不动产登记暂行条例实施细则征求意见稿.docx

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不动产登记暂行条例实施细则征求意见稿

不动产登记暂行条例实施细则

（征求意见稿）

二〇一四年十二月十七日

目录

第一章总则1

第二章一般规定2

第一节登记机构与人员2

第二节不动产登记簿证5

第三节不动产登记的类型8

第四节登记程序11

第三章土地所有权登记17

第四章国有土地及建筑物、构筑物登记19

第五章农村宅基地及房屋登记22

第六章集体建设用地及建筑物、构筑物登记25

第七章农村承包土地及其他农用地登记27

第一节农村承包土地登记27

第二节其他农用地登记31

第八章海域、碼民每岛感嫌、纖幡己32

第九章探矿权、采矿权、取水权登记35

第十章地役权登记36

第十一章抵押登记40

第十二章其他登记48

第一节预告登记48

第二节更正登记51

第三节异议登记52

第四节查封登记54

第十三章不动产登记资料的查询、保护和利用56

第十四章法律责任59

第十五章附则62

第一章总则

第一条【立法依据】

为规范不动产登记行为，维护不动产交易安全，保护不动产权利人的合法权益，根据《不动产登记暂行条例》，制定本细则。

第二条【依申请登记原则】

不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规另有规定的除外。

第三条【一体登记原则】

房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当以土地使用权、海域使用权为基础，并保持权利主体一致，法律另有规定的除外。

建设用地使用权、海域使用权转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地、海域范围内建筑物、构筑物所有权应当一并登记;申请建筑物、构筑物所有权转移登记、抵押登记、查封登记的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权应当一并登记。

第四条【连续登记原则】

未办理不动产首次登记的，不得办理其他登记，但法律、行政法规另有规定的除外。

因处分不动产申请登记的，被处分的不动产权利应当已经记载于登记薄，本细则另有规定的除外。

第五条【登记客体】

依照本细则登记的不动产是指：

（一）土地，包括耕地、林地、草地、荒地、水域、滩涂、建设用地、宅基地、无居民海岛，以及因自然淤积和人工填海、填湖形成的土地等；

（二）定着于地表、地上、或者地下的建筑物、构筑物以及特定空间；

（三）海域及海上建筑物、构筑物；

（四）森林和林木；

（五）矿产资源、水资源；

（六）法律、行政法规规定可以登记的其他不动产。

第六条【登记的顺序】

除共有不动产外，同一不动产权利有两个以上主体申请登记的，不动产登记机构按照受理时间的先后顺序办理登记，法律、行政法规另有规定的除外。

受理时间以不动产登记机构出具受理凭证的时间确定。

第2章一般规定

第一节登记机构与人员

第七条【属地登记】

不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

第八条【跨区域不动产的登记管辖】

跨县级行政区域的不动产，申请人可以向不动产所跨的县级行政区域的任一不动产登记机构提出登记申请，并说明不动产在其他行政区域的有关事项；不动产登记机构受理后，应当将登记申请事项分送不动产所跨的其他县级行政区域内的不动产登记机构。

第九条【国家级不动产的登记管辖】

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，以及国务院批准项目用海、用岛的登记发证由国务院国土资源主管部门确定的不动产登记机构办理。

中央国家机关使用的国有土地等不动产登记参照《在京中央国家机关用地土地登记办法》等有关规定办理。

第十条【登记机构职责】

不动产登记机构应当制订申请书、申请材料表等不动产登记申请所需文书格式，编制申请材料目录，并在办公场所和门户网站公布。

不动产登记机构应当依法受理不动产登记申请并进行审核、查验，在必要时进行实地查看或调查，并将各类登记事项依法、及时、准确、完整地记载于不动产登记薄，并依法提供查询。

第十一条【不动产登记员】

不动产登记的审核和登薄由不动产登记员负责，其他辅助性工作由一般工作人员负责。

不动产登记员是指通过国务院国土资源主管部门组织的不动产登记人员上岗考试，并在不动产登记机构从事不动产登记工作的在编、在岗人员。

不动产登记人员管理办法由国务院国土资源主管部门另行规定。

第十二条【不动产登记人员管理】

国务院国土资源主管部门建立不动产登记人员信息数据库，实时掌握不动产登记工作人员的信息状况。

第十三条【回避】

不动产登记员在办理不动产登记时，遇有以下情形之一的，应主动回避；不主动回避的，经申请人、利害关系人申请，不动产登记机构负责人应当要求其回避：

（一）是申请人或者申请人的近亲属；

（二）与不动产登记有利害关系的；

（三）与申请人有其它关系，可能影响对不动产登记公正办

理的。

第十四条【不动产登记员过渡衔接】

本细则施行前已经取得《土地登记上岗资格证》、《房屋登记官考核合格证书》，且无相关主管部门规定的失效事由的，证书继续有效，持证人可以申请换发不动产登记员证书。

第十五条【不动产登记代理】

当事人可以委托他人代为申请不动产登记；专业从事不动产登记代理的人员应当具有相关专业能力和水平。

不动产登记代理机构及登记代理人实行行业自律管理。

第二节不动产登记簿证

第十六条【不动产单元】

不动产以不动产单元为基本单位进行登记。

不动产单元是指权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。

不动产单元应当具有唯一编码。

无房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域，以土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。

有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域，以该房屋等建筑物、构筑物以及定着物与土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。

前款所称房屋，包括独立成栋、有固定界限的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。

第十七条【不动产登记薄的编制】

不动产登记薄以宗地、宗海为单位编成，同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入同一不动产登记薄。

第十八条【不动产登记薄的效力】

不动产登记薄是不动产权利归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有不动产权利的证明。

不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。

第十九条【不动产登记薄的管理】

不动产登记薄由不动产登记机构管理。

不动产登记薄由国务院国土资源主管部门统一制定式样。

各级不动产登记机构应当按照统一的式样建立不动产登记薄。

釆用电子介质不动产登记薄的，应当每天进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。

第二十条【不动产登记薄的保存】

不动产登记薄及权籍图由不动产登记机构永久保存。

不动产登记机构应当建立符合防火、防盗、防渍、防有害生物等安全保护要求的专门场所，存放不动产登记薄和地籍图等登记原始资料。

除法律行政法规另有规定或为避免遭受损害外，不得携出登记机构。

第二十一条【不动产权属证书和登记证明发放的情形】

取得不动产权利的，不动产登记机构依法发放不动产权属证书。

不动产登记机构将预告登记、异议登记以及法律法规规定的其他事项在登记薄上记载后，应当发放登记证明。

第二十二条【不动产权属证书和登记证明】

不动产权属证书和登记证明应当加盖不动产登记机构印章。

不动产权属证书和登记证明由国务院国土资源主管部门统一制定式样、统一监制、统一编号规则。

第二十三条【共有不动产的权属证书】

共有不动产权属证书应当注明“共有”字样，并列明全体共有人。

共有人申请共有不动产登记的，不动产登记机构应当核发一本不动产权属证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。

第二十四条【权属证书、登记证明的换发、补发】

不动产权属证书或登记证明破损、填制错误的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。

符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或登记证明。

不动产权属证书或登记证明遗失、灭失的，不动产权利人提出补发申请的，应当在公开媒体上刊发遗失、灭失声明，不动产登记机构方可补发。

不动产登记机构补发不动产权属证书或登记证明的，应当将有关事项记载于登记薄，并在不动产权属证书或登记证明上注明“补发”字样。

第二十五条【权属证书的收回】

不动产登记机构收回不动产权属证书或登记证明的，应当在登记薄上注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者公开媒体公告作废。

第三节不动产登记的类型

第二十六条【登记类型】

不动产登记包括下列类型：

（一）首次登记；

（三）变更登记；

（四）转移登记；

（五）注销登记；

（六）预告登记；

（七）更正登记；

（八）异议登记；

（九）查封登记；

（十）法律、行政法规规定的其他登记。

第二十七条【首次登记】

首次登记包括总登记与初始登记。

总登记是指不动产登记机构为完成辖区内全部土地或者特定区域内的土地进行的全面登记；地上定着物未登记的，应当一并登记。

初始登记是指除总登记之外不动产权利的第一次登记。

第二十八条【变更登记】

有下列情形之一的，应当办理变更登记：

（一）权利人的姓名或者名称、身份证类型或身份证明号码发生变更的；

（二）不动产的所在街道或门牌号等坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；

（三）不动产权利期限、来源等权利状况发生变化的；

（四）同一权利人分割或者合并不动产的；

（五）抵押担保的范围、主债权数额、最高额抵押担保的债权范围、最高额抵押债权额限度、债权确定期间等发生变化的；

（六）地役权的利用目的、方法等发生变化的；

（七）共有性质发生变更的；

（八）法律、行政法规或者本细则规定的其他不动产权利变更情形。

第二十九条【转移登记】

有下列情形之一的，应当办理转移登记：

（一）买卖、互换、赠与不动产的；

（二）以不动产作价出资（入股）的；

（三）不动产分割、合并导致权属发生转移的；

（四）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；

（五）继承、受遗赠导致权属发生转移的；

（六）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权属发生转移的；

（七）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；

（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；

（九）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；

（十）法律、行政法规或者本细则规定的其他不动产权利转移情形。

第三十条【注销登记】

有下列情形之一的，应当办理注销登记：

（一）不动产灭失的；

（二）权利人放弃不动产权利的；

（三）因依法没收、征收、收回不动产权利，以及不动产权利到期后未申请续期，或者申请续期未获批准等导致不动产权利终止的；

（四）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使不动产权利消灭的；

（五）法律、行政法规或者本细则规定的其他情形。

第四节登记程序

第三十一条【一般规定】

不动产登记，应按下列程序进行，法律、行政法规另有规定的除外：

（一）申请；

（二）受理；

（三）审核；

（四）登薄。

不动产登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规的规定向申请人发放不动产权属证书或者登记证明。

第三十二条【登记申请的一般要求】

申请不动产登记，申请人应当向不动产所在地的不动产登记机构提出申请，并根据申请登记的事项提交相关申请材料。

申请登记材料应当提供原件。

不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。

不动产界址坐标、空间界限、地籍调查表、土地权属界线协议书、宗地图、房屋平面图等材料，可以委托有资质的专业技术单位通过权籍调查获得。

申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，

不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请不动产登记。

第三十三条【共有不动产处分的登记申请】

处分共有不动产的，应当由全体共有人申请登记。

登记薄记

载了共有人关于共有不动产处分约定的，按照该约定办理。

第三十四条【共有不动产其他事项的登记申请】

共有人协议变更共有性质，以及就共有不动产的处分进行约

定申请登记的，应当共同申请。

共有不动产因共有人姓名、名称或者不动产自然状况变化需

要申请变更登记的，可以由相关的共有人申请。

第三十五条【共有份额的处分登记申请】

按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申

请转移登记；受让人是共有人以外的人的，还应当提交其他共有人同意的书面证明。

按份共有人抵押其不动产份额的，应当与抵押权人共同申请

登记。

第三十六条【其他权利人的同意】

经依法登记的不动产上已设立抵押权、地役权或者已办理预告登记，所有权人、使用权人申请注销登记的，应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面证明。

第三十七条【监护人代为申请】

无民事行为能力人、限制民事行为能力人的不动产登记，应当由监护人代为申请。

监护人代为申请登记的，应当提交监护人与被监护人的身份证明、监护关系的证明材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。

未成年人父母以外的人担任监护人的，或者申请人为精神病人的，应当提交经过公证的对被监护人享有监护权的证明或人民法院指定监护的法律文书。

第三十八条【委托申请】

接受当事人委托代理不动产登记申请的，应当向不动产登记机构提供被代理人签字或盖章的授权委托书，到不动产登记机构现场提出登记申请，授权委托书应载明授权委托的事项、范围和期限。

境外申请人委托代理人申请不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。

代理人为多人的，代理人应共同代为申请，但委托人另有授权的除外。

第三十九条【申请的撤回】

申请登记的事项记载于不动产登记薄前，申请人依法单方申请登记的，可以单方申请撤回登记申请；申请人双方申请登记的，应当共同申请撤回登记申请。

第四十条【受理及不予受理的规定】

依据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，申请人提交的申请材料齐全且符合法定形式的，不动产登记机构应当予以受理，并出具受理凭证；不符合受理条件的，应当当场书面通知申请人，并告知不予受理的理由。

第四十一条【询问】

不动产登记机构办理登记时，应当就有关登记事项加以询问。

询问结果应当经申请人签字确认，并妥善保管。

第四十二条【公告】

下列情形应当进行公告：

（一）总登记；

（二）集体土地所有权初始登记；

（三）宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及其建筑物、构筑物所有权、海域使用权、无居民海岛使用权等不动产权利的初始登记；

（四）依职权注销登记的；

（五）法律、行政法规规定的其他情形。

不动产登记机构应当在将登记事项记载于登记薄前，在不动产登记机构门户网站或其指定的场所予以公告，公告期不少于三十日；公告无异议或异议不成立的，方可记载于登记薄上。

公告所需时间不计算在登记办理期限内。

第四十三条【实地查看】

根据申请材料，不动产登记机构认为必要时，可以进行实地查看；不动产登记机构进行实地查看时，应重点查看以下情况：

（一）申请房屋所有权首次登记的，房屋坐落及建造完成情况；

（二）申请在建建筑物抵押权登记的，抵押的在建建筑物坐

落及建造情况;

（三）因不动产灭失申请注销登记的，不动产灭失情况；

（四）不动产登记机构认为应当实地查看的其他事项。

第四十四条【不予登记的情形】

登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记：

（一）存在尚未解决的权属争议的；

（二）违法行为尚未处理或者正在处理的；

（三）未依照法律和行政法规规定的条件处分不动产的；

（四）不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的不动产权利与权利来源证明文件不一致的；

（五）申请登记事项与不动产登记薄记载冲突的；

（六）未依法提交缴纳有关税费的凭证的；

（七）申请登记的不动产权利超过规定期限的；

（八）申请处分的不动产被依法查封期间，权利人因处分不动产申请登记的；

（九）申请登记不动产不能特定或者不具有独立利用价值的；

（十）不动产被依法征收、没收，原权利人申请登记的；

（十一）法律、行政法规规定的其他不予登记的情形。

不予登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人不予登记的理由，并告知申请人救济途径。

第四十五条【依据人民法院、仲裁机构法律文书的登记】

申请人持人民法院、仲裁机构确认不动产权利归属和内容的生效法律文书申请登记的，不动产登记机构应当对法律文书的真实性予以审核并办理登记。

第四十六条【依嘱托的登记】

有下列情形之一的，不动产登记机构应当依据嘱托文件办理不动产登记，并通知当事人：

（一）人民法院依据法律规定要求办理登记的；

（二）人民检察院、公安机关等有关机关依据法律规定要求办理查封登记的；

（三）人民政府依法作出没收、征收或者收回不动产权利决

定的；

（四）法律、行政法规规定的其他情形。

不动产登记机构认为嘱托文件存在不动产权属错误的，可以向人民政府、人民法院、人民检察院、公安机关等有关机关提出审查建议，但不应停止办理登记。

第四十七条【依职权登记】

有下列情形之一的，当事人自事实发生之曰起十五曰内不申请登记的，不动产登记机构经公告三十日后，可以直接办理登记:

（一）不动产登记机构发现不动产登记薄的记载错误且不涉及不动产权利归属或内容的；

（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使不动产权

利消灭的;

（三）法律、行政法规规定的其他情形。

第三章土地所有权登记

第四十八条【土地所有权登记的对象】

土地所有权登记包括国家土地所有权登记和集体土地所有权登记。

地上有森林、林木，且土地未设立使用权的，森林、林木所有权应当与土地所有权一并登记。

第四十九条【集体土地所有权初始登记的申请人】

集体土地所有权初始登记，依照下列规定提出申请：

（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代为申请；

（二）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或村民小组代为申请；

（三）土地属乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代为申请。

集体土地所有权变更登记、转移登记、注销登记的申请人，适用前款规定。

涉及集体土地所有权人提出的其他登记申请，参照本条第一款规定办理。

第五十条【集体土地所有权初始登记应提交的材料】

申请集体土地所有权初始登记的，应当提交下列材料：

（一）土地权属来源证明；

（二）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标等；

（三）其他必要材料。

前款第二项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标等，可以委托专业技术单位进行地籍调查获得。

第五十一条【集体土地所有权变更登记应提交的材料】

因集体土地面积、土地所有权人名称发生变化申请变更登记的，应当提交下列材料：

（一）不动产权属证书或不动产已经登记的证明材料；

（二）集体土地所有权变更的证明材料；

（三）法律、行政法规规定的其他材料。

第五十二条【集体土地所有权转移登记应提交的材料】

农民集体因土地互换、调整等原因导致集体土地所有权转移，申请集体土地所有权转移登记的，应当提交下列材料：

（一）不动产权属证书或不动产已经登记的证明材料；

（二）互换协议等集体土地所有权转移的证明材料；

（三）本农村集体经济组织三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意的证明或者有批准权的人民政府的批准文件；

（四）法律、行政法规规定的其他材料。

互换、调整的土地已设立用益物权的，还应当提交用益物权人书面同意的证明。

第五十三条【集体土地所有权注销登记应提交的材料】

申请集体土地所有权注销登记的，应当提交下列材料：

（一）不动产权属证书或不动产已经登记的证明材料；

（二）集体土地所有权消灭的证明材料；

（三）法律、行政法规规定的其他材料。

第四章国有土地及建筑物、构筑物登记第五十四条【适用】

依法利用国有土地建造房屋等建筑物、构筑物的，应当申请国有建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记。

依法取得国有建设用地使用权，尚未建设房屋的，可以单独申请国有建设用地使用权登记。

第五十五条【国有建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权各登记事项应提交材料的总体性规定】

申请国有建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：

（一）不动产登记申请书；

（二）申请人身份证明材料；

（三）不动产权属来源证明；

（四）不动产权属证书；

（五）不动产权利发生变更、转移、消灭的证明材料；

（六）地籍调查表、宗地图、房屋平面图、宗地界址坐标等有关不动产界址、空间界限、面积的证明材料；

（七）建设工程符合规划的证明、建设工程已竣工的证明、建设工程测绘报告等；

（八）土地出让价款及相关税费缴纳凭证；

（九）法律、行政法规规定的其他材料。

第五十六条【国有建设用地使用权初始登记应提交材料的特别规定】

申请国有建设用地使用权初始登记，还应当根据使用土地的方式，分别提交以下材料：

（一）以出让方式使用国有建设用地的，应当提交国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款全部缴纳凭证等相关证明材料。

（二）以划拨方式使用国有建设用地的，应当提交县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料；已依法转为出让国有建设用地使用权的，应当持原不动产权属证书、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

（三）以国有土地租赁方式使用国有建设用地的，应当提交租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料。

（四）以国家作价出资或者入股方式使用国有建设用地的，应当提交原不动产权属证书、土地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料。

（五）以授权经营方式使用国有建设用地的，应当提交原不动产权属证书、土地资产处置批准文件和其他相关证明材料。

第五十七条【建筑物所有权共有部分的初始登记】

建设单位申请建筑物所有权初始登记的，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等建筑物、构筑物一并申请登记，由不动产登记机构在登记薄上予以记载，不颁发不动产权属证书。

第五十八条【国有建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记应提交材料的特别规定】

因不动产用途变更、面积变化申请国有建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记的，应当提交有批准权的人民政府或主管部门的批准文件，但因自行局部拆除或自然损毁后不再修复，导致不动产面积减少的除外。

因土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。

第五十九条【国有建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权转移登记应提交材料的特殊规定】

申请国有建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权转移登记的，应当根据不动产权属发生转移的情形，提交买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁机构生效的法律文书，或者其他证明不动产权属发生转移的材料。

第六十条【转让或者抵押划拨取得的国有建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权】

申请划拨取得的国有建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的转移登记、抵押登记的，还应当提供有批准权人民政府的批准文件。

第六十一条【国有建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的注销登记的情形】

发生本细则第三十条规定的情形，应当申请国有建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的注销登记。

第五章农村宅基地及房屋登记

第六十二条【农村宅基地及房屋登记的适用】

农村居民依法利用宅基地建造住房的，应当申请宅基地使用权及房屋所