房地产消费.docx

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房地产消费

第八章房地产消费

教学要求

　　了解房地产消费的特征，掌握房地产消费的制约因素，能了解分析房地产的消费趋势。

教学内容

　　房地产消费的特征

制约房地产消费的因素和消费趋势

实训环节：

消费倾向调查

第八章房地产消费

房地产消费的特征

　　一、住宅消费兼有社会性消费的特征

住宅消费不仅仅是一种个人和家庭性的消费活动，而且也是一种社会性的消费行为。

鉴于我国国情，有显著的群体社会性。

论及住宅消费的社会性，势必使人联想到邻里关系的协调与否，住宅中环境的美化、净化与静化以及各种住宅社会消费实体等等。

从社会学的角度和城市住宅制度改革的趋势看，随着房改方案的逐步推进到位，住宅将在相当大的程度上失去其“福利”的性质，单位建宿舍楼的比重将降低，房源自然会由专业性房地产部门或房地产公司提供。

住宅消费的社会性要求有相应的消费管理形式。

这里有多种思路可供选择：

一是由街道居委会下设的管理小组来负责公共住宅楼的管理；二是公共住宅楼住户以共同制定有关规章制度来实现民主自治管理；三是公共住宅楼住户共同出资，委托物业公司负责管理；四是公共住宅楼产权所有者统一管理。

同时，在住宅建设上要考虑住宅消费的社会性特征，使户型设计、公共设施、安全保卫以及水、电、气防窃技术等方面适应住宅消费社会性的要求。

二、高比重消费

住宅商品是人们必不可少的“常规性”消费品，又是整个消费晶中的“超大件”。

有关部门调查了世界一些国家居民住房支出占收入的比例：

与我国发展水平相近的发展中国为8.6%,人均国民收入达到1000美元的小康国家为11％，发达国家在15%以上。

长期以来，囿于传统观念的樊篱，没有确立住宅消费在生活消费中的应有位置，人们把住宅消费排斥在有支付能力的需求之外，最多只占个人收入的“零头”。

似乎这才是“社会主义制度的优越性”。

于是，一旦出台改革方案就要国家和单位拿补贴，尽管是“暗补改明补”，国家同样要“补”，加之若干的政策照顾，财政补贴并没有减少多少。

另外，近几年物价的上涨，工资外个人收入的增长“两面夹击”来抵销静态的住宅消费支出。

三、高弹性消费。

从量的规定性来说，这种需要具有很大伸缩性和变动性。

它的固定性是一种假象。

如果生活资料便宜了或者货币工资提高了，工人就会购买更多的生活资料，对这些商品就会产生更大的‘社会需要’。

”也就是说，当住宅出售或租赁价格提高时，受支付能力的约束。

人们的住宅消费需要就会相对减女；反之，当住宅出售或租赁价格降低时，就会刺激和诱发人们更大的住宅消费需要。

在现行住宅的房租太低、而个人的收入又在不断增加的情况下，住宅消费需要膨胀性扩张。

多占房、占好房，占几套房的现象屡见不鲜。

同在一个地区、一个单位，有的人没有房住，而有的房子没人住，长期闲置不用；在大量住房困难户缺少生存性住宅的同时，一些有钱的单位却花大量投资为少数人兴建高档住宅。

解决这些问题的关键在于，根据住宅消费的高弹性特征，经济的、行政的和法律的手段并用。

一是根据当地或本单位的实际情况，制定统一的住宅居住面积标准，实行超标准累进加收房租，对多占房者形成相应的经济约束机制，迫使其退出多余的住房或根据需要“大房调小房”；二是对单位建房的面积标准和质量档次进行限制，对住房水平超过一定标准的单位，从建房指标上进行控制；三是对利用职权、不择手段所多占的住房、，长期闲置不住人或出租给他人从中牟利的公房进行查处，收回“空房”分配给住房特困户和无房户，收回国家资金用于住房的维修和再生产。

四、生产性消费的特征

二房地产消费的趋势及其制约因素

房地产的消费趋势受诸多因素的影响和制约，其中对住宅消费影响最大的主要的有个人收入变化和人口变动两项。

一、收入变化对住宅消费的影响

（一）个人收入的变化将提高住宅消费的比重

在实行住宅商品化的条件卞广千天牧大韵增加将扩大住宅消费占居民总消费的比重。

这是个人收入与住宅消费相关关系动态发展轨迹和一般规律。

据世界银行的报告，居民个人收入比较高的瑞典、美国等国家家庭住房消费占总消费支出的比例为20％左右；西德、日本为16％。

而居民个人收入比较低一些的不发达国家，家庭住宅房消费占总消费支出的比例就比较低。

从我国农村个人收入与住宅消费相关关系分析，也可以证明这一规律的存在。

国家统计年鉴表明，在我国农村人均的个人收入不断提高的同时，农村家庭住宅消费占生活消费支出的平均比例也在不断上升，1957年为2．1％，1977年为5．7％，1982年为10．2％，1983年为11．1％，1988年为11．7％，1989年为11．9％o一些个人收入比例高的城市郊区，沿海一带的农村，家庭住宅消费占生活消费支出的比重更高些，有的在15％左右。

随着经济体制改革的不断推进以及城镇住宅制度改革的逐步到位，国家对城镇居民的住宅财政补贴将逐渐减少以至完全取消。

这样，个人收入与住宅消费相关关系的规律将正态运行，从而个人收入的增长势必使城镇家庭住宅消费占生活消费支出比重提高。

（二）个人收入的变化将扩大个人所有产权的住宅消费比重

在住宅商品化的条件下，个人收入的水平与个人所有产权的住宅消费比重有着密切的关联关系。

从国际范围分析，发达国家的个人所有权的住宅消费比重高于发展中国家；．人均国民收入高的国家个人所有产权的住宅消费比重高于人均国民收入低的国家。

这是因为国民收入的平均水平反映一国个人收入水平从而直接影响住宅需求的水平。

从我国情况看，近几年来城镇个人所有产权的住宅消费比重逐步提高，除了住宅商品化和城镇住宅制度改革的催化力而外，还与近几年城镇居民收入的增长有密切的关系。

居民收入和消费力的增长促进了居民消费结构的变化，也改变了住宅需求的方向。

在居民收入有较大幅度增长并达到一定高度时，居民耐用消费品进入普通家庭。

建造或购买住宅供家庭成员消费也将成为一个主导的消费倾向。

这是因为，第一，个人所有产权的住宅消费更适合家庭自主的住宅消费需要，而不受外来力量的约束，而个人收入的增长正好为个人所有产权的住宅消费提供了经济条件。

第二，个人收入的增长而产生的家庭富余购买力需要有效的保值手段来储存，自购自建个人所有住宅不仅为家庭置办了家业，而且是一种实物形态的保值“储蓄”o所以，完全可以断言，随着我国城乡居民收入的稳步增长和住宅商品化的进程，我国个人所有产权的住宅消费占整个住宅消费的比重将有较大幅度的提高。

二、人口变动对住宅消费的影响

．人口总量的增加和人口结构的变动都将对住宅消费的动态趋势产生重大的影响，因为住宅消费本身就体现了人与住宅量上的比例和关系。

（一）人口增长表现为住宅消费需求的增长。

在人口增长速度快于住宅建设速度的情况下，居民住宅消费的需求就不能得到满足。

这可以从建国四十年来城镇人口增长速度与城镇住宅消费需求的关系中得到证明。

我国四十年来城镇人口增长速度与城镇住宅消费需求变化关系大致可以划分为以下三个阶段：

第一阶段：

城镇人口增长较慢，住房供给相对稳定，数量偏低。

据统计资料，城镇住宅建设投资占国民收入的比重，

1950——1952年为0．55％，

1953——1957年为1．33％，

1958——1960年为1％左右。

　　由于当时城镇人口较少，这一比例比较适中。

当时的公房月租金一般为每平方米二、三角，相对工资而言比例较为合理。

以北京市为例，职工家庭房租支出占工资收入的平均比例，1952年为10％，1958年为5％，因而对住宅需求有一定的抑制作用。

这一住宅供求可简述为：

“供给虽不足，需求不甚高”。

第二阶段：

在近二十年中，城镇人口不断增长，但196l——1977年城镇住宅投资占国民收入的比重，始终没有达到1％。

其中，“文革”中的1966——1970年只占0．49％。

加之为了体现福利制的优越性，公房租金一降再降（以北京为例，职工家庭房租支出占工资收入的比例1979年时已下降到3％），便出现了住宅供求“需求逐年长，供给欠大帐”的局面。

第三阶段：

改革十年，城镇人口增长较快，城镇住房投资增长更快。

城镇住宅投资占国民收入的比重，1981年以后一直保持在4％上下，其中“六五”时期平均达到4．1％。

应当认为，这一阶段我国城镇住房供给是充分的，反映在人均居住面积指标上，每年以0．2平方米的速度递增，用人均建筑面积比较，1952年仅为6．4平方米，现在已近北平方米。

但又应当看到，由于城镇人口增长过大，城镇住房供需关系仍然紧张，从数量需求看，居住困难户还占l／5；从质量需求看，不成套住宅还占2／3以上。

这一阶段住宅供求表现为“供给高投入，需求大张口”。

在今后相当长的时期内，我国人口特别是城市人口仍属于稳步增长型，城乡居民住宅消费在量上仍将进一步增长。

但是，随着社会主义公有制基础上的有计划的商品经济的发展以及城镇住宅制度改革的深入，城乡居民住宅的总供给也将有较大幅度的增加，从而使城乡居民住宅总供给与总需求的关系得到改善。

当然，如果没有人口增长的巨大压力，我国城乡居民的住宅消费状况的改善程度必然比预测期的还要大些。

另外，城乡人口的增加必然加剧人地矛盾，造成住宅用地的紧张。

这样未来的住宅消费，特别是城市住宅消费更多的是高楼层的复式住宅的消费，以充分节约地皮和利用空间。

（二）农村人口城市化对城市住宅消费需求的扩张

我国城市住宅消费的扩张不仅受制于人口总量的膨胀，而且来自于农村人口城市化的巨大压力。

尤其我国是一个农村人口占80％以上的国家，农村人口城市化的潜力和后劲很足。

不可避免的城市化过程将大量增加城市人口，形成不同层次和不同水平的居住需求。

城市化是社会现代化的一种社会方式，是农业人口转化为非农业人口的过程。

据研究，人均国民生产总值在310美元以下的国家，城市人口约在全国人口的20％以下；人均国民生产总值在700至l，500美元的国家，城市人口均占全国人口的30％左右；如果人均国民生产总值达到2，000至3，500美元，城市人口将占全国人口的50％左右；人均国民生产总值达到4，000美元以上的国家，城市人口将占全国人口的60％以上。

1982年以来，英、美、法、日等国的城市人口已占全国人口的70％以上。

我国现代化建设近期目标之一，是在2，000年实现人均国民生产总值l，000美元。

这就是说，我国城市人口将在15年增加一亿以上，由城市化过程增加的城市人口一般由两部分构成，一是城市居民，二是流动人口。

无论他们需要什么住房，都将扩张城市住宅消费需求的总量。

（三）家庭结构的核心化对住宅消费单位的变化

以往的人口政策允许生多胎。

在这一政策的制约下，家庭人口一般较多，家庭关系也比较复杂，家庭类型以扩大的核心家庭居多。

实行一对夫妇只生一个孩子的人口政策后，家庭向小型和单一方向发展。

家庭类型的变化方向是，核心家庭和空巢家庭增多，而扩大的核心家庭将逐渐分化，联合家庭将逐渐减少。

根据全国五大城市抽样调查的结果，核心家庭已占66．4l％。

家庭结构愈小，人均消费面积就愈大，即使是两口之家，也需要厨房、客厅、厕所以及过道等。

家庭数目的增加，无疑．带来住房需求量的扩张。

家庭结构核心化所带来的住宅消费单位的裂变，使二室一厅住宅和一室一厅的住宅消费比重增加。

根据我国的国情和居民经济承受能力以及住宅消费习惯，二室一厅住宅以建筑面积50-60平方米为宜，主要是适应核心家庭的需要。

一室一厅住宅以建筑面积35-45平方米为宜，主要是适应空巢家庭、单身家庭的需要。

在套数上，应是一室一厅住宅多于二室一厅住宅。

同时，也有一定比重的三室一厅的住宅消费。

（四）人口老龄化对住宅消费的特殊需求

在人口增长速度得到控制以后，大量的退休人员过早地到来，人口年龄结构发生相应的变化，少儿人口比重下降，老年人口比重上升，中年人年龄上移，这说明了在不久的将来，必然出现走向老年化社会的趋势。

目前，我国人口构成已从年轻开始进入成年型。

目前，由于各种主客观方面的原因，我国城乡居民住宅消费水平还比较低，而老年人的住宅消费水平就更低，住宅一紧张，儿女就去挤父母。

随着社会生产力的发展，随着社会主义物质文明和精神文明建设不断加强，以及人口老龄化的逼进，老年人的住宅消费状况的改善必将作为一个迫切的社会经济问题提到党和国家的重要议事日程上来。

因此，应该采取必要的倾向政策，使老年人的住宅面积、质量等方面有明显的改善。

特别是在住宅消费方面考虑老年人起居的方便，照顾老年人生理和心理的特点，使他们能幸福的安度晚年。

三、影响住宅消费的其它因素

除个人收入变化和人口变动因素外，住宅消费还受一些其它因素的影响和制约。

（一）社会经济发展水平和生产力发展现状

这也就是平常所讲的国力，一般以人均国民生产总值来描述。

如果一国的国力强盛，生产力水平高，住宅建设资金雄厚，建筑材料和机械充裕质量高，投入建房的劳动力多，素质也高，则住宅建设速度较快，质量较高，相应住房消费数量也多，质量也高，反之亦然。

从总体上讲，我国目前国力较弱，生产力水平决定了我国目前住宅消费的水平还不可能很高。

（二）积累和消费的比例以及住宅建设投资占基建投资的到来。

积累和消费的比例是影响国民经济结构、决定未来发展的根本比例关系。

在倾斜发展战略的指导下，我国以往采用的是高积累，以优先发展重工业，使积累和消费的比例不尽合理。

从而住宅消费长期受到抑制，其主要表现就是在投资总额中住宅建设投资比例过低。

另外，由于我国历来将住宅建设投资划在主体基建投资中，往往又被主体工二程挤占，所以住宅建设投资就更显得不足，从而使我国城镇住宅消费水平达不到我国生产力发展水平应达到的水平。

1978年，城市人均居住面积仅3．6平方米，低于解放初期的水平。

与世界各国相比，我国住宅建设投资占总基建投资的比重过低。

这在改革开放以前更为明显，改革开放以后有很大增加，但不稳定。

我国住宅投资占基建总投资比例与其它国家比较

　国家时间住宅投资占

基建投资比例

年均住宅投资额（亿元）　

中国1952——1978年5．8％12．88（人民币）

美国1953——1973年22．8％268（美元）

　日本1952——1974年17．9％96（美元）

　苏联195l——1974年17．4％112（美元）

（资料来源：

北京社会科学研究所《城市问题》研究资料第二辑，第42页）

（三）住宅建设标准和建筑造价的制约

在住宅建设投资既定的条件下，住房消费受建筑标准和建筑造价的影响。

一方面较高水平的住宅建设面积标准，体现了住宅质量较高和住宅消费层次较高。

另一方面，短期内将使住宅数量相应减少，不利于较好地满足广大群众的基本消费需求。

（四）住宅流通和分配结构的制约。

　　目前住宅消费呈现出中产阶层化，不享有政治、经济和文化特权的白领、蓝领、自由职业者、中小工商业主是现在和未来住宅市场的主流消费群体。

这是地产商值得考虑的一个经营目标选择点。

　　关于部分社会保障性质的经济适用房消费方面，据悉，国家可能会大幅度缩小经济适用住房的供应范围，将购买对象从原来的中低收入家庭限定为低收入家庭或中等偏低收入家庭。