房屋重置评估标准.docx

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房屋重置评估标准

房屋重置评估标准

2-10、块料面层成新评定说明 

2-11、房屋暖气、卫生设备或新评定说明 

2-12、砖混结构房屋完损等级和成新评定说明及折余率表 

2-13、砖混结构房屋使用年限折余率表 

2-14、砖混结构房屋装修设备完损等级和成新评定说明及折余率表 

2-15、附属物据实估价表 

2-16、树木估价表 

     第三章   楼房重置成新价评估 

3-1、〔运算公式〕 

3-2、楼房差不多价格表 

（1）住宅楼房差不多价格表 

（2）非住宅楼房差不多价格表 

3-3、楼房折余率：

（1）楼房成新评定说明 

（2）楼房直线折旧参数说明表 

3-4、增项价格：

（1）增项价格表 

（2）增项成新评定说明 

3-5、区域系数：

3-6、装修及附属物重置成新价的评估 

     第四章   附则 

4-1、〔规定价格与实际偏离的情形〕 

   第一章   总   则 

1-1   〔立法目的和依据〕 

为规范本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，依照建设部《房地 产估价规范》（GB/T50291-1999），特制定本标准。

1-2   〔适用范畴及重置成新价定义〕 

本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。

房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水 平，重新建筑与估价对象具有同等功能效用同时在相同成新状态下的建筑物的正常价格。

1-3   〔估价技术路线〕 

本标准采纳成本法测算。

1-4   〔未列入的项目〕 

本标准未列入的项目，可参照估价时点的市场价格结合该项目具体情形进行评估。

     第二章   平房、中式楼房重置成新价评估 

2-1   〔估价路线、部件及分值〕 

平房、中式楼房重置成新价的评估采纳分部件按条件计分、依成新折扣的方法运算房屋总分 ，再按规定的分值运算房屋价格。

房屋的组成部件包括：

屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面、装修、设备、附属物等九类 。

前六类部件以标准间为单位按条件计分，后三类部件依实际数量按条件计分。

各部件分数分别见屋面计分表、屋架计分表、墙身计分表、门窗计分表、顶棚计分表、地面 计分表、装修计分表、设备计分表、附属物计分表。

标准间计分的各类部件，一间房屋内条 件不同的，按比例计分。

各类部件未列入的项目，可参照分数相近的项目计分或据实估价。

分值由市国土房管局公布。

2-2   〔标准间〕 

房屋的标准间：

平房为建筑面积20平方米，中式楼房为建筑体积60立方米。

其运算公式为：

（1） 平房 

标准间数=建筑面积÷20 

（2） 中式楼房 

标准间数=房屋基底面积×柱高÷60 

2-3   运算公式：

（1）砖木结构房屋 

房屋及附属物重置成新价={〔屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分 数）×柱高差率〕 ×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余 率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价 

成新折余率的确定：

按《砖木结构房屋成新评定说明》和《砖木结构房屋成新折余率表》执 行；在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的，依其规定；计残值的，按《各类房屋折余率 表》运算；不计残值的，按成新百分比运算。

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3楼

柱高差率的确定：

按《柱高差率表》执行。

附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。

（2）砖混结构房屋 

房屋及附属物重置成新价={〔屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分 数）×柱高差率〕 ×标准间数×（成新折余率+使用年限折余率）÷2+装修分数×成新折余 率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价 

成新折余率的确定：

按《砖混结构完损等级评定说明及折余率表》执行；使用年限 折余率的 确定：

按《砖混结构房屋使用年限折余率表》执行；在房屋各部件计分表附计栏中另有规定 的，依其规定。

柱高差率的确定：

按《柱高差率表》执行。

附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。

（3）中式楼房 

房屋及附属物重置成新价=〔（屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分数 ） ×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数× 成新折余率〕×分值+附属物据实估价 

成新折余率的确定：

按《砖木结构房屋成新评定说明》和《砖木结构房屋成新折余率表》执 行；在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的，依其规定；计残值的，按《各类房屋折余率 表》运算；不计残值的，按成新百分比运算。

附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。

2-4   房屋部件计分表 

（1）屋面计分表 

项目说明简称单位分数 

瓦屋面 

琉璃瓦各种釉子的琉璃瓦琉璃1间102.18 

筒瓦筒瓦下满铺望板、油毡瓦2间29.14 

筒瓦筒瓦下满铺席箔瓦3间17.71 

合瓦合瓦下满铺望板瓦4间29.36 

合瓦合瓦下满铺席箔瓦5间18.79 

石板瓦石板瓦下满铺望板、油毡瓦6间26.55 

石板瓦石板瓦下满铺席箔瓦7间19.10 

水泥瓦水泥瓦下满铺望板、油毡瓦8间16.06 

水泥瓦水泥瓦下满铺席箔瓦9间10.80 

续表 

项目说明简称单位分数 

灰瓦屋面 

〖BHDG1*2，K4，K14ZQ*6，K4。

3〗干插瓦有无合瓦边稍垄不予区分灰瓦1 间9.58 

仰瓦灰梗有无合瓦边稍垄、分间灰瓦2间8.87 

垄不予区分 

棋盘心前坡合瓦后坡青灰及前后棋盘心，屋脊及分间垄为合瓦，其余为青 灰灰瓦3间11.82 

棋盘心前坡合瓦后坡棋盘心灰瓦4间15.51 

灰屋面 

青灰顶不分平顶、坡顶，含麦壳灰 

灰1间6.68 

焦渣顶不分平顶、坡顶，含泥顶灰2间3.86 

混凝土屋面 

〖BHDG1*2，K4，K14ZQ*6，K4。

3〗现浇板各种现浇的钢筋混凝土屋面浇 间19.53 

槽型板预制槽型板预1间23.86 

圆孔板预制圆孔板预2间16.77 

加气板预制加气板预3间14.37 

其     他 

〖BHDG1*2，K4，K14ZQ*6，K4。

3〗玻璃钢各种钢性玻璃坡顶屋面玻坡 间9.16 

玻璃钢各种钢性玻璃平顶屋面玻平间7.75 

木板油毡木板上铺油毡、石子坡顶屋面板毡坡间11.16 

木板油毡木板上铺油毡、石子平顶屋面板毡平间8.89 

铅铁镀锌瓦楞铁下铺望板、油毡铅1间15.98 

铅铁镀锌瓦楞铁下铺席箔铅2间10.20 

铅铁干挂黑铁板铅3间6.78 

石棉瓦石棉瓦下铺望板、油毡石棉1间11.80 

石棉瓦石棉瓦下铺席箔石棉2间6.18 

干挂瓦小屋架干挂水泥瓦、石棉瓦干挂瓦间3.16 

附计:

一、 屋面包括望板、席箔以上各种面层和各种屋脊。

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4楼

二、 平顶屋面上铺设花砖、水磨石等块料面层的，除按平面屋面计格外，另按地面所属项 目的80%计分，并随房折旧。

三、 用条砖、方砖、瓦笆替作望板、席箔的，按席箔计分。

四、 利用地下室顶面作房屋地面的，分别按以下运算：

（一） 在地下室顶面上做木地板的，按地下室顶面和木地板所属项目分别计分。

地下室顶 面为木地板又作上层地面的不重复计分。

（二） 在地下室顶面上铺设花砖、水磨石等块料面层的，除按平面屋面计格外，另按地面 所属项目的80%计分。

（三） 在地下室顶面上做水泥、焦渣地面的，即视为地下室屋面，房屋地面不再计价。

五、 其他屋面，如石棉瓦、铅铁顶、玻璃钢顶、木板油毡顶按灰瓦房折旧；彩色瓦楞铁屋 面并入铅1。

（2）屋架计分表 

项目说明简称单位分数 

中式屋架 

〖BHDG2，K4ZQ*3，K14ZQ*3，K4。

3〗 七檩柁高级做法，进深大于6米中架1间36.3 

七檩柁一般做法，进深大于6米中架2间26.47 

五檩柁高级做法中架3间22.93 

五檩柁一般做法中架4间18.05 

平台柁五檩高级做法平柁1间14.04 

平台柁五檩一般做法平柁2间13.23 

平台柁四檩一般做法平柁3间10.57 

平台柁三檩一般做法平柁4间8.92 

硬山搁七檩以上、进深大于8米硬1间11.4 

硬山搁七檩、进深大于6米硬2间9.19 

硬山搁五檩、进深大于4米硬3间7.53 

硬山搁四檩、进深≤4米硬4间5.34 

续表 

项目说明简称单位分数 

人字架 

〖BHDG1*2，K5ZQ*3，K13ZQ，K4。

3〗木屋架跨度≤6米人架1间 9.60 

木屋架6米＜跨度≤8米人架2间12.98 

木屋架跨度＞8米人架3间16.58 

小型木屋架屋架间距1米以内人架4间8.56 

钢木屋架跨度≤6米人架5间9.50 

钢木屋架6米＜跨度≤8米人架6间12.78 

钢木屋架跨度＞8米人架7间17.05 

小型钢木屋架屋架间距1米以内人架8间8.90 

钢屋架 

钢屋架跨度≤6米，角钢檩，石棉瓦屋面 钢架1间11.68 

钢屋架6米＜跨度≤9米，角钢檩，石棉瓦屋面钢架2间17.55 

钢屋架跨度＞9米，角钢檩，石棉瓦屋面钢架3间23.28 

钢屋架跨度≤9米，大型屋面板钢架4间17.55 

钢屋架9米＜跨度≤15米，大型屋面板钢架5间28.56 

钢屋架跨度＞15米，大型屋面板钢架6间39.48 

钢混结构 

钢砼屋架跨度≤9米钢混1间 5.40 

钢砼梁9米＜跨度≤12米钢混2间18.95 

钢砼梁跨度＞12米钢混3间22.57 

附计：

一、 中式屋架高级做法：

材质为松木，檩直径不低于25cm，柱、柁直径不低于40cm，三间 房两架跨空柁，两架排山柁，檩、柱见圆，檩带垫板、垫枋，前后檐椽带飞头。

二、 屋架计分表中分数仅指房屋屋架全为同一屋架时分数，当有不同屋架时，则分别按比 例计分。

三、 平台柁与腊阡柁不予区分。

四、 中式柁没有柱子，按木屋架计分。

（3）墙身计分表 

〖BHDFG3，FK5，K18ZQ*3，K4，K2，K4F〗 

项目说     明简称单位分数 

缸砖墙全部缸砖垒砌缸间58.23 

细磨砖墙整个墙身外部细磨砖垒砌，兰整砖衬里磨1间68.52 

细磨砖墙整个墙身外部细磨砖垒砌，碎砖衬里磨2间49.13 

磨砖棋盘心山墙四框、坎墙、后檐下碱为细磨砖，碎砖衬里磨棋 间43.16 

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5楼

粗磨砖墙粗磨砖垒砌，兰整砖衬里粗磨1间52.65 

粗磨砖墙粗磨砖垒砌，碎砖衬里粗磨2间33.26 

整砖墙红砖墙、矽酸盐砖墙，满门窗红整1间26.87 

整砖墙红砖墙、矽酸盐砖墙，半门窗红整2间28.28 

整砖墙红砖墙、矽酸盐砖墙，一门一窗红整3间29.62 

兰砖墙兰砖墙，满门窗兰整1间30.82 

兰砖墙兰砖墙，半门窗兰整2间32.23 

兰砖墙兰砖墙，一门一窗兰整3间33.57 

半整砖墙四框整砖、外整里碎、整砖下碱、烟灰砖、焦渣砖、空斗砖 半整间23.88 

碎砖墙全部碎砖垒砌，两腿整砖碎间19.74 

虎皮石墙虎皮石墙，水泥沙浆勾缝，满门窗虎1间23.58 

虎皮石墙虎皮石墙，水泥沙浆勾缝，半门窗虎2间24.58 

虎皮石墙虎皮石墙，水泥沙浆勾缝，一门一窗虎3间25.75 

附计:

一、 各类墙身包括基础、墙檐、女儿墙。

二、 磨方砖贴棋盘心的按磨砖墙计分。

三、 墙身下碱为虎皮石的分别按比例计分。

四、 房屋台基高度调整系数：

台基高度调整 系数 

台基高度<0.3米1.0 

0.3米≤台基高度<0.5米1.1 

0.5米≤台基高度<0.8米1.2 

0.8米≤台基高度<1.0米1.3 

1.0米≤台基高度<1.3米1.4 

1.3米≤台基高度<1.5米1.5 

1.5米≤台基高度<1.8米1.6 

1.8米≤台基高度<2.0米1.7 

台基高度2.0米1.8 

说明：

台基高度指从院内地面到房屋室内地面的高度。

台基高度大于两米，每增加0.1米，调剂系数增加0.05。

五、 房屋组合调整系数 

组合间数（自然间）调整 系数 

一间1.50 

二间1.30 

三间1.00 

四间0.96 

五间0.92 

六间0.88 

七间0.84 

八间0.80 

九间0.77 

十间0.75 

十一间0.73 

十二间0.71 

再每增加一间递减0.01 

     六、勾连搭房屋，按墙身调整后分数的80%计分。

（4）门窗计分表 

〖BHDFG3，FK5，K18*2ZQ*4，K4，K2，K4F〗 

项目说     明简称单位分数 

中式中式，雕刻精细、完整、带帘架、有心屉中1间17.35 

中式中式，部分雕刻或制作精细中2间15.69 

塑钢塑钢门窗，双玻、含纱，满门窗塑钢1间15.69 

塑钢塑钢门窗，单玻、含纱，半门窗塑钢2间13.58 

塑钢塑钢门窗，其他塑钢3间10.66 

铝合金铝合金门窗，双玻、含纱，满门窗铝1间14.55 

铝合金铝合金门窗，单玻、含纱，半门窗铝2间12.06 

铝合金铝合金门窗，其他铝3间9.37 

木门窗木门窗，两玻一纱或一玻一纱带鱼磷板，满门窗木1间11 .7 1木门窗木门窗，两玻一纱或一玻一纱带鱼磷板，半门窗木2间8.5 8 木门窗木门窗，两玻一纱或一玻一纱带鱼磷板，一门一窗木3间6. 56 

其他门窗一玻一纱、两玻无纱、钢门窗，满门窗其他1间7.24 

其他门窗满玻无纱或半玻璃门窗或一门一窗其他2间5.42 

附计:

一、 各类门窗单独运算时均按瓦房折旧，与房屋同时折旧时随房折旧。

二、 地下室带铁栏杆的小窗仍按小窗所属项目计分，铁栏杆不另计。

三、 带护窗板门窗仍按所属项目计分，护窗板不另计。

     （5）顶棚计分表 

〖BHDFG3，FK7，K16*2ZQ*3，K4，K2，K4F〗 

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6楼

项目说明简称单位分数 

钙塑板顶棚轻钢龙骨，钙塑板，铝扣板棚1间9.00 

钙塑板顶棚木龙骨，钙塑板棚2间5.77 

石膏板顶棚?

轻钢龙骨及木龙骨艺术造型，石膏板?

棚3 间8.90 

石膏板顶棚木龙骨，石膏板棚4间5.47 

石膏板顶棚铁丝吊石膏板棚5间1.58 

三合板顶棚三合板带压条顶棚，刷清漆棚6间9.88 

纤维板顶棚纤维板顶棚，刷调合漆棚7间6.09 

木丝板顶棚木丝板顶棚，刷乳胶漆棚8间5.89 

简易木顶棚棚9间4.0 

铝扣板顶棚棚10间8.9 

PVC顶棚PVC顶棚棚11间4.00 

抹灰顶棚板条抹灰，带高级装饰线棚12间4.34 

抹灰顶棚一般板条抹灰棚13间4.29 

抹灰顶棚苇箔抹灰棚14间3.48 

纸顶棚纸顶棚棚15间0.63 

附计:

一、 抹灰顶棚、纤维板顶棚、木丝板顶棚、石膏板顶棚、纸顶棚随房折旧。

二、 三合板顶棚、钙塑板顶棚按木装修折旧。

三、 预制板勾缝喷浆不计顶棚。

     （6）地面计分表 

〖BHDFG2，FK5，K18ZQ0，K4，K2，K4F〗项目说明简称 单位分数 

高级木地板红檀、柚木、花梨等高级实木地板板1间42.56 

细木地板柞木、水曲柳等各种硬木地板板2间32.55 

一般地板红松木地板板3间24.58 

粗木地板松木或其他木质粗劣的木地板板4间16.02 

复合木地板复合木地板板5间15.66 

花岗岩高级光面花岗岩，天然，尺寸不小于50cm×50cm岗1间40 .0 

花岗岩一般花岗岩，天然岗2间25.38 

大理石高级大理石，天然，尺寸不小于50cm×50cm理1间28.0 

大理石一般大理石，天然理2间16.1 

大理石拼碎大理石，天然理3间8.96 

水磨石预制水磨石磨1间7.31 

水磨石现制水磨石，嵌条、美术磨2间7.41 

水磨石现制水磨石一般磨3间5.19 

拼花马赛克拼制成各种美术图案的马赛克赛1间8.86 

马赛克一般马赛克赛2间7.42 

耐酸砖沥青粘贴耐酸砖地面酸间20.24 

缸砖高档缸砖，含仿造花岗岩、大理石缸1间8.09 

缸砖一般缸砖、锦砖、瓷砖、防滑砖、花砖、玻化砖缸2间6. 09 

塑料地砖聚氨乙烯塑料地砖塑1间3.86 

塑料地砖石英砂塑料地砖塑2间5.45 

细方砖经砍磨加工的方砖方1间10.55 

粗方砖未经砍磨加工的方砖方2间5.46 

水泥砖仿方砖水泥地面地1间2.7 

水泥一般水泥地地2间1.87 

礁渣白灰礁渣打实轧光礁间1.58 

条砖条砖间1.67 

条石条石间28.01 

碎砖碎间0.63 

附计:

一、 水泥地分格与不分格不予区分。

二、 散水不计、甬路按实际面积依院地计分。

三、 台阶按投影面积依院地计分。

四、 廊瓦房室内与廊子为不同地面时按其比例分别计分。

五、 地面计分含踢脚板。

（7）装修计分表 

〖BHDFG3，FK5，K14ZQ0，K6，K4，K4F〗项目说明简称 单位分数 

大街门街门在门路中间脊檩下，标准间面积10.8平方米门1槽 

54.8 

中街门街门在门路前檐檩下或较小街门三面砌砖并雕花者，标准间面积9平 方米门2槽41.33 

小街门小街门，三面砌粗磨砖，标准间面积9平方米门3槽15.02 

格扇硬木六抹，雕刻精细格1M?

29.21 

格扇红松、黄杨等，雕刻较差格2M?

24.73 

格扇一般木格扇及落地罩格3M?

21.33 

隔断铝合金隔断隔1M?

20.97 

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7楼

隔断五合板隔断、包镶门隔2M?

20.92 

隔断三合板隔断、包镶门隔3M?

20.74 

隔断轻钢龙骨石膏板隔断隔4M?

20.62 

隔断木龙骨石膏板隔5M?

20.37 

隔断单砖（整砖12）隔6M?

20.36 

隔断整砖24隔7M?

20.77 

隔断碎砖隔8M?

20.35 

隔断空心砖隔9M?

20.35 

隔断木龙骨纤维板隔断半玻璃门隔10M?

20.36 

隔断板条苇箔抹灰隔断隔11M?

20.21 

护墙板五合板带压条护1M?

20.66 

续表 

〖BHDFG3，FK5，K14ZQ0，K6，K4，K4F〗项目说明简称 单位分数 

护墙板三合板带压条护2M?

20.60 

油漆护墙护3M?

20.10 

壁纸护墙护4M?

20.14 

壁布护墙高级布料护5M?

20.44 

壁布护墙一样布料护6M?

20.22 

PVC护墙护7M?

20.20 

大理石贴面高级大理石贴面大理石1M?

24.01 

大理石贴面一般大理石贴面大理石2M?

22.06 

锦砖贴面高级锦砖锦砖1M?

20.55 

锦砖贴面一般锦砖锦砖2M?

20.40 

马赛克贴面马赛克M?

20.38 

水磨石贴面水磨石M?

20.50 

花岗岩高级花岗岩贴面花岗岩1M?

24.76 

花岗岩一般花岗岩贴面花岗岩2M?

22.38 

水刷石水刷石、干粘石水刷石M?

20.17 

假石假石M?

20.30 

顶棚灯孔一般面层顶棚筒灯孔灯孔1个0.04 

顶棚灯孔金属基层轻钢龙骨筒灯孔灯孔2个0.07 

顶棚灯槽木基层顶棚灯槽灯槽1M0.28 

顶棚灯槽金属基层轻钢龙骨顶棚灯槽灯槽2M0.41 

窗帘盒松木窗帘盒带木窗帘棍窗帘盒1M0.46 

窗帘盒硬木窗帘盒带木窗帘棍窗帘盒2M0.70 

窗帘盒松木窗帘盒带金属轨道窗帘盒3M0.59 

窗帘盒硬木窗帘盒带金属轨道窗帘盒4M0.83 

挂镜线硬木挂镜线挂镜线1M0.07 

挂镜线松木挂镜线挂镜线2M0.05 

挂镜线石膏挂镜线挂镜线3M0.05 

挂镜线塑料挂镜线挂镜线4M0.02 

附计:

一、 街门按门路屋面所属类别随房折旧。

二、 各种墙身贴面均按新旧程度单独折旧，不留残值。

三、 格扇、护墙板单独折旧。

四、 除以上二、三两项外，其他墙面装饰均随房折旧。

五、 各种灯孔、灯槽均随顶棚折旧。

六、 中式楼房的楼梯不单独计价，但楼梯间面积并入楼房间数计价，并随房折旧。

（8）设备计分表 

〖BHDFG3，FK7，K14ZQ0，K5，K3，K4F〗项目说明简称 单位分数 

一般卫生间 

〖BHDG1*2，K5ZQ0，K14ZQ*6，K5，K3，K4〗 

管道上水管和下水管管1份3.00 

浴盆不分规格,不分种类盆1个2.43 

浴盆炕浴盆周边砌筑及贴面浴盆炕个0.90 

陶瓷洗脸盆不分规格盆2个1.02 

坐式大便器含水箱恭桶个0.73 

蹲式大便器含水箱蹲坑个0.70 

立式小便器小便池1个1.04 

挂式小便器小便池2个0.41 

淋浴器淋浴个0.22 

地漏地漏个0.14 

简易卫生间 

〖BHDG1*2，K5ZQ0，K14ZQ*6，K5，K3，K4〗 

陶瓷洗脸盆?

不分规格,含上下水管及水嘴?

个1.22 

蹲式大便器不分规格,含上下水管个1.76 

坐式大便器不分规格,含上下水管个2.19 

立式小便器不分规格,含上下水管个1.50 

挂式小便器不分规格,含上下水管个1.56 

淋浴器不分规格,含上下水管个0.54 

地漏个0.14 

水池 

〖BHDG1*2，K5ZQ0，K14ZQ*6，K5，K3，K4〗 

陶瓷池?

不分规格,含上下水管及水嘴?

池1个1.37 

∙2018-10-420:

02

∙回复

114.244.33.*

8楼

水磨石池?

不分规格,含上下水管及水嘴?

池2个1.15 

水泥池?

不分规格,含上下水管及水嘴?

池3个0.80 

暖气 

〖BHDG1*2，K5ZQ0，K14ZQ*6，K5，K3，K4〗 

四柱铸铁包括室内、外管道及暖气炉气1M?

20.30 

板式钢制包括室内、外管道及暖气炉气2M?

20.24 

其他包括室内、外管道及暖气炉气3M?

20.20 

续表 

〖BHDFG3，FK7，K14ZQ0，K5，K3，K4F〗项目说明简称 单位分数 

其他设备 

〖BHDG1*2，K5ZQ0，K14ZQ*6，K5，K3，K4〗 

室外上水管?

室外镀锌管铺设,不分规格?

管2M0.07 

室外下水管?

室外缸瓦管铺设,不分规格?

管3M0.08 

室