精品淮海国际数码港可研报告商会版.docx

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淮海国际数码港项目

可行性研究报告

TheProjectFeasibilityResearchReportOfTheHuaiHaiinternationalCyberport

北京*****商会

北京

二零一三年三月

（资料保密，请勿外泄）

目录

第一篇淮海国际数码港项目开发背景3

1.1、适应淮海经济区大开发战略，为徐州发展提供新抓手4

1.2、适应产业集聚规律，促进数码产业发展4

1.3、适应我国全面入世后缩短与发达地区距离的需要4

第二篇淮海国际数码港项目概况5

2.1、项目所在区域简介5

2.1.1、淮海经济区简介5

2.1.2、徐州简介7

2.2、项目概况8

第三篇淮海国际数码港项目规划与进展10

3.1淮海国际数码港规划理念10

3.2淮海国际数码港建筑工程指导思想12

3.3淮海国际数码港建筑总指标12

3.4淮海国际数码港建筑设计13

3.4.1、商贸城13

3.4.2、数码写字楼13

3.4.3、IT商业住宅13

3.4.4、开发步骤13

3.4.5、目前工程进度14

3.5淮海国际数码港项目开发实施方案的设想与分析14

第四篇北京浙江乐清商会简介14

5.1、北京浙江乐清商会14

5.2、淮海国际数码港品牌塑造联盟16

第五篇项目投资规模与效益分析17

6.1、项目投资规模17

6.2、经济收益分析17

6.3、社会效益分析17

第六篇总结17

第一篇淮海国际数码港项目开发背景

项目位于有“五省通衢”之称的徐州市云龙区中山南路数码一条街。

徐州数码产品交易市场的发展水平及规模还处于国内的中流水平，与北京、上海及一些发展好的城市相比还存在不少的差距，很像发展初期的北京中关村市场，发展规模大、快但混乱，亟待整合提高。

目前面对淮海经济区这个广阔的数码消费市场，缺乏具有引领作用的数码核心商业区，而随着徐州市政府逐步将中山南路建成数码一条街，和乐清商会“淮海国际数码港的”出现，将填补这一缺憾，他将代表徐州的现代形象，反映徐州九朝帝王文化与现代文明的融合。

淮海经济区大开发，政府机关的“云城市”、各种公司、金融行业以及小到普普通通的小老百姓均需要大量具有时代感的数码产品，而淮海国际数码港项目的建设，正适应了形势的需要。

该项目不论从规模档次，地理位置及周边环境，都是淮海经济区规模最大、档次最高、地理环境最佳、管理水平最高的，无以伦比的数码新城，也必将成为徐州数码一条街建设中一个里程碑的建筑、成为徐州“云城市”的发动机。

徐州政府领导和北京浙江乐清商会及其决策者审时度势，以敏锐的目光和超前的意识充分认识到一个地区的振兴，必须有多个区域龙头产业的带动。

本着回报社会的良好愿望，依托集团雄厚的经济实力和优良资信，把建设淮海国际数码港作为公司拓展多元化投资领域，再造新优势的重点项目之一，更作为支持徐州乃至整个淮海经济区云城市建设的动力源，为促进地区经济发展做出贡献。

随着项目的逐步实施，该项目开发的远见和必要性更加得到表现，社会意义更加明显。

它主要体现在以下几个方面：

1.1、适应淮海经济区大开发战略，为徐州发展提供新抓手

“地球村、物联网、云城市……”这些概念无论从国外到国内，还是从中央到地方，都知道是未来发展的重点、热点，而这些大战略直接带来的大商机就是数码产品的持续走强，所以，如何在一个经济区域内建设有高水平、高档次、能引领区域消费水平的数码市场就显得尤为重要，如果能未雨绸缪，实时规划建设淮海国际数码港，必将成为当地经济发展新的抓手。

1.2、适应产业集聚规律，促进数码产业发展

徐州市是淮海经济区的中心城市，拥有数码一条街、亚洲最大的动漫博物馆（徐州动漫博物馆）、中国最大的高速数控机床研发制造基地、国内最大的机器人产业基地、江苏最大的软件园（徐州软件园）、江苏唯一的国家级物联网领域研发平台等等这些依托数码技术发展的各有代表性产业，必将树立徐州在淮海经济区的数码产业领先地位，所以没有一个大而全的新型数码城，必将会影响周边区域的经济发展、城市建设和居民幸福指数。

徐州要有当仁不让的精神，聚集产业政策、资本、人才，为推进淮海经济区的数码产业发展做出贡献。

1.3、适应我国全面入世后缩短与发达地区距离的需要

随着改革开放的不断深入，尤其是正式加入WTO十年后的今天，我国的经济发展愈来愈纳入全球经济化的范畴。

工业革命中国落后西方国家上百年，为中国的近代屈辱埋下祸根，我们作为后来者痛斥满清政府之无能。

信息化浪潮将我们这个时代的人一夜之间变成弄潮儿，是否能睿智决策，指点江山，缩短并赶超发达国家、地区，为当地的经济建设交份好的答卷。

淮海国际数码港项目的建设是乐清商会为淮海经济区、徐州市经济发展尽的微薄之力。

第二篇淮海国际数码港项目概况

2.1、项目所在区域简介

2.1.1、淮海经济区简介

图表1淮海经济区简图

于1986年3月成立，由江苏、山东、河南和安徽四省十四个地、市组成，十五年后已发展到四省的二十个地级市。

包括江苏省的徐州、连云港、淮安、盐城、宿迁；山东省的菏泽、济宁、临沂、枣庄、日照、泰安、莱芜；安徽省的淮北、宿州、阜阳、蚌埠、亳州；河南省的开封、商丘、周口，共有97个县（市）、51个区。

中心城市为徐州。

经济区总面积17.8万公里，2000年总人口1.19亿人，约占全国面积的1.8％和总人口的9.3％。

淮海经济区处于极其重要的地理位置，位于亚欧大陆桥东部桥头堡区域，承南启北，该区北接齐鲁、南连江淮、东濒黄海、西临中原，在全国经济总格局中占有重要位置，拥有亚欧大陆桥东部桥头堡的突出区位，承担着中国经济东靠西移接力站的重任，并面向大海背靠华中经济区，在整个中国的公鸡地图板块中，淮海经济区处沿海中心位置。

同时，淮海经济区本身也是颇具规模的市场，全国近一成的人口集中在此。

虽然淮海经济区成立了近二十年，比浦东开发区早，但由于主要依靠四省二十个地市行政推动合作，缺乏市场的依存度，活力不够，整体经济比其他沿海区域经济落后，成为中国沿海区域经济发展的软肋。

淮海经济区发展相对落后，令长三角和环渤海湾两大区域中间出现落差。

2011年5月10日，淮海经济区核心区8城市：

徐州市、商丘市、济宁市、连云港市、枣庄市、宿迁市、淮北市、宿州市共同签署了《旅游合作协议》和《关于共用连云港港的合作协议》。

会议通过了《2011年淮海经济区核心区一体化建设重点工作方案》，淮北、宿州、徐州三市签署了《关于建设城际快速通道的合作协议》。

淮海经济区核心区8城市全面合作向纵深推进。

2.1.2、徐州简介

图表2徐州市区域图

城市定位：

国家历史文化名城，全国交通主枢纽，陇海－兰新经济带东部和淮海经济区的中心城市，商贸都会。

徐州是苏北最大城市，是国务院批准的拥有地方立法权的较大的市，是江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市和四个特大城市之一，也是新亚欧大陆桥中国段六大中心城市之一和淮海经济区的中心城市，现为第二亚欧大陆桥东端一个人口超过三百万的特大城市。

徐州“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。

京沪铁路、陇海铁路、京沪高铁、徐兰客运专线在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，北滨微山湖。

公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为我国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。

徐州经济已经基本形成了装备制造、能源、徐州商圈、食品及农副产品加工业四大千亿元支柱产业，新医药、电子信息、环保设备为新兴产业，煤炭、电力、建材、轻纺、冶金等传统产业加快发展的具有比较鲜明特色的产业体系，3家企业名列中国最大500家企业，10家企业进入全国同行业百强，50余种产品产量位居中国或江苏省第一，徐工集团、天宝集团、维维集团、保利协鑫是中国同行业生产规模最大的企业。

徐州传统服务业起步较早、基础扎实，现代服务业业态健全、层次较高，金地商都、沃尔玛、家乐福、金鹰国际、中央百货等国内外知名商家纷纷入驻，形成了淮海经济区规模最大、门类最全、档次最高的“中心商圈”。

主要经济指标增长连续5年高于全省平均水平，2010年全市完成地区生产总值2942亿元，人均超过5000美元，与2005年相比均翻了一番多；实现财政总收入646.83亿元，一般预算收入222.16亿元，分别比2005年翻了两番多；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到20959元和7955元，年均分别递增13.4%和12.4%，经济总量居全国百强城市第33位。

全面小康社会建设取得重大进展，2011年将以市为单位在苏北率先基本建成全面小康社会。

2.2、项目概况

淮海国际数码港将由北京浙江乐清商会北京北方世贸轻纺城市场有限公司协调协会相关企业兴建的一座规模大、档次高、功能全的现代化数码商贸城。

淮海国际数码港占地10297平方米，总投资7亿元，总建筑面积84020平方米，建筑容积率达到6.5，地上建筑分别为6层、16层、24层、18层，建筑高度达到80米，是一座集商贸、休闲娱乐、金融、IT商住公寓、智能化办公等为一体的多功能综合建筑群，2012年筹备建设，预计三年建成。

图表3淮海国际数码港位置图

该建筑群位于徐州市云龙区，是城市主干道的中心区，在徐州市规划的中山南路数码一条街的核心位置，，既满足了原有核心城区的客户需求，也可满足未来新城发展的需要。

周边数码店铺琳琅满目，坐落着几个大型的销售市场，海云电脑大世界，现代数码广场，赛博，宏图三包，他们交流密切，共同发展。

其中，21层的海云电脑大世界从写字楼改装成营业用房后，生意火爆，周边市场亟待整合、规范、提高。

因而，淮海国际数码港的投资兴建受到了来自省、市等各级领导的密切关注和大力支持，为此，我公司下定决心、花大力气，从设计机构等基础工作做起，一定要将淮海国际数码港建设成为淮海经济区的标志性建筑，使其无论从规划理念、建筑设计、环境营造、装修工艺、工程质量等硬件设施，还是从各项软性服务方面都成为国家级优秀工程的典范。

淮海国际数码港东临解放路，西依数码一条街的中山南路，南邻海云电脑大世界，北靠建设东路及农业、工商建设、市证券公司、徐州市银行业协会，方圆1公里内有大小银行、金融机构数十家。

因此淮海国际数码港所处的位置，是徐州的核心商业区地价可以说是寸土寸金。

淮海国际数码港经过前期的多项工作，获得了政府各部门的大力支持和领导肯定，可以说是万事俱备，只待东风。

第三篇淮海国际数码港项目规划与进展

3.1淮海国际数码港规划理念

由于本项目特殊的地理位置及其特殊的社会经济意义，要求本项目的规划建筑设计理念具有一定的时代意义及代表意义，达到与时俱进的社会现实意义。

项目开发设计构思：

“传承千年人文思想，融汇现代建筑理念，古城新标志-----徐州的、中国的、世界的……”

正因为其特殊的历史价值及社会价值，本着对历史负责、对社会负责的态度，我们针对本项目的设计，作了大量的论证考察工作，先后聘请国内外策划、设计、规划、经济等多方面专家进行论证，确保项目高标准实施。

本着突出项目特色，切实可行，具有前瞻性的特点，对建筑群提出如下要求：

适应性：

为建筑使用用途可能发生的改变而作出的智力上的考虑；

低能耗：

半数的能源由建筑物消耗，而对建筑设备的维护费用远远高于前期的投资，建筑师所面临的挑战是发展利用可持续性的建筑从而减少能源消耗和环境污染；

低造价高质量：

满足当前的需要而又不妨碍后代的需要的发展方式；

仿生墙：

能够对外界温度、光照条件和用户需要作出反映的建筑物外墙；

程序化建筑：

能够容易地改变其功能以适应新需要的建筑；

服务空间/主体空间：

作用区与服务区的清晰分隔，例如办公空间与核心体（电梯、楼梯、升降机和其它机械系统）的清晰分隔；

大众空间：

满足需要的公共空间，如商务休闲区；

建筑精神：

对待邻里和环境的积极态度；

灵活性：

可变化性——能够适应不同的需要。

站在时代的角度看，城市往往可以比喻为一个精通发展策略的企业组织。

一个城市，为了确保自己的“标牌形象”，就一定要具备立足于全新观点的现代气质，象征时代，能在人们心目中留下深刻印象的最出色的建筑物。

这也是我们设计淮海国际数码港的基本出发点。

3.2淮海国际数码港建筑工程指导思想

从建筑工程的角度讲，项目在建设上力求新颖、先进，并着重在智能化和环境建设方面体现时代精神。

淮海国际数码港运用系统工程的观点，将结构（建筑环境结构）、系统（智能化系统）、服务（住、用户需求服务）和管理（物业运行管理）四个基本要素进行优化组合，提供一个既投资合理，又拥有高效率的优雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间。

项目通过设计和建设，将OAS办公自动化系统、BAS楼宇设备自动化系统、CAS通信自动化系统以及SCS结构布线系统紧密集成，全面体现在淮海国际数码港的各个空间层次，充分满足金融、商贸等产业对提高工作效率，激发创造性，拓宽信息高速通道，集全球于方寸的智能环境的要求，将完美展现建设智能化这一科技时代的象征。

环境是智能建筑的支持平台。

该项目设计把淮海国际数码港建筑的绿色环保体系看作城市总体绿化环境的组成部分，给予了充分的重视，并力求形成自己独有的特色。

3.3淮海国际数码港建筑总指标

总用地面积

总建筑面积

总建筑密度

道路停车场面积

绿化面积

10297

84020

55％

9760

2986

容积率

绿化率

地上建筑面积

地下建筑面积

停车数

6.5％

29.4％

72700

11320

1500

3.4淮海国际数码港建筑设计

3.4.1、商贸城

1-4#楼是下部6层是挑高商城，其中一层时尚品牌数码旗舰店、二层数码产品大世界、三层数码产品配件总汇、四层淮海办公数码采购总部、五层二手数码市场、六层餐饮、电玩城、娱乐天地、3D影院。

地下一层物流与商业配套如机房、内部餐厅、厨房及物业管理用房，地下二层车库。

3.4.2、数码写字楼

2＃楼7-16层是写字楼，主要用于数码商贸城的配套和各种数码产品企业设在淮海经济区的分公司、办事处等。

核心筒内还有公用厕所、服务间和机房等。

3.4.3、IT商业住宅

3#7-24层、4#7-18层为IT商业住宅，主要满足市场周边和服务淮海经济区的数码企业高端人士居住。

配备有专用的电梯和方便快捷的出入通道。

3.4.4、开发步骤

项目分为两期开发，一期为1#、2＃，二期为3#、4＃楼。

3.4.5、目前工程进度

项目2012年3启动动工，目前正进行项目推进，协调地方政府完成搬迁工作预计三年内全部建成。

3.5淮海国际数码港项目开发实施方案的设想与分析

充分考虑到“淮海国际数码港”项目的市场推广计划、市场需要及项目抗风险能力，拟将整个项目建设分为两期开发运作。

第一期首先开工建设商贸和写字楼。

主要是面向市场开发营销，使其成为各家金融贸易机构及众多公司的主要办公场所，配套设施相对完善，汇集“人气、财气、商机”于一体。

同时，利用银行按揭回笼资金解决项目融资压力，且回笼的资金用于商住楼建设。

为二期工程建设奠定良好的基础。

第二期开发项目为随后的物业管理可形成高档次的管理体系，此时，可有较大利润空间和经济效益待为收获。

第四篇北京浙江乐清商会简介

5.1、北京浙江乐清商会

乐清市地处浙江省东南沿海，东濒浩瀚的乐清湾，南与温州市区跨桥相连，为温州市北翼副中心，是闻名海内外“温州模式”的发祥地，全国百强县（市）。

全市陆地面积1223平方公里，海域面积270平方公里，户籍人口118万，境内雁荡山，为世界地质公园，首批“国家5A级旅游景区”。

上世纪七十年代以后，乐清人或漂洋过海，或走南闯北，形成了一个“规模庞大、能征善战、影响巨大、网络遍布”的特殊群体。

乐清商人现在全国各地有40多万人，其中有近十万人在北京创业，创办了章光101集团、京温服装批发市场、北京中联华都红门鞋城、世纪丹陛华小商品市场、北京奥豹国际投资有限公司、金开利德国际服装批发市场、京开建材市场、北方世贸轻纺市场等一批资产上亿万元、上千万元颇具实力的经济实体，安排了大量的下岗工人和农村劳动力就业。

乐清商人集中分布在大红门、中关村、西四等地，其中以大红门一带“浙江村”人数最多。

乐清商人以服装等轻工业品的生产和销售为主导产业，以服装、布料、窗帘、鞋帽、灯具、文化办公用品等市场为依托，产品辐射全国各地并进入国际市场。

目前，乐清商人在“浙江村”注册的各类企业有上万家，“浙江村”已成为我国服装的一个重要生产和销售基地，日平均货物吞吐量达1600吨，年交易额达400多亿元，占了北京服装批发交易额的近六成。

以乐清商人为主体的“浙江村”的超常规发展，已经得到了各级领导和新闻界、理论界的充分肯定。

与北京的飞速前进相伴随，在京乐清商人立志如山，行道如水，抢滩头、经风雨，终于成就了一番事业，涌现出一批颇有份量的重量级企业和知名人士。

赵章光、卢华飞、潘金立、郑传标、王吉雷、王云龙、傅加田、李振开、卢坚胜、张山权、卢必泽、夏义苏、蔡昌贤、庄再强、赵顺招、叶文北、钱济柱等，他们致富不忘回报社会，积极从事各项慈善事业，资助教育、扶助贫弱、体恤下岗职工，投身各项社会公益活动，为构建和谐社会和首都的繁荣发挥了积极的作用，展示了乐清企业家的精神风貌。

为进一步加强在京乐清人的凝聚力，加强信息交流，维护合法权益，架设政企桥梁，在乐清市委、市政府和北京市工商联的重视与支持下，由乐清市政府驻京联络处牵头，北京乐清商会于2005年10月成立。

2008年12月，北京乐清商会举行了换届，选举产生了以潘金立为会长的新一届商会领导班子。

商会将始终团结、帮助、引导、教育广大会员，充分发挥商会的桥梁和纽带作用，进一步树立乐清人在京新形象，为各地经济和社会发展做出贡献。

5.2、淮海国际数码港品牌塑造联盟

牵头单位：

北京浙江乐清商会

协调建设单位：

北京北方世贸轻纺城市场有限公司

开发商：

拟成立“江苏淮海数码港开发建设有限公司”

建筑设计：

北京市建筑设计研究院

景观设计：

澳洲CTV景观设计顾问公司

北京北达园林景观设计

法律顾问：

北京仁和律师事务所

电梯安装：

德国帝森克虏伯电梯公司

空调安装：

中国长沙远大中央空调

第五篇项目投资规模与效益分析

6.1、项目投资规模

淮海国际数码港将建在徐州市云龙区中山南路数码一条街，占地10297平方米，总投资7亿元，总建筑面积84020平方米，是一座集商贸、创意人才培养、休闲娱乐、金融、IT商住公寓、智能化办公等为一体的多功能综合建筑群，2012年筹备建设，预计三年建成。

6.2、经济收益分析

项目建成后，将解决上万个就业岗位，实现年销售总额将达到200多亿元，带动上下游产业的发展，并进一步激发徐州市和苏北地区IT人才培养体系的建设与IT产业链的聚集。

6.3、社会效益分析

项目的建设与带动，必将使其成为淮海经济区的“中关村”，为徐州市的经济发展提供新的抓手，为淮海经济区的“云城市”建设提供动力，该项目的开发必将反映徐州九朝帝王文化与现代文明的融合。

第六篇总结

淮海国际数码港项目的实施，将有效提升徐州市中山南路数码一条街的整体品味与商业价值，方便徐州乃至淮海经济区消费者对数码产品的需求，提升区域经济云城市的建设。

项目本身就是整合提高的项目，类似项目的开发成功率比较高，如北京的中关村、、武汉的汉正街、北京的雅宝路等等都数同类型的商业地产项目。

同时，这类项目面对的是有购买力的商户、公司，所以其预售、后期物业、会展服务收益也比较丰厚和稳定。

综上所述，商机如白马过隙，稍纵即逝，好的机会还需要共同的努力。

北京****商会

2013年3月