世联_江西_上饶鄱阳县_住宅项目整体定位与物业发展建议(终稿)_279PPT.pptx
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鄱阳住宅项目整体定位与物业发展建议（终稿）,谨呈：
江西建亨房地产开发有限公司,1,Part1项目界定与目标体系建立Part2城市宏观背景Part3房地产市场环境分析Part4项目核心问题与整体战略制定Part5项目整体定位Part6物业发展建议Part7分期开发与经济测算,本次为项目中期汇报，汇报的主要内容为：
2,Part1项目界定与目标体系建立,项目区位项目交通条件项目地块条件项目资源盘点项目属性界定项目开发目标分析,3,项目区位位于江西省上饶市鄱阳县，鄱阳是江西的人口大县和农业大县。
鄱阳县位于江西省东北部，属于上饶市管辖。
鄱阳县古称饶州府，素有“鱼米之乡”、“富饶之州”、“银鄱阳”的美誉。
后更名鄱阳县。
我国第一大淡水湖-鄱阳湖因鄱阳县而得名。
鄱阳县是江西省第一人口大县，也是农业大县，是著名的国家商品粮、棉、油、猪、鱼基地县。
上饶市,鄱阳湖,鄱阳县,4,项目位于鄱阳县城老城核心区周边，周边聚集多重城市配套资源，同时，距离县城新发展区城北新区较远。
本项目位于鄱阳镇的老城核心区。
项目距离县城最核心地段约450米，步行时间7-8分钟。
目前政府主导发展城北新区。
城北新区距离老城核心区约5公里距离。
目前核心的城市要素都在老城核心聚集，城北的配套很不齐全，且不能方便地享受到老城区的配套。
城北新区,老城核心,老城区,5,项目临近县城核心区，周边核心教育、生活、医疗、商业等城市要素聚集，生活非常便利。
传统的老城核心区位于建设路和五一路交口的周边，集聚了医疗、文教、商业等核心城市要素。
文教：
五一小学、鄱阳二中、鄱阳中学；医疗：
县中医院、县人民医院；商业：
帅特龙步行街、鄱阳宾馆项目地块西侧为双港、莲湖两个镇及大面积湖域，因此，人们对本项目所在区域的心理认知相对较偏。
鄱阳中学,鄱阳二中,五一小学,鄱阳宾馆,建设路,东湖大道,滨州路,新民路,鄱阳湖大道,五一路,解放路,县人民医院,芝山公园,韭菜湖,县中医院,新华书店,帅特龙步行街,饶河,6,交通条件扼守莲湖、双港两个比较富裕乡镇的进出要道，滨洲路改造将进一步提升项目的通行条件与城市形象。
滨州路,通往双港、莲湖,通往连杆厂宿舍,阳光花苑商品房,1,2,项目南侧的滨洲路是县城通往双港和莲湖两个乡镇的唯一陆路交通方式。
本项目扼守了莲湖双港进出的要道。
12月莲湖大桥正式竣工通车后，莲湖乡进出的陆路交通更加便利，滨洲路未来将承担更重要的通行功能。
滨洲路改造工程已被列入08年湖城战略重点建设项目，本项目未来的通行条件、城市形象将进一步改善。
项目二号地块南侧的小路几乎废弃，现为连杆厂宿舍专用进出道路。
7,地块四至南侧临鄱阳二中和阳光花苑小区，具有较好的城市界面；项目北侧为沼泽地，视野比较宽阔；东西两侧的宿舍和自建房形象较差。
1,2,3,5,1地块内部平房及西侧自建房,4平房及废弃的菜市场,3项目对面的阳光花苑小区,5地块东侧的连杆厂宿舍,2项目对面的鄱阳二中,4,地块南侧临鄱阳二中和阳光花苑小区，整体意向相对较好。
地块北侧围墙外是沼泽地，远处都是3层的自建房，视野较开阔。
东侧临连杆厂宿舍，周边其他均为自建房，形象较差。
8,地块条件龙背之上的风水宝地。
且地块中部局部有3-5米地势高差，内部有一些可保留成树，规划设计中可充分利用这些现有资源。
本地块属于龙背之上的高地，也是鄱阳的风水宝地。
地块中部的局部高差利于园林景观微地形的打造，可以在园林景观设计中进行保留和利用。
地块内的成树有些是多年古树，很有保留价值，在产品排布和景观资源分布时，要充分利用。
对现有资源的利用，可以成为项目规划、营销的亮点。
1,2,3,9,项目经济技术指标,一号地块104.64亩，地块较完整；二号地块0.70亩，长近130米，被连杆厂宿舍出入通道分为东西两块。
经济技术指标,1,2,注：
2号地块最窄处6米，最宽处10米。
根据该项目规划要求：
低层建筑退红线5米。
因此2号地块是否具备建设条件要待与政府协商之后方能确定。
此次报告主要研究范围为1号地块的105亩土地。
10,项目外部资源1南侧临鄱阳最好的初中，强势教育资源将带来部分相关置业群体,鄱阳二中,芝山,韭菜湖,项目南侧的鄱阳二中，是集初中和高中一体的中学。
其初中部是鄱阳县最好的初中，有很多乡镇的学生也慕名而来。
目前学校周边出现了较多的父母陪读族，也有很多自建房提供公寓式的上下铺的居住条件，出租给学生。
未来学校实行后勤社会化，出租房现象可能会有所减弱。
强势的教育资源将为本项目带来为子女教育购房的客户，同时教师购房者也是不可忽略的较有支付力的群体。
学校概况：
学校现有校园面积50亩，共64个教学班，4600多学生，教职员工240多人。
教师居住状况：
80年代有过集资建房，现在规模远不能满足，条件也不好。
教师基本都是自己购房。
学生居住状况：
以前很多走读生在外租房住，也有家长干脆租房陪读的。
学校周边的房子几乎都是租给学生的。
学校已经着手实施后勤社会化，正在建设学生宿舍和食堂，建筑面积近1万平米，330个房间，6人/间，预计每床位300元/月以内。
访谈鄱阳二中副校长,在二中旁边，三层楼，共400平米左右，目前出租给二中学生的陪读家长。
三层都已经出租。
这些人都是下面乡镇里来的，因为买不起房，为了小孩读中学，在这里租住三年时间。
整层出租，100多平米，三室一厅，2000元/学期，合400元/月。
访谈二中旁边某自建房主人,出租房,11,项目外部资源2西侧和北侧的景观资源可远处眺望，景观视野较好，观景效果佳；与项目没有直接使用关联。
自然景观资源：
1.项目向西约500米处有韭菜湖，站在地块内的高处可以远观湖景，项目与韭菜湖之间有大片自建房相隔，没有道路直接相连；2.项目北侧1公里处有芝山，项目地块也可眺望芝山。
目前项目地块与芝山也没有直接关联。
站在地块内的办公楼上，依稀可以看见芝山；未来住宅的观景效果也比较好。
12,项目界定对项目价值的梳理与思考,四线城市：
地块容积率指标最大化实现的可能性？
小高层接受度问题？
老城核心区周边：
商脉自然延续，对于挖掘项目商业价值的启示？
具有较好地块资源：
是吸引目标客户的先天条件，如何主动利用？
大规模住宅开发项目：
大盘发力点的基础，产品规划设计空间！
项目优势享受老城区的便利配套、居龙背之上、占据强势教育资源、大规模项目、扼守双港莲湖进出要道项目劣势所在区位的认知相对较偏、周边自建房对项目形象的影响，需要在定位中解决。
13,开发背景客户目标和项目约束条件是我们工作的前提,品牌目标：
通过项目的成功开发，树立建亨公司在鄱阳的品牌。
速度目标：
计划2年-2年半时间完成项目开发，3年内完成销售。
利润目标：
保证自有资金的年投资收益率达到50%。
1.地价71万/亩，取地成本高（容积率2.0，地面地价1066元/平米）2.90平米以下的住宅套数占到总套数的20%3.计划投资8600万元（含地价款），通过施工垫资、预售等方式实现项目滚动开发,客户目标,约束条件,：
对目标的理解,1.保证滚动开发情况下，年投资收益率的实现2.充分挖掘地块价值，地块价值最大化3.项目成功即为品牌目标的实现。
14,在现有约束条件下实现开发目标意味着：
实现2200元/平米的住宅均价和30套/月的销售速度；可以考虑商业价值最大化，尽量提高项目收益，缓解住宅销售价格压力。
估算条件容积率：
2.0地块地价：
7490万元地块面积：
105亩综合开发成本费用：
700+200=900元/平米商业销售面积，1层考虑：
270*10=2700平米商业预计售价=7000元/平米商业二层考虑，将会降低住宅销售价格的压力。
年投资收益率=,住宅销售收入+商业销售收入-成本,自有资金*3年,=,住宅销售收入+商业面积*商业售价-（地块地价+地块建设成本税费）,自有资金*3年,住宅销售收入+2700*7000-（7490+2.0*105*667*900/10000）,=,50%,50%,销售均价=2200元/平米,目前鄱阳市场住宅销售均价可达1400-1500元/平米,自有资金*3年,估算条件容积率：
2.0地块面积：
105亩户均面积：
130平米总销售时间：
3年=36个月,销售速度=,总套数,销售时间,=,总建筑面积/户均面积,销售时间,2.0*105*667/130,36,=,销售速度=30套/月,目前鄱阳市场住宅销售速度不足10套/月,15,项目目标解析及初步思考,目标解析：
标杆项目，高速度、高价格、低风险,容积率2.0，高取地成本，将会出现小高层产品。
Q2：
小高层的市场接受度如何？
要实现比平台更高的速度和价格，需要更大量的客户支撑。
Q1：
鄱阳市场的客户量是否充足？
若充足，如何吸引客户形成购买？
定位问题思考：
滨州路改造，对项目商业价值的提升。
Q3：
如何承接核心区商脉延续，挖掘项目商业价值？
16,Part1项目界定与目标体系建立Part2城市宏观背景Part3房地产市场环境分析Part4项目核心问题与整体战略制定Part5项目整体定位Part6物业发展建议Part7分期开发与经济测算,报告主要内容,17,Part2城市宏观背景,城市总体经济发展状况城市建设与区域价值分析,18,鄱阳县是江西的农业大县，是著名的国家商品粮、棉、油、猪、鱼基地县，江西省的人口大县,鄱阳全县国土面积4215平方公里，现辖14个建制镇，20个乡、2个水库管理局、一个农科所，676个行政村（含居委会）。
其中鄱阳镇面积105平方公里。
鄱阳县是江西省第一人口大县，全县总人口145万，其中农业人口125万，城镇人口20万。
鄱阳是江西的农业大县，是著名的国家商品粮、棉、油、猪、鱼基地县。
宏观经济,19,鄱阳近年来经济增长迅速，经济总量在上饶各县市中位居前列，但由于大量农业人口影响，人均水平GDP较低,鄱阳县2006年GDP为44.8亿元，人均GDP为3522元（约440美元）。
截至到2007年9月份，鄱阳县生产总值37.6亿元，比上年同期增长13.6%，在上饶12个县（市、区）GDP横比中排名第3，处于上等水平,2007年1-9月上饶12个县（市、区）GDP横比,鄱阳2005年-2006年GDP、人均GDP增长情况,亿元,亿元,数据来源：
鄱阳2006、2007统计年鉴统计局2007年9月统计月报,元,06年鄱阳临近各县人均GDP横比,20,鄱阳是江西省最大的劳动资源大县，每年有40万外出务工和经商人员，这些人收入较高，构成了鄱阳县城的中高端消费主力群体。
鄱阳县是全省最大的劳力资源大县，每年有35万农村剩余劳动力外出务工。
05年以来，邮政汇入该县的劳务收入高达14亿元。
摘自鄱阳县商务之窗网站05年11月稿,作为全省人口大县，该县每年劳务输出量均在40万人以上。
截至06年11月底，鄱阳外出务工人员从外地汇入县内的务工收入已达19亿元，务工收入达26亿元。
摘自江西农村劳动力转移培训网07年1月稿,我们这里与大城市的销售时间不一样，春节前后是销售的好时候，外出务工人员都回来了。
外出务工买房的很多。
白天鹅花园销售代表访谈,到我们这里买房子的外出务工人员很多，有的是自己买，有的把钱寄回家让亲属来买。
山水天下销售代表访谈,双港做生意的多，多去杭州打工，莲湖、向山的多去深圳、珠海打工，有的在珠海承包拆迁工程的废品处理，这样一年可以也收入20万元。
基本都有10多万，更好的100万的都有。
派出所民警访谈,外出打工的一年一人一般可以攒2-3万块钱；双港大部分人在外打工，3万人在杭州，主要经营建材，基本都是小老板，也有70-80个上千万资产的大老板。
过年的时候，一个村就能开回去500多部小车。
建行黄经理访谈,鄱阳40万的外出务工大军，每年都有20多个亿的务工收入，这些人的返乡置业以及家人的本地消费都构成了县城的中高端消费支撑。
21,随着城市经济发展与外出务工人员返乡，鄱阳人民收入水平逐步增加，消费能力得到提升，居民存款增长较快，为置业提供了资金保证,鄱阳职工平均工资逐年上涨，尤其是05、06年上涨迅速。
说明人民收入逐步增加。
社会消费品零售总额逐年增加，06年达到14.2亿元。
人们的消费力也得到了提升。
9月末，鄱阳县金融机构各项存款余额为55.1亿元，其中居民储蓄存款余额增长快于企业存款增长。
2006年存款46亿，2007年存款50多个亿，存款增长较快。
企业存款07年为10亿，居民存款为40亿元。
现在农行、信用社、邮政储蓄在县城、乡镇都有设点。
工行和建行也有在乡镇的分点。
外出打工一般的都能一年存2-3万元，甚至有的更多。
鄱阳建行周副行长、黄经理访谈,2004-2006年鄱阳县全年职工平均工资额（元）,金融机构各项存款余额增加额占比,数据来源：
鄱阳2006、2007统计年鉴统计局2007年9月统计月报,鄱阳县社会消费品零售总额（亿元）,居民,公司团体,22,鄱阳以第一产业为主，长期以来传统农业占主要比重，近年来二、三产业增长迅速,在三次产业结构中，第一产业一直是占比最大的产业。
鄱阳的特色农业发展迅猛。
同时是全国第二大水产县。
近年，鄱阳第二、第三产业的经济增长迅速。
其中06年全县工业产品销售收入22.4亿元，比上年增长38.16%。
第三产业中交通运输、仓储及邮电业，非营利性服务业，房地产业占比靠前,鄱阳县2004-2006年产业结构,06年三次产业对经济增长的贡献率,数据来源：
鄱阳2006、2007统计年鉴,06年三次产业的增长率,产业发展,23,鄱阳工业园主要分布在周边乡镇，乡镇企业发展规模小，相对缓慢，对县城消费力的增长没有突出贡献。
鄱阳工业园区以延伸水产品、中药材等农水产品产业链和发展服装、电子等劳动密集型产业芦田工业园以制鞋、制衣、针织、标准件、五金洁具、汽摩汽配、无纺布、水产食品加工、粮食加工、电子等主攻产业和重点项目为主的国际轻工业产业园田畈街产业基地布局以矿产品加工为主的产业基地乐丰产业基地布局以纺织服装为主的工业产业,鄱阳工业园区位于鄱阳镇，规划建设6.9平方公里。
于2003年开始建设，已建成平方公里，主要发展水产品加工和食品工业。
目前只有个别小企业进驻。
芦田工业园规划24平方公里，首期启动8平方公里，是鄱阳县规划重点发展的工业园区。
24,芦田工业园属于省级工业园，将于未来3-5年内全面投产，将促进未来城市经济发展，但在本项目入市阶段无实质性利好。
芦田工业园为省级工业园，总面积24平方公里，已经规划8平方公里。
一期已于05年7月动工，目前已经进驻7家企业，包括纺织、制衣、机械等。
目前园区总人口约1000人，员工主要来自附近乡镇。
明年预计引进50家企业，将会新增3万的产业工人和管理人员。
进驻园区的企业有自己的民用建筑用地，目前多半企业建设了员工宿舍或高级住宅楼。
景鹰高速公路,园区引进的外商主要是浙江、福建和上海的，也有3家广东企业。
目前这些外商都住在县城的宾馆，还没听说在县城买房的。
工业园管委会访谈,企业可以有20左右的土地用于民用建筑，但是目前实际都占到30-40。
一般是给员工盖宿舍楼或者给高级员工盖别墅楼，有的还盖了别墅。
工业园管委会访谈,25,县城分老城区、城东区和城北新区三大区域，目前老城发展最为成熟，城北新区是近年县城规划发展的新区。
老城区是鄱阳县城最先发展起步的区域。
县城的核心地区，聚集了大量的县城核心资源。
但由于建设年代长，道路等基础设施较落后。
城东区2000年，因县城地域发展受限，向东修建东湖大桥，县城跨越东湖向东发展，目前已发展成熟，但意向相对破旧。
城北新区2003年县城规划向北发展，鄱阳湖工业园于03年启动，05年政府搬迁更是推动了城北新区的迅速发展。
目前基础设施已经完善，大规模的商品房开发建设。
但由于生活配套少，目前人气不足，小区入住率普遍不足15%。
将在3-5年后发展成熟。
城市发展,26,整个县城规划“两心五轴、分片发展”的城镇空间网络，中心城区作为吸引农村人口城市化的重要载体重点发展，是未来鄱阳建设的主导区域，将成为乡镇高端客户置业的首选地。
分片发展南部片区是以鄱阳中心城区为增长极、7个中心镇、10个一般镇的经济综合发展区北部片区是以县域副中心田畈街镇为增长极、3个中心镇、12个一般镇的经济综合发展区,中心城区,田畈街,中部南北发展轴联系县域两个主次中心西部环鄱阳湖发展轴使各乡镇连片发展东部交通发展轴借助景鹰高速公路和景鹰铁路的交通优势条件南部中心东西向发展轴联系鄱阳中心城区和两工业基地县域北部中心东西向发展轴加强田畈街与油墩街镇、金盘岭镇的联系,数据来源：
鄱阳县城城市总体规划纲要2006-2020年,两心五轴以中心城区为主要县城中心，田畈街为副中心。
城市规划,27,鄱阳十一五规划：
优先发展新城，加强城市环境、城市配套建设；全面改造老城，老城的交通体系和城市功能将日臻完善,优先发展新城区。
进一步拉开城市框架，规划建设城北新区二期工程，完成规划建设面积10平方公里，重点建设风雨山森林公园、东湖公园、鄱湖公园、迎宾大道、城北二期基础设施工程、县城外环路工程、会展中心、公务大厦、城北医院、城北社区服务中心、汽车城项目等工程形成以“青山”为标志的城北新区。
规划建设新鄱阳大桥，饶州大桥，架木棚大桥和角山片区基础设施，形成“一江两河三岸”的发展格局。
全面改造老城区。
进一步完善城区路网，重点建设沿河路、东湖环湖路、人民北路、人民南路、饶州北路、五一路、新民路、滨州路、西门路等城市主干道，构筑县城“三环、二纵、五横”的城市交通体系；大力发展公共交通；完善城市功能，重点建设10万吨/日城市供水、管道煤气、污水处理、等功能性项目，全面提高以“环保”为主题的城市基础设施现代化水平。
摘自鄱阳县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要,根据十一五规划，鄱阳县城的发展将进一步拉大城市框架，优先发展新城区。
老城区建设以基础设施完善为主。
未来老城的交通条件和基础设施将进一步完备。
28,根据湖城战略实施计划，城北新区将增加教育配套；同时老城区的知名中小学和医院也将扩建，老城的教育、医疗中心地位短期难以动摇,近两年内老城区的商业中心的地位不会有太大变化，文化教育会逐步分散，医疗设施会分散，五一小学不会搬迁，鄱阳二中08年准备扩建；北城准备新建山水天下50亩的九年一贯制的学校，定名为湖城学校，08年就完成其总投资1200万；县政府附近建一所学校城东小学，总投资600万，08年完成400万。
规划局黄局长访谈,1,1,2,3,1,湖城中学新建,城东小学新建,2,3,城北实验中学扩建,1,饶州医院续建,根据08年湖城战略重点建设项目计划，城北和城东将新建湖城中学、城东小学，城北实验中学和饶州医院将扩建。
这就使得全县的文教、医疗功能将从老城中心集中分布变化为各区域布点。
老城区的重点中学鄱阳一中、二中将分别扩建和续建，可见老城区的文教中心地位仍然不会动摇。
08年湖城战略新建和扩建医疗、文教设施分布图,4,5,5,4,鄱阳一中续建,鄱阳二中扩建,2,人民医院扩建,2,29,从县城近期规划重点看，城北新区建设重点集中在城市环境、城市服务设施以及教育配套，但缺乏明确的大型商业配套与商业设施建设，对于居住便利度而言，仍然是难以解决的问题，将影响城北新区的未来居住价值提升。
虽然政府规划主导向城北发展，也相应的投入了大量的基础设施建设，但缺乏商业配套与商业设施建设、规划，居住便利度仍然是难以解决的问题。
从城北新区土地出让情况看，以住宅为绝对主力，较少的商业用地出让限制了未来商业配套跟进。
鄱阳老城和新城有5公里的距离，新城难以享受到老城区的配套条件，而老城区的商脉也很难自然蔓延到新城。
因此，老城区在一定时间内仍将保持其中心城区的地位。
城北新区入住率不足15%,老城区居住氛围浓厚,30,从规划看，县城先向北再向东发展，但从城市环境、生活配套等方面看，老城仍是未来城市中心级的公共中心，居住价值短期内无可取代,城市中心级公共中心，近期规划仍为老城区的车站路、建设路、饶州大道一线，远期随着城市建设开发，将以人民南路、东湖大道区域为城市中心级公共中心，主要功能是鄱阳市的公共商业、金融、商务、旅游服务中心，而调整老城区的公共中心为组团中心。
摘自鄱阳县城城市总体规划纲要2006-2020年,发展重点：
城市北部以发展中心组团北部的县行政中心为核心的新区建设为主；城市东部发展以五湖连同、防洪设施和文化旅游休闲区建设为重点，逐步构建生态文明水城；旧城以基础设施的完善为重点。
摘自鄱阳县城城市总体规划纲要2006-2020年,从十一五规划看，城市主要发展方向是城北新区。
目前进展已经是城北新区的二期工程阶段。
从2006-2020年规划看，政府的远期发展目标是向城东发展。
不过近期老城的中心地位仍然不会动摇，仍然是主要的商业中心、文化教育中心和金融中心。
东湖,人民,鄱阳湖大道,解放路,人民南路,北路,东湖大道,近期中心,远期中心,31,城市宏观经济发展与城市发展、区域价值分析小结,经济发展层面“外出务工经济”为主力鄱阳经济总量在上饶各县市中排名靠前，但由于大量农业人口基数影响，人均GDP水平低。
但从另一方面，鄱阳成为江西省最大的劳动力输出大县，大量的外出务工群体与外出生意人，且收入较高，经济实力较强，构成了县城主要的中高端消费力。
产业发展层面未来远期规划，对项目无实质性利好产业发展以农业为主，且工业园分布较远，乡镇企业规模小发展较慢，对县城整体消费水平的提升没有明显贡献。
规划建设层面老城区域价值明显，短期内不可取代中心城区作为农村人口城市化的重要载体重点发展，是城市化发展、居民置业的首选。
未来城北新区建设重点集中在城市环境与服务配套方面，但缺乏大量商业配套与商业设施建设，短期内难以解决入住率低的问题，将影响新区居住价值的提升。
而老城区在市政基础设施配套方面，将加强改造，同时加强重要的文教、医疗功能，城市建设的完善，将进一步巩固老城原有的商业中心、金融中心地位，在一定时间内老城区仍将是重要的城市核心。
32,Part1项目界定与目标体系建立Part2城市宏观背景Part3房地产市场环境分析Part4项目核心问题与整体战略制定Part5项目整体定位Part6物业发展建议Part7分期开发与经济测算,报告主要内容,33,Part3房地产市场环境分析,整体市场状况板块分析与板块特征未来竞争格局与竞争对手分析当地产品水平扫描客户及其置业价值取向分析,34,鄱阳县房地产市场经历了集资建房、自建房到商品房的过程，目前市场上以商品房开发为主流,2000年开始，自建房不许建设，但是还是有一些自建房出现，主要是出现在县城与周边乡镇结合的地方。
建设自建房的有两部分人，一部分是外出打工赚了钱的，一部分是机关单位干部，因为自建房的单位平方价格便宜一半。
城建局张副局长,整体市场,35,从总体经济发展带动房地产发展角度看，鄱阳房地产市场发展迅速，但仍处于启动阶段,鄱阳近两年GDP保持两位数增长。
经济的高速发展支持了房地产的高速发展；鄱阳人均GDP约440美元，处于房地产发展的启动期，发展阶段仍比较靠前。
800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期,缓慢发展综合发展型,平稳发展，以质量为主，数量与质量并重,快速发展，以数量为主，数量与质量并重,超速发展单纯数量型,改善需求为主,改善需求为主,生存、改善需求兼有,生存需求,人均GDP与房地产发展关系,GDP增幅和房地产业发展状况的关系,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,整体市场,36,外地开发商的进入，使得近年商品房均价大幅提升，06年供应加大，需求回落,06年市场整体消化量为25万平米，整体均价1400元/平米。
从供需总量的对比看，03-05年市场供应一直从紧。
07年总体供应量加大，消化量有所降低。
05年政府将引进外地开发商作为招商引资的重要方面，大量外地开发商的进入，提升了市场水平，也推动了房价上涨。
鄱阳历年商品住房均价（元/平米）,鄱阳历年商品房竣工面积、销售面积（万平米）,资料来源：
房管局统计数据、统计年鉴、政府访谈,06年开始房价突然迅速上涨的原因：
1土地供应紧张，成本高了；
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