用电源供电，备用电源指示灯是否亮灯，4小时后，再恢复主电源供电，看是否自动转换，再检查一下备用电源是否正常充电。
（5）有联动控制功能的系统，应用自动或手动检查下列消防控制设备的控制显示功能是否正常：
Ａ、防排烟设备（可半年检查一次）、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等的控制设备。
Ｂ、室内消火栓、自动喷水灭火系统等的控制设备。
Ｃ、火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。
以上试验均应有信号反馈至消防控制室，且信号清晰。
（6）强制消防电梯停于首层试验。
如条件许可，客梯和货梯也宜切除外选，接通内选，进行一次强制电梯停于首层试验。
（7）消防通信设备应进行消防控制室与所有设置的所有对讲电话通话试验，电话插孔通话试验，通话应畅通，语音应清楚。
（8）检查所有的手动、自动转换开关，如电源转换开关、灭火转揣开关、防排烟、防火门，防火卷帘等转换开关、警报转换开关、应急照明转换开关等是否正常。
（9）进行强制切断非消防电源功能试验。
（10）检查备品备件、专用工具及加烟、加温试验器等是否齐备，并处于安全无损和适当保持状态。
（11）直观检查所有消防用电设备的动力线，控制线、报警信号传输线、接地线、接线盒及设备等是否处于无损状态。
（12）巡视检查探测器、手动报警按钮和指示装置的位置是否准确，有无缺漏、脱落和丢失，每个探测器的下方及周围各方向，手动报警按钮的周围是否留有规定的空间。
3、年度检查试验
使用单位每年对火灾自动报警系统的功能应作下列检查试验（并填写年检登记表）。
（1）用专用加烟（加温）试验器对安装的所有探测器全部检查试验一遍。
（2）试验自动喷水灭火系统管网上的水流指示器、压力开关等电动报警装置，应试验它们的报警功能、信号显示是否正常。
（3）对备用电源进行1～2次充放电试验，1～3次主电源的备用电源自动转换试验，检查其功能是否正常。
具体试验方法：
切断主电源，看是否自动转换到备用电源供电，备用电源指示灯是否亮灯，4h后，再恢复主电源供电，看是否自动转换，再检查一下备用电源是否正常充电。
（4）有联动控制功能的系统，应用自动或手动检查下列消防控制设备的控制显示功能是否正常。
Ａ、防排烟设备（可半年检查一次）、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等的控制设备。
Ｂ、室内消火栓、自动喷水灭火系统等的控制设备。
Ｃ、泡沫等固定灭火系统的控制设备，可作模拟试验。
Ｄ、火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。
以上试验均应有信号反馈至消防控制室，且信号清晰。
（5）强制消防电梯停于首层试验。
如条件许可，客梯和货梯也切除外选，接通内选，进行一次强制电梯停于首层试验。
（6）消防通信设备应进行消防控制室与所有设置的所有对讲电话通话试验，电话插孔通话试验，通话应畅通，语音应清楚。
（7）检查所有的手动、自动转换开关，如电源转换开关、灭火转换开关、防排烟、防火门，防火卷帘等转换开关、警报开关、应急照明转换开关等是否正常。
（8）进行强制切断非消防电源功能试验。
（9）检查备品备件、专用工具及加烟、加温试验器等是否齐备，并处于安全无损和适当保护状态。
（10）直观检查所有消防用电设备的动力线、控制线、报警信号传输线、接地线、接线盒及设备等是否处于安全无损状态。
（11）巡视检查探测器、手动报警按钮和指示装置的位置是否准确，有无缺漏、脱落和丢失，每个探测器的下方及周围各方向，手动报警按钮的周围是否留有规定的空白空间。
（12）可燃气体探测器应按生产厂家说明书的要求进行试验和检查。
（13）使用单位应具备的日常维护器具
使用单位应具有日常维护所必需的备品备件、专用工具及试验器，如备用探测器、报警按钮及部件、照明装置及部件、设备专用维修工具、加烟试验器、加温试验器等。
（14）问题处理
运行中如发现设备运行不正常，应及时检修，保证系统正常运行，并作好记录。
◆第三节消防给水系统
消防水池
1）每月查看消防水池水位及消防用水不被他用的状况。
2）每月查看补水设施。
3）每年对水源的供水能力进行一次测定。
消防管路系统
1）观察稳压泵的启动频率，确定管网有无渗漏现象。
2）外观检查：
检查管道有无机械损伤、油漆脱落、锈蚀等，管道固定是否牢固，发现问题应及时处理。
3）清除堵塞：
系统管道中,可能因施工疏忽残留有砂、石、木屑或水源带来的垃圾、铁锈等，这样会造成喷头堵塞、报警阀关闭不严、水力警铃输水管堵塞等。
4）每季度需对不少于20%的管道末端进行放水，确保管道内的水质良好，并对水流指示器的报警功能进行检查。
稳压泵及气压水罐
每月检查应依据如下步骤进行：
1）打开排气阀，检查是否能够自动加压。
2）打开试验排水阀，检查减水时能否自动供水，加压装置及供水装置压力表是否显示正常
3）打开排气阀或试验排水阀时，为防止气压水罐内的压力较高造成危险应慢慢将阀门打开。
消防水泵
1）每月查看水泵和阀门的标志；转动阀门手轮，检查阀门状态；观察阀杆及手轮位置；阀杆是否需要加注润滑油。
2）每月在泵房控制柜处启动水泵，查看运行情况。
消防水泵应每月启动运转1～3次；当消防水泵为自动控制启动时，应每月类比自动控制的条件启动运转1～3次。
手动、自动控制启水泵1～3次，查信号有否返馈，水压是否上升，电机转动是否正常。
有无变形、发热等状况。
轴与电机、连接部件是否有松动、锈蚀、变形、发热，是否要加油。
运行时间一般不少于5分钟。
3）每月在消防主机控制室启动水泵，查看运行及反馈信号。
4）每月检查消防水泵动力运行是否可靠，水泵能否正常运转，流量和压力能否保证；电力上有无保证不间断供电设施，其性能是否良好。
5）每月检查主、备泵能否自动切换
6）每月检查压力表是否变形、水泵启动后动作是否正常。
7）每月启动水泵后，打开试验阀，观察压力保持情况。
8）每年度对水泵电动机的维护保养添加润滑油，清洗内部杂质：
（a）电动机轴承润滑油是否加足，有无严重脏污、变质现象。
转动转轴，检查旋转是否正常。
（b）电动机是否变形、损伤、锈蚀，机械性能是否良好（电动机在运行时应不发热、无异常振动及杂音）。
（c）水泵轴与电动机的连接部位是否松动、变形、损伤和严重锈蚀。
（d）填料是否明显漏水，有无变形损伤，螺栓螺母是否松动。
电控柜的维护保养
1）每月检查控制柜有无变形、损伤、腐蚀。
2）每月检查线路图及操作说明是否齐全。
3）每月检查电压、电流表的指标是否在规定的范围内。
开关是否有变形、损伤、标志脱落、处于正常状态。
控制盘的指示灯是否正常。
4）每月检查电控柜内继电器是否脱落、松动，接点是否烧损，转换开关应处于自动状态。
各导线连接处是否松脱，绝缘是否损伤。
5）类比主泵故障，查看自动切换启动备用泵情况，同时查看仪表及指示灯显示。
性能检查
1、水源
（1）供水装置
提起水位电极，检查水池补水动作情况；利用手动检查浮球式补水装置动作情况。
（2）水质是否腐败、有无沙子等浮游物和沉淀物。
（3）水位计及压力表是否损伤，压力表的指针是否正确。
卸下压力表时，指针应为零。
（4）排水管、补水管、供水管等阀类，通过目视及手动启闭检查是否泄露、变形、损伤，手柄及启闭状态的标志是否弯曲、脱落。
各阀是否按启闭的标志要求启闭，各阀是否易于操作。
2、电动机控制装置
利用手动、目视进行检查：
（1）控制柜是否设置在易于操作、检查、维修方便的位置。
（2）控制柜有无变形、损伤、腐蚀。
（3）线路图及操作说明是否齐全。
（4）电压、电流表的指针是否在规定的范围内。
（5）开关类是否有变形、损伤、脱落、处于正常的开关位置，用螺丝刀检查接线端子是否松动。
（6）操作开关，利用指示灯显示状态，检查开关性能。
（7）熔断器是否符合规定的种类及容量。
（8）继电器是否脱落、松动，接点是否烧损；操作开关，旋转电动机检查其性能是否正常。
（9）各导线连接处是否松脱、包皮是否损伤。
（10）控制盘、启闭器及开关指示、标志是否脱落、污损，指示灯能否正常点亮。
注意事项：
除了进行启动检查外，其余的检查应在断电的情况下进行。
3、启动装置
（1）启动操作
A、远距离启动时，利用各类消火栓箱的启动按钮盒打开消火栓的启闭阀，通过指示灯的闪烁检查水泵的启动（或用无线电话联系）。
B、操作控制柜的启动开关，检查水泵的启动情况。
C、操作控制柜的停止开关，检查水泵是否停止。
（2）启动压力启闭装置
A、打开压力罐排水阀，压力下降到压力开关设定值时，检查水泵的启动情况。
B、关闭压力罐排水阀，使用控制柜上的停止开关停止水泵运转。
4、加压供水装置
（1）电动机
A、电动机轴承润滑油是否脏污、变质、足量。
用手转动转轴，检查旋转是否正常。
B、联轴器是否变形、损伤，机械性能是否良好。
C、电动机是否变形、损伤、锈蚀，机械性能是否良好（电动机在运行时应不发热、无异常振动及杂音）。
注意事项：
检查电动机除了检查运转外，其他方面的检查应断开电源。
（2）高位水箱
检查当生活用水管道已经无水时，打开最不利点消火栓，看消火栓是否能流出水来。
（如果此时没有水流出，则说明高位消防水箱没有保证消防用水不被挪作它用的技术措施或此项措施失效，应进行维修）。
（3）气压水罐
A、打开排气阀，检查是否能够自动加压。
B、打开试验排水阀，检查泄水时能否自动供水，加压装置及供水装置是否正常，压力表是否显示正常。
C、打开排气阀或试验排水阀时，为防止气压水罐内的压力较高造成危险，应慢慢将阀门打开。
（4）试验装置
将距高位水箱最远处（指高差）的室内消火栓打开，检查消火栓的水流、水压是否在设计范围内。
5、输水管
（1）检查所有输水管道上的阀门的阀杆是否弯曲、操作手柄是否脱落、损伤、启闭是否可靠。
（2）过虑装置是否漏水、破损、变形、是否有杂物。
（3）溢水管排水是否正常。
（4）各种阀门是否处于正常的开启位置。
室内消火栓
1）每月对消火栓进行如下检查：
2）确保消火栓周围没有障碍物阻挡,取用方便。
3）确保消火栓外观整洁、标示清晰、无机械损伤及严重腐蚀。
4）检查消火栓有无生锈漏水现象;栓口的橡胶垫圈等密封件有无损坏或丢失;消火栓的闸阀开启是否灵活，必要时应对阀杆加润滑油。
5）对室内消火栓还应检查消火栓箱内的水枪、水带等设备是否完备配套，水龙带有无霉腐；破玻按钮工作状态正常。
6）随时抽查消火栓的出水情况。
对重点部位的消火栓每年应逐个进行出水检查；对非重点部位的消火栓可按消火栓总数的10％～20％进行出水抽测实验。
连接水带、水枪，触发启泵按钮，查看消防泵启动和信号显示。
7）室内消火栓系统还应随时观察消防水池、水箱的水位情况，发现不足应及时补充。
室外消火栓
室外消火栓应每季度进行一次检查保养，其内容主要包括：
1）用专用扳手转动消火栓启闭杆，观察其灵活性。
必要时加注润滑油。
2）检查出水口闷盖是否密封，有无缺损。
3）检查栓体外表油漆有无剥落，有无锈蚀，如有应及时修补。
4）每年开春后入冬前对地上消火栓逐一进行出水试验。
5）定期检查消火栓前端阀门井。
6）保持配套器材的完备有效。
◆第四节自动喷淋灭火系统
自动喷水灭火系统的管理和检查
自动喷水灭火系统必须建立日常监督、检测、维护制度，保证系统处于准工作状态。
监督、检测、维护制度由机关、企业事业单位领导根据国家消防法规负责制定，日常工作由使用单位的专职工程师、消防人员贯彻执行。
负责系统维护管理的专职人员必须熟悉自动喷水灭火系统原理、性能和操作维护规程，并且有消防监督机构培训且取得上岗证；并做好以下维护管理工作。
（一）月度检查与维护
系统投入正常运行后，应坚持每月对其进行检查和维护，具体包括：
1、消防水源供水能力；
2、消防水泵动力；
3、报警阀各部件的工作状态；
4、自动充气装置的工作状态。
（二）定期检查与维护
1、检查的项目：
（1）在正常情况下，维护管理人员每次应对水源控制阀、报警阀进行外观检查，并应保证系统处于无故障状态；
（2）寒冷季节，消防储水设备的任何部位均不得结冰。
每次应检查设置储水设备的房间，保持室温不低于5℃。
2、每周检查的项目：
用内燃机驱动的消防水泵应每周启动一次；
3、每月检查的项目：
（1）消防水池、消防水箱及消防气压给水设备应每月检查一次，对其消防储备水位及消防气压给水设备的气体压力进行检查，并应对保证消防用水不被挪作它用的措施进行检查，发现故障，应及时进行处理；
（2）消防水泵应每月启动运转一次。
当消防水泵为自动控制启动时，应每月模拟自动控制的条件启动运转一次；
（3）电磁阀应每月检查并应作启动试验，动作失常时应及时更换；
（4）每月应对系统上所有的铅封、锁链进行一次检查，当有损坏时，应及时修理或更换。
（5）消防水泵接合器的接口及附件应每月检查一次，并应保证接口完好、无渗漏、闷盖齐全；
（6）每月应对喷头进行一次外观检查，当发现有不正常的喷头应及时更换；当喷头上有异物时应及时清除。
更换或安装喷头均应使用专用板手。
（7）雨淋阀应按规定每月巡检一次，模拟操作一次，检查各部件性能是否可靠，并应在关闭进出口两端蝶阀后，清洗管路和过滤器上的水垢杂物，检查隔膜有否老化和破损，清洗水力警铃、防复位器各流量孔堵塞物。
4、每季度检查的项目：
（1）每季度应对报警阀旁的放水试验阀进行一次供水试验，验证系统的供水能力；
（2）室外阀门井中，进水管上的控制阀门应每个季度检查一次，核实处于全开状态。
5、每年检查的项目：
（1）每半年应对水源的供水能力进行一次测定；
（2）每年应对消防储水设备进行检查，修补缺损。
（三）日常维护管理中应注意的问题
1、系统上所有的控制阀门均应采用铅封或锁链固定在开启或规定的状态；
2、各种不同规格的喷头均应有一定数量的备用品，其数量不应小于安装总数的1%，且每种备用喷头的数量不应小于10个；
3、自动喷水灭火系统发生故障，需停水进行修理前，应向主管值班人员报告，取得维护负责人的同意，并临场监督，加强防范措施，方能动工；
4、消防水池、消防水箱、消防气压给水设备内的水应根据当地的环境、气候条件不定其更换。
更换前，负责自动喷水灭火系统的专职或兼职管理人员应向领导报告，并报告当地消防监督部门。
5、钢板消防水箱和消防气压给水设备的玻璃水位计，两端的角阀在不进行水位观察时应关闭；
6、建筑物、构筑物的使用性质或储存物品安放位置、堆放高度的改变，影响到系统功能需要进行修改时，应在修改前报经公安消防监督机构批准后，方能对系统作相应的修改。
（四）主要组件的检查与维护方法
1、喷头的检查与维护：
（1）外观检查检查喷头有无损坏、锈蚀、漏水现象，如存在应及时维
修或更换。
（2）抽样检查使用年限较长的系统，应按要求对喷头进行抽查，对不符合喷头产品要求的喷头要更换。
（3）维护在工业生产场所，往往存在大量尘埃，喷头上积滞尘埃后，起隔热作用，从而影响喷头的效能。
对轻质粉尘可用空气吹除或用软布擦净；对容易形成结垢的尘埃，如喷漆雾粒、水泥粉等就不易清除，只能分批拆换喷头，集中清理，但不能用酸或碱溶液洗刷易熔元件洒水喷头，也不要用热水或热的溶液洗刷。
2、管路系统的检查与维护：
（1）外观检查检查管道有无机械损伤、油漆脱落、锈蚀等，管道固定是否牢固，发现问题应及时处理。
（2）清除堵塞自动喷水灭火系统中，可能因施工疏忽残留有砂、石、木屑或水源带来的垃圾、铁锈
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