招标参数及要求.docx
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招标参数及要求
招标参数及要求
1.项目概述：
本项目建筑面积约万平方米，主要包括门诊楼、病房楼、后勤楼、污水处置站等部份。
是大型公益性医疗事业单位。
2.本次招标物业管理项目：
．本次招标物业管理范围：
门诊楼1栋：
前楼5层后楼2层，建筑面积㎡；病房楼3栋：
各5层，建筑面积㎡*3；后勤楼1栋：
2层，建筑面积㎡；办公楼1栋：
4层，建筑面积㎡；锅楼房1栋：
2层，建筑面积300㎡；污水处置站1栋：
2层，建筑面积400㎡；配电房1栋：
1层，建筑面积100㎡；医疗废物回收站1栋：
1层，建筑面积120㎡；门卫房1栋：
1层，建筑面积50㎡；停车位：
地面车位（含临时车位）300个左右；
.本次招标物业管理内容：
2.2.1、室内外清洁卫生
（1）清洁卫生服务的范围和内容
包括室内墙壁、门窗、玻璃、楼间地面、地下室和楼（层）顶平台、茅厕、天花、桌、椅、灯具、风口、门牌等清洁、消杀、保洁工作；医疗废物、生活垃圾清运及消杀管理；物业范围内其他建筑的保洁工作。
（2）门前三包范围的清洁、保洁工作。
（3）外围清洁及下水管道疏通
衡宇非本体结构的养护、保洁，包括墙面、楼顶平台、通道、地面、道路、天花、门、窗的保洁保护，化粪池清理、下水管道疏通、水池水箱清洗、阴沟暗渠的疏通、防洪排涝等。
2.2.2、秩序与安全管理的范围和内容
治安综合管理、消防安全、停车场、门卫、监控、消防值班、巡逻值班、防火、防盗、安全捍卫、太平间管理等。
2.2.3、机电工程管理的范围和内容
（1）中央空调系统（包括风机房和风机盘管的保养与清洗）；
（2）锅炉供热系统；
（3）高、低压供、配电系统；衡宇本体防雷系统；
（4）污水处置系统；
（5）公共设施和室内设备、设施、家具等的日常维修保养管理；
（6）给排水系统；
（7）衡宇局部零星修缮、粉刷；
（8）室内外道路、广场砖、路牙修补，室外绿化管道、休息椅维修；
（9）电梯运输系统；
（10）柴油发电机组系统；
（11）电视系统；
（12）安全防范系统，包括闭路电视监控系统、消防自动报警系统、背景音乐系统；
（13）未列入设备明细表的其它物业设备、设施管理及各类有关应急事件处置。
2.2.4、医院餐饮管理服务的范围和内容
⑴职工餐饮服务；
⑵病人营养餐饮服务；
⑶来访人员餐饮服务。
3.本次招标物业管理理念：
以人为本，营造舒适、方便、清洁的及工作环境。
实行规范化、制度化、人性化管理，创建一流的服务品质，提供优质高效的后勤保障服务。
4.本次招标物业管理目标：
为使我单位在管理上达到行业内领先的目标，为病人营造舒适方便清洁的就医环境及医务人员舒心的工作环境；实行优秀管理、强化优质服务、优化设备性能、保证人身设备安全，注重效率，节约节约，物尽其用；确保水电暖通设施设备的正常运行。
.质量目标
4.1.1.顾客投诉处置率100%；
4.1.2.业主报修处置及时率100%；
4.1.3.设施设备保养良好、运行正常、无重大管理责任事故；
4.1.4.病人及业主满意率大于90%；
4.1.5.造就安全、整洁、舒适的环境；
.安全目标
4.2.1.无重大火灾事故；
4.2.2.无重大水浸事故；
4.2.3.无重大人身伤亡事故；
4.2.4.无重大财产报废损坏事故；
4.2.5.违章发生率1%以下，处置率100%；
.服务目标
4.3.1.公用设施设备完好率大于95%；
4.3.2.关键设备设施完好率100%；
4.3.3.服务回访率大于90%；
4.3.4.维修处置回访率100%；
5本次招标物业管理整体要求
.物业公司有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，设有服务接待中心，公示24小时服务电话。
有完整的报修、维修和回访记录。
选派优秀专职管理人员对物业设施设备项目进行管理，以确保本项目的服务达到应有的水平。
.物业公司依照管理范围及内容编制检查表，每日进行巡视检查，发觉问题及时整改。
.物业公司要增强节能减排工作，按规定开关设施设备并做好记录，每一个月做好能耗分析报告并提交业主。
.院方负责对物业公司服务项目进行日常监督及考核，对物业公司各工作职位的服务质量随时进行抽查，发觉问题及时通知整改，每一个月进行统计，参与综合评分。
.院方按期或不按期向有关人员及医务人员发放“服务意见征询书”，按照反馈意见进行统计分析，综合评分。
综合评分将作为支付物业服务费的一个依据。
.物业公司就服务的范围及内容应在月初、季初、年初编制工作计划及安排，提交业主审定后实施。
月末、季末、年末编制工作总结并提交业主存档。
.物业公司应成立各类应急预案，如：
自然及地质灾害突发事件、公共卫生突发事件、设施设备突发故障等（包括但不仅限于此）。
培训相关人员达到相关要求。
.物业公司应成立完善的设施设备档案及日常运行档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
每一年及合同履行到期时提交业主存档。
.物业公司负责设施设备的日常运行、保护及小修，所用材料凭领料单由业主签字认可后领取。
水工、电工的常常利用维修工机具由物业公司负责提供。
中修、大修及特种设施设备由物业公司列出维修报告上报业主，由业主肯定实施，物业公司给予踊跃配合。
.节假日及其它应按照采购单位制定的工作计划严格执行实施。
.物业公司应按照采购单位的要求，开展力所能及的延伸服务。
.具体要求：
序号
项目
服务标准
1
环境卫生管理
建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、天台、内外墙面、道路等所有公共区域和会议室等保持清洁与消毒，不发生交叉作业；无随意堆放杂物和废弃物；卫生间洁净无异味；确保无鼠害、虫害；保持雨天排水畅通，地面不积水，确保物业容貌整洁。
2
治安、消防及车辆管理
确保安全和正常工作环境；环境秩序良好；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；道路畅通，车辆停放有序。
并根据采购人要求对出入大楼的物品、人员、车辆进行检查。
加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，确保整个系统反应正常；发现问题及时报告院方。
3
机电工程管理
（1）保证医院设备设施安全正常运行（医疗设备除外）；
（2）保证供水、供电、供汽及运行安全；
（3）确保医院机电设备安全、经济、可靠、持续运行，定期保养延长设备的使用寿命；
（4）中标服务方须承担因管理因素引起的设备故障、设备损坏或由此带来的其它事故的全部责任；
（5）机电工程服务人员必须持证上岗，应配有工程师，具有完善的组织架构、相应标准及质控措施；
（8）设备运行操作须有规范文件，各岗位均有职责和操作手册并有检查考评等制度。
建立日常管理规章制度，健全各种设备、设施的运行维护计划、记录及物业管理内容的基础档案。
分为收集、整理、归档、利用四环节，包括施工及竣工验收阶段信息、建立委托关系阶段信息、日常管理信息等。
（9）承诺机电部门配有保证服务质量的必备工具和装备。
4
给、排水系统
（1）安排有专业资质证书的人员上岗管理；
（2）对给、排水设备设施每天巡查一次，发现问题及时维修，发现重大问题边维修边向甲方报告；
（3）各用水部门发现水设施设备损坏者，随叫随到，及时维修；
（4）对维护、维修、更换所需的材料到甲方后勤保障部门领取；
（5）坚持昼夜值班，保证设备正常运行；
（6）对有关给、排水设备设施按国家规范标准及时维修和保养，所需材料向甲方后勤部门领取。
5
供配电系统
（1）安排有专业资质证书的人员上岗管理；
（2）对供配电设备设施每天巡查一次，发现问题及时维修，对重大问题边维修边向甲方报告；
（3）各用电部门发现问题，随叫随到，及时维修；
（4）对维护、维修所需材料到甲方后勤保障部门领取；
（5）对现有关高、低压供配电设备设施按国家规范标准及时维护和保养，所需材料到甲方后勤部门领取。
6
电梯系统
（1）安排有专业资质证书的人员上岗管理；
（2）对电梯的设备设施每天巡查一次，发现问题及时处理和维修，超出自己维修范围的项目，向甲方报告的同时，及时与厂家协调沟通，进行维护维修；
（3）坚持值班制度；
（4）在使用电梯的过程中，出现中途停车及其有关故障时，及时呼叫、及时到位救助、维修，所需材料向甲方后勤部门领取，保证设备正常运行。
（5）对电梯的运行维护保养情况要做好详细记录并对梯内进行卫生保洁与消毒工作。
（6）按规定及时做好电梯年检工作。
7
弱电系统
（1）安排有专业资质证书的人员上岗管理；
（2）对电话线路、网络线路等加强巡查巡视，每周一次；
（3）发现问题随叫随到，及时维修；
（4）对维护、维修时所需材料到甲方后勤保障部门领取；
（5）坚持值班制度。
8
锅炉系统
锅炉运行管理，安排专职管理人员24小时值班，持证上岗，做好定期检查记录，保证设备的安全运行，保证锅炉各项检测指标全部合格。
保证消毒供应室用气。
同时按照上级有关部门要求，定期做好压力表、阀门等部件的检测和年检，发生故障时应积极组织配合专业公司检查，若因不及时通知或检测、检修，发生事故由物业公司负责承担一切责任。
9
空调系统
空调设备管理，各种空调每年最少清洁保养两次，空调末端过滤网面板每月最少清洁保养1次。
保证设备运转正常和制冷洁净需求。
每月进行保养，并提交运行情况报告和水处理报告。
保障冷却、冷冻、循环水达到规定指标。
10
医疗运送服务
⑴员工必须以医学院校中专以上毕业生为主；
⑵服务必须满足医疗服务规范要求；
⑶必须配备具有高级护理职称的管理人员；
⑷因管理不善、服务不规范导致的服务纠纷和质量事故或由此引起的其它事件，由中标服务方承担全部责任。
⑸必须配备现代化的通讯工具和调度设备；
11
餐饮管理服务
⑴采购食品、加工食品，必须符合国家有关规定要求，确保食品卫生、安全、健康；
⑵物料采购必须符合健康安全的要求，采购渠道正规，不得采购过期或变质食品；；
⑶每天对加工后熟食品进行留样保管、冷藏48小时无问题后才能处理；
⑷每天加工完食品、用完餐后要及时对厨房、餐厅进行卫生保洁工作和安全检查工作等。
（检查水、电、燃气有无关闭和存在问题并做好记录）
⑸餐具必须及时清洗并进行消毒；
⑹价格合理，职工食堂执行全成本价不赢利，品种、口味应适合多种消费人群；患者及来访人员用餐微利经营；
⑺营养膳食满足治疗要求，确保供应、配送及时；
⑻食堂设备、设施得到及时维护保养，确保运行安全；
⑼做好成本核算，定期公布帐务报表；
（10）必须配备高级配餐营养师；
（11）从业人员须持有健康上岗证，售卖饭菜时工作人员必须戴口罩，统一着装，人员配置合理；
（12）厨房使用采购食品必须符合市场监督局检查要求。
一旦被市场监督局发现有违法行为，导致处罚，中标单位将自行承担责任。
（13）因卫生、质量、安全问题引发纠纷或达不到监管规范要求而受处罚，或其它责任以及发生食物中毒事故均由中标服务方承担全部责任。
5
物业档案资料管理
必须保证采购方交给后勤管理服务档案资料的完整性、完好性。
6.本次招标物业管理机构及人力资源配置要求
.物业公司应按照采购单位的实际情形，设置相适应的物业管理机构，配置人员及服务设施。
.专职管理人员（物业领导）应取得物业管理职业资格证书或职位证书，具有中专（含）以上学历，从事本专业工作三年以上。
专业技术人员、操作人员应取得相应的专业技术证书、专业上岗证或职业技术证书，具有实际操作经验，从事本专业（或工种）工作三年以上。
.管理服务人员统一着装、佩带标志，行为规范，服务主动热情，认真负责，维持良好的精神状态。
.管理服务人员应及时认真做好工作日记、交交班记录、账册等记录工作，做到笔迹清楚、数据准确。
.管理服务人员应同意过相关专业技术的培训，掌握物业管理的大体法规，熟悉掌握与医院现有设施设备相类似设施设备，能正确利用相关专用设备。
.物业公司人员安排必需充分知足各职位和工作量的需要。
人员数量要求：
102人
7.本次招标物业管理具体要求
医院物业服务外包方案
附件一：
序号
外包项目
外包内容
工作量
不外包内容
监督管理
1
机电及杂修工程管理服务
1、中央空调系统：
风机房及风机盘管的保养与清洗；系统年检。
主控室、办公、门诊、病房、后勤楼。
建筑面积：
主控室管理；材料费。
电工、通讯工及管理人员
2、低压供配电系统及房屋本体防雷系统：
①室内供电线路维护、维修更换；②终端设施（照明、电器、设备）涉电部分的维修更换；③防雷系统检修更换。
全院
高压配电室、各楼低压配电室、发电机房、各楼配电室的管理维护。
材料费。
3、电梯系统：
维护、维修及配合年检。
病区6部、门诊3部、后勤2部
不包含维保及材料费
4、网络通讯系统：
内部网络、通讯系统及末端设备维护、更换。
全院
材料费
5、安全防范系统：
闭路电视监控系统、消防自动报警系统维护更换。
全院
材料费
6、给排水系统：
系统的维护、维修、疏通及终端设施的更换、疏通。
全院
材料费
7、日常杂修：
①公共设施和室内设备、设施、家具及门窗、扶梯、吊顶等的日常维修保养管理；②房屋局部的修缮、粉刷；③室内外道路、广场砖、道牙修补、休息椅维修。
全院
材料费
8、污水处理系统：
正常设备运转、化验登记、每月送检。
一个医疗废物暂存处
材料费及化验费
9、医疗废物回收管理：
每日收存医疗废物，做好周转记录、移交记录、消毒记录。
一个污水泵站
合同签订及材料费
10、未列入设备明细表的其他物业设备、设施管理及各种有关应急事件处理。
材料费
2
保洁服务
1、楼房内保洁服务的范围及内容：
室内墙壁、门窗、玻璃、楼间地面、地下室和楼（层）顶平台、大门遮雨棚顶、厕所、天花、灯具、风口、门牌、扶手等的清洁、消杀、保洁；
门诊、办公楼走廊及会议室、教室、病区病室及内外走廊、室外广场道路.每个病区1个人共15人、门诊楼每层一个共5个、办公楼1个、外围5个
管理人员
2、门前三包范围内的保洁、清洁工作。
3、外围清洁：
房屋非本体结构的养护、保洁，包括墙面、楼顶平台、通道、地面、道路、天花、门窗、灯箱、路灯杆、伸缩门等保洁维护。
3
秩序与安全管理服务
1、门卫、楼层保安、巡逻，停车管理2、监控室监控及管理，3、消防安全措施落实及管理
门卫、巡逻值班、停车场管理、中央监控室、消防值班
保卫科
4
餐饮服务
原材料的采购、餐饮制作、病区下送分餐、职工餐厅供应、开放病区病人家属就餐供应、来访人员就餐服务、卫生服务、个人健康证办理
病员约1000人吃饭、职工及病员家属约300人吃饭
原材料采购、管理、成本核算及监督管理
后勤
5
洗涤服务
洗衣服务（缝洗、下收下送、周转被服管理）
约1000病人内外衣洗涤，每周洗一次澡全面更换被服、每日零星更换被服
提供设施，材料费
后勤
附件二：
序号
项目
人员
配置说明
1
机电及杂修工程管理服务
2
1、中央空调运行8个月，人员与电梯系统、安全防范系统、网络通讯系统共用，4人，其中，夜间值班1人16小时，每周112小时；周六、日白天值班一人8小时，周一~周五白天2人8小时，共计80小时；合计208小时，人均52小时/周。
2、低压供配电系统及房屋本体防雷系统，5人，其中，其中，夜间值班1人16小时，每周112小时；周六、日白天值班一人8小时，周一~周五白天3人8小时，共计120小时；合计248小时，人均小时/周。
5
2
0
0
5
0
2
两个项目都可以胜任，1人值一天班。
医疗废物一天收集一次，2天转交一次。
人均56小时/周。
1
0
2
保洁服务
26
白班，8小时，周六、周日各上半天。
办公楼周六、周日不上班。
3
秩序与安全管理服务
24
门卫：
南大门3人轮班，每班12小时，西大门值白天班，每周休息一天；监控中心每班2人，8小时制，人均42小时/周，楼层保安、停车管理8小时制；巡逻夜间10小时，每天3人,42小时/周；
4
餐饮
服务
30
每日三餐
5
洗涤服务
5
每周6天，白班
102人
、清洁周期及服务标准
项目
清洁周期
标准
备注
地面
不间断
光亮、无灰尘、无杂物、花岗岩、瓷砖地面打蜡养护必须保证每三个月一次
墙面
二次/周二米以下
洁净、无灰尘
天花板
二米以上及天花板一个月二次
洁净、无灰尘
玻璃
一次/周
光亮、洁净
电梯扶手
不间断
无浮土、消毒灭菌
饰物空调口
一次/周
洁净
花木及装饰物
不间断
洁净、无尘土
走廊地面
不间断
洁净、无尘土、无杂物
直升电梯
不间断
无异味
人行步梯
不间断
洁净、无杂物
卫生间地面
不间断
洁净、无污水
卫生间墙壁
不间断
洁净、无水锈、碱迹
卫生间门窗
不间断
光亮、无尘土
卫生间洗手盆
不间断
洁净、无水锈
卫生间镜子
不间断
无污迹
卫生间空气
不间断
空气流通、无异味
治疗室卫生
不间断
空气流通、无异味
病房卫生
不间断
空气流通、无异味
以上天天在开放前完成大体清洁工作，开放期间进行不中断地保洁，如遇特殊情形按院方需要整理。
医疗废弃物，依照政府的规定要求分类搜集输送，暂寄存，并及时移至指定地址。
、上班时刻要求
上班时刻为：
冬季上午8点至下午5点（中午不休息），夏日上午8点30分至下午6点（中午不休息）
节假日保洁员的加班费用，物业公司自己负责解决。
维修管理的标准及要求
7.4.1每日巡视检查，做好巡检记录，发觉问题及时检修，保证设施设备运行正常。
无跑、冒、滴、漏，无断线、短路、漏电。
时刻控制开关控制灵活准确，按照季节及时调整。
雨（污）水管道（井、池）每季清理一次。
对报修、抢修项目10分钟内赶到现场展开检修。
每一项检修做好检修记录。
维修中，不得任意改变灯具和设备的型号、数量及利用功能。
7.4.2消防中心
安排专职人员管理24小时值班，持证上岗，常常巡视检查消防系统设备和设施，发觉问题及
时催促专业公司进行时检修。
保障设备完好，运行正常。
7.4.3.水、电维修班组工作时刻、地址及人员配置
全年持续运行，无节假日，上午8:
00—12:
00、下午14：
00--18:
00为正常工作时刻；中午12:
00—14:
00、晚18:
00—第二天8:
00要求一名电工、一名水暖工值班上岗，以便处置突发故障。
水电工必需持证上岗。
.空调运行管理的具体要求
空调系统设施设备的操作、值班及日常保护保养。
碰到设备故障及时处置，或通知维修人员进行处置。
每周对设备设施进行一次卫生清理，维持整洁干净。
每一个月对空调机内部及过滤设施进行一次清洁。
人员必需持证上岗。
责任
对有关设备设施若未按国家规范标准进行及时维修、保护或未按操作规程进行操作，出现一切
事故及经费损失，有乙方承担。
8物业领导的具体要求
专职管理人员应取得物业管理职业资格证书或职位证书，具有中专（含）或相当以上学历，从事本专业工作三年以上。
具有良好的沟通协调组织能力，熟悉各专业情形。
物业领导1人。
9.本次招标物业管理的主要设施设备（包括但不仅限于此）
10.物业公司资格要求及相关要求
本次投标总报价总费用中，含物业公司人员工资、服装、“五金”、节假日加班费和维修用的工机具费等，和招标文件中所包括的相关费用。
报价中应别离列出相应的明细。
10.2按照业主工作的特殊性，要求物业公司在人员选用上要严格把关，员工的人员名册、上岗证、特殊工种证及身份证复印件送交医院后勤管理处备案，岗前岗中要增强员工的思想和业务培训。
员工要身体健康、五官端正、品行良好，运行、维修人员年龄不得大于55周岁。
坚持优质服务，做到语言文明，举止得体，服务规范周到。
业主严格依照管理的标准,按期或不按期对物业公司进行人员上岗、卫生质量、人员素质、设备运行、水电维修和值班情形等全面检查考核。
第一次检查未达标,实施经济惩罚2000元,第二次检查又未达标,加倍惩罚,限期整改,再次复查,如整改达标继续利用,仍不达标,终止合同。
物业公司应依照天天规定人数上岗，业主平时检查发觉空岗者，经查实，天天缺岗一人，罚款50元，缺岗半天，罚款30元。
明显的工作不到位，引发长流水、长明灯，设备埙坏或故障等现象，造成损失浪费的，除照价赔赏外，视情节惩罚。
业主有权要求物业公司随时提供员工的工资报酬清单，确保员工工资的稳固性合法性。
业主对物业公司上班人员中持续三次造成工作负面影响且造成必然经济损失的，视情节对物业公司进行经济惩罚外并有权责成物业公司改换相关技术人员。
物业公司要制定以下管理制度：
A、“清洁员工工作制度”
B、“清洁员工仪表仪容规范”
C、“高空作业制度”
D、“机械操作规定”
11、医院为物业公司提供仓库一间，办公用房一间，不提供员工宿舍（保安人员除外）。
上述用房水电费由物业管理公司自付。
1二、其它
管理费收取标准
由投标物业公司按照招标文件所提供的资料自行测算。
其中物业服务人员工资不得低于地方最
低工资标准，物业管理人员社保金按国家及地方有关制度规定缴纳。
公共水电费及发电机燃油费
公共水电费及发电机燃油费由采购单位承担（包括洗手间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类的用电）。
特种设备设施维保管理
对特种设备及设施如：
锅炉、消防、监控、污水处置、电梯、发电机、二次供水消毒等的保护、保养、检测等须具有专业资质的企业进行维保，并取得相关合格证
楼内公用设施、设备、停车场、商业
中央空调中风管清洗由采购单位负责。
停车场、商业所需设备设施由中标物业管理公司承担
膳食管理
现有设施、设备的保护保养及低值易耗品补充、各类耗材和人工、水、电、气等运行费用由中标物业管理公司承担，各类厨房设备由采购单位承担。
中标物业管理公司在合同执行期间，须同意采购单位的监管。
12.本次招标物业管理委托管理期限：
自合同签定之日起计算，委托管理期限为12个月，但试用期为3个月，若是试用期间达不到业主要求，由评标时排名第二位的物业公司接管此物业管理项目。
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