佳兆业地产集团北京区域第三方品质检查评估管理办法延用原地产集团制度.docx

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佳兆业地产集团北京区域第三方品质检查评估管理办法延用原地产集团制度

佳兆业地产集团北京区域

制度性文件

编号：

JZY-DCJT-GC-BF-2017-001-1

版本：

第1版

第1页，共22页

佳兆业地产集团北京区域第三方品质检查评估管理办法（试行）

版本信息记录

版本

修改内容摘要

起草/修改人

审核人

批准人

生效日期

1

制度发布

黄山、邢东京/赵磊峰

翁昊

喻建清

2017-3-3

2

在原地产集团制度基础上，修订了公司标准化名称

北京区域品质管理部

靳方景

詹仁超

2017-7-13

1、目的

为促进在建项目产品品质的提升，强化地产集团北京区域对各地产分公司职能部门的管控能力，从系统上控制项目风险，明确第三方产品质量综合评估检查操作办法及结果运用，特制订本办法。

2、适用范围

适用于地产集团北京区域开发的所有在建项目的综合评估检查工作。

3、定义

3.1第三方巡检：

是指由合同关系独立于被巡检方的、相对独立的、具有相应资质主体单位主持的工程检查活动。

3.2第三方检查组：

由第三单位组织的工程巡检人员,以下简称“检查组”。

3.3飞行检查：

事先不通知被巡检部门的现场检查方式。

3.4管理动作检查：

指对甲方、监理、总包样板管理、可视化管理、材料管理、标准化施工、审图动作、内页资料等一系列过程管理动作的检查。

4、职责

4.1地产集团北京区域工程职能部门：

负责统一组织、协调地产集团在建项目的评估工作，每季度组织一次在建项目综合检查评估的工作,检查组由地产集团委托第三方巡检单位安排人员进行巡检，要求地产分公司各职能部门的分管管理层和指定人员、项目部负责人和指定人员配合参加检查。

4.2地产分公司工程职能部门：

配合第三方检查组进行第三方检查，负责统一协调本公司在建项目的各职能部门检查评估工作及每月组织一次本公司所有在建项目的检查评估，形成月度常态化检查。

4.3项目部：

配合检查组进行第三方检查，负责组织每周一次的项目检查评估工作及解决各项检查工作中出现的质量、安全、设计、采购、成本等问题。

5、检查评估

5.1检查评估内容：

主体工程及装饰园林工程质量实测合格率、原材料管理、机电工程、关键质量、观感质量、安全文明施工、内业资料（包括项目审图记录表、工程人员工作日志、分公司自查报告、设计台账、审图落实及审批流程、安全资料等）、计划执行、风险管理、建筑及装饰园林品质管理等内容。

5.2检查评估范围：

检查评估范围为项目所有涉及施工区域，并抽查上次检查的内容，复核评估项目整改情况。

在检查评估过程中，实测区域是随机抽取每标段自上次检查评估以来所有新施工范围的可检测部位（原则上选择不同楼栋两层，主体、砌筑、抹灰、精装每个阶段各抽选2层，样板展示区、样板房和正负零以下的不参与抽选）。

5.3检查方式：

5.3.1各地产分公司项目部按照现场施工进度，必须及时把本项目的形象进度情况填报在地产集团工程职能部门共享文件中。

每次巡查将对比参考现场形象进度，抽查范围取上次巡查到本次巡查施工区域。

5.3.2地产集团北京区域第三方联合巡检采用季度飞行检查的形式，巡查开始前一周会召开本季度巡查启动会，确定巡检项目及巡检标段内容。

5.3.3第三方评估流程

顺序

流程名称

步骤

必须参与人员

第一步

地产集团北京区域召开巡查启动会，发布巡查通知

1、召开完巡查启动会后，地产集团北京区域向地区公司发布评估通知,第三方单位提前一天通知被巡查项目

分公司分管管理层

分公司采购及工程职能部门全体人员

分公司创新研发部全体人员

总包单位、监理单位负责人

第二步

本轮评估首次现场会议

2、第三方评估内容介绍；

3、甲方项目负责人介绍受检项目情况

4、电脑随机选择检查区域

分公司分管管理层

甲方项目部人员

甲方创新研发部人员

监理项目部人员

总包项目部人员及其他相关分包单位人员

第三步

现场检查

5、组织现场检查

第四步

评估总结会

6、第三方评估小组在评估总结会上总结现场质量问题、优秀做法说明并与受检方沟通现场发现的问题

6、评分办法

6.1项目品质及工程质量检查实测合格率计算方法

将当次在建工程评估各维度结果汇总入附件11.1《佳兆业地产集团季度工程检查评分结果记录表》，对于存在重大质量、安全风险的项目，地产集团北京区域工程职能部门将进行扣分处理。

6.2项目品质及工程质量评分计算

6.2.1住宅项目综合得分

综合得分为甲方、监理、总包（包含各分包）全维度整体得分。

6.2.1.1正负零以下阶段项目综合得分计算表（评分表格详见附件11.2：

《佳兆业土建施工阶段（毛坯入伙）评分总表》）：

公司

项目

总包标段

质量风险得分（F）30%

安全文明得分

（A）30%

管理动作得分（G）40%

加减分（K1：

加分；K2：

重大问题扣分）

××公司

项目1

总包1

总包2

项目2

总包3

总包4

项目综合得分：

X=F×30%+A×30%+G×40%+K1-K2

6.2.1.2正负零以上至抹灰完成阶段项目综合得分计算表（评分表格详见附件11.2：

《佳兆业土建施工阶段（毛坯入伙）评分总表》）：

公司

项目

总包标段

土建质量实测

（T）50%

质量风险得分（F）20%

安全文明得分

（A）15%

管理动作得分

（G）15%

加减分（K1：

加分项；K2：

重大问题扣分）

××公司

项目1

总包1

总包2

项目2

总包3

总包4

项目综合得分：

X=T×50%+F×20%+A×15%+G×15%+K1-K2

6.2.1.3抹灰完成至竣工备案阶段项目综合得分计算表（毛坯入伙）（评分表格详见附件11.2：

《佳兆业土建施工阶段（毛坯入伙）评分总表》）：

公司

项目

总包标段

质量风险得分（F）40%

安全文明得分

（A）30%

管理动作得分

（G）30%

加减分（K1：

加分项；K2：

重大问题扣分）

××公司

项目1

总包1

总包2

项目2

总包3

总包4

项目综合得分：

X=F×40%+A×30%+G×30%+K1-K2

6.2.1.4抹灰完成至精装完成阶段项目综合得分计算表（精装入伙）（评分表格详见附件11.3《佳兆业精装施工阶段（精装入伙）评分总表》）：

公司

项目

总包标段

精装质量实测

（T）50%

质量风险得分（F）20%

安全文明得分

（A）15%

管理动作得分

（G）15%

加减分（K1：

加分项；K2：

重大问题扣分）

××公司

项目1

总包1

总包2

项目2

总包3

总包4

项目综合得分：

X=T×50%+F×20%+A×15%+G×15%+K1-K2

6.2.1.5精装完成/竣工备案至交付入伙阶段项目综合得分计算表：

按照附件11.4《佳兆业毛坯入伙评估表》及附件11.5《佳兆业精装修入伙评估表》进行打分，入伙评估得分分为户内观感质量得分及公区品质得分（公区品质内容包含设施设备、园林、公区装修、地下室等所有其他施工区域范围）。

户内观感质量综合得分≥70分且公区品质得分≥70分的需将问题整改完成后报地产集团工程职能部门确认通过后方可进行入伙；户内观感质量综合得分＜70分或公区品质得分＜70分的，只要分数低于其中一项要求则需做专项整改报告，整改完成后，经地产集团工程职能部门复查合格后才可进行入伙。

6.2.1.6入伙半年内阶段项目综合得分计算表：

在工程巡查中，将对入伙时间≤6个月的项目的公共区域品质及设施设备运行情况进行检查，检查范围为设施设备、电梯、地下室、大堂电梯厅、消防楼梯、屋面、外立面、展示区、非展示园林等。

按照附件11.6《佳兆业入伙半年内公区设备检查评分表》进行打分，综合得分≥70分的需将问题整改完成后报备地产集团工程职能部门；综合得分＜70分的，需做专项整改报告，整改完成后，由地产集团工程职能部门进行复查确认。

6.2.2商业项目综合得分

综合得分为甲方、监理、总包（包含各分包）全维度整体得分。

6.2.2.1正负零以下阶段项目综合得分计算表（评分表格详见附件11.7《佳兆业商业项目评估表（总表）》：

公司

项目

总包标段

质量风险得分（F）30%

安全文明得分

（A）30%

管理动作得分（G）40%

加减分（K1：

加分项；K2：

重大问题扣分）

××公司

项目1

总包1

总包2

项目2

总包3

总包4

项目综合得分：

X=F×30%+A×30%+G×40%+K1-K2

6.2.2.2正负零以上至抹灰完成阶段项目综合得分计算表（评分表格详见附件11.7《佳兆业商业项目评估表（总表）》：

公司

项目

总包标段

土建质量实测

（T）50%

质量风险得分（F）20%

安全文明得分

（A）15%

管理动作得分

（G）15%

加减分（K1：

加分项；K2：

重大问题扣分）

××公司

项目1

总包1

总包2

项目2

总包3

总包4

项目综合得分：

X=T×50%+F×20%+A×15%+G×15%+K1-K2

6.2.2.3抹灰完成至精装完成阶段项目综合得分计算表（评分表格详见附件11.7《佳兆业商业项目评估表（总表）》：

公司

项目

总包标段

精装质量实测

（T）20%

质量风险得分（F）20%

机电工程得分

（J）15%

幕墙工程得分

（M）15%

安全文明得分

（A）15%

管理动作得分

（G）15%

加减分（K1：

加分项；K2：

重大问题扣分）

××公司

项目1

总包1

总包2

项目2

总包3

总包4

项目综合得分：

X=T×20%+F×20%+J×15%+M×15%+A×15%+G×15%+K1-K2

6.2.2.4精装完成至交付阶段项目综合得分计算表：

直接按照附件11.8《佳兆业商业项目交付评估表》.进行打分，入伙评估得分分为户内观感质量得分及公区品质得分（公区品质内容包含设施设备、园林、公区装修、地下室等所有其他施工区域范围）。

户内观感质量综合得分≥70分且公区品质得分≥70分的需将问题整改完成后报集团工程管理部确认通过后方可进行入伙，户内观感质量综合得分＜70分或公区品质得分＜70分的，只要分数低于其中一项要求则需做专项整改报告，整改完成后，经地产集团工程职能部门复查合格后才可进行入伙。

6.2.2.5非自持的商业项目，抹灰完成至竣工备案阶段的项目综合得分维度参考6.2.1.3抹灰完成至竣工备案阶段（毛坯交付），综合得分打分表详见附件11.7《佳兆业商业项目评估表（总表）》。

6.3总包单位单独得分统计

6.3.1住宅项目

6.3.1.1正负零以下阶段总包单位得分计算表（评分表格详见附件11.2：

《佳兆业土建施工阶段（毛坯入伙）评分总表》）：

：

公司

项目

总包标段

质量风险得分（F）50%

安全文明得分

（A）50%

加减分（K1：

加分；K2：

重大问题扣分）

××公司

项目1

总包1

总包2

项目2

总包3

总包4

总包单位综合得分：

Z=F×50%+A×50%+K1-K2

6.3.1.2正负零以上至抹灰完成阶段总包单位得分计算表（评分表格详见附件11.2《佳兆业土建施工阶段（毛坯入伙）评分总表》）：

公司

项目

总包标段

土建质量实测

（T）50%

质量风险得分（F）30%

安全文明得分

（A）20%

加减分（K1：

加分项；K2：

重大问题扣分）

××公司

项目1

总包1

总包2

项目2

总包3

总包4

总包单位综合得分：

Z=T×50%+F×30%+A×20%+K1-K2

6.3.1.3抹灰完成至竣工备案阶段（毛坯入伙）：

总包单位得分计算表（评分表格详见附件11.2《佳兆业土建施工阶段（毛坯入伙）评分总表》）：

公司

项目

总包标段

质量风险得分（F）60%

安全文明得分

（A）40%

加减分（K1：

加分项；K2：

重大问题扣分）

××公司

项目1

总包1

总包2

项目2

总包3

总包4

总包单位综合得分：

Z=F×60%+A×40%+K1-K2

6.3.1.4抹灰完成至精装完成阶段（精装入伙）总包单位得分计算表（评分表格详见附件11.3《佳兆业精装施工阶段（精装入伙）评分总表》）：

公司

项目

总包标段

质量风险得分（F）60%

安全文明得分

（A）40%

加减分（K1：

加分项；K2：

重大问题扣分）

××公司

项目1

总包1

总包2

项目2

总包3

总包4

总包单位综合得分：

Z=F×60%+A×40%+K1-K2

6.3.2商业项目

6.3.2.1正负零以下阶段总包单位得分计算表（评分表格详见附件11.7《佳兆业商业项目评估表（总表）》）：

公司

项目

总包标段

质量风险得分（F）50%

安全文明得分

（A）50%

加减分（K1：

加分项；K2：

重大问题扣分）

××公司

项目1

总包1

总包2

项目2

总包3

总包4

总包单位综合得分：

Z=F×50%+A×50%+K1-K2

6.3.2.2正负零以上至抹灰完成阶段项总包单位得分计算表（评分表格详见附件11.7《佳兆业商业项目评估表（总表）》）：

公司

项目

总包标段

土建质量实测

（T）50%

质量风险得分（F）30%

安全文明得分

（A）20%

加减分（K1：

加分项；K2：

重大问题扣分）

××公司

项目1

总包1

总包2

项目2

总包3

总包4

总包单位综合得分：

Z=T×50%+F×30%+A×20%+K1-K2

6.3.2.3抹灰完成至精装完成阶段总包标段得分计算表（评分表格详见附件11.7《佳兆业商业项目评估表（总表）》）：

公司

项目

总包标段

质量风险得分（F）60%

安全文明得分

（A）40%

加减分（K1：

加分项；K2：

重大问题扣分）

××公司

项目1

总包1

总包2

项目2

总包3

总包4

总包标段综合得分（包含总分包单位）：

Z=F×60%+A×40%+K1-K2

6.3.2.4非自持的商业项目，抹灰完成至竣工备案阶段的总包单位评分维度参考6.3.1.3抹灰完成至竣工备案阶段（毛坯入伙），总包单位得分计算表详见11.7《佳兆业商业项目评估表（总表）》。

总包单位得分将单独进行排名，并挂网公布。

6.4加减分项情况说明

6.4.1加分项说明：

6.4.1.1采用了新材料、新技术、新工艺施工的项目，且具有推广价值（成本节约、工期缩减、质量提高）的，项目部在每季度巡查前将情况报批至地产集团工程职能部门，地产集团北京区域工程职能部门将视情况在当季度巡检中给予加0～2分，每个项目部针对每个事项只能进行一次加分；

6.4.1.2项目部按照地产集团北京区域工程职能部门要求编写了项目策划书的，将视编写情况给予0～5分加分。

6.4.1.3项目部按照地产集团北京区域工程职能部门要求使用品质管理APP全过程管理的，将视使用情况给予0～5分加分。

6.4.2质量问题减分项说明：

涉及总包重大问题扣分项在综合得分中体现，其他严重问题扣分项在各对应专业分项得分中体现。

具体扣分表格详见附件11.9《佳兆业地产集团巡检重大质量问题扣分表》。

6.4.3进度、验收风险检查及减分说明：

在品质巡查前，地产分公司项目部准备已审核完成的进度计划书面版，以便检查人员在现场进行核对。

如在检查过程中，发现现场进度滞后进度计划的，将按照附件11.10《进度复核节点表》进行扣分处理，进度节点复核打分采用5分扣分制：

（1）三星等级为关键节点，一个未按时完成扣分5分；

（2）二星等级为一级节点，无法完成每个扣2分（一级节点完成情况按照地产集团挂网或同意延期的计划执行）；

（3）一星等级二级节点评估进度偏差。

根据开始、完成节点及地产集团标准工期推算，进度偏差≤15天的，不扣分；进度偏差＞15且≤30天的，扣0.5分/个；进度偏差＞30天，扣1分/个。

进度计划滞后的项目将一并进行挂网通报，并将该项目进度、验收风险的检查结果，以邮件的形式报备地产集团北京区域工程职能部门。

7、检查结果的应用

7.1评估报告

7.1.1检查组在检查完毕后2个自然日内完成附件11.11《佳兆业地产集团单项目季度工程检查评估表》。

7.1.2检查结束的当月月末或次月初由地产集团北京区域工程职能部门、技术职能部门及第三方巡检单位组织召开结果通报会，并完成附件11.12《佳兆业地产集团季度工程检查评估汇报报告》，评估汇报报告包括以下内容：

评估介绍、评估结果、项目评估数据分析、重大风险通报、节点优化改进建议、优秀做法等。

7.2奖惩规定

7.2.1奖惩范围

佳兆业地产集团北京区域符合巡查阶段（过程施工巡查阶段、入伙前专项巡查及入伙半年内日常巡查）的所有在建项目纳入奖励或惩罚考核范围。

7.2.2奖惩机制

地产集团北京区域工程职能部门每季度将对第三方巡检中各项目的成绩、评估排名进行挂网公布；参评项目的划分具体以总包单位标段划分为准则。

7.2.3奖励措施

7.2.3.1以季度为周期进行评比及奖励，可获得奖励的分公司项目部、总包单位项目部、监理单位项目部应同时具备以下条件：

（1）当季巡查评估综合得分排名前三且综合得分≥90分。

（2）实测实量得分≥90分（若没有实测实量得分则忽略此项），安全文明成绩≥80分、关键质量得分≥75分、管理动作得分≥80分。

（3）未发生重大安全事故，一级工程计划节点不存在重大风险。

每季度按下列规定予以一定金额的现金奖励，具体奖励金额如下：

名称

奖励条件

季度巡检

第一名奖金

第二名奖金

第三名奖金

分公司项目部

综合得分排名前三且评分成绩≥90分、实测实量得分≥90分、安全文明成绩≥80分、关键质量得分≥75分、管理动作得分≥80分且未发生重大安全事故及一级工程计划节点不存在重大风险

5万

3万

2万

总包（包含分包施工单位）

15万

10万

5万

监理

3万

2万

1万

注：

分公司项目部奖励金额总经理占30%，分管管理层占25%，项目经理占20%，项目团队（包含设计、工程、成本、采购）占25%，项目团队奖励明细由分公司自行分配后报批至地产集团工程职能部门。

7.2.3.2奖金额度为税前金额，获奖单位（甲方项目部、总包和监理）的获奖额由总包单位统一提供发票（发票面额为奖金加税金之和），经地产集团北京区域成本职能部门、采购职能部门审核后，作为发奖单位项目建安成本的总包合同列支。

7.2.3.3为了确保奖金发放到个人，甲方项目部的奖金分配方案由项目负责人报公司分管管理层审核、监督发放；总包和监理单位奖金的分配方案报甲方项目负责人审核，由总包和监理单位负责人负责奖金发放，要求领取人签字；采取联合监理的项目，联合监理人员的奖励由甲方项目负责人从甲方项目部奖金额度内按照适当比例发放，发放方案和方式与甲方项目相同。

7.2.4涉及总分包单位同时参检的奖励说明

7.2.4.1在抹灰完成到竣工备案阶段（住宅毛坯入伙），综合得分包含所有参检施工单位，其中奖励比例按照总包单位40%，公共区域装修单位30%，园林单位20%，其余分包单位10%。

7.2.4.2在抹灰完成到精装完成阶段（住宅精装入伙），综合得分包含所有参检施工单位，其中奖励比例按照总包单位30%、户内精装单位30%、公共区域装修单位10%、园林单位20%、其余分包单位10%。

7.2.4.3抹灰完成到精装完成阶段（商业交付），综合得分包含所有参检施工单位，其中奖励比例按照总包单位20%、公共区域装修单位20%、幕墙单位20%、机电设备单位20%、园林单位10%、其余分包单位10%。

如有特别情况地产分公司项目部可上报具体奖励分摊明细，报地产集团工程职能部门审核后方可执行。

7.2.5地产集团北京区域年度工程质量奖项设置

地产分公司项目部在本年度第三方质量检查评估中无通报批评记录且本年度所有计划节点按时完成，有资格获得“年度奖励”。

项目部年度综合得分成绩取当年度所有参检成绩的平均得分。

奖励对象

奖励方式及名称

第一名

第二名

第三名

分公司项目部

优秀项目团队奖

（奖金5万）

优秀项目团队奖

（奖金3万）

优秀项目团队奖

（奖金2万）

总包项目部

优秀总包合作方

（奖金15万）

优秀总包合作方

（奖金10万）

优秀总包合作方

（奖金5万）

监理单位

优秀监理合作方

（奖金3万）

优秀监理合作方

（奖金2万）

优秀监理合作方

（奖金1万）

注：

地产分公司项目部奖励金额总经理占30%，分管管理层占25%，项目经理占20%，项目团队（包含设计、工程、成本、采购）占25%，项目团队奖励明细由分公司自行分配后报批至地产集团北京区域工程职能部门。

并在年度第三方巡检总结会上对以上奖励单位进行通报表扬。

7.2.6惩罚措施

7.2.6.1在巡查过程中，发现存在重大质量、安全风险的项目，将对项目实行拉闸停工整改措施，并挂网通报，直至整改完成经地产集团北京区域工程职能部门验收合格后方可复工。

7.2.6.2对于当次检查评估综合评分排名后三名的项目部，由所属分公司工程分管管理层在巡检通报会上检讨和汇报提升改进措施，并由地产集团对所属地产分公司进行挂网通报批评。

7.2.6.3地产集团北京区域工程巡检中项目年度综合得分排名后三名的且综合得分低于75分的，免除该项目经理职务。

7.2.6.4工程巡检中出现两次季度巡检排名位列后三名的项目，对该项目经理和分管管理层工程系统内通报批评，同时项目经理要求召回地产集团参加一周专业培训。

7.2.6.5针对交付评