芦山花卉市场建设工程项目可行性研究报告.docx

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芦山花卉市场建设工程项目可行性研究报告

芦山花卉市场建设工程项目

可行性研究报告

附件：

1、企业法人营业执照；

2、组织机构代码证；

3、其他相关附件。

第一章申报单位及项目概况

1.1项目申报单位概况

1.1.1项目名称

**市芦山花卉市场建设工程

1.1.2项目建设单位

单位名称：

**有限公司

企业法人：

***

企业地址：

**市**区

组织形式：

法人独资

1.1.3项目建设单位基本情况

1.2项目概况

1.2.1拟建地点

本项目建设选址位于**市**区芦荻山乡，二广高速连接线以西、马家吉路以南、石公庙路以东地段。

分二期建设：

第一期工程：

北部地块：

地处黄爱路以东，二广高速连接线以西，芦荻山路以北；中部地块：

地处黄爱路以西，芦荻山路以北；第二期工程：

地处石公庙路以东，中部地块以西；均系批发市场用地。

其地理位置优越，交通运输方便，辐射范围广，是建设花卉市场的理想之地。

1.2.2建设主要内容及规模

**市芦山花卉市场建设项目工程规划总用地面积27.67公顷（约415亩）。

项目第一期建设工程：

总用地面积19.01公顷（约285.1亩），规划总建筑面积77084.03㎡（含不计容建筑面积3196.84㎡），建筑占地面积34225.76㎡，建筑密度18.00%，容积率0.41，绿地率43.50%，地面停车位426个。

其中北部地块，总用地面积7.99公顷（约119.8亩），总建筑面积47956.76㎡（含不计容建筑面积3196.84㎡），建筑占地面积11141.46㎡，含花文化主题庄园3349.37㎡（含餐饮、住宿、娱乐）、花艺会所1374.60㎡（含樱花园、桃花园、玫瑰园）、沿街商铺2793.24㎡、商业综合体28495.07㎡（含不计容建筑面积3196.84㎡）、信息及服务中心3712.19㎡（含信息交流、银行、邮电等配套）、精品商铺4297.20㎡（15个商铺）、花卉苗木展览中心3870.09㎡、公厕65㎡，容积率0.60，建筑密度13.95%，绿地率48.68%，配套停车位159个。

中部地块：

总用地面积11.02公顷（约165.3亩），总建筑面积29847.27㎡，建筑占地面积22943.75㎡，含花棚商铺18163.01㎡、精品商铺5797.47㎡（21个商铺）、沿街商铺5821.79㎡（含餐饮、公厕、银行、邮电等配套）、公厕65㎡，容积率0.27，建筑密度20.82%，绿地率40.83%，配套停车位267个。

第二期建设工程：

总用地面积8.66公顷（约129.9亩），总建筑面积35506㎡,拟规划建筑占地面积15588㎡，主要为科研实验用温室和种植资源圃，拟与市桃花研究所、市林科所及其他高校和科研机构合作，用于珍稀树种繁育、珍惜花卉繁育、乡土树种、彩叶绿化苗及景观树种栽植、新品种引进试验等，另规划花木种植基地近60亩。

建筑密度18.00%，容积率0.41，绿地率43.50%，配套停车位100个。

本项目工程需配套完善各功能区水、电、通讯、绿化、环保等公用基础设施。

1.3投资规模与资金筹措

1.3.1投资规模

1.3.1.1估算范围

本项目建设投资估算范围包括办公及其配套用房等工程建设费、设备购置费和安装费、项目管理费，以及工程预备费用等。

1.3.1.2项目投资估算依据

（1）建设项目投资估算方法、建设项目可行性研究报告编制内容深度规定及国家的相关政策法规。

（2）项目前期费包括：

项目前期工作咨询费，按国家计委“计价格[1999]1283号文《建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》；招标委托费，按计价格[2002]198号文《招标代理服务收费暂行办法的通知》；环境影响咨询费，国家计委、环保总局发布环境影响咨询收费有关问题通知计价格[2002]125号。

（3）估算指标参照：

《湖南省建筑工程消耗量标准》（2006版），《湖南省安装工程消耗量标准》（2006版），《湖南省市政工程消耗量标准》（2006版），结合工程使用性能按当地同类工程造价指标进行估算。

（4）设备费用按有关厂家报价及**市本地市场价格估算。

（5）工程建设其他费按建设项目投资估算办法及本项目实际情况估算，本项目预备费按工程费用加上工程建设其他费用的适当比例估算。

（6）项目总投资=工程费用+其他费用+预备费用。

经计算，本项目估算总投资67200.22万元，项目第一期工程总投资47483.87万元，其中项目工程费用26275.49万元，占项目总投资的55.34%；工程建设其他费用18947.24万元，占项目总投资的39.90%；基本预备费2261.14万元，占总投资的4.76%。

项目第二期工程总投资19716.35万元，其中项目工程费用10213.62万元，占项目总投资的51.80%；工程建设其他费用8563.86万元，占项目总投资的43.44%；基本预备费938.87万元，占总投资的4.76%。

本项目建设资金全部由**市经为资产经营有限公司自筹解决。

详表1-1。

表1-1项目投资估算表（第一期工程）单位：

万元

序号

工程和费用名称

数量

单价

估算投资额（万元）

占总值比例（%）

建筑工程（含桩基）

设备及安装

其它费用

总值

一

工程费用

1.1

主体建筑

1.1.1

化肥、种子、农药、园林器械及奇石根雕商铺

6810.54

2100元/㎡

1144.17

286.04

1430.21

1.1.2

花鸟虫鱼宠物商铺

2768.13

2100元/㎡

465.05

116.26

581.31

1.1.3

阴生植物、花卉、盆景商铺

8584.34

2100元/㎡

1442.17

360.54

1802.71

1.1.4

精品商铺

10094.67

2100元/㎡

1695.90

423.98

2119.88

1.1.5

沿街商铺

8615.03

2100元/㎡

1447.33

361.83

1809.16

1.1.6

花卉苗木展览中心

3870.09

3800元/㎡

1176.51

294.13

1470.63

1.1.7

花文化主题庄园

3349.37

3000元/㎡

803.85

200.96

1004.81

1.1.8

花艺会所

1374.6

3800元/㎡

417.88

104.47

522.35

1.1.9

商业综合体

1.1.9.1

地上部分

25298.23

2500元/㎡

5059.65

1264.91

6324.56

1.1.9.2

地下车库及屋顶机房

3196.84

3800元/㎡

971.84

242.96

1214.80

不计容

1.1.10

信息及服务中心

3712.19

2300元/㎡

683.04

170.76

853.80

1.1.11

公厕

130

2200元/㎡

22.88

5.72

28.6

小计

77084.03

15330.26

3832.56

19162.82

1.2

室外公共配套工程

1.2.1

给排水及消防

77084.03

105元/㎡

809.38

1.2.2

供配电工程

77084.03

180元/㎡

1387.51

1.2.3

弱电工程

77084.03

100元/㎡

770.84

1.2.4

道路场地硬化工程

73180.74

250元/㎡

1829.52

1.2.5

园林绿化景观工程

82693.5

280元/㎡

2315.42

小计

4144.94

2967.74

7112.67

合计（1.1+1.2）

19475.19

6800.30

26275.49

55.34%

二

工程建设其它费用

2.1

土地费用

285.1亩

60万/亩

17106

2.2

建设单位管理费

总投资1%

474.84

2.3

勘察设计费

工程费用2%

525.51

2.4

工程监理费

工程费用1%

262.75

2.5

报建费

75元/㎡

578.13

小计

18947.24

39.90%

三

不可预见费

（一+二）×5%

2261.14

4.76%

四

固定资产投资（一+二+三）

19475.19

6800.30

21208.38

47483.87

100%

表1-2项目投资估算表（第二期工程）单位：

万元

序号

工程和费用名称

数量

单价

估算投资额（万元）

占总值比例（%）

建筑工程（含桩基）

设备及安装

其它费用

总值

一

工程费用

1.1

主体建筑

1.1.1

主体建筑

35506

2100元/㎡

5219.38

2236.88

7456.26

小计

35506.00

5219.38

2236.88

7456.26

1.2

室外公共配套工程

1.2.1

给排水及消防

35506.00

105元/㎡

372.81

1.2.2

供配电工程

35506.00

180元/㎡

639.11

1.2.3

弱电工程

35506.00

100元/㎡

355.06

1.2.4

道路场地硬化工程

13423.24

250元/㎡

335.58

1.2.5

园林绿化景观工程

37671.19

280元/㎡

1054.79

小计

1390.37

1366.98

2757.36

合计（1.1+1.2）

6609.76

3603.86

10213.62

51.80%

二

工程建设其它费用

2.1

土地费用

7794

2.2

建设单位管理费

总投资1%

197.16

2.3

勘察设计费

工程费用2%

204.27

2.4

工程监理费

工程费用1%

102.14

2.5

报建费

75元/㎡

266.30

小计

8563.86

43.44%

三

不可预见费

（一+二）×5%

938.87

4.76%

四

固定资产投资（一+二+三）

6609.76

3603.86

9502.74

19716.35

100%

1.3.2资金筹措及使用计划

（1）项目资金筹措

本项目资金筹措总额为67200.22万元，全部由**市经为资产经营有限公司自筹解决。

（2）资金使用计划

根据本项目工程建设年限及其工程进度安排，其资金安排大体上与工程进度同步。

1.4主要技术经济指标

根据本项目具体规划方案，结合近几年经济社会及花卉行业发展情况进行项目经济分析。

本项目作为**市芦山花卉市场工程，其主要技术经济指标详见表1-1。

其主要技术经济指标详见表1-2。

表1-2项目主要技术经济指标表

序号

项目

单位

指标

备注

一

主要技术指标

总用地面积

公顷

27.67

约415亩

1.1

第一期工程用地面积

公顷

19.01

约285.1亩

1.1.1

北部地块面积

公顷

7.99

约119.8亩

1.1.2

中部地块面积

公顷

11.02

约165.3亩

1.2

第二期工程用地面积

公顷

8.66

约129.9亩

建筑占地面积

㎡

49813.76

2.1

第一期工程占地面积

㎡

34225.76

2.2

第二期工程占地面积

㎡

15588

建筑面积

㎡

113310.03

3.1

第一期工程建筑面积

㎡

77804.03

含不计容建筑面积

3.1.1

花棚商铺

㎡

18163.01

3.1.1.1

化肥、种子、农药、园林器械及奇石根雕商铺

㎡

6810.54

1栋，1层

3.1.1.2

花鸟虫鱼宠物商铺

㎡

2768.13

1栋，1层

3.1.1.3

阴生植物、花卉、盆景商铺

㎡

8584.34

3栋，1层

3.1.2

精品商铺

㎡

10094.67

36个铺面，2层

3.1.2.1

北部地块

㎡

4297.20

15个铺面

3.1.2.2

中部地块

㎡

5797.47

21个铺面

3.1.3

沿街商铺

㎡

8615.03

2层

3.1.4.1

北部地块

㎡

2793.24

3.1.4.2

中部地块

㎡

5821.79

3.1.5

花卉苗木展览中心

㎡

3870.09

1栋，2层

3.1.6

花文化主题庄园

㎡

3349.37

3栋，3层

3.1.7

花艺会所

㎡

1374.60

5栋，2层

3.1.8

商业综合体

㎡

28495.07

1栋，18层

3.1.8.1

地上部分

㎡

25298.23

3.1.8.2

地下车库及屋顶机房

㎡

3196.84

不计容

3.1.9

信息及服务中心

㎡

3712.19

3层

3.1.10

公厕

㎡

130

2栋（北部、中部地块各1栋），1层

3.2

第二期工程建筑面积

㎡

35506

建筑密度

18.00

容积率

0.41

绿地率

43.50

项目总投资

万元

67200.22

7.1

工程费用

万元

36489.11

占总投资54.30%

7.2

其他费用

万元

27511.10

占总投资40.94%

7.3

不可预见费

万元

3200.01

占总投资4.76%

资金筹措

67200.22

8.1

银行贷款

万元

8.2

自筹资金

万元

67200.22

二

经济指标

计算期营业收入

万元

105969.87

计算期营业税金及附加

万元

1524.4

计算期土地增值税

万元

1181.21

计算期总成本费用

万元

28469.75

不含建设投资

计算期利润总额

万元

75975.67

计算期所得税

万元

18993.92

计算期净利润

万元

56981.76

项目财务内部收益率

8.61

税后

项目财务净现值

万元

5946.19

税后

项目投资回收期

年

8.92

含建设期2年

项目投资利润率

11.31

项目投资利税率

14.54

1.5结论与建议

1.5.1结论

通过对本项目建设背景、建设方案设计、能耗分析、劳动安全和环境影响评价、项目投资进行的估算，以及经济和社会效益等各方面综合论证，可见：

（1）本项目建设符合国家现行宏观经济政策，系花卉产业快速发展的关键工程，将成为连接花卉种植户和消费者的纽带和桥梁，有利于提高花卉流通业规模化、集约化和现代化水平，有利于推动**市区域经济发展，对拉动**经济增长均具有重要意义。

（2）本项目符合**市城市建设整体规划，可促进**市产业结构调整，有利于增强城市功能的辐射作用，符合**市城市未来发展方向和布局。

（3）本项目建成后，将聚集国内外花卉种植户和花卉经销代理商，可有效重组整合**市花卉种植户和销售商，实现花卉区域性专业化、规模化经营。

（4）本项目建设条件（场地、水、电、通讯等）均已具备，按照国际通行的“统一规划、分期开发、滚动发展”综合开发模式运作，投资省、见效快，具有良好的可行性。

（5）经测算，本项目工程总投资67200.22万元，项目投资利润率11.31%，投资利税率14.54%，所得税后项目投资回收期8.92年（含建设期2年）。

财务指标反映本项目具有一定的盈利能力。

（6）据测算，本项目工程建成后，年均营业总收入可达10596.99万元，上缴国家税金2169.96万元；年均可实现利润总额7597.57万元，净利润5698.18万元。

同时，还可吸纳周边待业人员上千人。

本项目建设对于促进区域经济发展和社会和谐稳定具有十分重大的作用。

1.5.2建议

（1）建议项目建设单位认真选定项目开发模式，按照“统一规划、分期开发、滚动发展”的原则，认真做好规划和协调工作，采取多种融资方式，抓紧筹措建设资金，并保证资金按期到位，实现项目预期财务效益。

（2）建议项目建设单位加大招商引资力度，认真确定项目经营主体，切实做好入园企业的各项服务工作，以便吸引尽可能多的花木种植和营销企业入驻，最终实现花木行业“大市场、大流通、大服务”，打造**规模最大、设施最好、功能最全、服务最优的“花卉大世界”、“花文化大观园”，为社会创造更多的就业机会与经济价值。

（3）建议**市人民政府及相关职能部门把**市芦山花卉市场项目作为“十二五”重点工程建设，并从土地、资金、税费等多方面给予政策扶持和优惠。

综上所述，本项目的各项基础条件已具备，时机已成熟，既符合国家的有关方针、政策，又能产生良好的社会效益，只要对项目建设进行科学规划管理、严密组织施工、加强成本控制，就一定能够获得较大的综合效益。

项目开发建设单位将加强开发建设过程中的成本控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。

第二章项目建设方案

2.1项目建设背景及必要性

2.1.1国家花卉行业发展规划

花卉业既是美丽的公益事业，又是新兴的绿色朝阳产业。

发展花卉产业对于绿化美化环境、建设美好家园，调整产业结构、促进城乡人均收入翻番，扩大社会就业、提高人民生活质量，全面建成小康社会，推进生态文明，建设美丽中国，都具有重要作用。

党的十八大提出，“大力推进生态文明建设，把生态文明建设融入我国经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程，努力建设美丽中国，实现中华民族永续发展。

”国家林业局根据十八大会议精神，以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，牢固树立“强管理，提质量，惠民生”理念，以发展现代花卉业为主题，以加快转变花卉产业发展方式、提升花卉产业质量效益为主线，以实现兴花富民为目标，以市场需求为导向，加强政府宏观引导，坚持依靠科技进步，优化产业结构，做强花卉种植业，发展花卉加工业，培育花卉服务业，着力构建全国花卉产业发展六大体系，为全面建成小康社会，推进生态文明，建设美丽中国作出新贡献。

据此，国家林业局发布《全国花卉产业发展规划（2011-2020年）》，提出我国将“建设全国性、区域性花卉产品市场，形成完整、高效的花卉市场体系；构建现代花卉物流配送网络，形成高效、快捷的花卉物流体系。

”“统筹整合各省（区、市）现有花卉市场资源，重点建设和规范发展集批发和零售于一体的花卉综合交易市场，满足本地鸡周边地区的花卉产品交易和花卉消费需求。

”“积极推进现代花卉交易市场建设，完善专业性花卉物流体系，成立花卉市场流通行业组织。

在主要花卉产地、集散地、消费地建设国家级花卉市场58个，到2015年建设34个，2016-2020年建设24个；国家级花卉物流中心14个，到2015年建设6个，2016-2020年建设8个。

”

2.1.2**市社会经济发展背景

**市市委、市政府根据党的十八大精神和**市情，紧跟中央、湖南省委、省政府部署，提出了中国梦的**篇章-“新**，新创业”。

打造“桃花园里的城市”，在城市建设上大力推进“三改四化”建设，并以主城区“三山三水”为基本构架，以城区外绕城公路绿化带及城市外围生态景观带所组成的环状廊道为生态防护屏障，以贯穿城市的主要水系沿岸风光带为绿色轴线，构成新**森林生态系统，创建“国家森林城市”。

旨在不远的将来形成“生态经济共赢、人文自然相融、城市乡村互动”的森林城市新格局。

　　到2015年，实现**市域内森林覆盖率46.05%，河岸绿化率80%，道路绿化率80%，城区内森林覆盖率40%，人均公园绿地面积11平方米，使各项指标达到国家森林城市标准；远期目标则是通过持续的国家城市森林建设，构建完备的林-水生态体系、发达的林-水产业体系和繁荣的林-水文化体系，形成生活空间宜居适度，生态空间山清水秀，实现人与自然的和谐发展，生态系统的良性循环。

　　在创建过程中，主城区、县城区、村镇森林建设和林业产业体系建设将全面铺开，景观绿地、公园、附属绿地等的不断新增将让老百姓时刻感受到城市“绿色心肺”带来的自然清新。

实现森林的生态效益、社会效益、经济效益。

本项目根据《全国花卉产业发展规划（2011-2020年）》与《**市城市总体规划（2009-2030）》，选址在芦荻山乡台家铺村和石公庙村，计划建成一个集花卉、苗木、盆景交易，绿化、园林景观、园艺展示等于一体的花卉市场、现代农业基地和休闲娱乐园。

目前，项目周边道路黄爱路、芦荻山路、马家吉路等配套工程已开始启动，为本项目建设提供了优越的基础条件。

2.1.2.1区位地理环境优越

**市是省辖地级市，位于湖南省西北部，史称“黔川咽喉，云贵门户”。

地处长江中游，洞庭湖水系沅水下游和澧水中下游，**山脉、雪峰山脉的东北端，与湖北、四川、重庆、贵州四个省市相邻。

东南连益阳市，西邻张家界市、怀化市和湘西自治州，北与湖北省恩施、宜昌、荆州等地交界。

地势西高东低，山地、丘陵、平原各占三分之一。

距省会长沙150公里，距世界著名风景区张家界国家森林公园180公里，辖**、鼎城两区，汉寿、桃源、石门、澧县、临澧、安乡六县，代管省辖县级市津市市，并设有**经济技术开发区（原德山开发区）和柳叶湖旅游度假区。

全市土地面积1.82万平方公里，占全省的8.6%，耕地面积691.9万亩，总人口616万，约占全省的8.97%。

2.1.2.2经济发展形势喜人

根据《**市2012年国

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