门头物业项目工程部岗位职责.docx
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门头物业项目工程部岗位职责
工程部各级员工岗位职责及素质要求
物业的设备维修保养，要突出以计划内维修（预防性维修）为主的思想。
要制定不同时期的设备维修保养计划和严格的保养标准，使保养维修工作达到标准化和表格化。
设备的计划内维修，不仅能达到防患于未然，减少计划外维修（紧急维修）的工作量，使设备经常处于良好的工作状态，而且应该将检修的时间、内容、标准等具体要求，作为工时定额、检修保养的质量评比、检修工考核、岗位责任制的实施依据。
所以，必须通过制定和健全工程部的规章制度，以达到对部属员工的管理。
Ø工程经理的岗位职责
直接上级：
物业经理
直接下属：
工程主任、工程文员、工程员工、
岗位职责：
贯彻物业经理的指令，负责工程部的日常管理，对物业经理负责。
主持部门工作例会，检查工程工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。
全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好的服务场所和条件。
安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。
审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报物业经理审批后执行。
参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。
深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。
负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导技工执行。
培训下属技工，定期对下属技工进行绩效评估，并按规定进行奖惩。
组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。
根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。
负责协调同物业公司其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、等单位。
在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。
确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。
为每年之工程开支和水电费作出预算案，并提交物业经理审批。
确保设备设施的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任。
检查各个系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正。
提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报公司工程部审定，并负责组织实施。
熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。
贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证空调机房的干净整洁。
负责制定设备设施的运行方案及设备开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗。
确保系统及各种机械设备、内外装修的正常运行，对所属设备系统和人员全面责任。
按照维修保养制度的规定，提出对所属设备系统维修保养的计划，每月定期上报公司审定，并负责组织实施。
设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。
做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养记录工作，善于总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。
做好所需材料和零配件的采购计划，保证常用材料和零配件的备用量。
提交每周/每月运行报告。
Ø素质要求：
基本素质：
具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。
自然条件：
35岁以上，身体健康。
文化程度：
工程技术专业大本以上或同等学历，受过楼宇工程技术管理的专业培训。
能阅读普通工程技术资料。
工作经验：
在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程经理3年以上或5年以上；具有7年以上技术管理经验。
特殊要求：
对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修以及机械、电力、锅炉、管道和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。
Ø强弱电主任的岗位职责
直接上级：
工程经理
直接下属：
工程员工
岗位职责：
监督检查各专业组的日常工作并检查其任务的质量。
协助工程经理工作，侧重工程部的日常维修工作，当工作工程经理不在岗时，代理行使职权。
认真执行巡视检查制度和维修保养制度，督促检查各班次巡视记录和用电量统计记录，发现异常，及时报告。
及时向工程经理提出所需零配件的材料清单，保证常用材料零配件的必要库存量。
做好班组人员考勤，按时上报。
培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别棘手事件立即汇报。
负责园区内强电、弱电、电梯、消防等系统设备的维护和保养，确保各系统正常。
确保自控系统24小时正常运行，为业户创造一个安全的环境。
每天检查各系统的巡检记录，并对整个系统进行巡视，发现问题立即处理。
熟悉音响系统、消防主机、楼宇自控主机的性能，发生故障时应能及时处理，处理不了的应及时联络设备厂家解决，负责电各种设备的保养维修，确保其正常运行。
检查各弱电系统的运行状况，发现异常立即处理。
管理使用好工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。
编排电视、音响节目表，经常经理审批后播放，不得随意更改播放内容和时间。
协助电梯公司对物业内所有电梯及附属设备进行维修保养。
制定电梯的维修保养制度，报总工程经理审批后，负责监督执行。
密切监视和掌握各电梯的运行动态，出现故障时应立即召集有关人员排除。
协助电梯的年检取证工作。
提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工程经理审定，并负责组织实施。
熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行维修或联系外判厂商修理，以最短的时间恢复其正常运行。
制定系统运行方案，保证变压器及所有设备在最高效率下工作，使系统更节省能源和降低能耗。
贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证机房的干净整洁。
做好下属员工的技术培训和考核工作。
做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。
提交每周/每月运行报告，编写停止系统运行的特别通告。
按照维修保养制度的规定，作好设备的维修保养计划安排和组织实施工作，使物业各系统始终处于良好的运行状况。
熟悉线路布置，清楚消防报警资源的分布，能顺利协助完成消防系统的维修改造工作。
设备系统出现故障时，要及时组织人力抢修，在最短的时间内恢复其使用功能。
要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。
严格执行巡视检查制度，检查各班次巡视记录内容，发现异常，及时采取措施，防止小隐患酿成大故障。
贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属技工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。
组织、审核、编写工程部月工作计划和工作总结。
协助工程经理处理好与市政等有关单位的工作关系，如与供电局等单位保持长期友好关系。
负责汇强电系统所做年度财政预算，核对无误后上报工程经理作为初稿
完成上级指派的其它工作。
Ø素质要求：
基本素质：
具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。
自然条件：
２４岁以上，身体健康。
文化程度：
受过楼宇工程技术管理的专业培训。
具有专业技术职称。
能阅读普通工程技术资料。
工作经验：
在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程领班3年以上；具有5年以上技术管理经验。
特殊要求：
持有北京市劳动局、供电局高低压上岗证、高级等级证书，
对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修以及机械、电力、和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。
Ø暖通主任专业岗位职责
直接上级：
工程经理
直接下属：
工程员工
岗位职责：
确保各设备系统的正常运行，为物业经营提供供暖、空调、送风、排风、给水、排水、锅炉等系统，是运行主任的首要职责。
检查供水系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现异常立即处理。
保证园区、供暖、给水、排水和其它设备的正常运行。
按照维修保养制度的规定，提出对、水泵、通风、锅炉设备系统维护保养的计划，每月定期上报工程经理审定，并负责组织实施。
熟悉掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。
贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员有发生安全事故，保证机房的干净整洁。
做好下属员工的技术培训和考核工作。
做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，善于总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。
提交每周/每月设备运行报告，编写停水、停气等的特别通告。
认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用水、气量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障。
依据维修保养制度的内容和要求对设备设施进行维修保养。
严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程经理审阅。
按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。
严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。
熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。
服从经理的工作安排，保证按质完成工作任务。
按照工程经理的安排，依据维修保养制度的内容要求，对设备设施进行维修保养，并达到质量要求。
Ø素质要求：
基本素质：
具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和工作风，为人正直，善于协调人际关系。
自然条件：
身体健康，年龄２２岁以上。
文化程度：
具有中专或同等学历。
工作经验：
具有5年以上物业维修管理工作经验，5年以上空调、给排水、锅炉等系统管理运行的工作经验。
特殊要求：
持有北京市劳动局、空调、管道上岗证、高级等证书，
Ø水暖运行技工
直接上级：
工程水暖主任
直接下属：
无
岗位职责：
严格遵守操作程序，保证锅炉及其它给排水设备、空调设备的正常运行。
按照领班的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对锅炉和其它给排水设备、空调设备进行维修保养。
严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格用水、气量统计记录上报。
做好设备运行和巡视检查记录，发现异常，及时报告。
发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程主任审阅。
接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程主任，并尽快回到值班地点。
按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。
严格执行工程部的值班制度、交接班制度，确保在岗时不出任何问题。
严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保空调系统的正常运行。
严格遵守操作程序，保证给排水系统的正常运行。
按照领班的安排，依据维修保养制度的内容要求，对制冷、锅炉、地热设备、空调给排水系统进行维修保养，并达到质量要求。
维修保养操作必须严格执行工艺规范，各接口严密，安装牢固。
严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。
严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保空调、给排水系统的正常运行。
Ø素质要求：
基本素质：
工作认真负责，踏实肯干。
具有团结协作的工作精神。
自然条件：
身体健康，年龄在20岁至40岁以内。
具有特殊技能可放宽至45岁以下。
文化程度：
具有技校/高中以上学历。
工作经验：
2年以上的空调给排水系统维修保养的工作经历。
持有北京市劳动局颁发的制冷、水暖维修、焊接技术中级以上等级证书及体检合格证。
Ø强电运行技工
直接上级：
强弱电主任
直接下属：
无
岗位职责：
严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。
认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障。
依据维修保养制度的内容和要求对变电设备进行维修保养。
严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。
每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。
根据上级安排，定期进行设备内部清洁。
坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程主任审阅。
按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。
接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程主任，并尽快回到值班地点。
严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。
Ø素质要求：
基本素质：
具有认真负责，踏实肯干的工作精神和作风。
自然条件：
身体健康，年龄在20岁以上。
文化程度：
具有技校以上学历。
工作经验：
具有2年以上物业设备维修工作经验，3年以上变电设备系统运行操作、维修保养的工作经历。
特殊要求：
持有北京市劳动局、供电局领发的高/低压配电上岗证、操作证，中级技术等级证书。
Ø弱电维修技工
直接上级：
强弱电主任
直接下属：
无
岗位职责：
必须保证园区内所有楼宇自动控制系统设备的正常运行，对发现的问题情况并做好记录。
熟悉系统的工作原理、线路连接，一旦出现故障，马上进行抢修。
在尽可能短的时间内恢复所有功能。
严格执行岗位责任制和安全责任制，确保人身和设备安全。
坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
服从主任的工作安排，依据维修保养制度的内容，按时按质按量完成弱电系统的检测维修任务。
发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程主任审阅。
接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程主任，并尽快回到值班地点。
按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、定值及管线走向。
严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保楼弱电系统的正常运行。
Ø素质要求：
基本素质：
工作认真负责，踏实肯干。
具有团结协作精神。
自然条件：
身体健康，年龄在20岁以上。
文化程度：
具有自控、通讯、计算机专业技校以上学历。
工作经验：
具有5年以上大厦、公寓弱电维修工作经验，3年以上的弱电设备系统维修操作工作经历。
Ø电梯技工
直接上级：
强弱电主任
直接下属：
无
岗位职责：
按时完成分管设备的定期保养项目和当班分配的维修工作。
机房值班人员接到急修项目应立即与外出联系，尽快到位检修以恢复正常运转，同时作好电话记录。
运行中的电梯出现紧急情况，应首先保持镇定，立刻报告主任，以便采取“应急方案”。
值班时，应按规定巡检时间对各机房、各梯进行异声、异味、乘感、照明及内选指示等项目的检查，发现异常及时处理。
交班时，应交代清楚各机运行情况；如有异常情况应协同维修好再交接班。
填写“工作日报表”，做好值班室桌面、地面的卫生工作。
Ø素质要求：
基本素质：
办事认真，踏实肯干。
具上下沟通能力，为人正直。
自然条件：
身体健康，年龄在30岁以上。
文化程度：
具有技校以上学历。
工作经验：
具有3年以上物业管理工作经验，5年以上电梯专业工作经历。
特殊要求：
持有北京市劳动局颁发的电梯维修上岗证、操作证，高级技术等级证书。
Ø工程文员
所属上级：
工程经理
直接下属：
无
负责本部门各种文件，工程图纸，技术资料，会议纪要，洽商变更
合同签约等各类文字材料的收发，汇总，分类，复印，归类，保管，借阅等工作。
负责接听电话，接待采访。
会议记录，中英文打字，统计，申报，领取，登记，分发文具用品。
对员工考勤，工伤，奖惩，工程事故等材料进行统计，存档，呈报。
负责办公室布告栏信息发布的更换，传递各类行文。
通知相关人员参加部门会议负责会议记录以备核查。
负责备案公文，函件收发及办公文具的申领分发。
建立记事本提醒经理完成尚未完成的工作。
负责员工工作情况记载，记录考勤，奖罚考核，工伤材料，转正调动
年假等事项的登记并按规定向人事部申报。
Ø素质要求：
基本素质：
办事认真，踏实肯干。
具上下沟通能力，为人正直。
自然条件：
身体健康，年龄在25岁以上。
文化程度：
具有大专以上学历。
工作经验：
具有3年以上物业管理工作经验，5年以工作经历。
Ø综合维修主任
直接上级：
管家部
直接下属：
维修技工
Ø岗位职责：
主要协助管家部搞好物业强、弱电设备、照明、给排水、锅炉、业主家等设备的维修和维护。
负责业户单元和各功能室的布线点位拆装和维修。
熟悉线路布置，清楚电话、电脑资源的分布，能顺利完成线路的维修改造工作。
按照所测定的室外温度和相对湿度，调节各空调区域的温度和湿度。
根据设备的要求和使用情况，提出对设备系统维修保养的计划安排，报管家部审批后组织实施，使设备始终处于良好的工作状态。
按照维修检修制度的规定，提出对装饰装修、陈设家具、设施结构等进行维修保养的计划安排，每月按时上报管家部审定，并负责组织实施。
装饰陈设家具、设施结构出现损坏，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间完成修复。
做好所需零配件的材料清单，零配件的整理和申购工作，保证常用材料零配件的必要储备量。
培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别棘手事件立即汇报。
管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。
Ø素质要求：
基本素质：
脚踏实地，一丝不苟，精益求精。
具有上下沟能能力，善于督导部属员工的工作。
自然条件：
身体健康，年龄25岁以上。
文化程度：
具有中等技术专业或同等学历。
工作经验：
具有5年以上物业设备维修工作经验，4年以上强、弱电、空调给排水设备的技术管理，维修保养的工作经历。
持有北京市劳动局颁发的强电、管道、制冷维修、焊接技术中级以上等级证书（任意三种）及体检合格证。
Ø综合维修技工
直接上级：
维修领班
直接下属：
无
岗位职责：
熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。
服从主任的工作安排，保证按质完成工作任务。
按照工程领班的安排，依据维修保养制度的内容要求，对强电设备、照明、给排水、通风系统进行维修保养，并达到质量要求。
维修保养操作必须严格执行规范要求，各接点必须牢固结实，绝缘及防水处理必须可靠。
严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。
发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程主任审阅。
接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程领班，并尽快回到值班地点。
按要求开闭设备，不私自调整设备，改变线路走向。
严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。
Ø素质要求：
基本素质：
工作认真负责，踏实肯干。
具有团结协作精神。
自然条件：
身体健康，年龄在20岁以上。
文化程度：
具有技校以上学历。
工作经验：
具有3年以上物业设备维修工作经验，5年以上电气系统维修保养的工作经历。
特殊要求：
持有北京市劳动局、供电局领发的高/低压配电上岗证、管道、焊接技术中级以上等级证书及体检合格证。
Ø装饰装修技工
直接上级：
工程领班
直接下属：
无
岗位职责：
服从的领班作安排，保质保量完成工作任务。
按照领班的安排，依据维修检修制度的规定，对装饰装修范围内的工作进行维修检修，并达到质量要求。
工作中注意保护现场，避免污染公共区域，保持环境卫生整洁。
严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程领班，并尽快回到值班地点。
严格执行职工守则和物业公司其它规章制度。
Ø素质要求：
基本素质：
办事认真、细致。
自然条件：
身体健康，年龄在25岁以上。
文化程度：
具有技校以上学历。
工作经验：
具有2年以上物业设备维修工作经验，5年以上木工、油漆工或瓦工工作经历。
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