房地产开发项目贷款申请报告评估案例.docx
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房地产开发项目贷款申请报告评估案例
案例四房地产开发项目贷款申请报告评估案例
1.项目主办单位概况
1.1主办单位名称、法定地址、营业范围
主办单位名称：
北京BBB房地产开发有限公司。
经济类型：
中外合资经营企业。
法定地址：
北京市×区×××街16号。
经营范围：
“在规划范围内对AAA项目的公寓及配套商业设施进行开发、建设、出租、出售及其物业管理，并提供相关的咨询服务”（见《京经贸资字[1997]×××号》文）。
1.2合资各方名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、国籍
（1）×××总公司（简称：
甲方），是根据中国法律成立并在中国北京市注册登记的公司，法定地址为北京市×××街16号，法定代表人×××，中国籍。
（2）美国××××公司（简称：
乙方），是根据美国法律成立的公司，法定地址是美国马萨诸塞州波士顿市，法定代表人×××××，美国籍。
（3）北京××××工程有限公司（简称：
丙方），是根据中国法律成立并在中国北京市注册登记的公司，法定地址为北京市×区××路11号，法定代表人×××，中国籍。
1.3项目总投资、注册资本、各方出资比例、出资方式
（1）合资公司投资总额为5236万美元（合43456万元人民币）。
（2）注册资本为1000万美元，其中：
甲方认缴100万美元，占注册资本的10%；
乙方认缴890万美元，占注册资本的89%；
丙方认缴10万美元，占注册资本的1%。
（3）注册资本出资方式：
甲、丙方：
以认缴额折合人民币现金出资；
乙方：
以890万美元现金出资。
截止到1998年3月，公司注册资本计折8300万元人民币已全部到位。
（4）投资方贷款。
除资本金和15000万元贷款外，项目的其余投资由股东按工程进度的需要贷款，不计利息。
1.4合营期限、利润分配
合营期限50年。
在合资经营期间，合营各方按注册资本出资比例分配利润和分担风险及亏损。
1.5审批单位
该公司是1996年10月经北京市对外经济贸易委员会同意并报请北京市计划委员会批准建立的（见《京计基字［1996年1第××号》文），1997年11月北京市人民政府向该公司颁发了《外商投资企业批准证书》（外经贸京「1997」××号），1998年4月国家工商行政管理总局向该公司颁发了《企业法人营业执照》（企合京总副字第×××号）
2.项目概况
2.1项目背景
AAA项目前身系北京市××单位建设的综合业务楼，并已于1996年破土动工。
由于建设资金不足，经北京市计划委员会批准，该项目于1996年10月转给北京BBB房地产开发有限公司继续开发建设与经营。
1997年11月，经北京市计划委员会批准，该项目原综合业务楼的建设内容变更为公寓，项目名称变更为××花园。
1998年1月6日经北京市地名办公室核准，取得“AAA公寓”《建筑名称核准证》。
1998年4月，经首都规划委员会办公室认定，AAA为住宅项目。
2.2项目内容
AAA项目位于北京市朝阳区。
项目总占地面积为5126平方米，总建筑面积为56600平方米，其中：
地上18～26层，共45776平方米；地下4层，共10824平方米。
地下4层为汽车停车库，有车位237个；首层及2层为供住户使用的商务、办公。
餐饮、健身娱乐及变配电、保安、消防等用房；地面3层以上（标准层）为住宅，共有9种户型计238套，属中高档住宅。
该项目的住宅采取预售与现房出售，销售对象主要是外国驻华机构、外资企业和国内企业等单位和个人。
AAA项目开发、建设总投资为43456万元（除特别说明外，指人民币，下同）。
北京BBB房地产开发有限公司自筹资金14941万元（包括注册资本8300万元和股东贷款6641万元），占项目总投资的34%。
1997年以来已投入7910万元。
目前该项目土建工程已进入标准层施工阶段。
AAA项目的设计单位是北京市××设计研究院，施工单位是北京×××建筑工程公司，工程监理单位是北京××××监理公司。
为销售AAA项目的住宅，北京BBB房地产开发有限公司已成立销售部，培训了销售人员，确定了销售策略和计划，聘请×××先生担任市场总监。
3.项目工程建设
3.1主体工程
（1）工程概况。
拟建高层住宅楼——AAA由北京市××设计研究院设计，经北京市有关部门各级审定，并于1998年4月20日首都规划委员会办公室认定。
现已完成主体结构工程地下4层和地上2层的施工，计划1998年底主体工程封顶，1999年11月全部工程竣工入住。
工程总用地面积：
5126平方米；
建筑面积：
56600平方米（地上：
45776平方米，地下：
10824平方米）；
建筑层数：
地上18层，23层，26层，地下4层。
建筑物最高处高度：
86.8米；
绿化面积：
810平方米，占总用地面积的16%；
容积率：
8.9
建筑密度：
39%；
停车数：
室内237辆，室外30辆。
该建筑3层以上为住宅，设有四房二厅、三房二厅、二房二厅等9种户型，共有238套住房，其中主力户型为二居室，共152套。
首层及2层为供住户使用的商务、办公、餐饮、健身、娱乐及变配电、保安、消防等用房。
地下4层除设备及人防用房外，均为汽车停车库及自行车库房。
建筑外形根据城市规划部门要求，结合该区环境特点，设计成北低南高台阶形，体型规整，气派典雅。
（2）工程特点。
l）地理环境优越。
该工程基地周围已建成多座作为城市标志性的高层建筑：
如长城饭店、京城大厦、燕莎中心、中日交流中心等，它们已构成了北京现代化城市的新面貌，是目前北京的黄金地带，是高级商务、商业区。
该项目所处地区空气质量为北京市仅有的两个二级标准地区，加之靠近东三环路交通十分便利，建成后对项目销售业务十分有利。
2）区域内的人文环境较好。
AAA项目建于北京第三使馆区和国际学校的对面。
毗邻中日交流中心、凯宾斯基饭店，大部分为外国使馆和国内外宾客工作及生活的地区，人文环境较好，项目建立后最适合提供北京市国内外驻京机构人员居住。
3）工程设计用地节约，平面布置紧凑，公用设施完善，户型齐全，户内功能分区合理，客厅规整，视野开阔，空间分隔灵活，可满足住户不同的要求。
建筑外形典雅，具有欧陆色彩。
项目建成后适合外销。
4）该工程场地呈南北长、东西短，建筑主要朝向为东西向，设计上为了最大限度地提高用地效益和建筑面积的要求，对住户的朝向功能未能完美解决。
因此，居室单朝向房间多，双朝向房间少，居室室内环境若不采取措施改善，会对销售产生一定影响。
5）该工程内的厨房及卫生间均通过天井通风、采光。
由于一部分天井的面积过小（3.7米×2.4米）和过高（89米），难以满足卫生要求，并对消防不利。
尽管设计已采取了相应措施，但今后在使用上必须加强专业管理。
综上所述，AAA项目所处的地段及投资环境是良好的，如销售价格合理，销售前景看好。
3.2公用工程
该工程项目所属地区的市政四源、电讯等基础设施较完善，给排水、供电、热力、天然气和通讯等管线齐备，并有充足的供应量，给工程项目创造了优越的条件。
（1）给排水系统。
1）该工程项目西侧，现有市政给水管线DN400通过。
经市自来水给水规划审批，同意待工程竣工后，从上述DN400管线上引入两条Q100以上水管，供给该工程建成后所需的生活及消防用水。
最高生活用水量306立方米/天
室内消防用水量30升/秒
室外消防用水量20升/秒
自动喷洒灭火用水量26升l秒
2）红线内设有生活污水及雨水排出管线，并分流排入工程建筑物北侧亮马桥路和西侧麦子店西路的市政雨、污水管网内。
生活污水平均排水量为245立方米/天。
（2）供电系统。
该工程采用两路10kV电源供电。
经市供电局1998年7月21日批准，由工程东侧光明公寓冗接室，引出埋地电缆入户。
该工程建筑物一层设有刀闸室及变配电室。
变配电室内设有两台1600kV.A于式变压器，正常时可同时运转，并互为备用。
工程总设备容量4619.6kw
其中：
动力设备698.6kw
照明设备3921.okw
总计算容量2368.7kw
需要系数0.51
该工程主要用电为三级负荷用电：
消防用电设备属一级负荷；普通电梯、生活水泵、公用照明及通风为二级负荷；住宅为三级负荷。
（3）热力系统。
该工程所需采暖和生活热水均由市政热力管网提供。
在工程西侧，麦子店西路有市政供热管线DN300，从上述供热管线向东引出管径为DN150的管线进入工程建筑物西侧的地下一层的热力交换站。
工程项目冬季采暖用热量263万大卡/时
工程项目生活热水用热量138万大卡/时
全年供热范围为：
①冬季供给室内采暖、生活用热水及维持游泳池水温；
②夏季仅供生活用热水。
（4）天然气系统。
该工程项目所需生活用燃气由市天然气公司供给。
在该工程建筑物附近亮马桥路一侧，现有4400中压市政天然气管线通过。
该工程拟引入管线，经调压箱降为低压天然气入户，供使用。
（5）弱电系统。
1）电讯：
市政电信干线已设置在该工程楼前。
为方便大楼管理部门需要，项目设有一个500门内部电话系统。
大楼住宅部分均用市话，在各层预留电话配线箱，待住户入住后，可根据需要报装。
2）工程设有共用电视系统、可视对讲电话系统、火灾自动报警系统、保安监视及停车场管理系统。
（6）道路。
该工程西侧麦子店西路尚未铺设，拟与沿线各单位合作集资建设，使大楼四周形成循环车道。
综上所述，本工程项目的水、电、气、热力、通讯等公用工程基础条件基本落实，技术设施齐全、合理，能满足项目发展的需要。
3.3环保与消防
（1）该工程系高层住宅建筑物，居于交通干线两侧，在设计中要考虑环境噪声影响，选用噪声低的设备，并考虑消声隔离处理；对废气源车库与厨房，均设置机械送、排风系统，使废气向高处排放；对粪便、污水均考虑经化粪池后排入市政污水管网。
（2）工程设有消火栓系统、自动喷洒系统、防排烟系统，以解决高层建筑的防火问题。
工程考虑了环保和消防问题，但在竣工后需进一步核实，以免后患。
4.市场营销评估
AAA住宅项目地处朝阳区燕莎商城附近繁华商业区，北邻开发中的第三使馆区，周围外资企业和国内商家云集，物业地理位置优越，这些都是住宅销售的有利条件。
因此，开发商将本项目定位为中高档专项住宅，销售对象定为外国驻华机构、外资企业、港澳客商、东南亚客商和部分国内企业家，在综合考虑住宅的开发成本和客户的购买力后，开发商将住宅的起步销售价格定为1750美元/平方米（14525元/平方米）。
若按此价格计算，项目的内部收益率可高达46%。
（1）中高档住宅的供给：
1994年以来，北京市中高档住宅发展迅速，仅外销房总供给量高达100万平方米，目前仍有30余万平方米待销。
2000年前竣工的外销房在建总面积仍高达50万平方米。
若加上内销房部分中高档住宅的待销和在建面积，近期中高档住宅的总供给量可能会超过130万平方米。
尽管如此，由于有上述的高额回报，不少开发商仍在寻找商机。
因此，短期内中高档住宅的供应仍会保持上升趋势。
（2）中高档住宅的需求：
项目主要销售对象是外交人事和海外客商。
海外客商在京购置地产的目的有二：
投资增值和工作住房。
投资增值量取决于资源的稀缺程度。
目前市场中高档住宅供给量充足，购入的地产增值空间不大，回报率比前二年有所降低，买家观望者增多。
尽管北京是中国外商入驻最多的城市，但北京也是国际权威机构评定的全世界生活费用最高的三个城市之一，其中包括住宅价格。
因此，为降低经营费用，外商增加雇用本地高级管理人员，缩减驻京高级管理人员，减少了外销房的一部分客源。
从功能和质量上来讲，外销房和内销房出入不大，价格却差2000～3000元（见表4－1），这一价差也会抢走一些外销房的中外方客户。
但是，我们也应看到，随着住房制度的改革，国内各个阶层人士购买私房的意识增强，一部分成功的企业家和高级职员会在房屋市场低迷的时候买入适用的高档住宅，这样便增加一部分客户。
因此，预计未来中高档住宅的需求会与目前大体持平。
（3）市场现状：
据1998年北京居民贷款购房展统计，预售的10万平方米普通住宅乎均售价为4300元，预售的3.4万平方米中高档住宅平均售价为7700元，预售的0.5万平方米别墅平均售价为10000元。
表4－1为正在出售的类似于AAA项目的中高档住宅销价统计资料。
表4－1中高档住宅销价资料
住宅名称
位置
内外销
销售方式
价格（元/平方米）
美惠大厦
二环路港澳中心南侧
外销
预销
12035
国际友谊花园
三元桥
外销
预销
12035
世方豪情
京成大厦
外销
预销
l1000
罗马花园
中日友谊医院西
外销
现房
13280
阳光广场
亚运村
外销
现房
l1000
宾都花园
长城饭店东
外销
现房
12500
锦锈园
工体北路
内销
预销
8588
世纪光华公寓
国贸中心北
内销
预销
9988
以上住宅和公寓的销售对象与AAA项目相同，地理位置也与该项目富竞争性，考虑都是同一档次的住宅，建筑结构、平面布局、内部装修等大同小异，因而价格是可以比较的。
从表4－l可以看出，目前外销房每平方米平均价格为12（×k元左右，现房比期房略高，内销房每平方米单价要比外销低2000～3000元。
（4）评估价格建议：
开发商销售部门主持人×××先生是业内资深专家，有多年在美国、香港、广州和北京售房经验，谙熟房地产市场，为本项目制定了切实可行的销售战略，兼有训练有素的营销队伍，预计在未来市场销售上会有良好业绩。
但是，综合考虑该项目自身的优势（如地理位置、专项住宅和优良的物业管理），中高档住宅的供给量和可预见的需求量，对未来房地产市场复苏的期望，参考目前同类住宅的市场成交价，同时依照项目评估的稳妥原则，建议在本项目评估中楼盘销售价格以1450美元域12035元）起步为宜。
5.企业资信评价
（1）北京BBB房地产开发有限公司是经我国政府批准的中美合资企业。
中方股东有：
×××总公司和北京××××工程有限公司；美方股东是美国××××公司。
（2）北京BBB房地产开发有限公司的董事会亦由中美合资三方人员组成。
其董事会成员均有大学以上学历和管理能力，领导群体素质较高，在北京BBB房地产开发有限公司的工作中，三方合作很好。
（3）北京BBB房地产开发有限公司设有办公室、工程部。
财务部和销售部。
财务部的财务制度健全；财务部经理为乙方委派，具有大学以上文化水平，且有较高业务水平和管理能力。
销售部的工作人员均为最近公开招聘的研究生和大学生；同时聘请香港某测量师行北京地区总经理担任市场总监。
该公司已对销售人员进行了培训，并拟定了销售策略和销售计划。
1998年10月将大力开展销售活动，并作出了销售保证。
（4）AAA项目是在建项目，也是北京BBB房地产开发有限公司惟一从事的项目。
自1997年以来，该项目已投入7910万元，财务状况较好。
由于该项目尚在施工，未能销售，故无收入。
6.投资总额及资金来源评估
6.1评估依据
（1）北京市××设计院编制的《AAA项目初步设计概算》；
（2）北京BBB房地产开发有限公司贷款申请报部；
（3）项目实施进度与实际投资使用情况；
（4）未完工程所需投资的预测。
6.2项目投资总额
该项目投资总额为43456万元，全部用于开发产品投资。
开发产品成本中不含财务费用部分为41367万元，其中：
土地开发费用16570万元；前期工程费用532万元；基础设施及配套工程费1379万元；建筑安装工程费IN｛D万元；预备费1351万元。
详见附表4－1。
6.3项目建设及用款计划
该项目自1997年开始建设，计划2000年完工。
资金使用计划为4年，1997年已投资7910万元，1998年投资20955万元，1999年投资9792万元，2000年投资4214万元。
6.4项目资金来源
资金来源有注册资本金8300万元，股东贷款6641万元，拟向农业银行申请住房建设抵押贷款15000万元，以上约29000万元，其余部分可用商品房预售收入款解决，因此，资金来源可以说是可靠落实的。
详见附表4－2。
7.项目财务效益评估
7.1评估依据
（1）建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，计划出版社，对2000年；
（2）《中国××银行中长期贷款项目评估方法》；
（3）北京BBB房地产开发有限公司的《贷款申请报告》；
（4）国家现行的财税制度和有关法规.
7.2主要数据的确定
评估用的基本数据经与借款方共同研究确定如下：
（1）可销售的商品房面积56600平方米，其中：
住宅42100平方米；服务用房4195平方米；汽车库车位237个/10305平方米。
（2）贷款：
向银行借款15q×）万，借款利率5%，项目第2年借款11000万元，第3年借款4000万元。
全部借款在第4、5年等本还款。
（3）商品房的销售价格：
住宅每平方米第1年1450美元、第2年1550美元、第3年1650美元（1美元＝8.3元人民币），则折人民币分别为12035元、12865元及13695元。
服务用房每平方米2000美元，折人民币16600元。
汽车库车位每个250000元。
（4）销售计划：
住宅及汽车库车位进行预售，计划3年内售完，第2年销售15%，第3年销售50%，第4年销售35%；服务用房则于第4年销售。
预售房分期付款，合同签订当年交50%，余款第2年交30%，第3年交20%。
（5）项目计算期：
根据房地产开发项目的特点，以商品房全部售完为限，计算期定为6年，从第2年起继续施工，3年内完工。
（6）税费率：
营业税税率为5%；城市维护建设税税率7%，教育费附加费率3%；土地增值税税率按不同的增扣比为0%～40%；企业所得税税率为33%；管理费用按建筑工程费用的3%提取，销售费用按建筑工程费的5%提取；不可预见费为1351万元；职工奖励及福利基金、储备基金和企业发展基金均按5%提取，余下可供分配的利润在借款未偿还前暂不分配，留在企业，直至项目计算期末再分配。
基准收益率人设定为15%。
7.3收入及成本
商品房销售收入共为67749万元，与之相对应的开发产品成本为4346万元。
其中管理费用及销售费用分别为582万元及970万元，财务费用为2089万元。
详见附表4－1、附表4－3和附表4－4。
7.4利润与税金
该项目经营税金为3726万元，土地增值税为6048万元，利润总额为14519万元，所得税为4791万元，减三项基金后，可供分配的利润为7490万元。
详见附表4－4。
7.5盈利能力分析
全部投资内部收益率：
所得税前为21.l%，净现值为2868万元；资本金内部收益率为37.l%；投资各方的内部收益率都为15.7%；都大大高于银行贷款利率及基准折现率。
因此在财务上是可行的。
投资回收期为4.1年。
详见附表4－5～附表4－6。
7.6清偿能力分析
申请抵押贷款155万元，约定从第4年起两年内偿还，其资金来源主要为可利用预售收入。
经测算，预售收入除少量用于项目投资外，其余款项用来还款是富富有余的。
详见附表4－7。
项目资产负债率是比较低的，仅在第2年达到67%，其余年份均在37%～58%之间。
详见附表4－9。
8.不确定分析
8.1项目的敏感因素
影响项目收益的主要敏感因素为开发产品投资、售房价格和售房款回笼进度三项。
详见表4－2和图4－1。
表4－2敏感性分析表
序号
项目
变动幅度
（％）
全部投资（所得税前）
内部收益率
（％）
净现值
（万元）
投资回收期
（年）
0
基本方案
21.1
2868
4.1
1
开发产品投资
+10
14.6
－191
4.4
－10
28.7
5926
3.8
2
售房价格
+10
28.7
6563
3.8
－10
13.2
－826
4.5
3
预售款回笼进度
+10
22.8
3440
3.9
－10
17.2
991
4.4
敏感因素变动（%）
图4－1敏感性分析（全投资、所得税前）
l－售房价格；2－预售款回笼进度；3－基准收益率；4－开发产品投资
从表4－2和图4－l来看，开发产品投资和售房价格是两大敏感因素，如果它们分别向不利方向变动10%，内部收益率分别下降至14.6%和13.2%，投资回收期也将分别增加至4.4年。
相比之下，预售款回笼进度对项目影响不太大。
由此看，项目有一定的抗风险能力。
8.2临界点分析
为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力，对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素作临界点分析，若期望的可接受内部收益率为15%，则开发投资的临界点为47530万元，增长4074万元；售房价格的临界点为11041元，降低929元；土地费用的临界点为22138万元，增长5568万元；售房面积的临界点为50548平方米，下降6052平方米。
从临界点分析可见（表4－3），项目对土地费用变动的承受力最强。
表4－3临界点分析表
指标名称
基本方案结果
临界点计算
内部收益率（％）
21.1
期望值
15.0
开发投资（万元）
43456
最高值
47530
售房价格（元/平方米）
11970
最低值
ll041
土地费用（万元）
16570
最高值
22138
售房面积（平方米）
56600
最低值
50548
9.贷款风险评估
9.1申请贷款的种类、金额、期限
项目主办单位根据工程进度用款情况拟向××银行××支行以抵押方式申请贷款15000万元，宽限期为2年，2年等本还款。
9.2抵押物及其估价
抵押物为主办单位取得的《国有土地使用权证》。
该抵押物由主办单位委托北京××房地产咨询评估有限公司评估，估价内容为总建筑面积56600平方米，建设用地面积5126平方米。
据该公司《估价报告》，房地产估价结果为34438.57万元。
《估价报告》将价格定义为：
委估物业市场价值包含地块的熟地地价和部分工程费用、部分设备费用。
熟地价是委估地块达到七通一平，公寓用地70年土地使用权的市场价格。
同时，合开发所支付的前期工程费（部分）、设备款（部分）及其他费用。
9.3抵押贷款风险的评估
《评估报告》是1998年2月27日签署的。
当时该项目正处于施工期，当年3－8月又投入建设资金约5000万元。
该估价依据的市场价为2500美元/平方米，目前来看似偏高。
上述两项相抵，抵押物原评估价值额仍应有所调低。
按《评估报告》的估价值，按抵押率占50%及70%计，可贷款的本息额为17219万元至24000万元。
该项目需贷款15000万元人民币，加利息共计为17400万元。
如按抵押率70%计算，抵押物价值是可以接受的。
9.4贷款偿还能力的评估
根据本报告财务效益评估，本项目的借款可以在约定的两年内归还，评估进一步分析了如销售受到影响，即使3年内销售率只达叨%，亦不影响贷款的偿还。
因此，贷款偿还能力是强的。
10.评估结论和建议
（1）北京BBB房地产开发有限公司是经北京市人民政府批准的、具有企业法人资格的中外合资企业。
其经营范围就是AAA项目的开发、建设、出租、出售与物业管理。
该公司注册资本为8300万元，已全部到位。
（2）北京BBB房地产开发有限公司的管理机构，特别是财务、销售等部门，机构简练，制度健全，工作严谨。
（3）AAA项目设计外型典雅，住宅户型多，内部设施合理；施工质量一流，地下工程曾获1998年北京建委“长城杯”奖；工程监理严格。
（4）北京市朝阳区是北京市规划的商务办公区，AAA项目正处于该区范围的中心地带，为外商机构、外资（合资）企业包围，又与北京新开辟的第三使馆区隔路相望，交通便利，服务设施齐备，因此，相对于北京市其他中高档住宅而言，具有较优越的地理环境，如销售适当，必然有较强的竞争力。
（5）AAA项目是一项在
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