精细化工厂项目可行性研究报告.docx
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精细化工厂项目可行性研究报告
精细化工厂地块开发可行性研究报告
可
行
性
研
究
报
告
二〇一二年十月
第一章总论0
1.1项目背景0
1.2项目提要2
1.3研究范围3
1.4问题与建议4
1.5项目总技术经济指标4
第二章项目建设背景6
2.1****市概况6
2.2****市老年人体育文娱活动中心概况8
2.3****市老年人体育文娱活动中心职能9
第三章项目建设的必要性及可行性11
3.1项目建设的必要性11
3.2项目建设的可行性12
第四章需求分析与建设规模13
4.1需求分析13
4.2建设规模17
第五章选址及建设条件20
5.1选址20
5.2外部条件21
5.3与城市发展关系22
5.4其它23
第六章建筑设计方案说明24
6.1项目概况24
6.2设计依据25
6.3规划设计原则26
6.4建筑设计28
6.5结构设计30
6.6给排水设计32
6.7电气设计35
6.8暖通设计47
6.9节能环保设计49
第七章环境保护54
7.1环境保护标准54
7.2项目建设与营运对环境的影响54
7.3环境保护措施56
7.4项目环境影响评价结论58
第八章节能59
8.1节能、节水的原则和要求59
8.2项目能耗、水耗分析60
8.3节能方案60
8.4基本要求与措施69
8.5各专业对节能方案的响应79
8.6结论82
第九章劳动、安全与卫生、消防83
9.1劳动安全与卫生83
9.2消防84
第十章项目的组织管理与运作94
10.1组织机构94
10.2人员配置94
10.3管理运作模式94
第十一章项目实施进度97
11.1建设工期97
11.2项目实施进度安排97
11.3项目实施进度计划98
第十二章投资估算与资金筹措99
12.1投资估算99
12.2建设投资估算100
12.5资金筹措100
第十三章效益分析101
13.1社会效益分析101
13.2环境效益分析101
13.3综合评价102
第十四章项目风险分析与对策103
14.1资金运作风险103
14.2管理风险103
14.3建设风险103
14.4防范措施与建议108
第十五章项目招投标110
15.1招标依据110
15.2招标范围110
15.3招标方式111
15.4管理111
15.5项目措施112
第十六章研究结论及建议114
16.1研究结论114
16.2建议114
一、项目背景与建设必要性：
（一）项目背景
湘潭市是一个历史悠久的中等城市，在城市建设飞速发展的今天，人们所需求的住宅朝着质量高、环境美、管理好的方向发展。
特别是近几年的以经营城市为主题，通过一化三清，加强城市的规范建设，严加控制零星散乱开发，住宅小区化成了湘潭房地产发展的主流，也为市民所钟爱。
随着市政中心的东迁，河东成为了城市建设的重点，河东的市民不愿住河西，河西的人期望迁往河东。
在这样一种宏观规划和市场背景下，大同世界实业股份有限公司瞅准机会，在岚园路口这块黄金地段稳重而果断地选定该项目进行开发。
湘潭大同世界实业股份有限公司资金实力雄厚，拥有1.5亿的固定资产，6800多万元的注册资金，技术力量全面，全公司职工98人，平均年龄34岁，从开发、工程到物业管理一条龙的开发体系，是湖南省二十强房地产开发企业，拥有湖南的明星楼盘：
大同花苑，近三年累计开发面积达20多万平方米，是湘潭市的名牌企业，因此该项目无论是从规划前景，地理位置还是开发单位都占有最有利的优势。
（二）项目建设的必要性
1、该项目建设符合湘潭市城市总体规划要求。
2、在东泗路沿线及与岚园路相交的大片范围内，有菊花塘公园、体育中心、步步高广场，故里居酒家，岚园宾馆、市三中等优良的居家环境，却无一舒适、写意、上规模的住宅。
因此，该项目的建设符合城市建设的需要，更响应广大市民的呼声。
3、该项目建设符合“改制企业”的发展方针，盘活资产，解决改制企业职工生活收入，把有城市污染化工企业迁出城市，美化城市环境，净化城市居民呼吸的空气。
综上所述，在该地域开发建设高档住宅小区，加快改制企业的发展，提升岚园路这一黄金地段的品位是十分必要的。
（三）项目建设的有利条件
1、该项目地处建设路口板块范围内的黄金地段，商业、交通十分发达，紧邻菊花塘公园、体育中心，附近还有市三中、菜市场、步步高超市、岚园宾馆、医院等完善的公共服务设施。
2、该项目地块为改制企业地块，地势平坦，水电路、气、通讯等市政配套设施齐全，除净地价，其余费用将相对降低，并加快建设的进度，同时，因位置的优越性和项目的唯一性，市场的可需求性，可大大缩短开发的时间，而且销售的风险也相当低。
二、市场预测
湘潭市精细化工厂地块项目地处岚园路与东泗路相交的黄金地段，该地段内人口稠密，经济活跃，沿岚园路一线人流、车流量相当大，沿线所有门面全部营业，而且租金、售价相当高、整个河东地区、沿芙蓉路、河东大道，丝绸路属于开发区，而且新开发区所建小区，上规模上档次仅两三家。
而岚园路属于河东地区最繁荣的商业板块，许多市民希望能把精细化工迁走，在该地段兴建一个高档住宅区，与毗邻的菊花塘公园相配套。
因此，该地段本身的吸引力相当强，销售对象可辐射整个河东。
从九九年六月一日起，再次降低贷款利率，实施住房按揭以来，广大市民积极向房地产的置业投资。
尤其是对地段好、环境佳、物业管理齐备、升值潜力强的品牌房产，是广大市民投资置业的热点。
特别是我市一化三清以来，广大市民的住房消费观念发生了一个极大的转变，由原来的要价格便宜转化到宁可贵，也要环境好、物业管理全，当然有优越的地段更是锦上添花了。
以我市房地产开发情况来看，成片建设且实行物业管理的住宅深受用户的青睐。
经市场调查，有85%以上的购房者（无论是个体户，还是工薪族，无论是一次性付款的，还是按揭贷款购房的）愿花钱买环境好、规范化物业管理的住宅。
形成了品牌的房产更是住户的首选。
下面我们可以从表中明显地看出这一情况：
2003年河东地区房地产租售情况调查表
开发单位
项目名称
位置
平均租售价
城郊
霞光山庄
霞光东路（未建）
住宅：
980元/㎡
金侨
金侨世纪苑
丝绸路
住宅：
1050元/㎡
昌润
昌润大厦
河东大道
住宅：
880元/㎡
门面：
3000元/㎡
汇丰
汇丰房产
霞光西路
住宅：
880元/㎡
门面：
3000元/㎡
河东开发公司
芙蓉小区
芙蓉路口
住宅：
980元/㎡
鑫泰大厦
岚园路
住宅：
820元/㎡
门面：
5500元/㎡
单位厂矿房产
岚园路
40㎡左右门面
租金：
1800元/月
分村临街房产
东泗路
20㎡左右门面
租金：
260元/月
通过上表格数据看出：
1、单栋房屋住宅价格比小区型住宅价格低100~200元/㎡；
2、岚园路一线门面价格远高于开发区门面价格，说明岚园路的区位价值较高；
3、东泗路因门面较小，未形成商业带，租金较低，但是临近菜场，潜在商业气氛较浓。
因此，岚园路沿线商铺定价4000元/㎡，东泗路商铺1800元/㎡，住宅950~1000元/㎡，是比较保守的。
三、项目选址、规模和工程技术方案
（一）项目选址
该项目选址于岚园路以西，东泗路以北，岚园宾馆以南的黄金地段，是湘潭市“改制企业”精细化工厂地块。
（二）项目拟建规模
1、规划用地面积：
40亩
2、总建筑面积：
44180㎡
其中：
住宅：
36960㎡
门面：
a.临岚园路：
3390㎡
b.临东泗路：
3480㎡
3、绿地率：
35%
4、小区道路面积：
3800㎡
5、容积率：
1.65
（三）工程技术方案
1、该项目属于建设路口板块范围内标志性的住宅小区，遵循新一轮湘潭市城市总体规划和经市政府批准的改制企业项目用地；同时按照《城市居住区规划设计规范》的需求，配置小区级、组团级公共服务设施、幼儿园、商业中心、物业管理大楼、业主会所、垃圾中转站、公共场所绿地等设施。
2、土建工程：
该项目建筑面积为44180㎡，以砖混结构为主。
3、交通运输及公用设施。
该小区东临岚园路，南临东泗路，同时小区内将拟建小区道路，公用设施350㎡，小区绿化率35%，齐全的配套设施，完美的住宅与景观协调组合，知名的品牌单位使现代都市住宅充满了心旷神怡的宁静、悠闲和荣誉。
4、基础配套
A.给水：
人均综合生活用水量100T/d，小区生活用水量为300T/d，
市政用水量为40T/d，共计为340T/d，该小区接水可以接原精细化工厂的进水接管引水，小区内水管连接成环，能满足小区供水要求。
B.排水：
小区内采用合流制排水，集中排放于精细化工厂排水主管。
C.供电：
小区总用电量不高，选用2台630KVA的箱式变压器，便可满足所有住户的用电要求。
D.电视：
接有线电视线路网络通达每户设计。
E.电讯：
电话、宽带网络通达每户设计。
F.供气：
按天然气管道设计供气网络。
5、智能化管理系统
为保证入住者的舒适、安全、方便并符合现代生活的需求，特再该小区内安装智能化管理系统。
包括如下内容：
A.楼宇对讲系统。
B.保安与红外线监控系统。
C.背景音乐系统。
D.盗警、火警、水、电气漏等的自动报警系统。
E.市政设施如路灯、水泵等自动开闭系统。
四、投资估算及资金筹措
（一）投资估算
1、估算范围：
本项目所占40亩用地内的所有住宅、商业建筑、公共设施、道路及绿化工程。
2、估算依据：
①地价按55万元/亩计算；
②报建费60元/㎡；
③建安工程费按市场承包价计算，此项目按400元/㎡计取。
④其它数据按已操作的百姓家园的经验值进行计算。
3、估算结果：
本项总投资为：
4692万元（详细见附表一）
投资构成比例见下表：
总投资构成比例表
序号
项目名称
估算金额
构成比例
一
土地款
2200万元
46.3%
二
前期费用
25.10万元
0.5%
三
报建费
265万元
5.6%
四
建安工程费
1890.9万元
41%
五
配套工程费
132.54万元
2.8%
六
管理费
132.54万元
2.8%
七
其它费用
46万元
1%
八
合计
4692.08万元
100%
（二）资金筹措：
本项目总投资：
4692万元，银行贷款2000万元，自筹1500万元，其余资金通过预售解决。
五、项目开发建设进度计划：
该项目总开发周期2年，分三阶段进行：
第一阶段：
2003年9月~2003年10月完成三通一平、规划设计工作；
第二阶段：
2003年11月~2005年2月完成全部建安工程并竣工验收；
第三阶段：
2005年2月~2005年8月配套工程、道路、绿化、小区竣工；
六、财务评价：
（一）评价方法：
1、按《建筑项目经济评估方法与参考》有关规定，进行投资回收期，财务内部收益率及财务净现值的测算，基准收益率取12%。
2、各年的建设开发量及房屋销售量安排，各阶段开发项目单价和销售单价如附表二所示。
（二）财务分析：
1、静态分析
A.本项目总投资：
4692万元
项目建设期贷款利息：
2000万×1.5×5.76×（1+10%）=190万
合计：
4882万元
B.本项目可实现收入：
门面：
3390㎡×4000元/㎡+3480㎡×1800元/㎡=1982.4万
住宅：
36960㎡×1000元/㎡=3696万
车库：
3000㎡×700元/㎡=210万
营业税：
（1982+3696）×5.5%=312.3万
所以实际收入=5576.1万元
C.可实现利润：
净利润（税后利润）=5576.1万—4882万=694.1万元
D.投资收益率=694.1/4692×100%=14.8%＞12%
因此该项目可行，回报比较高，风险比较小。
2、动态分析：
1644万
（2003）
2200万
（2004）
（2005）
0
1
2
3
1133万
21万
396万
1992万
3396万
A.现金流量图
B.财务评价汇总表：
指标名称
指标值
项目总投资
4692万元
项目总收入
5784.5万元
财务净现值
316万元
财务内部收益率
22.76%（LC=12%）
动态投资回报
1.93年
（三）财务评价小结：
综上所述，可以硬性的数据指标看出财务内部收益率22.76%远大于基准收益12%，投资回收期为1.93年，小于建设周期，说明该项目风险小、资金回笼快，利润比较明显，项目是可行的。
七、社会效益分析：
精细化工厂地块开发建设高品位住宅小区，这对整个建设路口板块范围内的经济环境、人文环境、居住环境起着积极的作用，使得该板块内的城市规划功能配套更为完善，同时也美化了该区域的自然环境，从而满足了人们对高品质生活追求的热望，因此该项目的建设有着积极的社会意义和明显的社会效益。
八、结论：
从上述分析来看，该项目的开发建设有如下几个优点：
（一）再商业经济发展成熟，商业气氛浓厚的黄金地段迁走有污染的精细化工厂建住宅小区，既改善了环境，又完善了城市规划。
（二）闹中取静、商住结合是居住和经商的黄金宝地，地段、品牌的竞争性比较强，销售的风险比较低。
（三）投资回报高、周期短、升值潜力大。
因此该项目可行。
●王建斌/文●
附表一：
项目投资估算表
序号
项目名称
数量
单价
金额
一
土地款
40亩
55万元/亩
2200万元
二
前期费用
44180㎡
5.68元/㎡
25.10万元
三
报建费
44180㎡
60元/㎡
265万元
四
建安工程费
44180㎡
428元/㎡
1890.90万元
五
配套工程费
44180㎡
30元/㎡
132.54万元
六
管理费
44180㎡
30元/㎡
132.54万元
七
其它费用
46万元
八
合计
4692万元
附表二：
项目财务评价表
项目
单位
年限
数量
单位
（元/㎡）
金额
（万元）
0
1
2
3
一、销售收入
万元
3396
1992.5
396
5784.5
1、住宅
㎡
20000
14960
2000
36960
950/980/980
3562
2、门面
㎡
3390
2480
1000
4000/1800/2000
2002.5
3、车库
㎡
700/800
220
二、营业税
万元
180
105
21
306
三、开发成本
万元
2200
1464
1028
4692
1、土地款
万元
2200
2、建安成本
㎡
27390
16440
44180
458
2023.44
3、综合费用
万元
210
259
469
四、净现金流量
万元
-2200
1752
859
375
786.5
1、折现系数
12%
1
2、现金流量现值
万元
-2200
1564
685
267
3、净现值累计
万元
-2200
-636
49
316
316
五、财务内部收益率IRR=22.765%
六、财务净现值FNPV=316万（LC=12%）
五、投资回收期T=1.93年
区位图
项目可行性研究报告的编写规范
以工业项目可行性研究报告为例，可行性报告的编写规范一般包括下列11项内容。
第一部分可行性研究总述
这一部分是可行性研究报告的首要部分，总述要综合讲述研究报告中各部分的主要问题以及研究结论，并对项目是否可行提出最终建议，为可行性研究的审批提供条件。
一、提出的背景
项目的背景包括项目名称、项目承办单位、项目的主管部门、项目拟建地区和地点、承担可行性研究工作的单位及法人代表、研究工作依据、研究工作概况等七个方面。
研究工作概况又包括：
①项目建设的必要件，②项目发展以及可行性研究工作概况。
二、可行性研究的结论
在可行性研究报告中，对项目的产品销售、生产规模、厂址、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益以及国民经济、社会效益等若干重大问题，都应作出明确的结论。
可行性研究结论包括；市场预测和项目建设规模：
原材料、燃料和动力供应：
厂址选择；项目工程技术方案：
环境保护；工厂组织与劳动定员：
项目实施进度；投资估算与资金筹措：
项目财务与经济评价；项目综合评价结论等十个方面。
三、技术经济指标表
在总述部分中，可将研究报告中每个部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，从而使审批和决策者对项目全貌有一个全面概括的了解。
四、存在的问题及提出的建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二部分项目的背景以及发展概况
第二部分主要应说明项目的发起过程，项目提出的理由，项目前期工作的发展过程以及投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。
基于此目的，需将项目的提出背景与发展概况作系统的叙述，说明项目提出的背景，投资的理由，在可行性研究前工作情况及其成果，重要问题的决策和决策过程等情况。
在叙述项目发展概况时，要能够清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。
一、项目的背景
项目的背景包括国家或行业发展规划、项目发起人以及发起缘由两项。
二、项目发展概况
项目的发展概况指项目在可行性研究前所进行的工作情况，包括己进行的调查研究项目及成果、试验试制工作（项目）：
情况、厂址初勘初步测量工作情况、项目建议书（初步可行性研究报告）的编制、提出及审批过程等四项内容。
第三部分市场分析和项目规模
市场分析在可行性研究中占有的重要地位。
任何一个项目，其生产规模的确定，技术的选择，投资估算乃至厂址的选择都必须建立在对市场需求情况有了充分了解的基础之上才能决定。
并且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。
在可行性研究报告中，对市场需求预测，价格分析进行详细阐述，并确定建设规模。
一、市场调查
市场调查包括拟建项目产出物用途调查；产品现有生产能力调查；产品产量及销售量调查；替代产品调查；产品调查国外市场调查等六项。
二、市场预测
所谓市场预测，是指市场调查在时间上和空间上的延续。
利用市场调查所得到的有关信息资料，根据市场信息资料分析报告得出的结论，对本项目产品未来市场需求量以及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析，在可行性研究工作中，市场预测的目的是制订产品方案，同时也是确定项目建设规模所必须的依据
（一）国内前场需求预测
预测内容有：
本产品消耗对象；本产品的消费条件；本产品更新周期的特点；可能会出现的替代产品：
本产品使用中可能产生的新用途等方面。
（二）产品出口或进口替代分析
有替代出口分析和出口可行性分析。
（三）价格预测
三、市场营销战略
随着竞争的日益激烈，企业要根据市场情况，制定适当的销售战略，争取扩大市场份额，稳定价格，提高产品竞争力。
因此，在可行性研究中，要对市场营销战略进行研究。
（一）营销方式
推销方式有：
投资者分成，企业自销，国家部分收购，经销人代销人情况分析等。
（二）推销价格制度
（三）促销的措施
（四）产品销售费用预测
四、产品方案与建设规模
（一）产品方案
产品方案包括列出产品名称、产品规格标准。
（二）建设规模
五、产品销售收入的预测
根据已经确定的产品方案和建设规模及预测的产品价格，可以进行产品销售收入的预测。
第四部分建设条件以及厂址选择
根据第三部分中关于产品方案建设规模的论证和建议，在本部分中按建议的产品方案及规模来研究资源、原料、燃料动力等需求与供应可靠性，并对可供选择的厂址作进一步技术和经济分析，研究新厂址方案。
一、资源与原材料
（一）资源
（二）原材料及主要辅助材料供应
这一项目包括原材料、主要辅助材料需要量及供应；燃料动力及其他公用设施的供应；主要原材料、燃料动力费用估算等。
（三）需要作生产试验的原料
二、建厂地区的选择
建厂地区的选择除了要符合行业布局、国土开发整治规划外，还应考虑资源，区域地质，交通运输和环境保护等要素。
（一）自然条件
（二）基础设施建设
（三）社会经济条件：
（四）其他应考虑的因素
三、厂址的选择
（一）厂址多方案比较
厂址多方案比较主要有：
地形、地貌、地质的比较；占有土地情况比较；拆除情况的比较；各项费用的比较等。
（二）厂址推荐方案
厂址推荐方案包括：
绘制推荐厂址的位置图：
叙述厂址地貌、地理、地形的优缺点和推荐理由；环境条件的分析；占用土地种类分析；推荐厂址的主要技术经济数据等。
第五部分 项目工程技术方案
项目工程技术方案可行性研究的重要组成部分。
技术方案主要研究项目应采用的生产工艺和工艺流程，重要设备及其相应的总平面布置，主要车间组成以及建构筑物型式等。
并在此基础上，准确估算土建工程量和其他工程量。
在技术方案中，除文字叙述外，还应将一些重要数据及指标列表说明，并绘制出总平面布置图、工艺流程示意图等。
一、项目组成的范围
本项目投资的厂内、外所有单项工程，配套工程包括生产投放、后勤、运输、生活福利等，都属于项目组成的范围。
二、产品的生产技术方案
所谓生产技术方案，是指生产产品所采用的工艺技术、生产方法、主要设备、测量自控装备等技术方案。
（一） 主、副产品质量标准
此项叙述项目产品和副产品质量标准。
（二） 生产的方法
（三）技术参数和工艺流程
（四）主要工艺设备选择
（五）主要原材料、燃料、动力消耗指标。
（六）主要生产车间布置方案
三、总平面布置的原则和运输、仓储等方案
（一）总平面布置的原则
总平面布置应当根据项目各单项目各单项工程，工艺流程，物料投入与产出，废弃物排出及原材料贮存以及厂内外交通运输等情况，按厂地的自然条件，生产要求与功能以及行业、专业的设计规范等进行安排。
（二）厂内外运输方案
（三）仓储方案
（四）占地面积及分布
四、土建工程方案
（一）主要建、构筑物的建筑特征及其结构设计
（二）特殊基础工程的设计
（三）建筑材料
（四）土建工程造价估算
五、其他工程方案
（一）给排水工程
（二）地震设防
（三）动力及公用工程
（四）生活福利设施
第六部分 环境保护和劳动安全
在项目工程建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护及职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的各种近期和远期影响，对可能影响劳动得健康和安全的各种因素，都要进行可行性研究分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术上可行、经济，并且布局合理，对环境的有害影响较小的解决方案。
按照我国现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须严格执行环境影响报告书的审批制度，同时，要求在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、项目建设地区的环
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