1碧桂园二期囍居苑区商业1#2#楼综合楼项目.docx
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1碧桂园二期囍居苑区商业1#2#楼综合楼项目
第一章申报单位及项目概况
一、项目申报单位概况
1、项目申报单位
申报单位：
科右前旗碧桂园房地产开发有限公司
2、项目申报单位概况
科右前旗碧桂园房地产开发有限公司于2007年正式注册成立，注册资本金18000万元，具有四级资质，总资产18000万元，净资产18000万元。
公司人员总数28人，其中技术人员11人。
公司成立至今，一直秉承着“精准求精，求实进取”的企业理念，积极拓展着兴安盟及其他地区的房地产市场，凭借着优良的员工素质及政府的大力支持，企业形象正不断的提升，企业知名度也在不断的提高，公司队伍也在不断的壮大。
目前，公司已在科右前旗开发碧桂园商住区20万平方米，在创业奋斗中获得了诸多的赞誉与好评。
二、项目概况
1、项目所在地概况
科尔沁右翼前旗（简称科右前旗）位于内蒙古自治区东北部，大兴安岭南麓，全旗总面积2万余平方公里，东与兴安盟扎赉特旗毗邻，南和吉林省白城市相接，西同锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗相连，北靠边陲重镇阿尔山市，西北与蒙古国接壤。
有国境线长32.5公里。
全旗辖8个镇，2个苏木，1个乡，12个办事处，5个国营农牧场，10个国营林场、站，241个嘎查（村）。
2、建设背景
据统计，至2010年年末我国城市化水平达到47.5%，将近有50%的人口居住在城镇中。
城市化的加速发展、新型城市基础设施建设以及城市基础设施领域服务管理体制的改革，都给建筑业带来广阔的发展空间。
国家十二五规划中指出，十二期间城镇化率从47.5%提高到51.5%，完善城市化布局和形态，不断提升城镇化的质量和水平。
继续加强基础设施建设，进一步夯实经济社会发展基础。
近年来，随着科右前旗经济建设快速发展，房地产市场稳步增长，房地产市场总体发展空间非常广阔。
当前国家政策选择的主基调是加强和改善宏观调控，为了保持房地产业的持续、健康、稳定发展，出台了一系列政策措施。
碧桂园二期囍居苑区商业、综合楼项目正是在此背景下被提上议事日程。
项目建设单位科右前旗碧桂园房地产开发有限公司抓住机遇，为科右前旗人民创建新颖优质、布局合理的商业用房，同时为实现城镇经济发展和企业发展的“双赢”目标而努力。
该工程项目的建设可满足科右前旗的商品房供应，为当地人民创造环境优美、条件良好的经商环境，因此科右前旗碧桂园房地产开发有限公司提出本项目的建设。
3、建设地点
项目建设地点位于兴安盟党政大楼西侧，科右前旗泰宁路南侧，碧桂园小区北侧。
4、主要建设内容及规模
项目总用地面积5072.23平方米，拟建商业楼2栋（1#楼、2#楼），综合楼1栋，总建筑面积9654.39平方米。
其中：
商业楼面积5602.68平方米，综合楼面积4051.71平方米。
5、工程方案
（1）工程方案设计原则
①科学性：
房地产开发这一支柱产业必须依靠科技进步，方案设计中应用新技术、新材料、新工艺，不仅能提高楼房质量，改善功能条件，而且可以带来较好的经济效益和环境效益。
②经济性、合理性原则：
合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。
③超前性和协调性：
项目建设是城镇建设的一部分，方案设计注意与区域整体规划相协调。
项目建设要有一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的要求。
④坚持“以人为本”的原则：
由于社会需求的多元化和人们经济条件、职业影响的差异，对房屋面积、布局和环境的选择有所不同。
因此方案设计必须满足不同层次业主的要求。
（2）设计依据
《建筑工程设计文件编制深度的规定》（建设部2003年4月）；
《民用建筑设计通则》GB50352-2005；
《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95（2001年版）；
《屋面工程技术规范》GB50207-2002；
《建筑地面设计规范》GB5007-96；
《民用建筑隔声设计规范》GB50118-2010；
《建筑隔声评价标准》GB/T50121-2005；
《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001；
《民用建筑室内环境污染控制规范》GB50325-2001（2006修订版）；
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；
《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2008；
《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；
《建筑结构荷载规范》GB50009-2012；
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011；
《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002；
《混凝土结构设计规范》GB50010-2010；
《建筑给排水设计规范》GB50015-2006；
《室内给水设计规范》GB50013-2006；
《室外排水设计规范》GB50014-2006；
《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2012；
《民用建筑热工设计规范》GB50176-93；
《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002；
《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；
《建筑照明设计标准》GB50034-2004；
《供配电系统设计规范》GB50052-2009；
《低压配电设计规范》GB50054-2011；
《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010；
《安全防范工程技术规范》GB50348-2004。
（3）项目规划设计方案
项目建设地点位于兴安盟党政大楼西侧，科右前旗泰宁路南侧，碧桂园小区北侧。
项目总用地面积5072.23平方米，建筑面积9654.39平方米，拟建商业楼2栋（1#楼、2#楼），层数2层，建筑面积5602.68平方米；综合楼1栋，层数3层；建筑面积4051.71平方米。
建筑工程列表
表1-1
序号
项目
数量
结构形式
基础形式
备注
1
商业楼
2栋
钢筋混凝土
框架结构
钢筋混凝土独立基础
1#楼、2#楼
2层
2
综合楼
1栋
钢筋混凝土
框架结构
钢筋混凝土独立基础
3层
（4）项目建筑工程方案
①建筑方案概述
本项目总建筑面积9654.39平方米，建筑物抗震设防烈度按6度（加速度0.05g）考虑，耐火等级二级，设计使用年限50年。
②装饰工程
装饰工程包括内外墙抹灰，地面及楼梯台阶粘贴地砖，楼梯间安装白钢楼梯扶手，外墙粘贴墙面砖。
③防水工程
屋面防水采用柔性防水，防水材料采用APP防水卷材。
（5）建筑特征及结构方案
①建筑特征
本项目主体结构形式为钢筋混凝土框架结构，钢筋混凝土独立基础，抗震设防烈度为6度。
建筑特征及装修一览表
表1-2
建筑名称
碧桂园二期囍居苑区商业1#、2#楼、综合楼
耐火等级
二级
抗震设防烈度
6度
主要结构形式
独立基础；框架结构
建筑层数
2层，3层
建筑面积
9654.39m2
建筑
构造
及其
装修
墙体
内墙轻质隔墙条板，外墙加气混凝土砌块EPS保温板
屋面
柔性防水屋面
门
单元门、进户门为防盗门，户内为实木门
窗
双玻塑钢窗
内墙面
抹灰刷涂料
外墙面
外墙粘面砖
②结构方案
基础工程：
拟建建筑工程基础形式采用钢筋混凝土独立基础，钢筋及混凝土的强度等级经结构设计计算后结合现行《混凝土结构设计规范》及《建筑地基基础设计规范》的构造要求确定；建筑物基础设在持力层上，根据实际勘察资料设计基础深度及截面尺寸。
主体工程：
拟建建筑工程主体结构为钢筋混凝土框架结构，结构的板、梁、柱、墙截面尺寸的选择、钢筋直径的选择、钢筋及混凝土的强度等级的选择，应经结构设计计算后结合现行《混凝土结构设计规范》、《建筑抗震设计规范》的构造要求确定，并根据规范的构造要求确定钢筋的保护层；框架柱及大跨度的框架梁按设计构造要求均应设置与填充墙砌体的拉结钢筋。
6、项目配套工程
（1）给排水
①执行标准
《建筑给排水设计规范》GB50015-2006；
《室外给水设计规范》GB50013-2006；
《室外排水设计规范》GB50014-2006。
②给水
本项目供水水源来自当地的供水管网，供水管径为DN100。
给水系统采用下行上给式，管材采用聚丙烯“PP—R”塑料管。
生活用水与消防用水分别独立设置给水管网。
生活用水水质符合国家现行生活饮用水标准。
消防给水直接由市政给水管网供给。
消防设计按同时发生一次火灾考虑。
室外消火栓水量25L/S，设地下式消火栓，消火栓沿道路设置，间距不大于120米，保护半径不大于150米。
③排水
采取雨污分流的方式排放。
生活污水：
拟采用经化粪池处理后排入市政污水管网的处理方案。
雨水：
按照规划设计要求，场区内沿道路两侧铺设雨水管道，并在道路上设置相应数量的雨水口和检查井，雨水收集后排入雨水汇集井，最终排入市政雨水干管。
雨水主管为DN500，最小坡度取3‰。
本项目选用的排水管材，采用机制柔性接口铸铁排水管。
（2）采暖
①编制依据
《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2012；
《民用建筑热工设计规范》GB50176-93；
《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95；
《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002。
②采暖设计计算参数
采暖室外计算温度参数：
冬季采暖室外计算温度-23℃；冬季室外平均风速2.8m/s。
采暖室内设计温度：
18℃。
③热源及供暖方式
项目采暖热源来自当地集中供热管网，热水采暖供水温度85℃—65℃，可满足建筑物各部位对冬季采暖的需要。
采暖系统确定：
采暖系统采用上供下回方式，管材采用优质焊接钢管。
④管道及其敷设
供热管材要求：
DN≥350mm管道采用螺旋焊接钢管，材质为Q235—A。
DN＜350mm管道采用无缝钢管，材质为20号钢。
地沟内的管道采用40mm厚铝箔玻璃丝棉管壳保温。
采暖主入口采用硬密封铜质蝶阀，立管采用手动平衡阀，其他均采用铜闸阀。
⑤热负荷确定
本项目新建建筑物单位热负荷指标按50W/m2考虑，建筑面积为9654.39平方米。
经计算，供热负荷为482.72KW/a，年供热量为4669.15GJ。
（3）电气设计方案
①设计依据
《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；
《供配电系统设计规范》GB50052-2009；
《低压配电设计规范》GB50054-2011；
《建筑照明设计规范》GB50034-2004；
《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010。
②负荷等级：
拟建建筑用电负荷划分：
应急照明和消防动力二级负荷，其余为三级负荷。
③电源：
本项目供电电源的选择由项目建设单位与当地供电局协商解决。
项目采用箱式变电站供电。
电源为城镇市政线路供电，并设有负荷开关。
变压器二次电压为0.4/0.23KV，设低压配电柜及电容器无功功率补偿。
箱式变电站设有计量电度表。
④用电负荷
根据建筑物使用性质及面积大小，按单位面积功率法计算用电负荷，面积功率P`e=80W/m2（综合考虑），建筑面积S=9654.39m2，计算有功功率Pc：
Pc=P`e×S/1000
=80×9654.39/1000
=772.35kW
按年平均有功负荷系数aav=0.7，年实际工作小时数Tn=2920h，计算年有功消耗量Wy:
Wy=aav×Pc×Tn
=0.7×772.35×2920
=157.87×104kW.h
⑤供电线路敷设
室外线路采用电缆穿钢管保护，沿道路边的地下电缆沟敷设，室内线路采用暗敷方式布线。
⑥消防电源
消防电源：
消防用电设备采用单独供电线路，当发生火灾切断其它用电时，应保证消防用电的供应，其配电设备应有明显标识。
⑦防雷与接地
屋顶设镀锌圆钢避雷带，高于屋顶金属物均与防雷接地可靠焊接，利用建筑物构造柱主筋做引下线，引下线距室外地面设测试端子利用建筑物基础引钢筋做接地极，钢筋应焊接成闭合回路，采用综合接地系统（防雷接地、重复接地、报警设备接地等），接地电阻小于1欧姆。
（4）消防
项目设计及施工阶段严格按照《建筑设计防火规范》及其它相关消防法规要求进行设计及施工。
在总平面布置上，按《建筑设计防火规范》规定，满足防火间距、消防的要求，设有消防通道，消防车可以靠近建筑物，能在火灾发生时及时扑救。
按照《建筑防火设计规范》要求，不同部位的建筑材料采用相应耐火极限的建筑材料。
7、投资规模
（1）估算范围
本项目投资估算范围包括建筑工程费、工程建设其他费用、基本预备费等。
（2）估算依据
①《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
②项目建设方案及相关资料；
③现行行业估算指标；
④专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准。
（3）投资估算
①建筑工程费
根据项目工程方案提出的建设内容及工程量，并参考已建成的同类建设工程单位投资估算指标进行估算。
经估算，项目建筑工程费用为1312.09万元。
建筑工程费用估算表
表1-3
序号
建、构筑物名称
单位
工程量
单价（元）
费用合计
（万元）
备注
1
商业楼
m2
5602.68
1330
745.16
2
综合楼
m2
4051.71
1330
538.88
3
配套工程
28.05
3.1
给水管线
m
140
300
4.2
3.2
排水管线
m
130
450
5.85
3.3
供热管线
m
100
850
8.5
3.4
供电线路
m
190
500
9.5
合计
②工程建设其他费用
工程建设其他费用按照国家相关部门发布的费用估算办法和费用标准进行计算，经计算费用为140.75万元。
工程建设其他费用估算表
表1-4
序号
费用名称
计算依据
总价
（万元）
1
建设单位管理费
财政部财建字（2002）394号文件
18.75
2
工程设计费
《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）
50.82
3
项目申请报告编制费
国计价格[1999]1283号
6.74
4
工程监理费
《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格［2007］670号）
37.59
5
招标费
《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980号文件）
7.64
6
环境影响评价费
《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）
2.15
7
临时设施费
建筑工程费的1%
13.12
8
工程保险费
工程费用的0.3%
3.94
合计
③基本预备费
为预防设计变更及施工过程中增加工程量而带来的费用增加，按工程费用和其他费用之和的3%来提取基本预备费，经计算费用为43.59万元。
项目投入总资金汇总表
表1-5单位：
万元
序号
项目
估算金额
占总投资比例%
一
建筑工程费
1312.09
87.68
二
其他费用
140.75
9.41
三
基本预备费
43.59
2.91
总投资
8、资金筹措
本项目总投资为1496.43万元，资金来源全部为项目单位自筹。
9、项目实施进度
本项目建设总工期为1年，项目实施进度安排如下：
2013年6月：
项目申请报告编制、申报核准；
2013年7月：
施工图设计、工程招标；
2013年8月-2014年4月：
工程施工；
2014年5月：
竣工验收。
项目具体实施进度详见下表
项目进度计划表
表1-6
序号
年份
阶段
2013年
2014年
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
1
项目申请报告编制、申报核准
2
施工图设计、工程招标
3
土建工程施工
4
竣工验收
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
一、发展规划
房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，随着国家宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资与建设的进程将进一步规范化、科学化。
在“十二五”期间，房地产行业将伴随着经济发展和工业化、城镇化的加速发展，必将形成对经济适用住房和商业用房大量需求，同时还将带动装饰装修市场和各相关行业的快速发展。
兴安盟把推进城镇化进程，加强基础设施和人居环境建设作为全盟政府工作的主要任务之一，并把房地产业列为当地产业发展重点。
根据政府规划要求，十二五期间要切实转变房地产业发展方式，加快节能省地型住宅建设，积极推进住宅产业化建设，大力发展普通商品房建设，严格控制套型标准，保持房地产市场供求总量基本平衡，保证房地产业健康可持续发展。
本项目符合自治区和当地发展规划。
二、产业政策
2010年以来，房地产市场调控政策主要有以下几个：
（1）《国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展》文件要求：
加强风险防范和市场监管：
加强房地产信贷风险管理；继续整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测。
（2）《国土资源部部署进一步加强房地产用地供应和监管》文件指出：
“要开展房地产用地专项整治工作进行全面部署，要求各地全面开展严格依法清理查处房地产开发中闲置土地、囤地炒地、向别墅供地等各种违法违规用地的专项整治行动。
要求各省级国土资源管理厅（局），要认真研究，在房价上涨较快的一线城市和部分二、三线城市，选择以自住性、中小套型商品房建设用地地块为重点，积极开展试点，探索坚持和完善招拍挂制度、有效控制房价地价的政策和措施”。
（3）《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中指出：
“要统一思想，提高认识；建立考核问责机制；加强对房地产开发企业购地和融资的监管；加大交易秩序监管力度；完善房地产市场信息披露制度”。
（4）国务院《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中要求：
“要充分认识做好征地拆迁管理工作的重要意义；严格执行征地程序，做好征地补偿工作；控制城镇房屋拆迁规模，依法依规拆迁；强化监督管理，依法查处违法违规行为；健全工作机制，及时化解矛盾纠纷；加强协调配合，强化工作责任”。
该项目工程用地手续齐全，同时在项目建设及建成后的销售过程中严守国家及自治区的各项规定，服从国家和地方对房地产产品供应结构的宏观调控。
因此项目符合国家和地方在房地产行业的各项政策。
三、行业准入分析
科右前旗碧桂园房地产开发有限公司成立于2007年，是经工商行政管理部门批准的房地产开发与销售的合法企业，公司具备营业资格和房地产开发企业资质。
本项目为房地产开发项目，行业准入主要包括企业资质、承揽项目资格和执业人员资格等。
科右前旗碧桂园房地产开发有限公司完全具备完成该工程项目的各项行业准入条件。
第三章资源开发及综合利用分析
本项目为非资源开发利用项目，所以本章中仅对项目建成后的水资源的消耗指标进行分析，并提出节水措施，资源开发及利用的内容此处不做论述。
一、水资源消耗指标计算
根据项目建设规模，该项目总建筑面积为9654.39平方米。
按照人均20平方米的综合指标估算，该项目建成后入驻总人数可达483人。
人均用水定额按照70L/天.人计算，日用水量为33.81立方米，未预见用水量按日用水量的20%考虑为6.76立方米，全日用水量共计40.57立方米。
用水标准及用水量明细表
表3-1
序号
名称
用水定额
使用人数
日用水量
（m3）
年用水量
（m3）
1
生活用水
70L/d
483
33.81
12340.65
2
不可预见用水量
用水量的20%
6.76
2467.4
合计
二、节水措施
水资源是地球上最重要的资源之一，而缺水是一个世界性的问题，水资源的节约意义重大。
水资源的紧缺已经影响到人们的生活，人类生活中所消耗的水资源在水资源消耗总量中占着很大的比重。
随着人类的进步和工农业生产的发展，人们逐渐认识到，水并不是取之不尽用之不竭的资源，而是人类社会正面临的紧缺资源。
日益严重的水资源短缺和严重的水环境污染困扰着国计民生，而且也已成为制约社会经济可持续发展的主要因素。
据不完全统计，目前全世界有一百多个国家缺水，其中严重缺水的国家已达四十多个。
我国同样面临水资源紧缺的现实。
我国人均占有水资源2700m3，仅相当于世界平均值的1/4。
近年来，生产和生活用水需要量不断增加，因此甚感水资源之不足。
该项目采取以下节水措施：
1、采用节水阀门，供水系统采取防渗、防漏措施，降低水资源无效消耗。
2、合理计算用水量，控制用水，做到有效利用水资源，加强管理，严防跑、冒、滴、漏。
3、所有止回阀进口侧设有旁路小支管DN15试水阀，方便定期检查它们是否失灵反向漏水，满足节水节能要求。
4、卫生器具与配件采用节水型产品。
5、安装计量表，便于管理和考核。
6、积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识，自觉建设节水型社会。
第四章节能方案分析
一、概述
能源资源是人类社会生存和发展的重要物质基础，也是我们全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的重要物质基础。
坚持节约资源的基本国策，加快建设资源节约型、环境友好型社会，促进经济发展与人口、资源、环境相协调，是贯彻落实科学发展观、走新型工业化道路的必然要求，是实现可持续发展、保障经济安全和国家安全的必然要求。
建筑作为人工环境，是满足人类物质和精神生活需要的重要组成部分。
据统计，人类从自然界所获得的50%以上的物质原料用来建造各类建筑及附属设施，这些建筑在建造与使用过程中又消耗了全球能源的50%左右。
而我国是能源大国，也是耗能大国。
建筑能耗的总量逐年上升，在能源消费总量中所占的比例已从上世纪70年代末的10%，上升到近年的27.8%。
据了解，我国现有城乡建筑面积400多亿平方米，其中95%左右是高耗能建筑，而建筑能耗已占全社会终端能耗的比例相当大，其中供热和制冷的能耗约占50%—60%，单位建筑面积采暖能耗相当于相同气候地区发达国家的2—3倍。
目前，我国正处在工业化和城镇化快速发展阶段，要在“十二五”期间保持GDP平均年增长7%以上，将面临巨大的资源约束瓶颈压力。
因此，要走可持续发展道路，大力推进建筑节能刻不容缓，让节能走进建筑势在必行。
二、法律法规
1、《中华人民共和国节约能源法》；
2、《中华人民共和国建筑法》；
3、《民用建筑节能管理规定》；
4、《节能中长期专项规划》。
三、相关标准和规范
1、《民用建筑节能设计标准》；
2、《民用建筑热工设计规范》；
3、《采暖通风与空气调节设计规范》；
4、《外墙保温工程技术规程》；
5、《建筑照明设计标准》；
6、《建筑采光设计标准》。
四、能耗消耗指标
本项目消耗能源种类主要为电能、采暖消耗的热量，具体情况详见表4-1：
项目综合指标能耗表
表4-1
序号
耗能种类
单位
年耗量
折标煤系数
折标煤量（t）
1
电
Kw.h
1578700
0.1229
（kg/kw.h）
194.02
2
热量
GJ/a
4669.15
0.0341
升级会员 