某某广场建设项目可行性研究报告.docx
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某某广场建设项目可行性研究报告
本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证**广场投资的必要性、可能性、有效性和合理性。
按照国家有关规范，可行性研究包括机会研究、初步可行性研究和最终可行性研究，根据本项目特点，我们合三为一，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的原则是：
◆项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有关报建资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成；各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于惠州市国土房管局；建安工程造价的构成依据，既一方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算，同时与惠州市建设委员会公布的惠州市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料作为对比。
◆总投资测算一览表，系按整个开发项目完全由惠州市**房地产开发有限公司全资兴建的方案，拟分为三组采取滚动的开发形式；本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据对本项目周边物业市场的调查统计数据所得，并经过归纳和整理，其计算模式按照国外尤其是香港地区所普遍惯用的房地产开发项目投资可行性研究报告的表述形式，结合本项目的实际情总严谨测算得出。
◆本开发项目的各项财务分析部分，按照目前惠州市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目的实际数据，经过科学测算获得，务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以及测算要求。
第一章惠州市社会经济发展概况
1．1惠州市经济社会发展概况
惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港、东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。
惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。
惠州市是广东省的一座历史文化名城，素有“粤东重镇”，“岭南名郡”之誉。
改革开放以前，惠州市经济基础相当薄弱，直到1979年，全市国内生产总值6.76亿元，工农业总产值6.66亿元，其中工业产值仅为2.67亿元。
改革开发以后，特别是1988年地改市之后，全市经济社会进入了迅速发展、充满生机活力的时期。
20多年来，惠州市国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌都发生了巨大的变化。
惠州已由一寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的投资热土，从一个典型的农业经济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。
2002年，全市实现国内生产总值525.2亿元，比1990年增长8.1倍，12年翻了三番多，年均增长20.2%。
2003年行政区划调整后，惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。
全市总面积11158平方公里，城镇建成区面积94平方公里。
按惠州市统计年鉴口径，2002年底，惠州市总人口为333.72万，其中户籍人口（常住人口）283.02万人，外来人口（暂住人口）50.7万人。
全市现有78个乡镇，10个街道办事处，1066个行政村，并设有两个国家级开发区：
大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。
惠州市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积1410.2平方公里，总人口91.78万；惠阳区土地总面积1262.1平方公里，总人口50.77万。
1．2惠州市经济社会发展历程与特点
纵观惠州市近二十几年的社会经济发展历程，可以划分为三个阶段：
第一阶段是改革开发后到1988年，第二个阶段是1989—1993年，第三个阶段是1994年到现在。
第一阶段，1978年到1988年是惠州市经济发展的积累阶段，这个时期的代表性事件是中国开始实行改革开放，香港的劳动密集型产业逐渐向珠三角转移。
惠州市的经济发展比之改革开放前发展要快得多，GDP年均增长10.4%，1988年达到33.04亿元；人口年均增长1.3%，1988年达到218.06万人；城镇建成区面积年均增长4.6%，1988年达到27.75平方公里；地方财政收入年均增长14.3%，1988年达到2.08亿元；工业生产总值年均增长21.8%，1988年达到20.7%亿元；人均GDP年均增长8.5%，1988年达到1526元；三次产业比重从1978年的一产独大发展到1988年退居第二的位置，但该阶段第二产业的比重始终最小，惠州市还没有完成从农业市到工业市的蜕变；这一期间，惠州市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，惠州市经济并没有出现质的飞跃。
1989—1993年是惠州市经济从起步进入快速发展的阶段，经济社会各项指标都经历了前所未有的大发展，GDP年均增长30.5%，地方财政收入年均增长40.8%，实际利用外资年均增长61%，城镇建成区面积年均增长24.7%，外贸出口总额年均增长37.7%，人均GDP年均增长27.2%。
从1989年到1993年，惠州市工业生产年均递增57.6%，第二产业的比重迅速上升到首位，1993年占GDP的47.8%，第一产业迅速下降，1993年占GDP的17.5%，成功实现了从农业市向工业市的转变。
该阶段的代表性事件是当时我国处于房地产开发的高潮，当时的惠州是房地产投机狂潮最集中的地区之一，迅速蜂拥而来的投机资金一度使惠州市经济发展达到辉煌的顶峰，同时也托起惠州市人民对本市经济发展的高远幻想。
这一阶段的另一个代表性事件是熊猫汽车城项目在惠州进行谈判的启动和终止。
这些事件对惠州的经济社会发展产生了极大的影响，随着房地产泡沫的彻底破灭，熊猫汽车城项目的搁浅，惠州市的经济发展陷入低落和迷茫之中。
1994年至今，是惠州市经济发展重归理性的阶段，在这一阶段，惠州市一边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来的副作用，一边进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定的发展。
在此期间，国内生产总值年均增长18.3%，地方财政收入年均增长13.6%，实际利用外资年均增长6.7%，外贸出口总额年均增长16.7%，工业生产总值年均增长21.9%，人均GDP年均增长14.5%。
这一阶段的代表性事件是中海壳牌南海石化项目的最终签订。
预计未来五到十年间，大亚湾区的石化产业将投入1000到1500亿元的建设资金，巨大的产业集聚效应将为大亚湾的工业化、城市化提供强有力的物质支撑，也将为整个惠州市的跨越式发展提供契机。
1．3惠州市的区位条件
惠州市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽，紧邻深圳、东莞、广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。
惠州市区西距广州市153公里，东距汕头市320公里，南与深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳头港到香港中环码头仅47海里。
良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素，其毗邻香港的优越区位条件便是其中最重要的因素。
改革开放以前，珠三角西岸的发展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台的优势突现，到2000年，深圳和东莞的人口和国内生产总值是中山和珠海的三倍多。
形势出现巨大逆转的主要原因就是区位条件，东部地区与香港的连通性较高，这一差异使香港公司和在香港的外国公司的投资、技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济的发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。
根据有关方面的测算，在广东、香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比，珠三角城市与香港的距离每减少1%，制造业外资企业单位数量便增加0.58%至0.61%，制造业外资投入金额增加0.4%至0.6%，服务业外资企业单位数量增加0.34%至0.37%，服务业外资投入的金额就增加0.2%到0.7%。
进入新的世纪，惠州的区位条件将的重大的改变。
CEPA的签署与实施，在未来若干年香港对珠三角的辐射作用将大大加强，香港的国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角的全面发展。
惠州作为珠三角城市重要的一员，通过基础设施建设改善与香港交通的便捷性，进一步充分利用和强化毗邻香港的区位优势，使其接受香港和周边大城市的经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次的合作方面，有更大的作为。
1．4南海石化项目和大亚湾经济区的建设
落户大亚湾的中海壳牌南海石化项目，首期投资43亿美元，是国内目前最大的中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。
项目采用世界先进的石油化工技术，年产80万吨乙烯，进而衍生出230多万吨高质量的化工产品，年销售值达17亿美元，对下游产品的拉动效应为1:
50。
该项目已于2002年11月奠基，目前正在进行80万吨乙烯裂解装置建设，预计到2005年正式建成投产。
未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石化产品在中国还有很大的发展空间，惠州正积极抓住这次机会，争取吸引更多配套的下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠三角乃至广东省重要的石化基地。
大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积273.68平方公里，海域面积488平方公里，海岸线52公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源、淡水资源和旅游资源也十分丰富。
初步形成了比较完善的道路、供水、供电、通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型工业项目的优越条件。
大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势：
壳牌公司是全球500强跨国公司之一，拥有先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。
壳牌公司的龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。
开发区内已有东风本田等一批汽车零部件企业，形成了一定的产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业的发展前景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业的出口基地。
如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。
大亚湾东部的稔平半岛，土地面积740平方公里，超过新加坡的土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目的条件，正受到外来投资商的高度关注。
1．5惠州市在珠三角的地位和作用
目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之一，是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。
惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区的发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。
正在建设中的中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添一台强有力的发动机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。
同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。
随着继续加强与深圳、香港、东莞的联系，对旅游资源的开发利用，对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。
第二章项目概括
2．1研究基础
用地单位：
惠州市**房地产开发有限公司
发展商：
惠州市**房地产开发有限公司
用地性质：
商住楼（高尚住宅）
项目名称：
**广场
用地位置：
惠州市江北27号小区
用地现状：
已开发40%
2．1．1可行性研究分析的基本依据
1．国土证：
惠府国用（2003）字第号
惠府国用（2003）字第号
惠府国用（2003）字第号
惠府国用（2003）字第号
2．建设用地规划许可证：
惠州市规字第337号（一期）
3．商品房预售许可证：
惠州房预许（2002）42号（一期）
2．1．2项目经济技术指标和有关参数
规划区总用地面积49552.6平方米，已开发40%。
本项目经济技术指标和有关参数：
]总用地面积：
49552.6平方米
总建筑面积：
250000平方米
公共占地：
10535平方米
园林占地：
18500平方米
销售收入：
56167万元
开发总投资：
41504万元；其中：
1．土地开发费：
4000万元；
2．土建、建安设计工程费：
28752万元；
3．应缴各种税费：
2500万元；
4．营业税：
2000万元；
5．各类配套工程费：
532万元；
6．供水增容费：
120万元；
7．报建手续费：
600万元；
8．不可预见费：
500万元；
9．投资利息：
2000万元；
10．其他费用：
500万元。
2．2研究过程
2．2．1研究目的
项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可依据惠州房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。
事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对**广场投资开发提供可行性决策依据。
2．2．2研究人员
可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。
为了达到本初步投资可行性研究的既定目标，惠州市**房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员、营销策划人员、房地产估价人员、工程技术人员、城市及小区规划研究人员、资深建筑师、投资预算人员、财务分析人员等组成的顾问小组，通过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目开发的可行性进行了系统和深入的探讨，并对项目的营销策划进行初步探讨。
2．2．3研究内容
房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的主要分支内容包括：
a、全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素；
b、从城市规划的角度对本项目进行评价；
c、运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价；
d、综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价；
e、从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度；
f、结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素；
g、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划；
h、综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。
2．2．4研究方法
为达成研究目的，我们在研究方法选择上依据“针对问题，简单明晰，切实可行”的原则选择了三种主要方法：
一是抽样调查和典型调查。
主要针对需求，在惠州市内以中高收入家庭为抽样框，采用分级多层原则访问500个家庭，并在此基础上召开座谈会，同时进行对主要类似楼盘进行个案调查。
二是专家研讨会。
邀请营销、估价、工程、建筑、预算等各方面专家就一些典型问题展开讨论。
三是计算机模拟运算。
对影响本项目开发的主要因素进行变量互换对比。
2．3项目背景
“****广场”位于惠州市江北27号小区，为新城区的心脏地带，西临广汕公路和全市的金融、商业中心，新行政区及全市体育文化中心，北通惠州火车站，交通十分便利，项目所处地区是惠州市走向二十一世纪，形成大惠州城市的关键城区，也是惠州近年城市开发建设的重点地区，是江北新城的核心地带。
拥有丰富的经济资源及人文资源，***、经济、文化、金融、商贸、科技氛围较好。
2．3．1发展商简介
惠州市**房地产开发有限公司成立于2002年12月，前身为惠州市**经济贸易发展公司。
该公司以房地产开发经营为其主营业务，是集土地、房屋开发和房屋经营服务为一体的综合性开发企业。
经过多年奋斗，该公司以全新的运行机制，灵活的经营方式，大胆改革、务实创新、积极拓展，现已发展成为实力雄厚、信誉良好、业绩卓越的大型房地产开发公司。
2．3．2项目概括
“**广场”是由惠州市**房地产开发有限公司投资兴建的住宅项目，它所处的惠州市江北27号小区是惠州市新城区的核心地带。
总体规划充分体现“人文社区”概念，着眼长远利益，以人为本，以客为尊，充分利用现有资源，提供高品质的社区生活服务配套设施，面向客户群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。
2．3．3项目总体布局
****广场总占地面积约49552.6平方米，东面中心区位以21M宽小区道路为界是拟建公园，南面设一形象入口；西面是64M宽的广汕一级公路，道路另一侧为惠州新城繁华区。
小区设主入口（形象入口）一个，在现首期工程旁；次要出入口三个。
为体现“人文社区”概念，创造山水相间的园林式住宅区，小区东部小山脉将整体保留，在山前平地处建造功能性同景观性相结合的立体水体体系，水体沿岸为步行及人造景点。
2．3．4交通组织
从西侧通过小区边缘的广汕公路，现为一级公路，区内东侧、北侧分别有城市主干道路通过，使得本小区与周边地区和市中心都有方便、快捷的交通联系。
小区四周环通，满足消防车道设置要求。
2．3．5建筑功能
项目首期规划有八层和十层综合商住楼共四栋，标准幼儿园一座，中心花园一座；二期建设二十九层写字楼一栋，二十八层商业楼一栋，国际标准网球场一座；三期建设二十八层商业楼一栋，高层综合楼一栋。
总住户1100户，可居住人口3800人。
2．3．6建筑造型
平顶层，坡顶盖，智能化系统，小区采用整体形象入口及红线外绿化，配置煤气、通讯、有线电视管道。
2．3．7消防及分区
区内道路分四级进行组织：
区内主干道路，区内次干道路，支路，以及宅前路。
支路及宅前路基上有序的组织区内部交通。
2．4区域特点
本可行性研究针对**广场首期，但由于项目的整体性，在研究过程中又不可完全独立分开，因为诸如绿化、公共设施是由整个小区统一规划，具有共享性，在投资分析上，亦必须按建筑面积进行分摊。
从整体项目来看，**广场首期尚待续建，按照发展商设想，全部工程按照三期组团式的原则以滚动式的开发。
2．4．1基本描述
本项目地块位于惠州江北新城核心地带，西临广汕公路上通广州，下连汕头。
广汕公路是项目区域对外联系的一条重要快速道路，连通广州和汕头的主干车道，是惠州城市连接外界的主要交通要道。
广汕公路现状路宽64米，为双向六车道，并已于二00三年拓宽为惠州市的形象大道，经过新城区位置被命名为惠州大道。
2．4．2总体布局
区域四周几条城市规划确定的道路形成的道路网将本区分成两个独立的分区，每个分区以不同的建筑密度、使用性质及建筑高度、体量来强化各自的特色。
考虑到让每户居民能取得广阔的景观视野，对各分区的建筑物的体量与高度的控制，通过规划的手法安排成阶梯状，由西向东、由里边向路边建筑物的体量与高度逐步递增。
为提升各个分区的可识别性，在每个分区的街坊内，通过规划不同的单体建筑类型，建筑组合方式以及建筑与户外开敞空间的关系，塑造独特的社区风貌。
2．4．3道路系统
规划区位于新城区的核心位置，隔东江，连惠州大桥而与老城区相连，广汕公路从西侧通过，三环路从规划区南部通过，使本区与城市其他地区之间的联系非常便利。
本区的道路交通组织是以人的活动为重点，以建设高品质的社区空间为前提来进行规划的。
◆区内按原规划几条城市道路穿过其中，将用地分成若干街道，但未见明显的主从关系，道路系统层次不清，本次规划按前述原则进行了局部调整，原规划路网走向，将部分道路红线宽度及断面形式进行适当调整，即原规划红线宽36米路改为24米宽；区内部三条道路调整为中间6米绿化带的景观路断面，既减少了穿越区内的过境交通，又丰富了区内的道路景观，给人们以更深刻的空间体验。
◆区内道路分四级进行组织：
区内主干道路，区内次干道路，支路，以及宅前路。
支路及宅前路有序的组织区内部交通。
◆区内还设置了组织有序的步行路系统，一方面保证了人车之间适当分流，减少了互相干扰，形成服务居民生活的步行空间；其次又为创造步行景观提供了条件；第三是通过步行路系统将各片区有机的串联成一个整体。
◆按照有关规范配置停车车位，各组团根据实际情况，采用不同的方式来解决停车问题。
2．4．4公共设施配置
◆社区学校：
基地西侧入口处，地势平坦，标准幼儿园一个，可容纳学生600人，建筑面积2500平方米。
◆文化设施：
中心区规划青少年活动中心、社区图书馆、惠州市书画爱好者活动中心，茶艺馆等。
◆体育设施：
中心区规划社区的健康中心，内含大型室内康乐中心。
◆商业服务设施：
中心区步行街两侧规划超市、便利店、餐饮服务设施。
高层公寓区结合底层裙房设超市、便利店、餐饮等商业服务设施。
◆该地块南面为惠州市江北占地8万平方米的公园。
2．4．5绿化系统规划
绿化系统由社区主次干道绿化，步行系统绿化，景观轴线主题绿化带，小区公园、组团绿地构成。
采用红花紫荆形成共同的绿化环境主题符号，在突出主题植物的基础上寻求一种环境的共性。
运用植物树种的特色，直接或辅助塑造各街道和步行系统的性格和特征。
第三章惠州市商品房需求状况
3．1惠州市基本情况
惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，与深圳、香港毗邻，是港、穗、深连结粤东的陆上交通要冲。
辖区除龙门县外，均属珠江三角洲经济开放区。
全市面积11158万平方公里，是省级历史文化名城，千余年来一直是东江流域***、经济、文化、交通中心和商品集散地，全市人口333.72万人，2002年第五次人口普查时人口密度215人／km2，低于全省平均水平。
市区现有总人口91.78万人，其中常住人口65.36万，暂住人口26.42万人。
2003年全市工农业总产值为1192亿元，其中工业总产值994亿元，农业总产值198亿元，全市工业企业实现工业产品销售收入650亿元，比上年增长15％，实现利税总额52亿元。
2003年全市国内生产总值约700亿元，一、二、三产业所占比重分别为15％、57％、28％，根据“配第-克拉克定律”，惠州市的社会发展已经处于较为发达的工业化阶段，全市人均国内生产总值在广东的21个市中排名第七位，分别相当于广东全省（省内平均水平）、深圳市与广州市（省内先进水平）、河源市（省内落后水平）的1.2、0.4、0.5、5.2倍，在全省属中上等水平。
外贸进出口总额90亿美元，约相当于国内生产总值的144％。
3．2住宅建设和消费
截止2003年底，全市房地产开发投资总额为16.67亿元，交易面积171.66万m2，交易金额18.28亿元，交易宗数1148宗。
全年房地产施工面积221.29万m2，竣工面积48.14万m2，销售面积34.12万m2，销售金额13.74亿元，个人购买商品房面积比重为89.6%，个人购买住宅比重为96.68%。
这表明，惠州市房地产大市仍处于较为低迷的的复苏阶段，房地产市场仍在处于消化期，但值得看好的是，市民对房屋的消费持续增长，个人购买商品房已成为拉动房地产市场的一支重要力量。
现全市住宅使用面积共有429万m2，居住人口427万，人均居住面积为15.3m2／人。
根据城市规划和发展要求，未来20年内惠州市人均住房面积要达到30－35m2，住宅的需求量将有较大的发展，这为惠州房地产商提供了一个很大的发展空间。
3．3商品房需求主要指标
**广场主要面对惠州市区居民，惠州市区主要经济指标如下：
◆市区人口约92万，28万个家庭。
◆人均GDP4.1万元，全省排7位（2003年）
◆人均储蓄存款9.4万元，户均月收入4750元
◆人均居住面积15.3平方米
◆空置住房总面积18万平方米
◆商品房交易率59％（2003年）
◆市场面的状态是：
住宅商品化已成为大众趋势，居民购房欲望较为强烈，支付能力较强。
3．4商品房需求祈求
3．4．1商品房需求祈求
根据2003年6月在惠州进行的一次抽样调查（惠州市区，分层多级抽样，有效样本500户）结果表明，惠州市民购买商品房的基本特点是：
◆一次性投资额度为13万元。
◆低端需求户（接受商品房价格为1500－2000元／平方米者）收入4130元，需求房屋面积均值为113m2。
41％的人希望一次性付款，月均供楼支出1290元。
◆高端需求户（2000－2500元／平方米）收入4541元，需求房屋面积均值为122平方米。
22％的人希望一次付款，月均供楼支出1311元。
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