漳州市益民片区国有土地上房屋征收补偿方案.docx
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漳州市益民片区国有土地上房屋征收补偿方案
漳州市益民片区国有土地上房屋征收补偿方案
（修改稿）
为加快推进漳州市益民片区的改造进程，改善群众住房条件，漳州市芗城区人民政府拟对该项目用地红线范围内国有土地上的房屋实施征收，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》及《漳州市国有土地上房屋征收与补偿规定》，结合本项目实际，制定本补偿方案，具体如下：
第一部分总则
一、适用范围
本补偿方案只适用于漳州市益民片区用地红线范围内国有土地上的房屋及其附属物的征收补偿安置。
二、征收范围
详见规划红线图。
三、征收部门和受委托征收实施单位
征收部门：
漳州市芗城区住房和城乡建设局。
征收实施单位：
漳州惠民房屋征收有限公司。
四、补偿方式及安置地点
补偿方式：
1、货币补偿；2、产权调换。
安置地点：
就近安置。
五、征收补偿安置资金
设立补偿安置专项帐户，实行专款专用，接受征收主管部门的监督管理。
六、被征收房屋权属的认定原则
1、依照法律法规和政策规定，持有效的土地及房产批建手续（即“两证”：
①建设用地红线图或土地使用证，②建设工程规划许可证或房产证）的房屋，为完全产权。
2、征收无产权证明、产权人下落不明、暂时无法确认产权和其他产权不清的房屋，征收前，征收部门应就被征收房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
七、被征收房屋补偿价格的制定
本项目被征收房屋货币补偿价格经过相关部门论证制定。
对本方案所列价格有异议的，应按有关规定进行评估，评估价格经被征收房屋当事人协商认可的，按评估价进行补偿，但不再享受本方案规定的所有优惠、奖励。
被征收房屋当事人对评估价格仍有争议的，按有关规定处理。
八、房屋征收补偿安置方式
1、住宅、店面及经营性用房
⑴可选择货币补偿，也可选择产权调换住宅。
⑵选择货币补偿的，必须权属清楚。
有下列情况之一，不予货币补偿：
①被征收人与承租人就解除租赁关系达不成协议的；
②房屋产权人不明确，产权人下落不明的；
③被征收私有房屋的共有权人对选择补偿安置方式达不成一致意见的；
④被征收人的房屋已作为抵押物、典当物的；
⑶被征收房屋面积较大、产权清楚的，可选择部分货币补偿结合部分产权调换的方式。
⑷征收违章建筑按有关规定处理。
2、因城市规划调整，征收厂房、仓库等用房，以及产权属企事业单位、国家行政机关的办公用房、店面一律实行货币补偿。
3、征收中涉及军事设施、教堂、寺庙以及文物古迹等房屋的，依照有关法律、法规的规定处理。
九、货币补偿原则
选择货币补偿的，被征收房屋产权人签订协议并搬迁腾房后，由征收部门在十五个工作日内一次性付清房屋征收补偿费。
十、产权调换原则
1、产权调换实行“调换相应产权面积、不补交新旧结构差价、不优惠扩购”及“先签订协议并搬迁腾房者先选房”的原则；征收部门与被征收房屋产权人在签订房屋征收补偿安置协议书时，应注明被征收人选择安置房意向的户型、套数及面积。
2、产权调换选房办法
在征收公告规定的签约期限内签订协议并搬迁腾房的，由征收部门发给被征收人“搬迁封房验收单”，被征收人凭“搬迁封房验收单”确定并换取“搬迁补偿安置证顺序号”。
安置选房时被征收人凭“顺序号”按顺序在征收部门指定安置区域内选房。
十一、优惠、奖励办法
1、根据征收范围内实际情况，被征收人在规定的签约期限内签订协议并搬迁腾房的，按时段给予优惠、奖励。
2、优惠、奖励办法中的计算面积以经认定的有效建筑面积为准。
3、凡超过签约期限签订协议、腾房或被实施强制征收的房屋均不适用上述的优惠、奖励办法。
第二部分房屋征收补偿安置办法
房屋所有权证（或批建手续）以外的及无土地使用权证的砖木（土木）结构以上的房屋一律实行货币补偿。
十二、住宅
（一）住宅的征收补偿安置办法
1、选择货币补偿
按附表一所列标准进行货币补偿。
2、选择产权调换
⑴选择产权调换的，按被征收房屋有效建筑面积以1:
1的标准给予产权调换，不补交差价。
必须以最接近产权调换面积的原则来选择安置房。
安置房选房后，每个产权户安置房建筑面积超过被征收房屋有效建筑面积的部分，按安置时安置房源的市场价结算；安置房建筑面积小于被征收房屋有效建筑面积的，剩余面积按本方案住宅的补偿标准实行货币补偿。
对符合“双困户”条件的被征收人在安置时，根据《漳州市人民政府关于进一步加强城镇弱势群体保障工作实施意见》（漳政综〔2011〕63号）附件5《漳州市城市房屋拆迁“双困户”补偿安置办法》的规定执行。
“双困户”安置实行产权调换时，安置面积最低保障的办法：
其家庭人口3人以下的（含3人），安置房建筑面积原则上为45平方米；其家庭人口4人以上的（含4人），安置房建筑面积原则上为60平方米。
上述规定建筑面积以内部分不结算差价，超过应安置面积10平方米（含10平方米）以内的按成本价购买，超过应安置面积10平方米以上的按安置时安置房源的市场价结算。
“双困户”对象的认定，由建设行政主管部门及“双困户”所在地村（居）委会、街道办事处、民政、公安等相关部门提出审核意见。
（二）住宅的搬迁过渡补助办法
1、选择货币补偿的
⑴按附表二所列标准一次性发给被征收人一次搬迁费和6个月的临时安置费；
⑵在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，搬迁费按3元/㎡·次给予一次奖励，临时安置费按7元/㎡·月给予6个月奖励；
⑶超过签约期限签订协议的，不予奖励。
2、选择产权调换的
⑴征收过渡期限：
自签订协议并搬迁腾房之日起开始计算，过渡期限36个月。
⑵搬迁过渡方式：
自行过渡，按附表二所列标准每一年发给临时安置费。
①在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，临时安置费按7元/㎡·月给予奖励（逾期安置该奖励不变）；
常住户在搬迁范围内的，年龄满70周岁以上的老人每人一次性给予8000元的临时安置费奖励；属低保户、五保户、五老、烈属的每人再给予一次性增加2000元的临时安置费奖励;
②超过签约期限签订协议的，不予奖励。
⑶搬迁费：
按附表二所列标准一次性发给被征收人两次搬迁费。
在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，搬迁费按3元/㎡·次给予两次奖励。
⑷临时安置费时间计算：
临时安置费发放期限自被征收人签订协议并搬迁腾房之日算起，至征收部门书面通知入户安置为止。
属征收部门的责任，造成逾期安置，若被征收人自行过渡的，从逾期之月起，征收部门应每月双倍付给临时安置费（即临时安置费为8×2=16元/㎡·月）。
征收部门发出书面交房通知15天内，被征收人按要求办理入户安置手续的，按标准再发给3个月临时安置费；被征收人未按要求办理入户安置手续的，从发出选房通知第二个月起，征收部门不再支付被征收人临时安置费。
（3）住宅的奖励办法
住宅选择货币补偿的，根据被征收房屋有效建筑面积，在规定签约期限内签订协议，按800元/㎡给予奖励；在规定签约期限内签订协议并在签订协议之日起15天内搬迁腾房，按800元/㎡再给予奖励。
13、办公用房
（一）办公用房的征收补偿安置办法
办公用房一律实行货币补偿，按附表一所列标准进行货币补偿。
如土地性质为划拨的，征迁补偿金额须扣除土地补办出让应补缴的土地出让金。
（二）办公用房的搬迁过渡补助办法、奖励办法
按本方案中住宅的相应标准执行。
十四、店面及经营性用房
（一）店面及经营性用房的认定
1、店面的认定：
经产权机关登记或经城市规划部门批准为店面的，按登记或批准的面积结合实际丈量面积认定有效面积。
未经产权机关登记或城市规划部门批准的，不论是否持有营业执照或税务登记证，均不予认定店面。
2、经营性用房的认定：
征收范围内沿街的第一层房屋，有房屋所有权证（或批建手续）的，在征收公告发布之日（含发布日）前办理有效营业执照或税务登记证满一年，且证件都在有效期内、至今仍在营业的，可认定为经营性用房。
3、对于简易搭盖、临时性建筑及工业用地上的房屋，不论是否持有营业执照或税务登记证，一律不予认定店面或经营性用房。
上述房屋若有办理有效营业执照或税务登记证，可参照经营性用房的停业损失标准给予停业补助。
（二）店面的补偿安置办法
店面分外街店面和内街店面，沿胜利东路、漳响路（腾飞路）、广电路（塔后路）两侧的店面为外街店面，内街店面所沿道路详见附图。
1、被征收店面的货币补偿标准为：
外街店面22000元/㎡，内街店面12000元/㎡。
店面夹层的货币补偿标准按店面货币补偿标准（包含奖励）的三分之一计算，全部实行货币补偿。
2、被征收店面选择产权调换住宅，按店面的有效建筑面积：
外街店面以1:
2的标准、内街店面以1:
1.5的标准给予产权调换住宅，不补交差价，必须以最接近产权调换面积的原则来选择安置房。
选择产权调换住宅的被征迁店面，按调换前的有效建筑面积参照本方案住宅的标准计算临时安置费。
被征收店面面积超过安置房面积部分按本方案店面的补偿标准实行货币补偿。
（3）经营性用房的补偿安置办法
1、被征收经营性用房的货币补偿标准为：
按经营性用房实际用于经营的有效建筑面积，①只办理工商营业执照或税务登记证其中一证的，参照住宅的货币补偿标准（含奖励），每平方米增加1000元；②办理工商营业执照和税务登记证两证（或多证合一营业执照）的，参照住宅的货币补偿标准（含奖励），每平方米增加2000元。
2、被征收经营性用房选择产权调换住宅的：
①只办理工商营业执照或税务登记证其中一证的，按经营性用房实际用于经营的有效建筑面积，以1:
1.05的标准给予产权调换住宅，不补交差价；②办理工商营业执照和税务登记证两证（或多证合一营业执照）的，按经营性用房实际用于经营的有效建筑面积，以1:
1.1的标准给予产权调换住宅，不补交差价。
必须以最接近产权调换面积的原则来选择安置房。
被征收经营性用房面积超过安置房面积部分按本方案经营性用房的货币补偿标准实行货币补偿。
（四）店面及经营性用房的搬迁补助办法
1、选择货币补偿的，按附表二所列标准一次性发给被征收人一次搬迁费。
在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，搬迁费按6元/㎡给予一次奖励。
2、选择产权调换住宅的，按调换前的建筑面积参照本方案住宅的搬迁补助办法执行。
（五）店面、经营性用房的停业补助
根据被征收店面的有效建筑面积，按50元/㎡·月计算，一次性给予6个月的停业补助；根据被征收经营性用房实际用于经营的建筑面积，按25元/㎡·月计算，一次性给予6个月的停业补助。
（六）店面的奖励办法
店面选择货币补偿的，根据被征收店面有效建筑面积，在规定签约期限内签订协议，按3000元/㎡给予奖励；在规定签约期限内签订协议并在签订协议之日起15天内搬迁腾房，按3000元/㎡再给予奖励。
十五、车间、仓库等生产性用房及生产、生活的配套用房
（一）车间、仓库等生产性用房及生产、生活的配套用房的补偿安置办法
征收范围内的车间、仓库等生产性用房及生产、生活的配套用房按附表四所列标准给予补偿。
（二）车间、仓库等生产性用房及生产、生活的配套用房的搬迁补助和奖励办法
车间、仓库等生产性用房及生产、生活的配套用房（含简易结构）按附表二所列标准一次性发给被征收人一次搬迁费，在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房，搬迁费按6元/㎡给予一次奖励。
（三）车间、仓库等生产性用房及生产、生活的配套用房的停产、停业补助
征收造成工厂停产、停业等损失的（须提供有效的工商、税务证明，并到工商、税务部门验证），根据被征收建筑面积，按40元/㎡·月计算，一次性给予6个月的停产、停业补助。
（4）车间、仓库等生产性用房及生产、生活的配套用房的优惠、奖励办法
1、砖木结构以上（含砖木结构）的车间、仓库等生产性用房及生产、生活的配套用房，在规定签约期限内签订协议，根据被征收有效建筑面积，按300元/㎡给予奖励；在规定签约期限内签订协议并在签订协议之日起两个月内搬迁腾房，按300元/㎡再给予奖励。
简易厂房根据被征收建筑面积，按50元/㎡给予奖励。
2、砖木结构以上（含砖木结构）的车间、仓库等生产性用房及生产、生活的配套用房，其有效建筑面积的认定方法如下：
⑴批建手续完整的，按所批建的手续结合实际丈量面积认定有效建筑面积。
⑵批建手续不完整及违法、违章的建筑
①2002年航拍图上有标注的，按被征收房屋建筑面积的90%认定为有效建筑面积进行补偿安置。
若被征收人在规定的签约期限内签订协议并搬迁腾房，按被征收房屋建筑面积的10%认定为有效建筑面积给予奖励。
②2002年航拍图上无标注但2009年地形图上有标注的，按被征收房屋建筑面积的50%认定为有效建筑面积进行补偿安置。
若被征收人在规定的签约期限内签订协议并搬迁腾房，按被征收房屋建筑面积的30%认定为有效建筑面积给予奖励。
③2009年地形图上无标注的砖木结构以上（含砖木结构）的车间、仓库等生产性用房及生产、生活的配套用房一律不予补偿安置，若被征收人在规定的签约期限内签订协议并搬迁腾房的，给予适当的建材补助，建材补助标准（不包含土地补偿金额）为：
框架结构650元/㎡，砖混结构550元/㎡，轻钢结构500元/㎡，砖木结构450元/㎡；并不再发放按期签订协议及搬迁腾房奖励。
十六、装修补助
根据被征收房屋的装修类别，按附表五的补助标准给予适当的装修补助。
十七、特殊补助
常住户年龄70周岁以上的被征收人，每人领取一次性老人补助2000元；残疾人可凭全国统一颁发的《中华人民共和国残疾人证》一次性领取补助费，一级残疾的2000元、二级残疾的1800元、三级残疾的1500元，精神残疾在上述标准的基础上增加2000元；低保户、五保户、五老、烈属等每户一次性给予3000元补助（同一项目只能领取补助费一次，不重复享受）。
十八、简易搭盖、临时性建筑，一律按附表三临时性建筑物补助。
十九、附属物一次性给予货币补助，详见附表六。
第三部分罚则
二十、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请芗城区人民政府按照本补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，依照有关规定给予依法强制征收。
凡被实施强制征收的房屋，不再适应本方案所有的优惠、奖励办法。
二十一、被征收人弄虚作假、虚报冒领、骗取补偿的，经查实后予以追回，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
二十二、征收工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，给予组织处理和行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四部分附则
二十三、被征收人对丈量面积、附属物清单有异议的，应在收到堪丈成果图册五天内要求一次性复核，并以复核结果为准。
二十四、被征收人应在自公告之日起二十天内主动提供给征收部门以下资料：
1、经核对后的户主身份证复印件；
2、户口簿复印件；
3、土地证、房产证；
4、城管部门罚款凭证；
5、营业场所工商、税务等有关登记手续；
6、与征收补偿有关的其他材料。
二十五、本方案未尽事宜，由指挥部以会议纪要形式作出补偿安置补充规定，该补充规定与本方案具有同等效力。
二十六、本方案解释权归漳州市芗城区住房和城乡建设局。
附表一：
住宅（含办公用房）货币补偿标准
单位：
元/㎡
类型
结构
有土地证和房屋所有权证两证的
有土地证或房屋所有权证一证的
无土地证和房屋所有权证的
框架结构
6800
6600
6000
砖混结构
6500
6300
5700
砖木（土木）结构
6200
6000
5400
备注
1、以上补偿价格均包括土地、建筑物等；
2、结构是指被征收房屋的建筑结构。
附表二：
搬迁费和临时安置费标准
单位：
元/㎡
项目
搬迁费
（元/㎡·次）
临时安置费
（元/㎡·月）
类型
住宅、办公用房
店面（含经营性用房）
工厂仓库
（含简易结构）
住宅、办公用房
标准
6
10
10
8
备注
①搬迁费按原被征收建筑面积给予补助
②临时安置费按折算后有效面积给予补助
③搬迁费≥300元/次。
住宅临时安置费原面积低于35㎡的，按35㎡计算。
附表三：
征收临时建筑的货币补助标准
单位：
元/㎡
临时建筑类别
补偿单价
主架为竹（木），屋面为油毛毡
30-60
主架为钢（砖），屋面为石棉瓦或彩钢板
100-200
主架为钢屋架，墙体为机砖，屋面为石棉瓦或彩钢板，没有水泥地面的
250
主架为钢屋架，墙体为机砖，屋面为石棉瓦或彩钢板，有水泥地面的
300
其他结构
200-450
附表四：
工矿仓储用地上的车间、仓库等生产性用房及生产、生活的配套用房货币补偿标准
单位：
元/㎡
补结构
偿
类别价
框架结构
砖混结构
轻钢结构
砖木结构
标准
一类
2300
1800
1400
1300
外墙有装修，条砖贴面或水泥砂浆粉刷（含涂料）；内墙有粉刷或局部粉刷；地板为水泥砂浆或局部地砖；天棚有粉刷或局部吊顶；铝合窗或钢窗；铁门。
二类
2000
1500
1100
1000
外墙无装修或局部装修；内墙无粉刷；地板为水泥砂浆；天棚局部粉刷；门窗完整。
备注
①上表金额不含土地补偿金额；
②建筑物层高超过4米，层高每增加1米，按工业用房货币补偿价增加10%给予补偿，层高的高度计算指从室内地面至檐口；
③厂房中涉及到生产性专有设备的采用评估进行补偿；
轻钢结构：
承重的主要构件是用钢材料（工字钢、纯钢管）建造的，包括悬索结构，现场作为承重全部柱体，柱体不能掺杂有水泥柱或钢架柱；
工业单位地价：
29.33万元/亩。
国有工业用地上的办公楼、宿舍楼货币补偿标准
单位：
元/㎡
结构
框架
砖混
轻钢结构
砖木
金额
3360
3160
2960
2760
备注：
①上述用房需经规划部门批准；
②上表金额不含土地补偿金额；
③轻钢结构：
承重的主要构件是用钢材料（工字钢、纯钢管）建造的，包括悬索结构，现场作为承重全部柱体，柱体不能掺杂有水泥柱或钢架柱；
工业单位地价：
29.33万元/亩。
附表五：
被征收房屋装修分类表
结构
类别
主要特征
装修补助（元∕㎡）
框
架
、
砖
混
、
砖
木
结
构
一类
外墙面条砖贴面或涂料；地板为石板材、高级缸砖（80㎝×80㎝及以上）、高级木地板；内墙面为高中级粉刷、高级涂料、木质墙裙；天棚为木吊顶或高级贴板、四周贴角线、带灯座；实木门（入户门为双层防盗门），铝合金窗外加不锈钢防盗网，阳台有不锈钢防盗网；厨房、卫生间石板材（或防滑地板砖）地板，全磁砖墙面，有吊顶；卫生洁具、电气设备齐全。
500
二类
外墙面条砖贴面或粉刷；地板为缸砖（50㎝×50㎝及以上）；内墙面为涂料粉刷、磁砖墙裙；天棚涂料粉刷；入户门外加铁门，铝合金窗加铁栅、阳台有铁制防盗网；厨房、卫生间地板为防滑地板，局部磁砖墙面；卫生洁具、开关插座齐全。
400
三类
外墙面为局部条砖贴面、水泥砂浆粉刷或机砖勾缝；地板为普通地板砖（含斗底砖）；天棚、内墙面为普通粉刷；入户门外加铁门，门窗齐全；厨房、卫生间地板为普通地板砖，墙面为普通粉刷；卫生洁具、开关插座齐全。
300
四类
内外墙面有粉刷；地板为水泥砂浆找平；门窗齐全；厨房、卫生间地板为水泥砂浆找平、墙面为白灰抹平；水电具备。
200
五类
只完成主体工程并填充内外墙，门窗不全，卫生洁具、开关插座不齐全。
0
备注
1、主要特征中有两项条件不具备的，套用类别下调一档；
2、砖木结构以上的工厂管理及生产、生活的配套用房参照上述标准给予适当的装修补助；简易结构作为住宅或营业性场所，有装修的参照三、四类的标准给予补助；
3、装修补助按原被征迁建筑面积给予补助。
附表六：
被征收房屋附属物项目补助单价表
项目
种类
计算单位
单价（元）
说明
水井
一般水井
口
800
深水井
口
3000
工业机井
深度30m-50m
元/米
130
深度50m-60m
口
6000-12000
深度60m以上
口
15000
围墙
条石
立方米
300
砖
立方米
300
指室外单独建造
土
立方米
200
铁栏杆
平方米
40
院埕
石
平方米
60
砖、水泥
平方米
45
挡土墙
条石
立方米
250
指室外单独建造
砖
立方米
300
指室外单独建造
排水管
水泥预制直径40cm以上
米
50
指室外单独建造
厕
所
化粪池
个
1300
指室外单独建造
沼气池
口
1800
指室外单独建造
其
他
水塔
个
500
指室外单独建造
砖木结构以上的阁楼
平方米
250
高度1.8米以下
简易阁楼
平方米
100
高度1.8米以下
蓄水池、蓄粪池（抹灰）
立方米
120
指室外单独建造
电话移机
部
70
宽带移机
部
70
有线电视
户
130
空调移机
台
200
太阳能热水器
台
300
指室外搭设
三相电（注销）
元/千瓦
200
三相电（迁移）
元/次
600
室外PVC管网
1-2吋/米
15
指室外搭设
3吋/米
20
指室外搭设
4吋以上/米
25
指室外搭设
炉
灶
土
个
300
指室外单独建造
砖
个
400
指室外单独建造
瓷贴
个
500
指室外单独建造
水池
水柜
抹水泥砖
个
150
指室外单独建造
砖贴瓷贴
个
200
指室外单独建造
其
他
不锈钢门
平方米
200
指室外单独建造
铁门
平方米
100
指室外单独建造
电杆（含电线、电缆和迁移费用）
水泥/支
800
指室外搭设
木、石/支
400
指室外搭设
监控器移机
套
200
雨披
平方米
30-60
指室外搭设
锅炉（无基座）
台
4000
（土锅炉）
电子地磅迁移
元/套
15000-25000
40-80吨
大型机械迁移
元/套
1200
升级会员 