甲方项目经理如何做好工程管理.docx
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甲方项目经理如何做好工程管理
浅谈房地产公司甲方项目经理如何做好工程管理以下儿点针对工程管理这个很庞大的系统来说很粗略，个人觉得在作为房地产公项目经理在工程管理中需要重视之处：
1、制定监理责任目标并落实执行这就要求公司从招投标开始认真筛选监理单位、细化监理合同并制订出便于考核监理的指标，定期与公司各职能部门对监理进行考核,一定要认真落实监理合同的执行，千万不要让监理工作流于形式，这样会增加甲方项目部的工作难度。
另外方面对监理单位管理的，一定要充分信任监理方，保持其工作的立性。
2、进度控制设计变更和签证太多是原來我在原公司项目工期延误的关键因素之-，所以在设计阶段要优化设计，在项目施工前要做好施工图纸会审工作，将设计变更消化在施工前，力争在工程开始后少变更，保证工程的工期。
同时在施工前可将项目整体进度分解落实到月、周，责任到人，还可与施工单位签订阶段性的目标责任书，在签定合同时针对工程可能滞后的程度制定具体的措施如：
通报批评、向总公司发函、罚款、撤换项目经理直至停止施工等：
当然有罚就有奖在合同中也可设提前工期的奖励。
在施工过程中及时组织项目节点验收，并根据完成情况予以考核评价，工作中要及时发出指令，保持工作高效率，避免工作推诿导致工期延误。
3、投资管理加强日常现场巡查，避免因管理不到位造成的工程变更：
加强甲供材料设备使用损耗的检查、分析与监管，认真核实施工企业上报工程量防止虚报、多报给公司造成损失。
4、质贵管理建筑房屋工程质量是企业形象的体现,项目部成员一定要树立精品意识,主体工程涉及安全重要性不必多谈，装饰装修工程一定要艰持“样板引路，样板先行”的原则，大面积施工前先进行样板施工经监理、甲方验收合格后在开始大面枳施工.。
特別是内部公共部分装修、外墙保温、外墙饰面砖（漆）等分项分部还可在合同中注明要求达到的标准和适用验收规范。
5、安金管理甲方项目部最好应设专职安全工程师，加强过程监控、日常巡查、安全教育，针对不同天气情况（冬季、雨季、大雾等）定期进行专项检查。
6、检查评比毎月可举行横向（同一项目不同标段）、纵向（不同项目之间）检查
评比，这样检查要能达到公开、公平、公正评价项目的目的，通过奖
励先进，鞭策落后，使工程按合同制定的目标发展。
7、制度建设
（1）、工地会议
建立工地会议制度每周举行，要求施工项目部上报施工周报，会议中将问题答复，如不能处理汇报上级领导，提髙会议质量效能。
（
（2）、项目部内部管理
明确岗位职责与分工，签订工程人员岗位目标责任书，配合公司制订和落实阶段性考核及奖惩措施。
（3）、信息管理
重视各类设计、施工.技术数据的分析整理，便于准确高效的查询，重视施工过程数码照片的拍摄及影音资料的存储。
1、负责工程部的日常管理工作。
2、配合研发中心、开发部、销部等部门进行项目前期运作，提出合理化建议。
3、负责组织工程的招投标工作。
对承包商、监理单位进行考察、评价。
组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标。
组织投标单位进行现场踏勘和答疑。
组织评标和开标工作，确定中标单位。
参与合同谈判与合同的签定。
4、负责项目管理。
负责项目的人员管理。
包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。
项目的目标管理：
对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。
对项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检杏。
对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。
负责审核施T材料的选用和对材料供应商的评价。
负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。
对《施工组织设计/方案》重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核。
对工程中出现的不合格处理方案进行审批，并对结果进行确认。
组织竣工验收及移交。
监督检杳工程和项目文件资料的管理。
负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、单位进行沟通
平衡。
5、负责工程监理的管理。
对监理单位提交的《项目监理规划》进行审核。
根据监理聘用合同对监理单位的工作进行监督检查和考核。
对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。
协调其与相关单位之间的关系。
负责监理费用控制与结算。
6、负责与设计单位协调
参与设计单位的选择。
参与设计方案的选择工作。
组织工程技术人员进行图纸预审。
委托监理单位组织图纸会审，对会审中提出的共性问题和技术难题协调拟订解决办法。
协调设计单位与相关单位之间的关系。
对施工中各方提出的变更要求进行审查控制。
对设计费用进行控制。
7、负责整个施工过程中各相关单位的协调。
建筑工程项目甲方工作概要，甲方在开发前期的工作
一、确定投资建设工程项目—
对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。
二、建设项目用地计划办理
所需资料
地形图（划示用地范围，标明大约面积）
与地块出让单位签署的用地协议
办理程序
备齐资料
到地块所在地土地部门办理
三、建设工程项目建议书的编制与报批
1.编制及所需资料
开发单位营业执照
开发资质证书
c.用地计划审核意见
止建筑设计方案（总平面图等）
e.其他相关资料
报批程序与报批资料
a.将所需资料备齐送至投资咨询公委托其编制《项目建议书》
b.准缶《关于项目逑议书报批申请报告》
c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批
注：
投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批
四
A、建设工程项目选址意见申办
所需资料
批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）
b.地形图（均应划示用地范_）―4份
c.土地权属证（复印件1份）
d.联建协议书（复印件1份）
e.选址论证
f.建设项目选址意见书申请表（到规划局领取）
申办程序
准备数份项目建议书批复及数份地形图
将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章
将有关部门的意见备齐，同时备齐（9项所有资料，送区规划局规划科办理
B、建设用地规划许可证申办
1.所需资料
建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）
地形图（均应划示用地范刚）乞份（其份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）
国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）建设项目选址意见书申请表（到规划局领取）申请报告（红头文件）
其他需说明的图纸或文件
2.申办程序
备齐上述所有资料送规划局规划科办理
五、建设工程项目地名报批
所需资料
项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）地形图（均应划示用地2份
总平面图（3份）
建设用地规划许可证及批文
申请报告（红头文件）
其他需要说明的图纸或文件
申办程序
备齐上述所有资料及1500元支票
送区地名办办理
六、建设工程项目报建
1•所需资料
《建设工祝报建表》（到报建处领取）
企业法人营业执照及有关证明原件和复印件
项目建议书批文原件及复印件
银行出具的建设资金落实证明（验资报告）
《建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件
《住宅项目配套建设审核申请表》
《住宅新开工审核通知单》
七、工程项目设计招标办理
所需资料
报建工程项目1C卡
建设工程设计招标项目登记表
《建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）
《建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）
工程设计任务书
建设用地规划许可证
工程项證址意见批文
办理程序
备齐上述资料
到市设计招标办办理
八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理
所需资料
项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份
会议通知书
办理程序
备齐上述资料
提前三天分送各评委
C到市招标办召开评标会（会务费300元）
中标办理a•设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书建设工程规划设计要求申办
1•所需资料
建设工程规划设计要求申请表（到规划局领取）1份
计划批准文件1份
土地使用权属证件1份
房屋权属证1份危房鉴定报告地形图（划示用地范刚）2份办理稃序a•备齐上述资料b.送区规划局规划科办理十、工程项目设计方案深化、修改根据规划局批文要求修改设计方案十一、设计方案审定会召开
所需资料
设计方案文本12份
项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，政府文件若干份请柬
申办程序
备齐上述资料
分送至计委、规划局、防疫站、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门
召开方案审定会
、设计方案送审报批」所需资料
选址意见书
规划设计要求通知单
地形图（划示用地范围）
设计方案2份
地名批文
项目建议书批文
办理祝序a.备齐上述资料b.到区规划局规划科办理
十二、可行性研究报告编制与报批
1•所需资料用地计划审核意见书
项目建议书批文
用地计划许可证及批文
区府土文件
营业执照
开发资质证书
住宅项目配套条件审核申请表
资本金出资承诺书
设计方案文本j其他相关文件
2•办理程序
a.备齐上述资料
送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）
C送计委报批
十四、扩大初步计划
根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计
十五、扩初会召开
所需资料
扩初设计文本若干份
请柬
申办程序
备齐上述资料
分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局（交通、环卫、&来水公司、煤气公司、供电局、电话、有线电视）等部门
召开扩初会议
十六、扩初意见征询及扩初批复
所需资料
a扩初会议纪要
根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本
关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平如图
申办程序
备齐上述资料
分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见
c.送规划局规划科报批
十七、住宅项目配套条件审核报批
所需资料
《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）
项目建议书或可行性报告研究报告批文c地形图和管线图（划示用地范陶）
总平面图若干份
建设用地规划许可证及批文
其他相关资料
申办程序
备齐上述资料
送住宅局总师室办理
十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理
所需资料
上海市建设工程勘察招投项目登记表
《建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）
《建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）设计中通知书
申办程序
备齐上述资料
到市勘察招标办办理
十九、建设用地批准书申办
1.所需资料
建设用地批准书申请表（到区土地局领取）
土地出让协议
c其他相关文件
2•申办程序
备齐上述资料
到国土局签署协议
付款，领取用地批准书
二十、施工图设计
设计单位根据扩初批复意见进行施工图设计
二十一、住宅项目开发计划办理
所需资料
住宅项目新开工申请表（到区住宅局领取）
项目配套建设条件审核意见通知书
建设项目立项批准文件
建设用地规划许可证或建设使用地批准书申请单位现有空置房情况住宅建设配套费交纳情况
申办程序
备齐上述资料到区住宅局办理二十二、建设项目转正
1•所需资料
项目转正申请报告（红头文件）
可行性研究与扩初批复
2•申办程序
a.备齐上述资料送计委办理二十三A、建筑工程项目规划许可证办理
1•所需资料总平面图10份建筑图7套结构图（基础）2套给排水图3套
逑设项目计划J批准文件及项W转正单
土地使用权或用地批准书
应拆房屋权属证明地形图（划示用地范削及建筑物位置）10份分层面积表
L建.筑工程预算书
k.消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部门审核意见单
2•申办程序备齐上述资料分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部门签署意见
将意见汇总送至区规划局
二十三B、施工招标办理1•所需资料
市招标办授权管理通知
招标项目登记表
项目建设有关批复
总平面图
报建表
住宅项目新开工计划
住宅项目配套条件审核
设计中标通知书
法人证明或对其代理人的委托书委托机构招标协议
k.代理机构资质
1•资金落实情况证明
m.监理单位资质
n监理合同
Q.建设单位资质
P建设单位申请材料
q.公开招标发布信息L公开招标报名登记表s•公开招标入围条件
t.投标单位资质审核
u.招标文件报枇表
V.招标文件
W工程量清单
X.招标文件答疑会会议纪要y标底
A1.开标情况汇总表
B1.询标记录C1评标方法
D1.评标资料曰决标情况汇总表
F1.中标通知书
G1_外地施工企业任务量单
H1.中标单位投标资料
11.未中标单位投标资料施工合同
K!
设计监理项目流转表L1建设项目1C卡2•办理程序
申请授权
发布招标信息接受施工单位报名初选入围施工单位，发标书招标文件答疑会
开标
g准备
（1）项所有资料及工程造价万分之四支票一张
h.办理中标手续
二十四、施工监理单位甄选（略比施工招标简单，此处从略）二十五、施工许可证办理
•所需资料
申请表
建设规划许可证
资金入账凭证
三通一平的有关证明施工合同副本，廉洁协议监理合同，住宅项目监理登记证建设工程项目质景和安全监督申报所需资料项目施工许可证（施丁单位）勘察、设计中标通知书L设计监理流转表k.住宅项目建设开工计划
•办理程序
将图纸分送设计监理、质监站审核根据设计监理及质监站审核意见进行图纸修改备齐所有资料
送市建管处办理
二十六、商品房计划申请1•所需资料开发单位资质证书
营业执照
规划许可证
建设用地批准书
固定资产填报表
项目转正单
备齐资料
送计委办理
二十七、工程开工
1•所需资料
施工图纸
建设工程规划许可证
建设工程施工许可证
2.办理程序发放图纸技术交底
工程开工
二十八、验线
1•所需资料
申报表
建设工程规则许可证
验线通知单
2.办理程序
准备资料
验线
甲方在建设后期的主要工作
一、各部门配套征询
1•所需资料
项目有关批文若干份
总平面图若干份
2.办理程序
备齐上述资料
分送供电局、煤气公司、自来水公司、电话局、有线电视台、环卫所及污水处理厂的部门进行配套意见征询并盖章
二、扩初会议召开
所需资料
总平面图若干份
地形图若干份
水、电、煤气、弱电等图若干赛（其中供电图纸应包括变电站定位、小高成供电方案等内容；供水图纸包括水里房定位、多层供水方案、小高层供水方案等内容）
会议通知
办理程序
备齐上述资料
提前五天分送各有关部门
招幵扩初会议（确定供水、供电方案及垃圾收集站、变电站、水泵房位罝）
三、供水前期业务记录卡办理
1•所需资料
地形图一份
项目批文复印件一份
总平面图一份
申请报告
a.备齐上述资料
b.到上海市自来水公司（江西中路484号）办理
四、给水管网工程可行性研究报告办理
所需资料
地形图一份
总平面图一份
C项目批文及其他相关资料复印件一份
办理程序
备齐上述资料
请自来水公司人员现场查看付款（5000元），交付可行性研究报告
五、供电规划图设计
所需资料
总平面图2份
地形图一J份
办理程序
备齐上述资料、送供电局、设计人员现场查看，设计出图
六、各配套部门外线设计及施工图纸审核
1•所需资料
总平面图若干份
水、电、煤气、电视、电话等图纸
供电规划图（供电外线设计及供电图纸审核需要）
2•办理程序
备齐上述资料
送各有关部门审核并请各部门进行外线设计
七、水泵房及变电站手续办理
所需资料
总平面图
变电站、水泵房定位图
办理程序
备齐上述资料
分送供电局及自来水公司进行电气及供水设计，并鉴定合同
设计变电站、水泵房土建图纸
技术交底。
工程施工
设格安装、调试。
竣工验收
八、订购配套设备
根据图纸及各部门对产品的要求订购各部门指定的产品（电表筘、
电缆熔丝筘、计量柜、水表筘、浮球阀、短管、分配器及放人器等
设备）
九、各配套部门申请手续办理1•所需资料或条件A供电
申请报告（成说明总户数、总用电量、建筑面积称）住宅用电申请表
已付市政配套费复印件已定表箱依据复印件工程委托;监理合同低压用户工程委托书工房公灯工程委托书派出所编定门牌号复印件配套公建的申请告j.配套公建的设备单k.路灯申请报告1•路灯委托同m地形图一份n.总平面图份o•供电规划图p.变电站定位图
B供水
申请报告2份征询单1份供水前期办理记录卡枇复1份门牌号证明2份地形图1份给排水总图（1：
500）1份消防批文1份地下车库消防批文1份
I.建设工程规划许可证L建设丁程项目表1份止综合管线图1份煤气（包括住宅煤气申请和公建煤气申请）地形图3份综合管线图3份总平面图3份
给排水总图（1：
500）3份
煤气透视图3份申请报告2份委托书2份保证书2份
小区总平而图软盘1张
付增容费一
电话通信地形图1份
总平面图1份
管线总平面图（1:
100）1份
弱电施工图（全套包括系统图及平面图，1:
100）配套费发票复印件
雨污水排污申清报告2份项目批文1份地形图1份
d.管线平而图1份
e.检测水样1份排水量申请核定表付款（每平方米元）2?
办理程序备齐上述资料
分送各部门处理十、各类配套款支付供电付款a小内供电贴费550元/千瓦电表保证金单相表80元/只三相表150元/只外线电缆工程，按工程决算付款购电缆熔丝箱530元/只公建设施供配电贴费及工程款，按决算支付供水付款
小区内给排水管网费元/平方米贴水费—元/平方米
煤气付款
煤气外管/1元/平方米多层煤气内管元/平方米
小高层煤气内管_元/平方米委托办理费—元/平方米有线电视付款办理委托合同
分期付款（3元/平方米，其屮代付330元/户
5.电话付款
签订住宅建设电话通信工程承包合同
分期付款（多层20元/平方米，小高层元/平方米）
十一、配套协调会召开
所需资料
各配套中位配套施工图
会议通知
办理程序
备齐上述资料
提前五天发会议通知召开配套协调会，合理安排进场顺序（依次为雨污水一一自来水公司煤气公司一一电话局一一有线电视一一环卫所一一信报箱安装）
十二、配套工程施工
外配赛单位按照协调会所确定施丁次序依次进场施工或穿插施工
十三、配套工程竣工验收
根据施丁图纸及各部门要求对各配赛丁•程进行验收
十四、各类计景器具安装
电表安装单向表10元/只三相表20元/只
水表安装手续办理及水农安装
煤气表安装
通知物业公司
每户收款，领表及配件
C.安排日期安装
五、新建住宅配套工程交付使用
供电
确定停电日期，拆除临电，办理交付使用手续。
供水
每一单元及公建通水，办理交付使用手续。
煤气、有线电视、电话、环卫等交付使用手续办理。
通邮
办理新逑住宅投递通邮申请及交付使用手续。
建设单位代表的项目管理是一个综合的，全方面的管理。
涉及质量、进度、造价、人力资源、内部协调、外部协调等等方面.
搞好质量和进度关键几点因素是：
充分利用好监理单位。
建设部己经明确：
监理单位拿建设单位的钱，就要替建设单位办事。
这已经摆脱了原来监理必须站在公平公正角度上行驶权利的观念，监理单位也必须正是自己的角色定位，因此，建设单位用好监理单位已经在法律上站得正正当当了，必须充分利用监理单位的作用。
2、强化合同意思。
合同是甲乙双方工程管理的基石，不偏不倚的执行合同，赏罚分明。
3协调工程各施工方关系的能力。
参加施工的单位可能有好几家，总包单位位、总包的分包单位、甲分包单位、甲供材料单位，涉及的合同也好几份，处理好甲分包、甲供单位与总包单位的关系是基础。
站在甲方主导的地位上，可以强行要求总包单位如何如何，但私底下具体事务还要由分包与总包处理，关系上不能搞得太过僵硬，不能让总包单位觉得建设单位偏向甲分包甲供货单位。
4、处理公司内部关系的能力。
作为工程部门，还要同公司设计部门、采购部门、成本部门打交道，这些部门的关系协调好了，才能保证工程的进度3前期图纸会审很关键，如果边干边变更，不可避免出现问题。
施工单位的选择很重要，尤其是其配备的施工员的素质，差别很大。
监理单位基木没的选择，水平差不多，责任心差。
材料质量的控制很重要，尤其是前台搅拌站的检查（4、用商砼）。
重点结构部位检查。
质量通病的防治。
Z：
发现问题不要直接找施工单位，发单子给监埋，责成监理去处埋，检查整改意见和结果。
这样既可以树立建立的威信有可以增强监埋的贲任心（因为建设单位提出的问题而他没发现心里总不是滋味吧
在施工阶段的控制应该有以下儿个方面
1对工程总承包商、主要分包商的资质进行审核，确保其有足够的经济技术条件和信用。
2、对工程有关设计变更、修改设计图纸等进行审批，确保设计及施工图纸的质量。
3、对工程质量实行目标管理。
4、审批施工单位提交的施工方案、施工组织设汁，以可靠的技术措施保障工程质量
5、严格材料、设备的进场检验制度，抓好进场材料的复检工作，以保证工程质量有可靠的基础。
6、在施工过程屮，对分项工程质量进行跟踪检查，审核工程承包商所提交的有关分项工程质量的检验记录及试验报告，特別加强对隐蔽工程的检查验收，以确保和控制施工过柷的质量
7对装修工程建立工程样板制。
在设计阶段大概包拈：
1审核各设计阶段的设计图纸（含说明）是否符合国家有关设计规范、有关设汁规定要求和标准；
2、审核施工图设计是否达到足够的深度，是否满足设计任务书中的要求，各专业设计之间有无矛盾，是否具备可施工性；
3、审核有关水、电、气等系统设计是否满足有关政府部门的审批意见；
4、对设备方案进行技术经济分析比较，提出优化意见。
5、对基础形式、结构体系可组织专家进行分析、论证，确定结构可靠性、经济性、合理性及可施工性。
工程部经理岗位职责：
1负责工程部的日常管理工作。
2配合销售部等部门进行项目前期策划，提出合理化建议
3负贵前期设计及施工报建报批工作。
4、参与招标小组组织工积的招投标工作。
参与对承包商、监理单位进行考察、评价参与组织编制招投称文件及选择投标单位或进行邀标。
参与组织投标单位进行现场踏勘和答疑。
参与组织评标和开标工作及确定中标单位。
参与合同谈判与合同的签定。
5、负责项目管理。
负责项目的人员管理，包拈人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。
项目的目标管理：
对项目的整体工程任务目标进行明确下达，并将工程任务目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。
对项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检查。
对施工过程中出现的重大问题提出解决意见并上报公司领导决策。
负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。
负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。
对《施工组织设计/方案》重大技术措施和经济
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