市区物业管理小区停车难问题产生的原因及对策.docx
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市区物业管理小区停车难问题产生的原因及对策
市区物业管理小区停车难问题产生的原因及对策
随着我市社会经济的快速发展和城市居民生活水平的不断提高，近年来，私家车数量也在与日剧增。
大量的私家车涌进城市住宅小区，使得住宅小区“停车难”的问题也日益显现，停车问题已成为目前全市社会的一大难题，尤其是许多物业管理住宅小区更是车满为患，由此而引发的矛盾纠纷日渐增加。
为能缓解我市物业管理区域“停车难”的问题，本文拟就其产生的原因进行分析，并进而探讨有效解决的对策。
一、现状
1、全市汽车保有量与停车场（库）、以及泊车位的基本情况统计
统
计
年
限
（截至）
社会汽车
保有量
（辆）
社会停车场（库）
总计
泊位
（个）
缺口
数量
（个）
社会停车场
（路面）临时停车场
配建停车场
数量
（处）
用地
（公顷）
泊位
（个）
数量
（处）
泊位
（个）
数量
（处）
用地
（公顷）
泊位
（个）
20XX
28138
29
6.15
2603
48
824
196
31.22
12486
15913
12225
20XX
37691
全市社会汽车保有量增幅很大，但，社会停车场（库）却未能有较大幅度的增加。
从统计资料可以看出，20XX年停车泊位总量与全市社会汽车保有量之间的比率为56.5%，缺口量12225个；20XX年末，全市社会汽车保有量己经达到37691辆，增幅很大，而20XX年乃至20XX年，全市社会停车场（库）却未能有较大幅度的增加。
比照国外城市管理的经验，城市汽车基本停车泊位达到“一车一位”。
2、市区部分物业管理住宅小区停车情况统计
根据我市实施物业管理住宅小区的不同类型，我们选择了几个具有代表性的住宅小区，对停车情况进行了抽样统计：
住宅小区
名称
住宅小区
类型
汽车
拥有量
停车位情况
缺口数
（个）
缺口比率
（％）
路面
临时停车位
配建
公共停车位
私人
停车位
北濠东村
封闭管理
配套不全
535
－
－
－
535
100%
晨苑小区
封闭管理
交付时间久
配套滞后
140
68
－
16
56
40%
学田苑
未曾封闭
交付时间久
316
－
8
－
308
97%
富贵北园
封闭管理
交付时间短
140
70
－
－
70
50%
朝晖花园
配套较全
交付时间短
250
150
120
－
-20
-8%
根据以上抽样调查的数据分析，我市物业管理小区中，2000年前交付使用的小区由于规划滞后，汽车停车位与汽车拥有量的供需矛盾十分突出，平均相对缺口为60%；2000年以后交付使用的住宅小区由于管理到位，配套较全，克服了因汽车位配建标准不足引起的矛盾，基本能满足停车的需求，如，朝晖花园等。
3、“停车难”，导致“并发症”
由于“停车难”，客观造成了业主的无序停车，从而导致小区管理上的“并发症”：
一是部分汽车野蛮的停放在绿化带内，严重破坏了现有的绿化带；二是车辆的数量多，占据了整个小区的主干道、次干道，影响了小区的消防安全和交通安全；三是汽车露天停放，容易出现汽车被损坏和被盗窃的现象；四是汽车停放产生的噪音和尾气污染扰乱了居民的正常生活，同时也引发邻里纠纷不断。
二、原因
1、机动车数量急剧增加
车辆数量的增加，尤其是私家车的急剧增长，是导致当前”停车难”的最直接的原因。
近年来，汽车的销售价格越来越低，花8～10万元就能买一部较好的汽车，业主购买的私家汽车数量迅猛增加，远远超过了小区配备的停车位。
据专家预计，将来几年汽车价位还将下降，私家汽车的数量也将大幅度增加，停车位供需矛盾会更加突出。
同时，大量的单位公车也涌进了住宅小区过夜，增加了小区的车辆容量。
比如晨苑小区，夜间停在小区的汽车有100辆，其中单位公车就有30辆，公车与私车是3：
7的比例。
2、管理部门职责不清
停车管理涉及规划、建设、交通、公安等部门，管理责权既交叉重叠，又分割脱节。
到目前，我市尚缺少一家主管部门对全市静态交通发展进行系统的战略研究，并对城市停车实施统一的协调管理，难以形成统一的停车产业政策、行业规范和技术标准，难以调控日益增长的停车需求，同时，也缺少责能部门对全市停车泊位的基本数据进行全面的统计与分析，以反映规划建设和管理上可能出现的盲目性和无序性。
3、停车位规划滞后
由于住宅小区在规划设计时没有充分考虑到汽车停车位和停车场，使得停车位难以满足业主停车的需求。
一是96年以前建成的住宅小区，根本就没有设计汽车停车位和汽车库，使得车辆无处可停，比如北濠东村、城南二村、北濠新村等；二是部分新建的住宅小区，没有从发展的角度充分规划停车位和停车场，不能满足车辆的停放。
比如晨苑住宅小区，交付时间不是很长，也规划建设了部分汽车位，但是明显的不能满足业主的需求。
由于缺乏一个完整科学、统筹协调的停车发展规划，造成停车设施布局不合理，规划用地未预留，停车场（库）建设明显滞后于城市经济与社会发展的需要。
4、停车配建标准低
我市1996年以前住宅小区的停车泊位配置标准明显落后于发展需求。
1997年修订出台的《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》，该《标准》与近几年机动车迅速增长的情况不相适应。
即使这一较低的停车配建标准，在实施中往往也不到位，监督缺乏有效手段。
据对近几年住宅小区车位配建随机抽样调查，我市有91%的小区车位配建没有达到现行标准，实际停车配建平均达标率仅为57%。
由于停车配建标准太低，且标准执行又不到位，建筑物配建停车泊位缺口很大，造成住宅小区停车供求矛盾尖锐。
5、停车管理措施不到位
一方面，外来车辆进入增加了小区停车压力。
由于部分住宅小区没有实行封闭式管理，对车辆的随意进出缺乏有力的管制措施，对外来车辆管理不得力也会增加本小区停车的压力；笫二个方面，现有的停车库没有得到充分的利用。
部分业主买了汽车库，为了图方便，仍然将汽车停放在小区道路上，多占了小区现有的停车位；笫三个方面，停车位经营机制不合理。
尤其是路面与地下停车场（库）的经营机制缺乏合理性，收费价格倒挂，未能发挥以价格经济杠杆来调节停车供需关系的作用，客观加剧了住宅小区“停车难”的矛盾，形成了停车“总体供给不足、路面停车日增、地下泊位闲置”的怪圈。
比如朝晖花园，每到夜晚，路面停满了汽车，而地下停车场却空空荡荡。
6、停车管理法规不完善
我市住宅小区停车管理主要依据各物业管理企业制定的《机动车停车管理规定》、《公共停车库（场）管理规定》、《业主公约》和《物业管理合同》。
由于缺乏具有完整性、系统性、统一性的行政法规，无法适应住宅小区停车管理的需要，同时，也由于没有强有力的行政措施，出现了停车位被占用或被挪做他用、不服从规定乱停车等现象，直接影响了我市住宅小区停车依法管理的效力和相关政策措施的实施。
三、对策
1、采取有效措施，控制私家汽车的急剧增加
当前，居民购买汽车的势头迅猛，如果不加以控制，未来几年“停车难”的问题会越来越严重。
可以参照上海、北京等城市的做法从以下几方面来加以控制私家汽车的增加。
一是对私家车牌照进行拍卖；二是要求居民买车前必须要有已取得有效泊车位的证明材料；三是大力发展城市公交事业，在部分具备条件的住宅小区内设置公交站点；四是合理调整车辆的税费，如，车辆购置税、燃油税、养路费、上牌费等。
当人们发现选择公交出行的方便与舒适度均得到大大改善，而购置私家车的成本很大时，购置车辆行为会趋于理性，从而使城市机动车的总量有望得到控制。
2、规范停车位的规划、建设和验收程序，从源头解决停车位规划滞后和配建标准不足的问题
解决“停车难”的矛盾，关键在于源头。
停车场的规划与建设管理极其重要，必须强化管理。
一是严格规划。
规划局要严格按照标准规划停车位，要求新建居住区必须按标准配建停车泊位。
可以参照执行北京市目前的规划标准：
中高档商品住宅按每户1个车位标准设置；高档公寓别墅按每户1到3个车位标准设置；普通住宅按每千户300--500个车位标准设置。
二是建设局要强化建筑物配建管理，对于未达标准的已建公共建筑物，在改建扩建时应当按照标准补建停车泊位；三是强化停车场（库）设置标准的地位与作用，明确停车场（库）的设计方案应当符合停车场（库）设置标准。
规划和建设部门在审核建筑工程时应当将配建停车场（库）的内容列入审查范围，凡不符合停车场（库）设置标准的，不予审查通过。
这样可以从源头上防止不符合停车场（库）配建标准的建筑物产生。
3、制定科学合理的收费政策，完善停车场（库）的经营机制
价格管理是停车场（库）管理的重要机制之一。
过去由于没有很好地利用这一经济杠杆，造成停车市场经营中的“怪圈”现象。
物价局要会同财政局制定科学合理的收费政策：
一是要采取按时段、按方位区别收费，“记时为主、记次为辅”的收费办法，并体现“地下高于路面、室外高于室内、白天高于夜间”的要求；二是要根据不同性质、不同类型的停车场（库）分别实行政府定价、政府指导价、市场调节价；
4、发挥政府引导功能，培育停车产业发展
首先，政府要全面开放公共停车场建设市场，在住宅小区周围优惠供应土地，按现行政策免征或少征停车场营业所得税，提供贷款贴息等优惠政策，积极吸引、鼓励和支持社会资本投资建设公共停车设施，实现“谁投资、谁经营、谁受益”的良性循环；其次，制定相关政策，鼓励小区附近有空停车场和空地的机关工作单位，向社会开放，提供有偿服务，使有限的资源得到充分利用；再则，培育停车产业的发展。
停车业如同汽车业一样是一个很有前途的朝阳产业，是低投入、高利润的产业，停车业市场的前景十分看好。
况且，还可以解决一批失业人员就业问题，如保安等。
在一些发达国家和地区，停车业已成为年产业数十亿美元的大产业。
对停车收费实行市场导向，完全按价值规律办事，收费适合大众消费水平。
5、制定切实可行的管理措施，以良好的管理拓展停车空间
物业管理企业要主动和业主委员会协商，对小区内车辆的管理制定切实可行的管理措施。
一是充分利用小区内的公共区域改造成停车场，可以在一些次干道、支路等不影响交通的区域开辟临时、夜间停车场，以缓解停车矛盾；
二是做好车辆进出登记工作，严格控制外来车辆的进出和停放。
本区域内的车辆要进行登记，并发放进出通行证，每次进出要实行验证放行制度；对外来车辆，除消防、救护、搬家等车辆外，一律不得随意进出，确要进出的，实行登记收费制度；
三是盘活现有的停车场（库）资源，监督有车位的车辆入库停放。
对于私人拥有停车位或是在公共停车场拥有车位的车辆，管理人员要加强监督和管理，确保入库（位）停放，严格禁止停放在公共道路或楼梯间；对却需停放在外面的车辆，要画停车线，并要求车主停放整齐。
对于被占用或挪做他用的停车位要进行全面清理，尽快恢复其使用功能；
四是加强公车停放的管理。
对于单位的公车，一律不得停放在住宅小区，物业管理企业可以与所在单位联系，求得支持。
对于有困难确实要停在住宅小区的，应当要提高收费标准。
对于强行停在小区的公车一律通过新闻媒体进行曝光，以减少此类现象的发生；
五是引入先进的智能化磁卡管理系统。
在新建的住宅小区启用先进的管理系统，业主凭缴费磁卡停车。
6、建立健全停车管理法规，规范停车管理的行为
要尽快出台××市停车场管理的有关规定，明确交通行政主管部门是本市停车管理的主管部门，对停车场的审批建设、竣工验收、经营管理、收费价格、等做出明确的规定，严格禁止任何单位和个人擅自将已建成的小区停车场（库）、公共建筑配建停车场（库）挪作他用。
改变停车场（库）、公共建筑配建停车场（库）使用性质的，应当经市规划行政管理部门会同市、交通行政主管部门和公安交通管理部门批准。
四、建议
建议对全市各停车场（库）分期、分批进行改造，具体措施：
①形成统一、协调、高效的停车管理体制。
建立一个由两区政府牵头，规划、建设、公安、房管、物价等部门参加的住宅小区停车管理办公室。
②明确各部门的职责和操作程序。
停车管理办公室：
负责指导、监督小区停车管理工作，论证审核小区停车方案，落实建设改造资金，对小区内绿化和闲置场地进行改造、拆除违章建筑，开辟停车泊位。
规划局：
在对各小区充分调查的基础上，征求广大业主的意见，会同所在地业主委员会编制小区二次规划方案，最大限度增加小区停车位，每一个小区要制定一个方案。
公安机关：
一是公安交警部门负责指导住宅小区加强和规范停车管理工作，定期上门宣传交通安全和交通法规常识；二是属地公安派出所负责小区内停车的日常治安、消防等安全检查，查处因停车引发的民事纠纷、治安案件等。
市建委：
根据规划局制定的二次规划，筹集资金进行建设。
同时，开展对挪用配建停车场（库）的整治，恢复停车功能。
市物价局：
负责会同市财政局制定住宅小区停车收费管理标准。
要依据小区内不同类型的停车位指定不同的分别实行政府定价、政府指导价、市场调节价，并依据“地下高于路面、室外高于室内、白天高于夜间”的原则。
房管局：
指导物业管理企业与业主委员会协商制定切实有效的停车管理措施，监督管理措施的落实。
③明确改造资金的来源。
住宅小区停车泊位改造方案经业主认可以后，可以从三个方面来筹集改造的资金，一是从本小区物业维修资金中拿一部分；二是从城市维护费中贴补一部分；三是可以向银行贷款一部分。
待停车场改造完毕后，经营所得收益除用于归还银行贷款外，其余用于弥补小区物业维修资金和物业管理服务费用的不足。
④明确改造和增加停车位的具体措施。
⑴设置路面临时停车位。
在道路条件和路网结构较好的小区，对小区道路交通组织进行重新规划和设计，通过组织单向交通，实行单侧停车等形式，增加停车泊位。
⑵改造绿地、违章建筑、闲置场地和房屋设置停车位。
小区停车设施改造工作要充分挖掘小区停车潜力，拓宽、平整和硬化小区道路。
需要移植绿化的，可采用镂空式草砖、上墙上顶式植被、藤蔓式绿化等补偿绿化损失面积。
在停车矛盾特别突出的住宅小区甚至可以拆除1-2幢楼房，建设比较规范的停车场。
⑶在小区内兴建智能立体旋转式停车库，最大限度的增加停车位。
兴建立体停车库是用有限的土地解决越来越多的车辆停泊问题，是缓解泊车难的一个十分有效的办法。
在小区内只要规划几十平方米的地方，就能建造一个60至80个车位的立体车库。
⑷结合人防建设在有条件的住宅小区建设地下停车场。
对住宅小区地下空间进行整体开发，充分利用大型广场、绿地的地下空间，整体考虑，统筹安排，合理布局。
⑸恢复原有停车场的使用功能。
对住宅小区中规划应作为停车使用的房屋和场地进行全面的清理，已经被挪用或占用的必须要尽快恢复其使用功能。
⑤明确改造应遵循的标准。
居民住宅小区停车泊位二次规划设置要达到以下标准：
凡小区内用作单侧停车的道路最低宽度必须达到4米以上，沟通小区进出的主要通道设置单侧停车的最低宽度必须达到5．5米以上；小区汽车停放地点的汽车出入口数量不应小于2个；住宅小区防火间距内和消防车道、高层公用建筑及住宅的消防登高面不应设置停车泊位。
消防栓附近30米禁停车辆。
我国大中型城市的居民小区，普遍存在“停车难”的问题。
它反映出现阶段市民私家车拥有量大幅上升与城市基础设施滞后之间的矛盾。
就目前情况而言，我市小区“停车难”的问题，恐怕一时难以彻底解决。
仅就物业管理行业来讲，我们抓紧要做的，一是与业主委员会磋商，在确保小区消防、安全的前提下，规划小区道路停车，并从管理上多下功夫；二是加快并尽量扩大构建小区停车场（库）的数量及规模，满足居民们的停车需求，缓解日益尖锐的“停车难”的矛盾。
要想彻底解决小区“停车难”问题，我们坚持认为，还是应从二个方面着手，即：
一是政府部门必须立足于长远发展，合理规划；二是建筑设计单位和物业管理企业一起，在设计、规划、制度、规范上，明确和规范小区拥有停车场地的数量及规模，把能否满足居民停车需求作为一个考核指标，以此衡量和制约新建物业小区的开发、建设、验收和颁证。
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