物业管理师《经营管理》试题及答案卷四.docx
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物业管理师《经营管理》试题及答案卷四
2019年物业管理师《经营管理》试题及答案（卷四）
1、物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价款和（）等构成。
A、契税
B、土地占用税
c、土地增值税
D、土地出让金
2、物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属于（）。
A、前期工程费B、基础设施建设费
c、建筑安装工程费
D、公共配套设施建设费
3、在物业估价中，物业开发商自有资金应得的利息计入（）
A、管理费用
B、投资利息
c、开发成本
D、开发利润
4、（）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。
A、理论价格
B、总价格
C、市场价格
D、单位价格
5、成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是（）。
A、卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限
B、在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价
C、当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功
D、最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间
6、物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点（）价格或价值进行测算和判定。
A、市场
B、正常
C、理论
D、客观合理
7、在评估一宗物业的客观合理价格或价值时.一般要求同时采用（）种以上估价方法。
A、1B、2C、3D、4
8、（）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A、市场法
B、成本法
C、收益法
D、趋势法
9、（）是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A、市场法
B、成本法
C、折旧法
D、收益法
10、（）是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬或资本化率价格或价值的方法。
A、趋热法
B、成本法
c、收益法
D、市场法
答案：
1、A2、B3、B4、C5、D6、D7、B8、A9、B10、C
11.以下关于房地产投资优点的描述中，属于置业投资者能够容忍较低的投资回报率的原因是（）。
A.相对较高的收益水平
B.能够得到税收方面的好处
C.易于获得金融机构的支持
D.能抵消通货膨胀的影响
12.通常情况下，人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的（）和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的（）。
A.系统风险、个别风险
B.系统风险、市场风险
C.个别风险、系统风险
D.个别风险、非系统风险
13.通货膨胀风险又称为（），是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A.物价风险
B.货币风险
C.经济力风险
D.购买力风险
14.从总体上来说，房地产市场是地区性市场，也就是说当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要（）。
A.大得多
B.小得多
C.差不多
D.无法判断
15.房地产投资决策以投资者对（）为基础，通过密切关注当地社会经济发展状况、细心使用投资分析结果，来降低市场供求风险的影响。
A.过去收益估计
B.现在收益估计
C.未来收益估计
D.长期收益估计
16.一般来说，房地产市场周期波动可分为（）四个阶段。
A.萧条、危机与衰退、复苏与发展、繁荣
B.危机与衰退、萧条、复苏与发展、繁荣
C.复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条
D.复苏与发展、萧条、危机与衰退、繁荣
17.以下关于变现风险的描述正确的是（）。
A.是指急于将商品兑换为现金时的风险
B.是指急于将现金兑换为商品时的风险
C.是指急于将商品兑换为现金时由于升价而导致资金损失的风险
D.是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险
18.利率调升会对房地产投资产生影响，以下有关阐述不正确的是（）。
A.会导致房地产实际价值的折损
B.会刺激房地产市场上的需求数量
C.会加大投资者的债务负担
D.会使投资项目的财务净现值减小
19.或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。
防范该风险的最好办法是（）。
A.将风险转移给保险公司
B.出售所投资的物业
C.加强物业管理工作
D.多买几份财产保险
20.比较风险又称为（），是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。
A.成本风险
B.机会风险
C.成本机会风险
D.机会成本风险
答案：
11.D12.A13.D14.A15.C16.C17.D18.B19.C20.D
第1题物业管理服务的（ ）决定了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。
A.公共性
B.综合性
C.即时性
D.无形性
【正确答案】：
A
第2题《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当区分不同物业的（ ）分别实行政府指导价和市场调节价。
A.特征和特点
B.性质和特点
C.特征和性质
D.状态和特征
【正确答案】：
B
第3题登记机关应当对申请人的申请进行审核。
凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起（ ）日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。
A.3
B.5
C.7
D.15
【正确答案】：
C
第4题无故缺席业主委员会会议连续（ ）次以上的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员的资格应当终止。
A.2
B.3
C.4
D.5
【正确答案】：
B
第5题业主的建筑物区分所有权的构成中，不包括（ ）。
A.业主对专有部分的所有权
B.业主对共有部分的共有权
C.业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权
D.业主对建筑区划内的共有部分的共有权
【正确答案】：
B
第6题业主大会活动规则中，定期会议与1临时会议由（ ）组织召开。
A.业主大会
B.业主委员会
C.房屋管理部门
D.业主
【正确答案】：
B
第7题物业管理本质上是（ ）对物业管理区域内共同利益的维护和管理。
A.业主
B.法人
C.企业
D.自然人
【正确答案】：
A
第8题《商品房销售管理办法》规定，买受人有权在通知到达之日起（ ）日内作出是否退房的书面答复。
A.3
B.10
C.15
D.30
【正确答案】：
C
第9题按照（ ）转让的房地产，如果再转让并需办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。
A.经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》规定可以使用划拨土地的项目
B.私有住宅转让后仍用于居住
C.市级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形
D.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅
【正确答案】：
A
第10题物业服务企业还应当经常进行（ ），跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价，以保证受益群体的最大化。
A.客户调查
B.市场调查
C.居民调查
D.企业调查
【正确答案】：
A
（11）管理规约集中体现了经民主协商所确立的（ ）需遵守的规则。
A.居民委员会
B.业主委员会
C.物业服务企业
D.全体业主
（12）根据《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，通过招投标方式选择物业服务企业的，新建现售商品房项目应当在现售前（ ）日完成。
A.15
B.30
C.45
D.60
（13）确保物业管理正常运行的必要前提是（ ）。
A.物业管理用房
B.物业服务质量
C.专项维修资金的缴纳
D.物业服务费用
（14）对全国住宅专项维修资金的指导和监督工作的部门是（ ）。
A.国务院财政部门会同省、自治区建设主管部门
B.国务院建设主管部门会同国务院财政部门
C.省级建设主管部门会同房地产行政主管部门
D.国务院建设主管部门会同省级人民政府房地产行政主管部门
（15）关于物业管理师执业的说法，不正确的是（ ）。
A.物业管理师可以同时在多个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作
B.物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作
C.物业管理的关键性文件必须由物业管理师签字后实施.，
D.物业管理师应当接受继续教育
（16）物业管理服务的（ ）对物业服务企业的服务质量控制能力提出了很高的要求，一旦相关服务满足不了业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补。
A.即时性
B.无形性
C.差异性
D.广泛性
（17）评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为（ ）人以上单数。
A.3
B.5
C.7
D.9
（18）《物业管理条例》规定，（ ）应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。
A.施工单位
B.物业服务企业
C.建设单位
D.全体业主
（19）关于职业资格证书的说法，正确的是（ ）。
A.职业资格证书由建设主管部门统一印制
B.职业资格证书指的是执业资格证书
C.职业资格证书是证书持有人专业水平能力的证明
D.从业人员凭职业资格证书注册后在考试所在省范围从业、执业有效
（20）房屋权属管理制度可以划分（ ）。
A.审核备案制度和注册登记制度
B.注册登记制度和权证登记制度
C.注册登记制度和契证登记制度
D.契证登记制度和权证登记制度
（11）:
D（12）:
B（13）:
D（14）:
B（15）:
A（16）:
A（17）:
B（18）:
C（19）:
C（20）:
D
1会大大影响房地产开发商的生产成本和利润水平，进而对其开发建设规模和商品房供给数量产生显著影响的因素不包括（ ）。
A.房地产开发贷款利率
B.土地供应计划
C.信贷规模
D.发放条件的调整
参考答案:
B
2设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有（ ）。
A.经营性、特殊性
B.收益性、策略性
C.专业性、独有性
D.灵活性、服务性
参考答案:
D
3我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种不包括（ ）。
A.印花税
B.企业所得税
C.经营税金及附加
D.城镇土地使用税和房产税
参考答案:
A
4汪某将734560元存入银行，期限为一年，年利率为12%，以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为（ ）元。
A.812634.64
B.823578.34
C.826753.75
D.819656.61
参考答案:
C
5属于指令性成本的是（ ）。
A.计划成本
B.目标成本
C.定额成本
D.实际成本
参考答案:
A
6某宗物业的正常成交价格为11680元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格为（ ）元/m2。
A.11163.23
B.10979.20
C.11132.13
D.10491.63
参考答案:
B
7运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的（ ）。
A.物业价值
B.时间价值
C.账面价值
D.使用价值
参考答案:
B
8地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是（ ）。
A.按民族划分
B.按省划分
C.按城市划分
D.按自治区所辖的地域划分
参考答案:
C
9企业包括净资产和负债在内的全部资产的总体获利能力称为（ ）。
A.净资产收益率
B.财务内部收益率
C.流动资产周转率
D.总资产报酬率
参考答案:
D
10从（ ）看，国内生产总值是所有常住单位在一定时期内最终使用的货物和服务价值减去货物和服务进口价值。
A.物理形态
B.实物形态
C.产品形态
D.收入形态
参考答案:
C
11财务报告可分为（ ）财务报告。
A.年度
B.月度
C.半年度
D.每周
E.季度
参考答案:
A,B,C,E
12按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为（ ）。
A.半固定或半变动成本
B.固定成本
C.企业生产成本
D.变动成本
E.房地产使用成本
参考答案:
A,B,D
13在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括（ ）。
A.交易地点
B.成交价格
C.交易实例物业的状况
D.卖方和买方的名称、之间的关系
E.成交日期
参考答案:
B,C,D,E
14与政府对价格管制或干预的程度有关的价格包括（ ）。
A.市场评估价
B.成交价
C.政府指导价
D.政府定价
E.市场调节价
参考答案:
C,D,E
15风险应对策略一般应包括（ ）。
A.风险回避
B.风险转移
C.风险识别
D.风险应急措施
E.风险减轻
参考答案:
A,B,D,E
16物业管理计划包括（ ）。
A.季度计划
B.中短期计划
C.年度计划
D.长期计划
E.短期计划
参考答案:
B,C,D
17组合投资管理的主要职责包括（ ）。
A.物业维护
B.客户报告与现金管理
C.负责策略资产的配置和衍生工具的应用
D.设计和调整物业资产的资本结构
E.资本性支出计划
参考答案:
B,C,D
18预算是租赁管理中租赁方案的核心，预算中包括详细的（ ），且这些数字构成了物业经营管理的量化目标。
A.经营费用
B.预期收益估算
C.投资回报率
D.允许的空置率水平
E.物业增值率
参考答案:
A,B,D
19物业管理的主要职责包括（ ）。
A.制定并执行组合投资战略
B.设计和调整物业资产的资本结构
C.公共关系
D.负责策略资产的配置和衍生工具的应用
E.安全管理
参考答案:
C,E
10租赁期间管理主要指（ ）等工作。
A.吸引和发现可能的租户
B.租户履行租约义务的监督
C.租期结束时的管理
D.制定有效的租金收取政策
E.对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判
参考答案:
B,C,D
1反映和描述房地产市场状况的指标，不包括（ ）。
A.租赁指标
B.供给指标
C.市场交易指标
D.需求指标
参考答案:
A
2收益性物业价值中，（ ）是始终不变的。
A.投资价值
B.市场价值
C.账面价值
D.原始价值
参考答案:
D
3组合投资管理的第一步是（ ）。
A.投资分析
B.构建投资组合
C.制定投资方针和政策
D.投资组合的调整
参考答案:
C
4赵某应缴纳的基础租金为12万元/月，其与业主约定自然平衡点为每月营业额50万元，以每月营业额的4%作为百分比租金，若租户一月份、二月份营业额分别为50万元、45万元，这两个月应缴租金共计（ ）万元。
A.24
B.30
C.48
D.35
参考答案:
A
5编制管理费用预算的最佳方法为（ ）。
A.零基顶算
B.弹性预算
C.固定预算
D.概率预算
参考答案:
A
6反映仞始现金投资或首付款与年现金收入之间关系的指标是（ ）。
A.投资回报率
B.财务内部收益率
C.资产负债率
D.现金回报率
参考答案:
D
7已知某商业店铺的购买价格为100万元，其中60万元由金融机构提供抵押贷款，余款40万元由投资者用现金支付，如果该项投资年税后净现金流量为4.8万元，则该项投资的税后现金回报率为（ ）。
A.12%
B.13%
C.10%
D.11%
参考答案:
A
8普通君l售型商务写字楼整体有效使用率为（ ）。
A.60%～70%
B.70%～80%
C.80%～90%
D.90%～l00%
参考答案:
A
9我国目前发展的是社会主义市场经济，在这种经济体制下，作为市场经济核心的（ ）对市场起着主要的调节作用。
A.管理机制
B.经营机制
C.价格机制
D.竞争机制
参考答案:
C
10资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守的经验判断一般为不高于（ ）。
A.50%
B.60%
C.75%
D.80%
参考答案:
A
11在商品生产和销售活动中，由于经营不善、市场预测的错误或者市场情况的变化而导致的价格涨跌等风险属于（ ）。
A.技术风险
B.经济风险
C.基本风险
D.财产风险
参考答案:
B
12企业一定时期经营现金流量同净利润的比值，反映企业当期净利润中现金收益的保障程度，真实反映企业盈余质量的财务效益状况修正指标是（ ）。
A.总资产周转率
B.资产负债率
C.盈余现金保障倍数
D.流动资产周转率
参考答案:
C
13对于一般房地产投资项目，偿债备付率应该大于（ ）。
A.0.5
B.0.8
C.1.0
D.1.2
参考答案:
D
14仓储用房的经济寿命是（ ）年。
A.60
B.50
C.35
D.20
参考答案:
A
15由于保险合同是（ ），也是最大诚信合同，所以保险合同当事人在合同中明确规定违约责任是至关重要的，否则会引起今后不必要的法律纠纷。
A.保障性合同
B.责任性合同
C.策略性合同
D.复合性合同
参考答案:
A
16财务报告分析中，通过比较，观察指标的数量及其差异、趋势等方面的变化，了解发生变化的原因，从而对企业的经营管理活动作出判断，在分析和判断的基础上再作出评价和预测，这体现了财务报告分析的（ ）特性。
A.阶段性
B.策略性
C.依耐性
D.判断性
参考答案:
D
17在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率是（ ）的经济含义。
A.偿债备付率
B.财务内部收益率
C.投资回报率
D.资产负债率
参考答案:
B
18设备精度降低、劳动生产率下降，属于设备磨损类别中的（ ）。
A.第一类无形磨损
B.第二类有形磨损
C.第一类有形磨损
D.第二类无形磨损
参考答案:
C
19承租人不拥有房屋的（ ）。
A.部分收益权
B.占有权
C.所有权
D.使用权
参考答案:
C
20为了能够在最经济的水平上并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务，企业内各部门的研制质量、维持质量和提高质量的活动构成为一体的一种有效的体系称为（ ）。
A.全面质量管理
B.物业服务管理
C.生命周期成本与设施管理
D.企业物业资产管理
参考答案:
A
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