法律英语何家弘1119课翻译.docx

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法律英语何家弘1119课翻译

第十一课财产法

第一部分简介

Thelawofproperty财产法是美国法律体系中的核心制度之一，它在自由市场经济中为计划活动提供了必要的确定性和稳定性。

和其他的制度一样，它内部也存在大量的不一致和范例。

在接触许多之后，讨论将会转向那些影响私人财产紧张关系上。

如通过土地所有权转让带来的集体义务和个人自由之间的紧张关系。

Thedisscussionwill讨论将转向既作为公共职能机制的管理者和在机构内部时常独立者的政府角色，它试图更进一步自己的政策目标，对后一种角色的全面讨论将留到后面的土地使用模式之处。

它作为公共机制的管理者的角色是在美国革命后，在形成政府法律地位的过程中考虑到财产才开始的，她表明了财产法主题的演变过程，从绝对权力的僵硬原则到经常被调整去提高社会目标的一系列权利义务。

Iwillthandiscuss我将讨论在这一制度中律师的角色。

他既作为建议的提供者又作为讨论者。

每一角色都有为公和为私的姿态。

这里可能是也可能不是简短讨论职业标准和法律职业责任的地方，但事实上，美国不动产法律经常利用律师的专业地位。

例如关于产权或为第三者保存契约之安排的观点。

Themodernrealestate现在不动产律师履行者许多独立但内部有关联的活动。

任何参与者冒险的成功不仅仅取决于他自己在交易关系中的关系也取决于他不是一方当事人的交易领域的关系。

使用人体做个类比，律师经常承担着循环系统，连接着全部的器官和提供大量互相合作的权利义务体系。

如果与开发商洽谈合同的建筑方想获得保障那么他或她很可能根据关于建筑费率表的合同获得工资，建筑商律师便会在查阅银行和开发商间建设贷款合同去了解从该建设贷款中逐次提取资金以支付此费用的时间和条件。

如果一个有意投资者想知道当开发商在完成建设后违约时他的债务，他的律师便会通过检阅开发商长期财政记录获得信息。

基于律师的发现，投资者可能要求开发商提供履行定金。

Ifthelawyer如果律师在不动产交易中为一个主要参与者（土地所有者，开发商，出借者）服务，他的作用便是缔结合同、条约和那些描述双方商业意图及定义双方基于合意或法律所期待的行为的文件。

对于争议解决方法要认真考虑。

如果律师代表着次要一方（提供者或被动投资者），那么律师的主要任务便是履行“适当努力”，即仔细审查全部相关法律、条约和文件，去使当事人确信他的决定是基于关于交易结构的准确信息和他的法律观念与义乌需求相一致，无论他是否决定参与其中。

第二部分不动产法律的基础

Therearethreemajor在不动产法中有三个主要领域。

第一所有权和其他拥有形式。

第二契约、通行权和妨害行为。

第三房主和房客之间的法律。

Therearetwobasictransations在两种与不动产转移有关的基本担保：

买卖合同和担保交易。

关于买卖合同的讨论将会增加对于基本合同条款，关于那些由不动产固有的特点所决定的领域。

关于担保交易的讨论将会覆盖各种担保形式，间接融资的概念，抵押财产的转移，抵押权人的补救（或者分期付款的土地出售人），包括恢复占有，取消赎回权和回复不足额判决。

Whilethelawsofproperty当财产法规定了谁在占有、开发和转移土地时拥有可允许的利益，土地使用法规定了政府在影响土地利用时的利益。

正如当地政府使用和法院解释的那样，土地使用法为解决因使用土地产生的竞争需求产生的纠纷提供了一个体系，大多数现代土地使用调整体系既利用针对土地使用的某种形式和强度的禁止措施又利用激励措施去鼓励特定的土地使用方式。

这些对自由市场反应好的监管体系可以做好3件事。

第一，它们拥有一个机制用来确定在竞争利益全体中根据私有财产和个人的流动能力谁应该在社会中占据主要地位。

我们将看到因经济的发展和环境忧虑和历史维护的忧虑的冲突引起的问题。

第二它们可以清楚的鉴定出谁应该为决定的制定负责和决定的制定需要考虑什么信息。

我们将看到公众参与的需要。

最后，它们提供一般原则的基本标准，为了引导将来的参与者。

我们将讨论美国宪法、州立法和行政过程在实现这些目标中的角色。

第三部分不动产交易中律师的角色

Realestatetransactions,including不动产交易包括买者和卖着，历史上是律师工作的主要来源。

现在也是。

然而在很多不动产买卖交易中，当事人不雇佣律师，文件准备和其他过户手续都由当事人和其他服务中介实施。

比如，经纪人、放款人或产权保险人。

不动产买卖双方当大数额金钱被涉及时更可能雇用律师，在一些州律师仍垄断着土地所有权的查索于审验，并且在一些州相关XX之从业活动的法律对于经纪人和其他转让中介是相当严格的。

律师经常被牵涉进商业的不动产和工业财产的买卖中，多单元住宅产业和更贵的单个家庭住宅，伴随着单个家庭住宅的增势价格，在一个不断增长比例达的买卖交易中，律师似乎可能代表买房和卖方，甚至一般的可以给房子定价。

尽管这常常要到买主承诺购买之后。

然而，有证据表明至少在一些特定的地区，律师在房屋买卖中的作用长在减弱。

TheexcerptfromtheABASpecialCommittee美国律师协会特别委员会报告中的摘录指出，以下描述的步骤是需要的以完成一项常规性住宅买卖合同通过按揭。

相似的程序在非住宅财产转让时被普遍适用，尽管有些被增加的步骤经常被实施联系到几个相同非住宅地块的出卖。

美国律师协会的报告在住宅不动产交易中律师的需要是一份表明立场的文件，正如从事律师所看待的，并且是对作为土地销售总成本之一项的律师费数额批评的一种回答。

第十二课公司法

第一部分基本标准

IntheUntiedSates,在美国，商业组织可能被划分为3个主要的类型：

个体业主，合伙，公司。

影响这些商务企业形式的法律是多种多样的。

没有一个单独的法典或法律来管理美国商务企业法。

各州的公司法并不尽同。

每个州的公司法相似但不相同。

下面列举了一些美国商务企业实用的法律的分类。

CloseCorporationLaws内部持股公司

Severalstateshave一些州采用内部持股公司条例,它授权公司以内部持股公司标明自己，选定这种公司要求限制股东的数量和身份

Partnerships合伙

Innearlyallstates,theformation几乎在所有的州，对于一般合伙的形式和结构由1916年的统一合伙条例管理，1976年的统一有限合伙修订条例（针对有限合伙）被这些州以微小的偏差采用。

CorporationCodes公司法

Corporationshaveno公司没有统一的法律。

调整公司的法律在各个州的商务公司条例中被找到。

这些条例为在它的框架下的任何企业的形式和做出决定提供程序。

然而，有一部1984年标准商务公司条例（标准公司条例）。

标准公司条例仅被一般的州采用，在州的公司条例下运行的企业不是必须在其下组成公司。

比如，那经常会发现在特拉华州设立的公司在加利福尼亚州营业。

在美国现行的冲突法规则下，关于公司内部事务的法律以公司组建地所在州的制定法和判例法为准。

公司的内部事务油它自己的组织章程和内部章程调整。

FederalSecuritiesActs联邦证券条例

TheU.S.hasfederallaws在美国由联邦法律调整证券活动。

联邦证券条例是1933年的证券条例（即1933年证券条例）和1934年的证券交易条例（即1934年证券条例）及证券交易委员会（即美国政府证券管理机构）发布的多种法规的总称，它是美国商务法的一个组成部分。

1933年证券交易条例主要调整发行企业筹集资本和新的证券的发行，1934年证券条例调整投资者买卖上市证券的机制。

BlueSkyLaws蓝天法

BlueSkyLawsarestatesecurities蓝天法是州的证券法，联邦证券法优先于州的蓝天法。

在联邦证券法发展以前，蓝天法的创制用于调整工业证券。

现在他在抑制联邦证券法没有调整和纯属州内部的违反证券法规的行为仍然具有效力。

FederalAntitrustLaws联邦反托拉斯法

Antitrustlaws反托拉斯法主要通过防止垄断调整市场行为和制止贸易限制和鼓励竞争。

第二部分商业形式

A、所有人Proprietorships

Anyindividualmayset任何一个人都可能通过他或她想要建立企业的县获得一个从事商业活动的证书独立创建企业。

这种企业的形式就叫做业主。

它不像公司和有限责任合伙，没有许可和形式的要求，州的公司处也不包括在内。

业主不是独立的法律实体并且它经常是小的零售商店和服务企业像咨询公司和保险代理。

从数量上来看，业主是美国企业最普遍的形式。

但是，在它们创造的税收方面，他们又不是那么重要。

B、合伙Partnerships

Partnerships,likecorporations（合伙同公司一样（但不用于独资公司）是独立的法律实体，在美国一个非美国公司或个人可以同个人，公司或其他合伙企业共同组成合伙企业，反之一样。

对于合伙的存在只需要一个书面合伙协议，通常书面合伙协议应该实行合伙人的行为就是以构成合伙关系特别是党他们以行为向一般公众表明其为合伙人的话，在没有合伙协议的情况下当事人之间的关系是由统一合伙条例决定的，该条例被所有的州采纳，统一合伙条例制定规则决定一个合伙企业是否存在，例如，当事人持有的企业的股份收据是证明当事人是该企业一员的表面证据（除非，出示该收据是因为其他合法的原因，比如工资），然而，两个或两个以上人共同拥有财产的事实并不必然在共同拥有人之间成立合伙协议。

Therearetwotypesof合伙企业有两种类型：

普通合伙和有限合伙

1.Generalpartnerships1、普通合伙：

Whentwoormore当两个或者两个以上的个人作为企业的共有人共同成立的企业，不是作为公司来管理，他们会成立合伙企业，合伙的成立不需要正式手续，除非合伙协议对合伙做了详细的说明。

合伙人在解除合伙关系时平等分享该合伙的资产和责任。

Inapartnership,there在合伙企业中，不划分合伙人和合伙企业的责任。

这意味着，不像公司股东一样，当合伙的资产不足以抵其债务时，合伙人个人会负有偿还该合伙之债款的责任，在特定服务企业中如律所，合伙是最普通的形式。

2.LimitedPartnerships2、有限合伙：

Limitedpartnershipsare当合伙人想要限制其在合伙企业中的个人责任时会成立有限合伙，这些合伙人会被称为有限合伙人，一个有限合伙企业的存在，必须至少有一个为合伙企业债务承担责任的一半合伙人，这个一半合伙人可以是一个公司、不同于一般合伙中的合伙人和有限合伙中的一般合伙人，有限合伙人必须与合伙企业订立书面协议，必须不参与企业的实际运行，她只从有限合伙企业中分享利润，有限合伙人作为一个投资者，与公司的股东类似。

C、公司Corporations

1.InGeneral1、总体规定：

Incontrasttoapartnership与合伙形成对比公司是独立的组织，一旦公司正式成立，他将成为一个独立的法律实体，他的存在将独立于成立公司的个人，公司可以自己的名义拥有财产，可以以自己的名义起诉或应诉。

Corporationscomeinall公司以不同规模和形式存在，有的公司有成百上千的股东而有的公司只有一个。

然而总体上公司被划分为两种

A.公众持股公司b.内部持股公司

Publiclyheldcorporations公众持股公司是指那些股份能在有组织的市场上公开交易的公司，内部持股公司是指严格限制股东人数俄日35人或更少且尽职在未经股东同意的情况下转让股份，

IntheU.S.,thereisno在美国没有联邦公司立法，州制定的合同法律框架只能规制本州范围内的公司，每个州都有州务部长办公室，他的公司部门通常管理公司的行政事务，例如：

成立，登记和解散，公司的所有权实际上由那些有权任命公司董事会的人拥有。

Thedifferencesbetweenthelawsof州之间关于商务公司的规定的不同，远大于关于合伙的规定的。

值得注意的是，一个公司可以不根据其行为规定的法律或者公司主要营业地的法律来设立公司，根据一个州的法律设立公司而根据另一个州的法律设立主要营业地是可能的。

然而，对公司而言，在公司在任何一个州而非是为了营业的州注册是必须的。

这些登记需要经过营业地所在州的部长的同意，如果不能再其营业地注册，意味着公司不能再该州提起诉讼，并将会导致征收罚金，或者导致这些公司签订的合同是无效或可撤销的。

请注意，在这篇文章中是一个加州公司在Arizona就像一个中国公司在arizona一样是一个外国公司，一个公司要想在一个州注册，基本上取决于各州的法律规定，但是，这通常意味着多于一项单独的合同或者由主要业务范围在其他地方的销售代表在该州做的一笔生意。

2、规范公司的不同州之间的法律DifferentStateLawsGoverning

Differentlegalrequirementsexist一个公司成立的不同法律要求取决于州的组成法律。

例如，特拉华州的公司法仅要求一个董事，而哥伦比亚特区纽约州的法律则要求至少三个董事，传统上特拉华州的公司法最为自由，但因此有更多的公司在其注册，特拉华州的突出优点表现在他把独立的董事们对公司的某些错误行为应负的责任减到最小限度。

法律英语第13课翻译

Insuranceforbusiness

Partonetypesofinsuranceforbusiness

Manytypesofinsurancearepurchasedbyandthroughbusiness.Muchoftheinsuranceisgroupinsurancepurchasedforpersonalneedsatcheaperrates.Cheaperratesonhealthandlifeinsurancecanbeobtainedbybuyinggrouppoliciesthroughthebusinessthatarenotnormallyavailabletofamilies.Thisisanaddedbenefittoyouremployeesthatshouldbetakenintoconsideration.Groupratesareoftenavailable,evenforfamilybusinessesthathaveonlyafewemployees.

商业保险

第一部分商业保险的种类

很多类型的保险都是通过商业的形式进行购买的。

许多保险都是通过团体保险以一个更便宜的价格来满足个人的需求。

健康保险和人寿保险的优惠价格可以通过团体购买的政策过得，而这样的商业形式对家庭来说并不是正常能够利用的途径。

但这却是给你的员工的一个额外的好处，值得我们进行考虑。

团体价格是经常被使用的，即使是那些只有少数员工的家族企业。

Otherimportanttypesofinsuranceforbusinessareaccidentinsuranceanddisabilityinsurance.Thesewillprovideaddedinsuranceincaseyouremployeesareinvolvedinaccidentsorbecomedisabledinconnectionwiththeirwork.Liabilityinsuranceisalsoimportant.Ownerofbusinessincursrisksthatliabilityinsurancecanhelptoreduce.Ifacustomerslipsandisinjured,theownercanbeliablefordamages.Liabilityinsurancecanhelptoreducetheriskoflosingthebusinessbecauseofinjuriesthatgiverisetoatortjudgment.

其他还有一些重要的商业保险的类型，他们是意外伤害保险和伤残保险。

一旦你的员工在上班途中发生事故或者是变残疾了，这将会为他们提供一些额外的保障。

责任保险同样也很重要。

业主的业务所产生的风险正是责任保险所能够帮助减少的部分。

如果你的以为客人滑倒受伤了，业主将要为这些伤害承担赔偿责任。

责任保险可以帮助减少因为受伤而引起了侵权判决所带来的失去商业机会的风险。

Theinsuranceneedsofabusinessshouldbehandledbyaprofessionalwhocanhelpanalyzewhatisavailableandwhatthebusinesscanafford.Alwaysrememberthataninsuranceagentorbrokeristryingtomakeasale.Itiswisetodiscussthematterwithseveraldifferentbrokersandagentsinordertogetthebestdeals.

关于一个商业保险的需求，应当由一个专业的人员来进行处理，他们可以帮助分析什么事可用的，以及什么是企业所能够承受的。

要时刻记住一个保险代理人或者经纪人总是在试图做销售。

与几个不同的经纪人或代理人讨论投保的事，然后得到最优惠的价格，这是明智的做法。

Lifeinsuranceservesmanybusinesspurposes.Thefirstisinsuringthelifeofakeyemployeetopreventlossestothebusinessthatwouldoccurifheorsheweretodieandthesecondisusinginsuranceproceedstofundabuy-outagreementthatiseffectivewhenoneofthepartnersorshareholdersdies.

Often,aparticularemployeewillbeimportanttothecontinuedsuccessofabusiness.Thebusinesswillhaveaninsurableinterestintheemployeebecauseitexpectstoreceivesomepecuniarygainfromthekeyperson’scontinuedemploymentandwillsufferalossifthepersondies.

人寿保险提供多种不同的商业目的的投保种类。

首先就是保证一个重要员工的生活不会因为他的死而遭受商业损失。

第二种就是当一个合伙人或者股东死了的时候，通过保险来促使赔偿资金回购协议的生效。

通常情况下，一个特定的员工将会是重要业务取得成功的关键。

该业务将会给这个员工一个可保利益，因为它会在这名关键员工继续受到聘用中获得pecuniarygain，同时也会因为他的死亡而遭受损失。

Whenacompanyinsuresitselfagainstthelossoftheservicesofavaluableemployee,itissaidtopurchase“keyman”or“keyperson”insurance.Themonetaryeffectsoftheinsurablelossmaybereadilyapparentandpredictable,suchasthelostsalesofasuperiorsalesperson,thetechnicalknow-howoftheplantmanager,theuniqueskillsofaparticularemployee,andthecostoffinding,acquiring,andkeepingasuitablesubstitute.

当一个公司确保它自己不会因为失去一名有价值员工的供职而遭受损失时，即意味着公司购买了“关键人物”或者是“关键人”的保险。

不确定的损失所带来的货币影响可能是显而易见和可预测的，比如失去一个出色的销售人员，一个掌握技术诀窍的工厂经历，一个具有独特技能的特定员工，以及找回失去的销售、收购途径，或找到一个合适的代替品所花费的成本。

Theprincipaltaxgoalofkeypersoninsuranceistoreceiveatax-freereceiptoftheinsuranceproceeds.Inthecustomarycasewherethecompanydesignateitselfasbeneficiary,itcannotdeductthepremiumsasabusinesscost.Thecompanywillgenerallyreceivetheproceedstaxfreesolongasthecompanyhasaninsurableinterest.Itmusthavebeenreasonablyprobablethattheinsured’scontinuedlifewouldbenefitthecompanyandthathisorherdeathwouldcauseanactualloss.Generally,theemployeemustbevitaltothebusiness.

关键人物保险的principaltaxgoal是一个获得theinsuranceproceeds的免税的收据，在通常情况下，本公司指定自己的受益人，不能作为在企业成本中扣除的保费。

公司通常会获得收益免税，只要公司具有保险利益。

这必然是合理的，若这个被保险人继续存活将有利于公司，而他若死了则会造成公司的实际损失。

一般情况下，这个雇员必须是在从事至关重要的业务。

Example:

theXYZCorp.takesoutlifeinsurancepoliciesonthecompanypresidentandoneofitsstockboys.Whenthestockboydies,inallprobabilitythereceiptofproceedswillbetaxablebecauseXYZdidnothaveaninsurableinterest.Ontheotherhand,XYZhasaninsurable