盛世广场项目可行性报告.docx
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盛世广场项目可行性报告
盛世广场项目可行性报告
一、项目的基本情况
（一）项目概况
盛世广场居住区由XX置业发展有限公司组织开发。
某市城市规划局已批准了项目的建设用地，同意征用土地496.266亩（33.08公顷），并出了红线图。
市国土局发出了该地块的建设用地通知书。
有关该项目的征地工作，XX置业有限公司已着手进行。
自1995年7月起，已停耕填土的地块面积为312.04亩，现已被公司征用，属于规划建设用地红线范围内。
未停耕而交由原土地所在村继续耕用的地块面积为179.226亩，另有5亩为农村留用地。
盛世广场项目位于该市东南部，距市中心区30多千米，该区的西面和北面为香蕉园和自然村用地，南面隔河为经济技术开发区的东基工业区，东面紧邻的220KVA开发区变电站；盛世广场居住区规划总用地为33.08公顷。
其中居住区用地为24.77公顷，地上总建筑面积399260㎡，建筑密度为20.76%，容积率为1.61（详见规划设计要点）。
（二）可行性研究的主要技术经济指标
本项目研究主要技术经济参数：
总建筑面积：
399260㎡
其中：
住宅面积：
351476㎡
公建面积：
47784㎡
总投资：
126108万元（不含贷款利息）
自有资金投入：
25222万元
经分析研究，本项目主要经济指标为：
多层住宅得房成本：
3275/㎡高层住宅得房成本：
3925元/㎡
税后利润：
14747万元
全部投资净现值：
1430万元自有资金净现值：
3172万元
全部投资内部收益率：
10.86%自有资金内部收益率：
17.05%
总投资利润率：
25.1%自有资金投资利润率：
58.5%
二、项目投资环境与市场研究（略）
三、项目开发条件及技术设计方案的分析
（一）项目现状概括
1、自然条件
规划区内土地大部分已被平整，地势平坦，东北角部分土地地势较低洼。
地块北面为郭尾村涌，流向由东向西，南面为横窖河，流向由西向东，东面有条小河涌连接郭尾村涌和横窖河，流向由北向南。
整个用地未发生雨季积水现象。
本地区常年主导风向为北风及东南风，夏季主导风向为东南风、东风及南风，平均相对湿度83%，为多雨潮湿区。
2、地物情况
规划区内以东的夏利大道红线宽60M，北接高速公路，是该地区的进出口干道。
东面地铁专用线一条至新沙港，一条至黄海新港，新沙港是该市总体规划确定的重点建设项目之一，将有较多的铁路运输，而至黄海新港的铁路交通量不会太大。
占地3.26公顷的变电站是对本区规划影响最大的地物。
其目前已基本建成，担负着对该地区的供电，现有两条高压线由东向西横穿本区，北边一条是110KVA碧开线，南边是220KVA黄开线，另有一条110KVA高压线至该区，在用地红线内边缘由北向南穿过。
该市总体规划确定的该变电站的进出线路还不止这些，已有一些线路在规划设计之中，经过有关各方的协商之后确定所有进出高压线尽量集中设置，使得占地最少，确定的该变电站的进出线有四组。
本规划区内以南开发区内已建有自来水、污水处理厂等市政基础设施。
（二）项目发展条件
1、优势分析
（1）区位优势。
本规划区位于该市东南部，符合该市总体规划确定的城市建设用地向东南、东北两个方向发展为主的发展方向。
该市经济技术开发区经过十几年的建设，已形成具有一定规模、较高档次的集居地、工业、港口、仓储为一体的综合区，本规划区与经济技术开发区紧邻，将成为开发区的有机组成部分，开发区内的水、电、污水等基础设施为本区的建设提供了保障，并为本区居民提供就业和购物、医疗等公共服务。
本区东北面的云海工业区、西北面的大沙地综合城市副中心区都将与其发生相互促进，共同发展的关系。
（2）自然条件优势。
本规划区内原有较好的果园现以被平整，周围仍有不少果园，植被条大，水质较好，便于营造良好优美的滨河居住环境。
2、劣势及对策分析
（1）变电站和高压线
已建成的220KVA变电站对本规划区的环境和景观造成一定影响，现有及规划的高压线既占去不少用地又对本规划区的居住环境和景观形成较大影响。
为了减低变电站和高压走廊的不良外观和对人们威胁感的影响。
应在变电站周围设置防护绿化带，而高压走廊穿过的地方更应有宽阔的防护绿地，且建筑物距变电站或高压线的距离都应在18M以上。
（2）铁路。
规划区东面的至新沙港铁路专用线对居住环境也有一些影响，但铁路专用线运输量不太大，可在规划中采取一些防护措施，如：
在靠近铁路处设置隔声墙和防护绿化带以及沿过境道路设防护绿化带等方法，使铁路对本区的噪音干扰减低到最低限度。
（三）地块征用情况
因盛世广场建设用地需要，根据有关文件规定由市经济技术开发区管委会出面征用了位于夏利大道以西、横窖河以北、夏园新河东南面的果基地345.066亩、河滩地151.2亩。
在该征地红线范围的496.266亩地以内，实际征地面积为491.266亩，其中已填土面积312.04亩，未填土面积179.226亩，划给原土地所在村自留地面积为5亩。
本地块的征地总费用初步估算为15821万元。
目前征地情况进展顺利。
（四）项目规划设计构思方案
根据本市城市勘测设计研究院对本项目的规划方案，其设计构思要点说明如下：
1、规划目标
（1）以具有21世纪初叶居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性、舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区。
（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能、节地、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。
（3）合理组织绿化、交通体系，完善公建布局和高、多层住宅分布，使整个小区具有良好的空间布局形态。
（4）吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境功能。
2、规划结构和空间布局
（1）规划结构
本规划区的规划结构可概括为“三片、两中心、两轴、两带”。
①“三片”。
整个规划区被横贯东西的高压线及其控制走廊分为南北两片，北片又被规划河涌分为东西两片。
②“两中心”。
北片设小区公建中心，南片设小区公建次中心。
③“两轴”。
由南至北规划一条绿化步行系统轴，东西向沿高压线规划一条防护绿化轴，两条绿化轴交叉呈“十”字形。
④“两带”。
沿郭尾村涌和横窖河都规划了沿河游览休息绿带，以改善居住环境。
（2）空间布局形态。
①北面的高层住宅是整个小区的至高点，起到本小区和北面自然村视觉上的隔离作用，往南接近水体和绿带的住宅层数和密度降低，起到逐步接近自然的空间效果。
②小区公建中心基本位于小区用地的几何中心，结合小区公园布局且位于绿化轴两侧，加强了轴线感，形成严谨向心的空间布局。
③三条相对独立的曲折形小区道路呈发散状布局，分别为小区的三片服务。
④“十”字形的两条绿化轴位于小区中央，使小区空间变得疏密有致，并把水体、滨河绿化的自然气息渗入居住空间；两条滨河绿化带把水景、绿化、居住空间融为一体，创造了优美的空间景观。
3、公共服务设施规划
规划配置的公共服务设施见表4—2—1。
公共服务设施表（4—2—1）
编号
项目
建筑面积/㎡
用地面积/㎡
数量
1
幼儿园
1500+1800
1800+2000
2
2
小学
4500
8500
1
3
中学
9000
14000
1
4
卫生站
450
3
5
文化活动中心
400
1
6
球类场地
2550
2
7
粮油店
300
1
8
肉菜市场
2000
1
9
副食品店
400
2
10
饮食店
500
2
11
饭店
500
1
12
小吃店
300
3
13
综合百货店
500
1
14
日用杂品店
260
1
15
五金交电建材店
120
1
16
理发店
100
1
17
废品收购店
100
1
18
书报销售店
60
1
19
公共电话亭
40
5
20
中西药店
80
1
21
水果店
90
1
22
综合修理店
260
1
23
储蓄所
200
1
24
邮政所
200
1
25
电讯营业所
200
1
26
汽车停车场（库）
54000（1800个车位）
17
27
自行车（摩托车）停车场（库）
14790（9860个车位）
39
28
变电房
300
5
29
路灯配电室
30
700
1
30
净化石油气站
40
1
31
公共厕所
150
3
32
垃圾集散点
150
3
33
小区综合管理处
400
1
34
居民委员会
420
6
4、道路交通
规划道路红线和断面见表4—2—2
道路红线和断面表（4—2—2）
序号
道路红线/M
道路断面/M
备注
1
38
5—（8）—20—5
城市道路，括号内为高压线下绿化隔离带
2
36
5—10—（6）—10—5
城市道路，括号内为高压线下绿化隔离带
3
30
5—20—5
城市道路
4
20
5—10—5
城市道路
5
15
3—9—3
小区道路
6
15
4—7—4
小区道路
7
12
2.5—7—2.5
小区道路
8
3～4
3—4
组团道路
9
2.5
2.5
宅间小道
5、主要技术经济指标
（1）土地使用指标。
本区的土地使用情况见表4—2—3，其中高压线控制用地内包括防护绿化地、道路停车场。
用地平衡表（4—2—3）
项目
用地面积/公顷
所占比重/%
人均面积/（㎡/人）
居住区规划总用地
33.08
—
—
其中
居住用地
24.77
100
19.38
其中
住宅用地
12.32
49.74
9.64
公建用地
4.46
18.01
3.49
道路用地
3.72
15.02
2.91
公共绿地
4.27
17.24
3.34
河涌用地
0.71
—
—
高压线控制用地
4.18
—
—
城市道路用地
3.42
—
—
（2）密度指标。
本区的密度指标详见表4—2—4。
主要经济技术指标表4—2—4
居住套数
3652套
居住人口
12782人
总建筑面积
399260㎡
其中
住宅建筑面积
351476㎡
公共建筑面积
47784㎡
住宅平均层数
8.47层
人口毛密度
516人/公顷
住宅面积毛密度
14190㎡/公顷
住宅面积净密度
28529㎡/公顷
容积率
1.61
总建筑密度
20.76%
绿地率
43.26%
四、项目开发建设及经营的组织与实施计划
（一）建设方式
建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效地控制项目的工期、成本、质量。
（二）开发方案设想与分析
考虑到市场推广计划及小区成片建设的需要，拟将整个项目分为四期开发。
第一期首先完成样板楼展示工程、修建跨横窖河1号桥（含引道）一座，主干道东西向、南北向各一条，并配备管网。
同时开发南片多层住宅66609㎡。
这样可以在小区内部配套尚未完成的情况下使首期买家享受到对面开发区已成熟的公建配套设施。
本期个别楼宇接近变电站和高压走廊，因此防护绿地和绿化带的建设显得尤为重要。
绿地建设甚至应先于住宅建设，尽力减低变电设施对人们心理的威胁感。
本期推出的楼盘售价不宜太高，以略高于成本价甚至与成本价持平即可，志在吸引买家，树立盛世广场形象，创立小区知名度。
第二期可开发东片两组团和北片右下组团，多层住宅面积55593㎡。
该区临近夏利大道，便于市场推广。
第三期将建北片左下组团及中部3栋高层，住宅建筑面积101296㎡（其中多层26471㎡，高层74825㎡）。
本期有利于小区成型及公建配套设施的落实建设，对销售有利。
第四期建北左上组团及余下4栋高层，建筑面积127977㎡（其中多层33210㎡，高层94767㎡）。
这期是本区位置较好的组团，加上小区的成型，配套设施完善，“人气”聚集，销售价此时可提高一个档次，获得较好的利润。
（三）建设进度
项目建设拟共八年，分四期进行。
第一期（二年）1998年10月—2000年9月
第二期（二年）2000年10月—2002年9月
第三期（二年）2002年10月—2004年9月
第四期（二年）2004年10月—2006年9月
详见项目实施计划表（表4—2—5）。
五、项目投资估算、资金筹措计划
（一）开发成本
1、土地成本（征地费、土地有尝使用费）
（1）征地费。
①征地补偿费：
496.266亩×19万/亩=9429.05（万元）
（注：
征地补偿单价按19万元/亩，由夏园村委会包干。
包干范围包括：
a、土地、青苗补偿、水利设施维修分摊，劳动力安置补助等四项费用的基本补偿基价16.5万元/亩；b、黄海区收大区配套费1万元/亩；c、南港镇、黄海区收取征地补偿金额8%，即：
17.5万元/亩×8%=1.4万元/亩）
②填土工程费：
496.266亩×39950.20元/亩=1982.59（万元）
（注：
填土工程单价按25.5元/㎡.m，由夏园村委会包干。
经计算，实际填土高度为2.35m,故每亩面积的填土包干价为666.67㎡/亩×2.35元/㎡×25.5元/㎡=39950.2元/亩）。
③工程立项初期工作补偿费：
496.266亩×39950.20元/亩×12.8%=253.77（万元）。
④耕地占用税：
496.266亩×5333元/亩=264.66（万元）。
（注：
按8元/㎡计征，666.67㎡/亩×8元/㎡=5333元/亩，交市财局）。
⑤耕地垦复基金：
496.266亩×8000元/亩=397.01（万元）。
（注：
按12元/㎡计征，666.67㎡/亩×12元/㎡=8000元/亩，交市国土局，可申请减免）。
⑥新菜地、鱼塘开发基金：
496.266亩×31581元/亩=1567.26（万元）。
（注：
按每亩前三年平均产值的9倍计征，即为：
3509元/亩×9=31581元/亩，交市蔬菜办公室，可申请减免）。
⑦征地管理费：
496.266亩×19万/亩×2%=188.58（万元）。
（注：
按征地补偿总金额的2%计征，交市国土局）。
⑧土地登记费：
约为2.42（万元）。
（注：
首1000㎡收200元，每超过500㎡加收40元）。
⑨已支付利息：
到1998年7月止，东方公司已支付给夏园村委会土地补偿及填土费的利息共计：
1735.91（万元）
合计：
15821.25（万元）。
（2）土地有尝使用出让金。
根据该市国有土地使用权出让金的计算标准，住宅基准地价为697元/㎡—820元/㎡不等（依楼层而定），结合黄海区夏园村一带具体的调节系数，可将本地块土地使用权出让金标准定在200元/㎡，则其土地使用权出让金总价合计为：
351476㎡×200元/㎡=7029.52（万元）
（3）合计土地成本为：
22850.77（万元）。
将以上各项汇总表4—2—6所示：
土地成本汇总表（4—2—6）
序号
项目
金额/万元
1
征地补偿费
9429.05
2
填土工程费
1982.59
3
工程立项初期工作补偿费
253.77
4
耕地占用税
264.66
5
耕地垦复基金
397.01
6
新菜地、鱼塘开发基金
1567.26
7
征地管理费
188.58
8
土地登记费
2.24
9
已付利息
1735.91
10
土地有尝使用出让金
7029.52
11
合计
22850.77
2、建安工程费
（1）多层住宅建安费（4—2—7）。
多层住宅建安费（4—2—7）
序号
项目
单价/元/㎡
工程量/㎡
金额/万元
1
土建及装修工程费
1250
181883
22735.38
2
水电安装工程费
100
181883
1818.83
3
小计
1350
181883
24554.21
（2）高层住宅建安费（表4—2—8）。
高层住宅建安费（表4—2—8）
序号
项目
单价/元/㎡
工程量/㎡
金额/万元
1
土建及装修工程费
1580
169593
26795.7
2
水电安装工程费
220
169593
3731.05
3
电梯
150
169593
2543.9
4
消防
50
169593
847.95
5
小计
2000
169593
33918.6
（3）建安工程费合计：
58472.81（万元）
3、前期工程费
（1）筹建开办费：
58472.81×2.5%=1461.82（万元）。
（2）可行性研究费：
58472.81×1.5‰=87.71（万元）。
（3）规划勘测设计费：
58472.81×3%=1754.18（万元）。
（4）三通一平费：
（即填土工程费，已在第一项“土地成本”中列出，故此处不再计算）。
（5）合计前期工程费用为：
3303.71（万元）。
4、基础设施配套费（红线内外工程费，表4—2—9）
基础设施配套费（4—2—9）
序号
项目
计算依据
金额/万元
道路工程
42.13万元/公顷×33.08公顷=1393.66万元
1393.60
排水管道工程
37.6万元/公顷×33.08公顷=1243.80万元
1243.80
河涌改造工程
8.58万/公顷×33.08公顷=283.83万元
283.83
跨横窖河工程
一座约981.12万元
981.12
中小桥
5座约501。
96万元
501.96
污水泵站
一座约287.39万元
287.39
公共广场
25000㎡（高压线下的公园、车场）×320元/㎡=800万元
800
公共车站、站场
费用已列入“公共广场”中
横窖河堤岸
450m×1200元/m=54（万元）
54
绿化工程
5.4万元/公顷×33.08公顷=178.63万元
178.6
供水工程
15万元/公顷×33.08公顷=496.20万元
496.20
供电工程
65万元/公顷×33.08公顷=2150.2万元
2150.2
电信工程
7万元/公顷×33.08公顷=231.56万元
231.56
煤气工程
7万元/公顷×33.08公顷=231.56万元
231.56
合计
8833.90
5、公建配套费（见表4—2—10）
公建配套费（4—2—10）
序号
项目
建筑面积/㎡
单价/元/㎡
金额/万元
幼儿园
1500+1800
850
153.15
小学
4500
900
405
中学
9000
900
810
卫生站
450
600
27
文化活动中心
400
1000
40
球类场地
2550（用地面积）
784
200
粮油店
300
600
18
肉菜市场
2000
600
120
副食品店
400
600
24
饮食店
500
600
30
饭店
500
600
30
小吃店
300
600
18
综合百货店
500
700
35
日用杂品店
260
600
15.6
五金交电建材店
120
600
7.2
理发店
100
600
6
废品收购店
100
500
5
书报销售店
60
600
3.6
公共电话亭
40
500
2
中西药店
80
600
4.8
水果店
90
600
5.4
综合修理店
260
600
15.6
储蓄所
200
600
12
邮政所
200
600
12
电讯营业所
200
600
12
汽车停车场（库）
54000
（1800个车位）
1200
6480
自行车（摩托车）停车场（库）
14790
（9860个车位）
900
1331.1
变电站
300
500
15
路灯配电室
30
500
1.5
净化石油气站
40
600
2.4
公共厕所
150
600
9
垃圾集散点
150
300
4.5
小区综合管理处
400
600
24
居民委员会
420
600
25.2
合计
9904.05
6、不可预见配套费
（7029.52+58472.81+3303.71+8833.90+9904.05）×5%=4377.20（万元）
7、开发期间税费（表4—2—11）
开发期间税费（4—2—11）
序号
项目
计算依据
金额/万元
1
配套设施建设费
58472.81（万元）×6%
3508.37
2
投资方向调节税
58472.81（万元）×5%
2923.64
3
工程质量与施工安全监督费
58472.81（万元）×4‰
233.89
4
供水管网补偿费
住宅按0.3吨/人，600元/吨计，1278人×0.3吨/人×600元/吨
230.08
5
供电用电负荷费
住宅按4KVA/户，480元/KVA计，3652户×4KVA/户×480元/KVA
701.18
6
其他税费
58472.81（万元）×2%
1169.46
7
合计
8766.62
8、开发成本
为以上7项之和，共计为：
116509.06（万元）
（二）开发费用（表4—2—12）
开发费用汇总表（4—2—12）
序号
项目
计算依据
金额/万元
1
管理费用
开发成本×3%=116509.06×3%
3495.27
2
销售费用
（2.1）+（2.2）+（2.3）
6103.87
2.1
广告及市场推广费
销售收入×0.5%★
872.0
2.2
销售代理
销售收入×2%★
3487.91
2.3
销售手续费
销售收入×1%★
1743.96
3
贷款利息
详见“贷款还本付息表”
另计
4
合计
9599.14
★销售收入来源详见“销售收入预测表”。
（三）投资成本费用估算汇总表（表4—3—13）
投资成本费用估算汇总表（表4—3—13）
成本项目
总额/万元
得房成本（万元/㎡
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