物业主管份工作计划.docx

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物业主管份工作计划

2021物业主管2月份工作计划

二、实行半军事化管理培养保安精兵

（一）严把进人关狠抓基本功。

首先在保安招聘过程中公司一直坚持“宁缺毋滥”的原则建立了一套完整的保安员招聘、培训和使用机制。

对公开招聘和定点定向输送来的男青年从身体素质、文化素质、政治素质等方面严格把关经严格检查后才能进入公司在入职后试用期一个月培训期间满后采用考核的方式考核合格才能正式上岗。

从此使上岗队员能尽快的熟悉工作情况进入工作状态。

（二）有为才有位实行带班、队长竞争上岗制度。

竞争上岗是一种科学选人用人机制它有助于形成正确的用人选人导向克服用人上的不正之风。

过去挑选班长实行的是一种“伯乐相马”的用人方式难免存在看关系、讲来头、凭交情、论亲疏的情况。

而公开的竞争上岗是一种“赛场比马”的用人方式它为广大保安员提供了一试身手一比高低的平等机会这有助于保安员勤奋工作创出成绩。

今后只要努力工作不断提高自己在公平竞争中就有获得留用或晋升的机会。

采取科学用人的机制。

同时物业部将根据公司的要求适当拉开保安员、班长、队长的工资待遇便宜层级管理稳定员工。

（三）保安食宿训练一体化。

为了便于日常管理公司物业部将实行保安员统一住宿、统一就餐、统一训练达到了公司半军事化管理的目标。

内容具体化要求每天定点、定时训练适时有序。

三、细化内部管理提升安全服务品质

（一）实施保安管理标准化。

面对目前轻纺城与建材城严峻的治安形势为了使安全管理进一步规范化、标准化创建新城一流保安队伍的管理目标。

物业部将制定《员工手册》和《保安管理制度》等其标准化的主要内容包含了物业安全管理人员职责标准化；治安保卫管理制度执行标准化；保安服务管理工作执行标准化；安全应急事件处理工作标准化；安全管理工作考核及奖惩标准化等。

标准化的实施有效的推动了整体安全工作的提升使公司安全管理更加规范和细致。

（二）加强消防管理减少火灾隐患。

在消防管理过程中以坚持“预防为主”、“防消结合”的思想。

首先从物业服务的特点出发在宿舍、办公楼与房屋装修巡检等日常性工作中始终把消防问题作为一个主要标准进行控制确保防范在先。

其次建立完善的公司保安管理档案落实目前租户的紧急联络方式和联络人使租户在消防管理要有认识在第一时间能与物业服务人员特别是保安的联系。

第三制定适应九园工业园区实际、实效性强的火灾应急处理方案使整个项目的灭火救灾工作处于有序的运行状态。

第四由保安主管负责制订消防月检查的制度对存在的问题隐患及时上报维修及更换、更新使消防系统时刻处于完好状态。

（三）强化技防系统运用将人防、技防有机结合。

在做好人防管理的同时物业部将运用各类技防系统做到操作规范、及时报修。

对物业部的技防系统实行了统一管理由姚主管主抓建立各小区技防设施档案对规范操作、问题报修、维修养护等使技防设施的有效利用率得到充分提高。

同时为了使人防与技防的有机结合要不定期组织进行各类综合演练通过演练与培训增强保安员的实战能力保障了宿舍楼与办公楼与在管区域内的财产安全和人身安全。

（四）成立专职巡逻监督岗。

为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。

白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律夜间负责各小区外围巡查和突发事件的紧急处理。

巡逻监督岗的成立一方面对检查过程中发现的保安员岗容风纪和值勤状况等方面出现的问题及时纠正并对违纪人员给予教育批评严重者报公司给予处分从而严整队伍作风有效提高值勤质量；另一方面由于巡逻监督岗良好的机动性使夜间项目的外围安全得到了保障保证了夜间突发事件及时调度、及时处理使区域防范工作得到深化和加强。

综上所述物业部今年的重点工作放在安全管理上包括对资产的重点清点与台账管理同时在防汛、防寒上

为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。

白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律开展工作。

在安全管理工作中将根据新城公司这几年的工作经验进行充分总结吸取经验教训。

同时物业部充分认识到目前的管理安全工作距离现实的要求还存在较大差距物业部将在今后的安全管理工作将仍以服务为重点提高安全服务品质在公司领导的指导下使整体安全服务工作再上一个新台阶争取20_______年以崭新的面貌为x城贡献力量。

2021物业主管2月份工作计划

（二）

在二月份除了要一如既往地坚定“优质服务”的理念外还要开拓工作思路准确分析公司发展面临的机遇、困难和挑战强化危机意识提倡实干意识同心同德实现各项工作全面健康有序地发展为全面完成公司发展规划上确立的目标奠定扎实的基础。

二月我公司工作重点主要有以下几个方面：

一、完善企业机制强化基础管理

综合管理部要紧抓基础管理突出重点不断加大对各管理处的监管力度。

对一些发生过事故的小区重点加强监督检查对管理处相关负责人组织学习分析原因。

严格执行公司各项制度对存在的发出意见书落实整改强化小区责任评估工作推进力度使各管理处长效监管机制健全。

计财部肩负着调控公司各项费用的合理支出保证公司财务物资的安全的职责。

明年财政部实行的新的会计准则对财务人员提出了更高的要求很多账务的处理都要在充分了解经济业务实质的基础上进行判断后才能进行所以计财部要加强内外沟通特别是与管理处的联动沟通在做好日常会计核算的基础上不断学习提高团队综合能力积极参与企业的经营活动按照财政部会计准则和集团财务管理制度及物业的相关法律法规的要求力求会计核算工作的正确化、规范化、制度化做深、做细、做好日常财务管理工作。

行政办办公室在今年工作的基础上明年以公司对物业管理规范操作的要求为主线着重在强化管理水平和岗位技能、规范服务标准和质量、不断创新员工培训内容等方面做扎实有效工作。

强化办公室的协调职能建立良好的工作氛围与各部门、管理处保持良好的协作关系创造和谐的工作环境。

市场部明年要进一步完善各项规章制度通过制度促使指标的落实。

对物业市场形势进行调研提供详细资料供公司参考。

对标书制作做进一步细化严格按照上海市物业管理相关规定和准则制定管理方案并对商务楼板块按商场、办公楼予以分类制作文本形成范本。

人力资源部要着重检查、促进各管理处用工情况避免违规用工杜绝各类劳资纠纷的发生的同时想方设法规避人事风险降低人事成本利用本市现行“就业困难人员就业岗位补贴”的优惠政策享受政府补贴为公司今后的规模化发展提供人力资源的保障。

二、拓展市场空间保持企业持续稳定发展

物竞天择、适者生存。

是放之四海而皆准的基本法则也是市场竞争中颠扑不破的真理。

虽然物业管理行业当前由于物业市场的迅速扩大竞争日趋激烈是由经济规律所决定的我们要充分地提高核心竞争能力物业市场的迅速扩大更是难得为我们搭建了宝贵的全面参与市场竞争的舞台。

实施成本控制战略通过推行区域管理制度消除资源的浪费建立快速反应机制降低工作衔接成本提高工作效率提升服务品质。

在降低成本的方案中最大限度节省人力资源全力拓展外部市场广泛开展经营活动。

承接高端物业管理服务项目。

随着房地产业飞速发展物业市场迅速扩大依托现有市场积累经验广泛地参与较大范围市场竞争势在必行物业管理行业规模经营才能产生效益只有走出去参与到全面的、激烈的市场竞争之中经过残酷的市场竞争的洗礼我们才能发展壮大而且才能在更大的范围打造服务品牌。

锻造一支技术强、作风过硬的队伍通过不断学习新知识、新技术为公司的日渐发展储备人才。

公司的飞速发展人力资源是否能满足我们日益增长的需求是摆在我们面前的课题。

公司在向一级资质迈进的道路中除却管理面积的要求必须拥有具备中级职称以上的人员不少于20人目前公司（含外聘）员工仅有10名人员距离还有很大差距。

所以要继续加大培训力度扩展服务思路由于我们直接地、经常地接触着销售终端——顾客（业主）。

所以物业公司具备着其它行业不具备的独特优点。

拥有广阔的物业市场为物业企业进入中介代理领域提供了前提。

利用豫园品牌优势商场商铺的经营管理也是我们可以涉足的区域。

随着社会分工的明确和细化物业的延伸必然会得到深远的发展。

我们可以利用自身的优势集思广益思索物业延伸服务的可行性挖掘出新的经济增长点。

三、应对物业公司目前存在的问题进行分析和今后的工作展望

目前物业公司在内部管理方面也就是“软”管理方面有了很大提高如服务的及时性、质量、态度及标准化管理方面但由于物业服务中硬件设施不到位致使部分服务部分达不到需求。

员工队伍整体技术含量低在今后的人事工作中要加强对高技术、高能力人才的引进并通过培训挖掘内部技术潜能发现、培养和储备技术人才。

公司目前处于发育阶段与本市大型物业公司存在着差距在走向市场的发展过程中缺乏技术能力、管理能力和竞争能力。

今后的展望：

首先加强全体员工的培训、学习在提高服务意识、水平及质量的基础上继续完善规章制度和资料管理以期在物业资质的评审上再上一个台阶争取获得一级物业资质；

其次继续完善工资改革分配制度运用利益杠杆让每个员工围绕自己的诚实劳动应得的正当利益快速运转起来彻底消除干部、员工的惰性充分调动积极性、主动性、创造性；

第三要拓宽服务领域提供各种个性化服务这需要树立全心全意为业主服务的思想想在业主需要之前做在业主需要之先在为业主提供常规的卫生、安全、维修、绿化服务的基础上积极发展家政、委托、代理、中介、商业服务等项目不仅使业主在物业服务中获得切实利益也使自己的物业服务获得经济和社会效益。

第四争取树立品牌服务利用“_______商城”这个品牌在市场竞争中取得优势充分发挥地缘优势、品牌优势。

物业品牌是物业管理企业经济实力、科技水平、管理水平、服务水平、服务理念和企业文化的综合反映创造机会学习先进的管理、经营方法和经验在全面提高服务水平的基础上打造物业管理品牌。

第五、在条件成熟的情况下规模化经营是物业管理企业的根本出路。

优质楼盘管理是企业效益之本企业将做好战略性调整把主要精力和主要改革措施集中到调整组合。

公司将积极探索有效形式实施优势互补和资源优化配置统筹人力、物力根据市场需求运用集约化经营手段创新和改善物业管理从而实现规模经营。

2021物业主管2月份工作计划（三）

根据x城市物业管理的现状_______物业管理有限公司正面临严峻的挑战为赢得市场提升品牌树立_______物业新形象不断提高物业管理服务水平和服务质量加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力加强与业主的沟通和合作不断增进与业主之间了解满足业主的需求不断提高管理处的业主满意度引进竞争上岗机制以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益特此拟定管理处工作计划：

一、充分发挥_______物业公司的团结协作精神调动员工的主观能动性和增强主人翁意识

1、每半月召开一次工作例会在总结工作的同时积极充分听取基层员工的呼声﹑意见或合理化建议或批评。

2、不定期开展团队活动。

组织员工进行爱卫生﹑爱护小区周边环境的宣传等活动增强员工的凝聚力和向心力。

二、转变思想端正态度牢树为业主（住户）服务意识

转变守旧走老路凡事“等﹑要﹑靠”的思想树立以业主为中心全新的服务理念。

三、激活管理机制

1、管理处实行内部分工逐级负责制即各部门员工岗位分工明确各司其职各尽其能直接向主管负责主管直接向主任负责必要时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。

2、管理处实行定时值班制改变工作作风提高办事效率向业主公布管理处常设（报修）电话全方位聆听业主的声音。

3、制定切实可行的管理措施推行“首问责任制”。

4、健全完善管理处规章制度如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。

5、月绩效考核工作尽量量化建立激励机制和健全绩效考核制根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒激励先进、鞭策后进。

6、完善用人制度竞争上岗末位淘汰。

真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。

7、加强内部员工队伍管理建设高效团队增强管理处员工的凝集力。

四、严格管理提高管理水平和服务质量

1、小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零；向物业公司主管部门有效投诉为2%投诉处理回访率100%。

2、小区业主对服务工作的满意率达90%以上。

3、急修及时返工﹑返修率不高于2%。

4、治安﹑车辆﹑消防管理无重大管理责任事故发生。

5、房屋本体及设施、设备按计划保养运行正常无管理责任事故发生。

6、管理处拟由业主委员会成立社区文化活动小组负责开展丰富多彩的社区活动；充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。

7、本年度记录﹑资料保存完整及时归档。

8、物业管理服务费收缴率达98%以上；物业管理报告每年度向业主公布一次。

五、加大培训力度注重培训效果

管理处挑选精兵强将成立以主任为主的培训实施小组对新入职及在职员工进行培训：

1、新入职培训

为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。

培训的目的是使新员工了解公司的基本情况（如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势）熟悉公司的各项规章制度（如考勤制度奖惩制度、考核制度等）掌握基本的服务知识（如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等）掌握岗位工作的具体要求（如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等）。

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通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。

岗前培训内容：

公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。

2、在职培训

培训内容：

1、_______物业公司的各项规章制度

2、_______公司的《员工手册》

3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构

4、各部门相关的专业知识

通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。

六、提升_______物业服务品牌树优质服务新形象

1、人力资源整合根据管理处工作需要适当将部分岗位职能合并实现因才设岗因才定岗的复合型人才管理机制。

2、客户服务：

继续贯彻执行《员工手册》注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。

3、设备设施维护：

按机电运行和维修分工的原则对小区所有的机电设施设备进行层层落实做到物有所管、管有成效、保质增质。

确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行做到周、月、季度保养有计划有落实杜绝发生重大安全责任事故。

4、清洁绿化管理：

清洁绿化部门要发扬主人翁精神增强责任心和使命感形成团队凝聚力落实主管追究主问制。

另外要对清洁绿化加大监管力度力争在此方面有较大的改观。

5、资料管理：

严格按照档案管理规定。

另外拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底的分类整理做到目录清晰检索方便楼层各住户资料袋装化实现规范化管理同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。

6、车辆管理：

对进入小区的车辆进行严格管理逐步实现业主车辆按固定车位停放；临时车辆采用临时收费管理；更多精彩加物业社区微信。

对需要保管的车辆采取保管措施签订车辆保管合同车主支付保管费。

7、安全、消防管理：

加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训完善标识系统对外来人员（装修人员）进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。

消防设施设备的检查由保安员进行检查维修保养由维修工进行。

七、开展多种经营与措施

管理处将加大对欠款业主的催交力度有选择地对顽固业户采取一定措施每月统计落实到人。

另外管理处将采取如下系列措施开展多元化经济努力创建“社区经济圈”力争实现管理费收支平衡。

1、根据小区实际情况管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点制定相关制度和有效措施定人定岗把业主委托代为出租的房屋及便民服务统一搞活管好。

2、利用广场地面资源对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的适当收取一定费用。

3、节约管理成本减少不必要的开支。

严格控制办公用品的采购与支出。

4、修订管理处有偿服务标准增加有偿服务项目。

八、其它工作

1、关注、督促房地产公司对小区屋面防水、供暖工程遗留问题的解决。

2、充分利用辖区派出所治安群防群治建立完善联防预警机制。