物业管理师考试大纲.docx
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物业管理师考试大纲
2011年物业管理师《物业管理基本制度与政策》考试大纲
第一章物业管理
（一）考试目的
本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》（以下简称《条例》）分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。
（二）考试基本要求
掌握：
《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。
熟悉：
物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。
了解：
物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。
（三）要点说明
1.《条例》对物业管理的定位8.我国物业管理制度建设的历史沿革15.《条例》的主要内容
2.物业管理的特征9.政府在我国物业管理发展中的特殊地位16.《条例》法律责任特点
3.物业管理的市场化特征10.《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点
4.市场原则作为物业管理活动的前提条件11.《城市新建住宅小区管理办法》17.《条例》确立基本法律关系
5.我国物业管理的产生和发展12.《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点
6.我国改革开放前城镇住房制度的主要特征13.《条例》的指导思想
7.物业管理在社会经济中的地位和作用14.《条例》创设的法律制度及其内容
第二章物业管理服务
（一）考试目的
本部分的考试目的是考察应试人员根据物业管理服务特点、内容，物业服务收费、物业使用和维护等有关政策，解决物业管理服务标准，物业服务收费，（前期）物业服务合同等业务的能力。
（二）考试基本要求
掌握：
物业管理服务的特点、物业管理服务的内容、物业服务成本的构成、物业服务定价成本监审的原则、包干制和酬金制收费形式，（前期）物业服务合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定。
熟悉：
普通住宅小区物业管理服务的标准，物业服务定价成本审核的方法和标准，前期物业服务合同的特征和时效，物业服务企业维护秩序的方式，物业服务企业在安全事故中的法律义务。
了解：
物业服务企业的安全防范协助义务，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的有关规定。
（三）要点说明
1.物业管理服务的特点9.物业服务费用的成本构成17.前期物业服务合同的主要条款
2.物业管理服务的内容10.物业服务定价成本的原则和依据18.前期物业服务合同的特征
3.物业服务合同约定以外的服务11.物业服务定价成本审核的方法和标准19.前期物业服务合同的时效
4.物业管理服务标准12.实行酬金制的物业服务企业的义务20.物业服务企业的义务
5.物业服务收费的原则13.物业服务费的缴纳和督促21.物业服务企业的责任
6.物业服务收费的定价形式14.物业服务企业代收代交各项公用事业费用的规定
7.物业服务费用的计费方式15.物业服务合同的主要内容22.物业使用和维护相关法律规范
8.物业服务定价成本监审16.物业管理资料的移交
23.利用共用部位、共用设施设备进行经营的相关规定
24.业主装饰装修房屋的规范
第三章物业管理的基本制度
（一）考试目的
本部分的考试目的是考察应试人员运用业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度解决相关工作实际问题的能力。
（二）考试基本要求
掌握：
业主大会的职责和表决规则，业主委员会的职责，业主（临时）公约的内容和法律效力，前期物业管理招投标的强制性规定，物业承接查验制度的现实意义，各资质等级物业服务企业的条件，物业管理师考试注册规定，住宅专项维修资金的管理原则，住宅专项维修资金的交存与使用。
熟悉：
业主的权利和义务，临时管理规约应具备的主要条款，前期物业管理招投标的意义和原则，应移交的物业管理资料的范围，物业保修的法律规定，物业服务企业资质管理的必要性，物业管理师应具备的执业能力，住宅共用部位、共用设施设备的范围、住宅专项维修资金监管单位的义务，挪用住宅专项维修资金的法律责任。
了解：
筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员的资格条件，物业管理招标文件的内容，物业管理招投标的评标规则，物业承接查验的主要内容，物业服务企业资质的申报程序，物业管理从业人员的职业道德。
（三）要点说明
1.业主的权利6.业主大会的筹备11.业主大会的表决规则
2.业主的义务7.筹备业主大会的工作要求12.业主委员会的性质
3.业主大会的组成8.业主大会的成立13.业主委员会的职责
4.业主大会的性质9.业主大会的职责14.业主委员会的备案
5.成立业主大会的限制和选择10.召开业主大会临时会议的三种情况15.业主委员会委员的资格条件
16.业主委员会委员的资格终止21.管理规约的特殊作用26.《条例》关于临时管理规约的规定
17.业主委员会会议的规范22.管理规约的法律效力27.业主使用物业应当遵守的规则
18.业主大会、业主委员会的限制性要求23.临时管理规约的特殊主体28.前期物业管理招投标的原则
19.管理规约的性质24.临时管理规约的内容29.前期物业管理招投标的特殊性
20.管理规约的主要内容25.临时管理规约的违约责任30.前期物业管理招投标的强制性规定
31.前期物业管理招标文件的内容36.物业管理评标委员会
32.物业管理招标的备案37.物业管理招投标的中标和备案
33.物业管理投标文件的内容38.违反前期物业管理招投标规定的法律责任
34.物业管理招标程序规则39.我国实行物业承接查验制度的现实性
35.物业管理评标专家名册40.物业承接查验的内容
41.建设单位应当移交的物业管理资料46.《条例》关于不同资质等级企业承接项目的规定
42.物业的保修责任47.资质证书的颁发和管理
43.房屋的保修范围和期限48.物业服务企业资质等级的核定
44.物业服务企业资质管理的必要性49.物业服务企业违规行为的行政处罚
45.物业服务企业的资质等级50.物业管理职业道德的主要内容
51.建立物业管理人员职业资格制度的现实性56.住宅专项维修资金的使用
52.物业管理师的注册57.住宅共用部位共用设施设备的范围
53.物业管理师的继续教育58.住宅专项维修资金的管理原则
54.物业管理师的执业能力59.住宅专项维修资金的交存主体
55.物业管理师的执业范围60.住宅专项维修资金的交存金额
61.住宅专项维修资金的交存方式66.住宅专项维修资金使用禁止
62.住宅专项维修资金管理67.住宅专项维修资金使用的其他规定
63.住宅专项维修资金使用范围和原则68.住宅专项维修资金的监督管理
64.住宅专项维修资金的分摊规则69.住宅专项维修资金相关主体的法律责任
65.住宅专项维修资金使用程序
第四章业主的建筑物区分所有权
（一）考试目的
本部分考试目的是考察应试人员运用《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”相关法律规定处理业务工作的能力。
（二）考试基本要求
掌握：
建筑物区分所有权的构成，行使专有部分所有权的限制，行使共有部分所有权的规定，业主共同决定事项的表决规则，业主大会和业主委员会的处置权，建筑物及附属设施的管理形式，业主的诉讼权利。
熟悉：
住宅改变为经营性用房的条件，建筑区划内道路、绿地、物业管理用房的归属，建筑区划内车位、车库的归属；业主共同决定事项的范围；建筑物及附属设施维修资金的所有权与使用，管理费用分摊与收益分配；业主对物业服务企业的选择权和监督权。
了解：
《物权法》的立法背景和现实意义；建筑物区分所有权的概念。
（三）要点说明
1.建筑物区分所有权的作用6.道路、绿地、物业管理用房等所有权归属
2.建筑物区分所有权的构成7.车位、车库的所有权归属
3.行使专有部分所有权的相关规定8.业主共同决定事项的范围
4.住宅改变为经营性用房的条件9.业主共同决定事项的表决规则
5.行使共有部分所有权的相关规定10.业主大会和业主委员会的设立
11.业主大会和业主委员会的决定效力15.建筑物及其附属设施的管理形式
12.业主大会和业主委员会的处置权16.业主对物业服务企业的监督权
13.建筑物及其附属设施维修资金的所有权归属与使用
14.管理费用分摊与收益分配17.业主的诉讼权利
第五章房地产相关制度与政策
（一）考试目的
本部分考试目的是考察应试人员在物业管理工作中处理房地产事务相关工作的能力。
（二）考试基本要求
掌握：
房地产领域的现行法规体系，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容，商品房预售和现售的条件，商品房销售合同的主要内容，房屋租赁合同的主要条款，房地产中介服务的内容，房地产抵押的程序，房地产权属登记的种类。
熟悉：
房地产开发项目的规划设计管理，工程竣工验收备案制度，房地产项目转让条件和程序，房屋租赁登记，房地产中介服务管理的内容，房地产抵押登记，房地产权属登记程序，城市异产毗连房屋管理的规定。
了解：
施工许可证制度，禁止转让房地产的规定，商品房销售争议的解决规则，房地产中介服务机构的管理、抵押房地产的处分原则，公有住宅售后维修养护管理的规定。
（三）要点说明
1.房地产领域的现行法规体系6.房地产开发的施工许可证制度
2.房地产开发项目的规划设计管理7.工程竣工验收备案制度
3.城市规划与房地产开发项目的关系8.房地产项目转让的条件
4.房地产开发项目管理应遵循的制度9.房地产项目转让的程序
5.建筑工程质量管理制度10.禁止房地产转让的规定
11.商品房预售的条件16.房屋租赁合同的主要条款
12.商品房现售的条件17.禁止房屋租赁的规定
13.商品房销售合同的主要内容18.房屋租赁登记备案
14.《住宅质量保证书》的要求和主要内容19.设立房地产中介服务机构应具备的条件
15.《住宅使用说明书》的要求和主要内容20.房地产中介服务合同的主要内容
21.房地产中介活动中禁止的行为26.房地产权属登记的种类31.房屋权属登记程序
22.房地产抵押程序27.房地产权属登记的要求32.异产毗连房屋及其使用规则
23.不得设定抵押权的房地产28.房地产权属登记管理制度的种类33.危险房屋造成损害事故法律责任
24.房地产抵押合同29.房地产权属登记的特殊性34.公有住宅售后的维修养护责任
25.房地产抵押登记30.房屋权属证书的种类
2011年物业管理师《物业经营管理》考试大纲
第一章物业经营管理概述
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。
（二）考试基本要求
掌握：
物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。
熟悉：
物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。
了解：
物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。
（三）要点说明
1．物业经营管理的性质和管理对象2．物业经营管理的目标
3．管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别
4．物业经营管理的类别5．物业经营管理的工作内容
第二章房地产投资及其区位选择
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。
（二）考试基本要求
掌握：
房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。
孰悉：
房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。
了解：
不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。
（三）要点说明
1．房地产投资的目的与内容5．房地产投资的主要特征及利弊
2．房地产直接投资的内容6．房地产投资市场风险和非市场风险的区别
3．房地产开发投资的内容7．狭义的区位与广义的区位的区
4．房地产投资信托基金运作方式
第三章房地产投资分析技术
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价指标的熟悉程度，以及运用复利系数、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价方法，解决房地产经营管理实际问题的能力和知识水平
（二）考试基本要求
掌握：
现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。
熟悉：
现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。
了解：
名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。
（三）要点说明
1．现金流量与现金流量图2．资金时间价值与资金等值的判定3．设备更新的内容与特点
4．投资回收与投资回报的区别5．盈利能力指标的分类
第四章收益性物业价值评估
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对收益性物业价格及其特征、价格和价值的种类、影响价格的因素、价值评估的基本方法等内容的熟悉程度，以及运用基本的估价技术，在物业资产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分析与价格决策的能力和知识水平。
（二）考试基本要求
掌握：
物业价格的构成，投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。
熟悉：
收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用。
了解：
影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用。
（三）要点说明
1．物业价格的特征2．收益性物业价格和价值的种类
3．影响收益性物业价格的因素4．收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤
第五章房地产市场与市场分析
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场及其特性、房地产市场供求关系、房地产市场结构与描述指标、房地产市场分析内容与方法和物业经营管理计划等内容的熟悉程度，分析房地产市场并据此制定物业经营管理计划的能力和知识水平。
（二）考试基本要求
掌握：
物业经营管理计划及其编制，计划的主要内容和表现方式。
熟悉：
房地产市场的特性与功能，房地产市场的供求规律，房地产市场的结构、细分方式。
了解：
反映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场的运行环境和影响因素，政府干预房地产市场的原则、手段和措施。
（三）要点说明
1．房地产市场的构成及影响其转变的因素6．物业管理规划及制定的基本原则
2．房地产市场结构的构成7．物业管理计划的分
3．房地产供给的主要指标8．编制物业经营管理计划的基础工作内容
4．房地产市场的特性与功能9．物业管理计划的主要内容
5．房地产市场分析的内容
第六章租赁管理
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对物业租赁的形式、租赁管理与租赁方案、租赁合同的构成要素和物业租赁管理中的客户关系管理等的知识水平和实际应用能力。
（二）考试基本要求
掌握：
物业租赁的特点，租金确定与调整的方法。
熟悉：
物业租赁的分类方法，租赁管理的工作内容，租赁方案与租赁策略，租赁合同的基本条款。
了解：
物业租赁管理的模式和房屋租赁行政管理的内容，租赁管理中的市场营销工作，客户关系管理及其在租赁管理中的应用。
（三）要点说明
1．房屋租赁的特征4．租赁管理的工作内容7．房屋租赁合同的基本条款
2．物业租赁的分类方式5．租赁方案与策略主要涉及的工作内容8．实施客户关系管理的目的与内容
3．物业租赁管理模式的类型6．经营性物业的租金水平的确定
第七章成本管理
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理成本及其分类，成本估算方法，成本预算与编制方法，成本控制等知识的熟悉程度，以及从事物业管理企业成本管理工作的能力和知识水平。
（二）考试基本要求
掌握：
物业管理成本及其分类和估算方法。
熟悉：
成本预算编制工作的基本要求、成本预算的类型，成本运算编制程序，成本日常管理工作的内容。
了解：
成本控制原则、程序与组织体系。
（三）要点说明
1．物业管理企业的成本的构成5．零基预算的基本要求
2．物业管理企业收取物业管理服务费的方式6．滚动预算与概率预算的计算方法
3．物业管理服务成本估算的主要内容7．物业管理成本控制的内容、分类与原则
4．成本预算、固定预算、弹性预算的区别8．成本日常管理的工作内容
第八章合同与风险管理
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理中主要合同类型及其构成要素、物业服务合同、招标与投标阶段的合同管理、风险管理与物业保险等知识的熟悉程度，以及合同与风险管理的能力和知识水平。
（二）考试基本要求
掌握：
物业服务合同的类型、特征、主要内容和合同要点。
熟悉：
物业管理活动中涉及的合同类型，物业管理所涉及的保险种类与投保方法。
了解：
物业管理招标与投标阶段的工作内容与合同管理，风险及风险管理。
（三）要点说明
1．物业管理活动中涉及的合同的主要类型
2．前期物业服务合同和物业服务合同的内容与区别
3．物业管理工作中经常涉及的商业保险险种
第九章财务管理与绩效评价
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对财务管理、财务报告分析、物业管理绩效评价、物业管理报告等内容、方法的熟悉程度，以及物业经营管理中财务与绩效管理的能力和知识水平。
（二）考试基本要求
掌握：
物业管理绩效及绩效评价，物业管理绩效评价的主要类型，物业管理绩效评价的指标体系，物业管理报告的类型及内容构成，编写物业管理报告。
熟悉：
财务管理的对象、目标、内容和手段，物业管理绩效评价的标准及评价结果的表达方法，物业管理报告编写中的注意事项。
了解：
财务报告的构成与内容，财务报告分析的主要形式，财务报告分析的主要方法与一般过程，绩效评价的主要方法。
（三）要点说明
1．企业财务管理的对象、目标及其基本内容4．物业管理绩效评价方法与类型
2．企业财务报告的编制与分析5．物业管理绩效评价指标体系的构成
3．物业管理绩效考核的内容6．物业管理报告的类型及其内容
第十章写字楼物业经营管理
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对写字楼及写字楼物业管理、写字楼租赁管理、写字楼安全与风险管理，写字楼物业管理企业选择与评价方法的熟悉程度，以及对写字楼物业经营管理的能力和知识水平。
（二）考试基本要求
掌握：
写字楼租金确定与调整的方法和特点，写字楼经营管理绩效评价的指标与方法。
熟悉：
写字楼的特点，写字楼物业管理的工作模式和管理内容，写字楼租户选择的方法，写字楼的租约制定，写字楼物业管理企业的选择标准。
了解：
影响写字楼分类的因素，写字楼管理的策略，写字楼安全与风险管理。
（三）要点说明
1．写字楼分类及其类型等级划分的因素5．影响写字楼的租金水平的因素
2．写字楼物业管理的常规目标6．写字楼物业管理工作评价的内容
3．写字楼物业管理的工作内容7．写字楼物业经营管理绩效评价指标体系的构成
4．写字楼租户选择过程中考虑的主要因素
第十一章零售商业物业经营管理
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对零售商业物业及其分类、零售商业物业经营管理中的经济学原理、零售商业物业租赁管理、现场管理、风险与安全管理和零售商业物业管理实践的熟悉程度，以及对零售商业物业的经营管理能力和知识水平。
（二）考试基本要求
掌握：
零售商业物业经营管理中的经济学原理，零售商业物业租户选择、租金确定与调整的特点。
熟悉：
零售商业物业及其分类，零售商业物业管理的内容和类型，零售商业物业管理中租赁管理和现场管理的工作内容。
了解：
零售商业物业管理中的风险与安全管理。
（三）要点说明
1．零售商业物业经营管理的主要工作内容5．零售商业物业租户选择时应考虑因素9．零售商业物业租约内容
2．策略与运行管理与现场管理的工作内容6．基础租金的确定10．零售商业物业现场管理的目标
3．零售商业物业运作相关理论的具体应用7．百分比租金的测算方法11．零售商业物业管理中风险类型
4．租赁方案和租赁策略制定8．净租形式出租的三种类别
第十二章物业经营管理的未来发展
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理行业未来主要发展方向的熟悉程度，以及经营管理服务工作创新的能力。
（二）考试基本要求
熟悉：
房地产组合投资管理工作内容，企业物业资产管理的作用，设施管理的主要工作内容，可持续发展与物业管理的关系。
了解：
组合投资理论在房地产领域的应用进展，企业物业资产管理的工作内容，设施管理的国内外发展现状和未来发展方向，不良资产管理与不良物业资产管理的工作内容，信息技术在物业管理领域的应用现状与发展前景。
（三）要点说明
1．房地产组合投资管理的工作内容及其步骤5．不良物业资产管理内容与处置方式
2．企业物业资产管理的内容6．可持续发展的物业管理具备的要素
3．设施管理的内容及其涉及的主要问题7．物业管理信息系统构成、特征及作用
4．不良物业资产的表现形式及其处置的目标
2011年物业管理师《物业管理综合能力》考试大纲
第一章经济学知识与应用
（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对经济学知识的掌握程度，以及对需求理沦、供给理论、均衡价格的确定、弹性理论、规模报酬、成本理论、市场失灵等知识在物业管理中应用的掌握程度。
（二）考试基本要求掌握：
需求以及影响需求的主要因素和需求法则的基本内容。
供给的方式，供给规律，弹性理论，边际收益递减规律，规模报酬，以及成本理论。
熟悉：
均衡价格的决定，影响需求弹性的主要因素，影响供给弹性的主要因素，生产理论，以及市场失灵与政府调节相关内容。
了解：
需求量与需求的异同，个人需求与市场需求的关系，供给函数，市场均衡，弹性系数及其意义，生产函数，边际成本，外部性问题。
（三）要点说明：
1.个人需求；2.市场需求；3.局部均衡价格理论及在物业管理中的应用；4.弹性理论及在物业管理中的应用；5.生产及生产要素；6.总产量、平均产量以及边际产量；7.边际收益递减规律；8.边际技术替代率；9.生产规模与规模报酬原理及在物业管理中的应用；10.
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