开发项目管理规划手册.docx

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开发项目管理规划手册

唐山燕东房地产开发有限公司

B-11开发项目部

管

理

规

划

手

册

编制人：

___________

审批人：

___________

第一章前言………………………………………………………………………………...4页

第二章编制依据………………………………………………..…………………….…………5页

第三章工程概况…………………………………………..…………………………………….6页

（一）工程概况

（二）工期目标

第四章项目工程业务……………..……………………………………………………...……8页

（一）前期手续办理………..………...........…………………………………...…………...…8页

1、立项审批……………………………………………………………………………………….页

2、规划设计……………………………………………………………………………………….页

3、土地证办理……………………………………………………………………………………..页

4、工程报建…………………………………………………………………………………………页

5、勘察设计………………………………………………………………………………………..页

6、施工图设计…………………………………………………………………………………….页

7、监理单位选择……………………………………………………………………………………页

8、预售许可证办理………………………………………………………………………………..页

（二）工程部职责………………………………………..……………………………………..1页

（三）项目经理岗位.…………………………………………………………………….....1页

（四）部门经理工作权限…………………………………………………………………….1页

（五）土建工程师岗位职责………………………………………………………………….1页

（六）给排水工程师岗位职责……………………………………………………………….1页

（七）电气工程师岗位职责….…………………………………………………………...…..1页

（八）预算工程师岗位职责……………………………………………………………….….1页

（九）园林工程师岗位职责…………………………………………………………………1页

第五章工程管理程序…………………………………………………..…..…………………...1页

（一）工程招投标管理程序……………………………………………………………..…...1页

（二）项目施工过程管理流程………………………………………………………....….....1页

（三）工程部工地检查管理程序……………………………………………………..….......1页

（四）施工图审查管理程序…………………………….……………………………..…......1页

（五）工程质量检查管理程序…………………………………………………………….....1页

（六）工程进度检查管理程序……………………………………………………….……....1页

（七）工程安全、文明施工检查管理程序……………………………………………..…...1页

（八）工程物资采购管理程序…………………………………………………………….....1页

（九）工程验收管理程序…………………………………………………………………...1页

（十）工程档案管理程序…………………………………………………………...…........1页

（十一）住宅质量问题处理程序………………………………………………..………….1页

第六章工程施工过程管理制度…………………………………………………….…………..1页

（一）施工总进度计划编制要点…………………………………………………..……….1页

（二）施工图会审管理制度……………………………………………………….………..1页

（三）施工组织设计审查要点………………………………………………….………..…1页

（四）工程部例会制度…………………………………………………………...…………1页

（五）工程文件管理制度………………………………………………………...…………1页

（六）工程技术咨询管理制度…………………………………………………...…………1页

（七）工程监理管理要点………………………………………………………..………….1页

第七章施工图审查要点……………………………………………………………...………….1页

（一）结构图设计检查要点……………………………………………………………….1页

（二）给排水图设计检查要点…………………………………………...………………..1页

（三）电气图设计检查要点……………………………………………………………..…1页

（四）采暖通风图设计检查要点……………..…………………………………..………..1页

第八章工程质量检查要点……………….………………………………………......……….1页

（一）地基基础工程质量检查要点………………………………………………..…..…..1页

（二）砌体结构工程质量检查要点………………………………………………...…..….1页

（三）钢筋砼结构工程质量检查要点…………………………………………….....…….1页

（四）建筑装饰工程质量检查要点………………………………………………………..1页

（五）门窗工程质量检查要点…………………………………………………….…..…...1页

（六）楼地面工程质量检查要点…………………………………………………………...1页

（七）屋面和防水工程质量检查要点…………………………………………….....…….1页

（八）给排水工程质量检查要点…………………………………………………...……...1页

（九）电气工程质量检查要点………………………………………………………...…...1页

（十）电梯工程质量检查要点……………………………………………………….....….1页

第九章工程安全、文明施工检查要点………………………………………………………......1页

第十章住宅交付使用标准……………………………………………………………………...1页

第十一章住宅装修控制要点……………………………………………………………...…..….1页

第十二章工程管理表单………………………………………………………………………..…1页

十三章施工技术操作细则………………………………………….……………………...1页

十四章竣工验收……………………………………………………………………………1页

十五章资料归档……………………………………………………………………………1页

十六章移交物业………...……………………….…………………………………………1页

十七章售后服务………………………........………………………………………………1页

第一章前言

本开发项目管理规划手册，是根据施工图和我公司ISO9001有关标准及国家规范、规程标准及文件编制的。

根据公司对开发项目部进行“规范、支持、监控、引导”的要求和公司工程管理步入正轨的需要，“部门职能专业化”和“业务流程规范化”的组织原则编制，期望工程建设在公司内管理规范化，最大程度的实现资源共享，在业务操作上充分体现出规范化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，让我们的工程更好的满足业主的要求。

它充分体现了我公司对本项目的重视及关于本项目在公司项目工程业务办理、规划设计、组织筹划施工管理体系、施工部署、总进度计划控制、现场施工平面布置、主要的机械设备配置以及保证工程质量、安全、文明施工的措施。

在施工中，我公司本着对用户高度负责的态度，将积极与质量监督部门配合，从严控制工程质量，在保证工程质量的同时认真做好安全文明施工。

制定环保措施，控制噪音尘埃污染，减少和杜绝投诉；制定安全生产措施，建立安全保证体系，确保施工中不发生伤亡事故，创建安全文明工地。

同时，在施工中力争“少花钱、多办事、办实事”，将用户投资的每一分钱落到实处，以达到有效控制投资的目的，更好更快地交出让用户满意的精品工程。

针对该工程施工特点，编制本项目组织规划手册，编制本措施遵循的原则是：

保证工程施工质量；保证工期按时完成；保证工程安全文明施工；采用先进技术、先进工艺；监督执行招标文件所规定的合同条款，技术条件；充分发挥我公司多年来积累项目管理工经验，科学安排,精心施工,保证该项目工程顺竣工。

本项目管理规划手册在编制过程中，得到了公司领导、工程管理人员的大力支持与帮助，在此深表感谢。

因编制人员水平有限，不妥之处在所难免，敬请批评指正，并在将来升级版中修正。

唐山燕东房地产开发有限公司

B-11工程项目部

第二章编制依据

1、施工设计图及招标文件

2、工程建设标准强制性条文

3、现场施工条件及周围环境

4、建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2001）

5、建筑装饰装修工程质量验收规范（GB50210-2001）

6、混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2002）

7、砌体工程施工质量验收规范（GB50203-2002）

8、建筑玻璃应用技术规程（JGJ113-97）

9、地下防水工程质量验收规范（GB50208-2002）

10建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2002）

11建筑电气安装工程施工质量验收规范（GB50303-2002）

12、给排水图集（2002版）

13、建筑施工安全检查评分标准（JGJ59-88）

14、建筑施工安全检查标准（JC59-99）

15、施工现场临时用电安全技术规范（JGJ46-88）

16、建筑施工高处作业安全技术规范（JGJ80-91）

17、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）

18、现行国有及市建筑施工管理规定

19、ISO9001：

2000（质量管理体系——要求）

20、《市级土地利用总体规划编制规程》TD/T1012—2000

21；《土地开发整理项目规划设计规范》TD/T1013—2000

22、《土地开发整理项目验收规程》（SL72-92）；

23、《中华人民共和国土地管理法》；

24、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

25、《中华人民共和国水土保持法》；

26、《中华人民共和国环境保护法》；

27、国土资源部《关于进一步加强土地开发整理管理工作的通知》（国土资发〔1998〕96号）。

第三章工程概况

一、工程概况

唐山燕东房地产开发有限公司拟开发B-11地块，该地块包括西大街居民138户，占地面积25879.11平方米.，合38.82亩，建成后需返迁138户。

本工程位于光华道与康宁路交叉口处。

规划用地25879.11m2。

小区内设计7栋楼房，其中6栋为18层，1栋为27层，另有商业用房和配套设施建筑物，地下设停车场340个车位，小区内设两个汽车出入口。

总建筑面积96848m2，其中地上76496m2，地下20352m2（包括车库）。

其中建筑面积占64528m2，配套设施476m2，商业面积11492m2。

结构类型：

地下车库为独立柱基础，框架结构，主楼为筏板基础剪力墙结构，商业用房为独立柱基础框架结构。

内装修为粗装修。

外装修：

住宅部分为水泥砂浆墙面，刷涂料，商业用房为花岗岩石材墙面。

门窗：

住宅为塑钢窗，金属防盗门。

商业用房为塑钢窗、大玻璃窗、全玻璃自由门。

建设单位：

唐山燕东房地产开发有限公司

设计单位：

勘察单位：

监理单位：

施工单位：

二、工期目标

本工程根据现场原有建筑拆除情况，计划分两个施工段施工。

第一施工段3#、4#、5#楼，第二施工段1#、2#、6#、7#楼。

第一施工段计划2010年5月15日开槽，6月1日基础开始施工，第二施工段2010年7月1日土方开挖开始施工，整个小区在2012年1月30日全部竣工交付使用（不包括绿化）。

质量、安全、文明施工、目标及现场规划

质量目标要求合格，争取省市样板工程。

安全目标：

严格遵守安全操作规程，杜绝伤亡事故，无火灾、无中毒，轻伤负伤率控制在千分之五以内。

文明施工目标：

以标准化文明施工现场标准为标准，遵守省市区的各项规定，争创文明施工先进单位。

现场规划：

1、围档：

小区北、西、南作广告宣传牌，东面北段利用原有围墙，南段新作彩钢、铁皮围档。

2、施工道路：

在基础施工阶段，计划在小区中间设南北贯通道路，南北设出入口，在基础工程完，回填土完，施工道路暂定两个方案：

小区东侧和西侧步行入口设主路；小区中间设南北贯通的主路，路面为砼路面并作为永久路面路基，出入口处设清洗车池。

3、小区西北角原有房屋7间，计划作售楼处和建设单位，监理机构办公室，北面广告牌里侧建施工指挥部，小区西南角建彩钢板房、施工单位生活区。

4、临水、临电：

原锅炉房拆除以后，水、电源留作施工临水、临电电源，因小区基槽需大开挖，小区内无法通过水、电管网，故计划在小区四周围档内侧设置水、电管线网，在埋设水、电管线网时要做好标记，以免在施工过程中挖断管线，造成停工。

5排水、降水

根据查阅资料和现场了解，地下水位高于基底，故需要采取降水、排水措施，计划在小区四周打井降水并作环形排水沟，防止雨水灌槽，排水排入市政雨水管网。

第四章项目工程业务

（一）前期手续办理

1、立项审批

1）取得土地招牌挂手续

2）向发改委提出书面申请

3）写出项目简介

4）企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）组织机构代码证

5）到发改委进行备案

2、规划设计

由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。

建筑设计分为三个阶段，

方案设计

初步设计

施工设计。

市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。

出规划设计图

3、土地证办理

（1）向国土局递交收回土地使用权注销集体土地建设用地使用证的请示

（2）土地证注销

1）土地勘测定界技术报告书

2）政府关于收回土地使用权注销集体土地建设用地使用证的批复

3）村委会“平改楼”房屋拆迁安置实施办法

4）权属证明

5）平改楼民意测评情况的说明、

6）居委会关于平改楼项目用地的申请

7）唐山市建设用地规划会审表

8）房地产开发企业资质证书

9）企业法人营业执照

10）土地登记法人代表身份证明书和委托书

11）村委会法人身份证明及身份证

12）（区政府关于平改楼批复）区政府各部门请示报告承办单

13）平改楼项目总体面积说明

14）国土局地籍会审意见

15）区土地利用总体规划图

16）总平面图

17）分幅现状图

18）勘测定界图

19）地灾、压矿评估报告

（3）取得土地招牌挂手续

4、工程报建

a、建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。

计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；国土部门核发的《国有土地使用证》；符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；建设资金证明；工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；法律、法规规定的其他资料。

b、公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；建设工程施工公开招标申请表；建设工程监理公开招标申请表。

c、邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；建设工程施工邀请招标审批表；建设工程监理邀请招标审批表；工商部门签发的私营企业证明；法人营业执照；其他申请邀请招标理

d、直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；建设单位申请安排建设工程施工单位报告；建设单位申请安排建设工程监理单位报告；工商部门签发的私营企业证明；法人营业执照；建设工程直接发包审批表。

e、办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。

《规划许可证》；工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；施工合同及其单位资质证书复印件；监理合同及其单位资质证书复印件；施工图设计文件审查批准书；建设工程质量监督申请表；法律、法规规定的其他资料。

f、办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。

建设单位提供的资料：

工程施工安全监督报告；工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；工程项目地质勘察报告（结论部分）；施工图纸（含地下室平、立、剖）；工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；

施工单位提供的资料：

安全生产、文明施工责任制；）安全生产、文明施工管理目标；施工组织设计方案和专项技术方案；安全生产、文明施工检查制度；安全生产、文明施工教育制度；项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；现场设施、安全标志等总平面布置图购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；建设工程施工安全生产责任书；建设工程施工安全受监申请表；法律、法规规定的其他资料。

g、领取《施工许可证》，除第

（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。

工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；工程监理中标通知书和工程监理合同；施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；质量监督申请安排表；安全监督申请安排表；建设工程质量监督书；建设工程施工安全受监证；施工许可申请表；

5、勘察设计

㈠、[注：

根据建设部关于颁发工程勘察资质分级标准和工程设计资质分级标准的通知（建设[2001]22号）]

㈡、工程勘察资质范围包括建设工程项目的岩土工程、水文地质勘察和工程测量等专业，其中岩土工程是指⒈岩土工程勘察，⒉岩土工程设计，⒊岩土工程测试、监测、检测，⒋岩土工程咨询、监理，⒌岩土工程治理。

㈢、工程勘察资质分级标准是核定工程勘察单位工程勘察资质等级的依据。

㈣、工程勘察资质分综合类、专业类和劳务类。

综合类包括工程勘察所有专业；专业类是指岩土工程、水文地质勘察、工程测量等专业中的某一项，其中岩土工程专业类可以是岩土工程勘察、设计、测试监测检测、咨询监理中的一项或全部；劳务类是指岩土工程治理、工程钻探、凿井等。

㈤、工程勘察综合类资质只设甲级；工程勘察专业类资质原则上设甲、乙两个级别，确有必要设置丙级勘察资质的地区经建设部批准后方可设置专业类丙级；工程勘察劳务资质不分级别。

㈠综合类

⒈资历和信誉

⑴具有独立法人资格，3个主专业中有不少于2个具有10年及以上工程勘察资历，是行业的骨干单位，在国内外同行业中享有良好信誉。

⑵至少2个专业分别独立承担过本专业甲级工程（参见附表1）专业任务不少于5项，其工程质量合格、效益好。

⑶单位有良好的社会信誉并有相应的经济实力，工商注册资本金不少于800万元人民币。

⒉技术力量3个主专业中不少于2个专业各有能力同时承担2项甲级工程任务，每专业至少有5名具有专业高级技术职称的技术骨干和级配合理的技术队伍，在国家实行注册岩土工程师执业制度以后，岩土工程专业至少有5名注册岩土工程师。

⒊技术装备及应用水平有足够数量、品种、性能良好的室内试验、原位测试及工程物探等测试监测检测设备或测量仪器设备，或有依法约定能提供满足专项勘察、测试监测检测等质量要求的协作单位。

应用计算机出图率达100％，有满足工作需要的固定工作场所。

⒋管理水平有健全的生产经营、财务会计、设备物资、业务建设等管理办法和完善的质量保证体系，并能有效地运行。

⒌业务成果

⑴近10年内获得不少于3项国家级或省部级优秀工程勘察奖；

⑵主编过1项或参编过3项国家、行业、地方工程勘察技术规程、规范、标准、定额、手册等工作。

㈡专业类

⒈甲级

⑴资历和信誉

①具有5年以上的工程勘察资历，近5年独立承担过不少于3项甲级工程勘察业务（工程勘察甲级基础上划分见附表1）；

②具有法人资格，单位有良好的社会信誉，有相应的经济实力，注册资本金不少于150万元。

⑵技术力量有能力同时承担2项甲级工程专业任务。

至少有5名具有本专业高级技术职称（其中有2名可以是从事本专业工作10年以上的中级技术职称）的技术骨干和级配合理的技术队伍。

在国家实行注册岩土工程师执业制度以后，岩土工程专业至少有5名注册岩土工程师，单独从事岩土工程勘察的、岩土工程设计的、岩土工程咨询监理的至少有3名注册岩土工程师。

⑶技术装备及应用水平有足够数量、品种、性能良好的从事专业勘察的机械设备、测试监测检测设备或测量仪器设备，或有依法约定能提供满足专业勘察和测试测测检测等质量要求的协作单位。

应用计算机出图率达100％。

有满足工作需要的固定工作场所。

⑷管理水平有健全的生产经营、财务会计、设备物资、业务建设等管理办法和完善的质量保证体系，并能有效地运行。

⑸业务成果主专业（主要是指岩土工程勘察、水文地质勘察、工程测量）单位近10年内获得不少于2项国家或省、部级优秀工程勘察奖；或参加过1项国家级、行业、地方工程勘察技术规程、规范、标准、定额、手册等编制工作（该项内容作为评价单位技术水平的参考，下同）。

⒉乙级

⑴资历和信誉

①具有5年以上的工程勘察资历，独立承担过不少于3项乙级工程勘察业务（工程勘察乙级项划分见附表2）；

②具有法人资格，单位社会信誉较好，有相应的经济实力，注册资本金不少于80万元。

⑵技术力量有能力同时承担2项甲级工程专业任务。

至少有3名具有本专业高级技术职称（其中有1名可以是从事本专业工作10年以上的中级技术职称）的技术骨干和级配合理的技术队伍。

在国家实行注册岩土工程师执业制度以后，从事岩土工程勘察的、岩土工程设计的至少有2名注册岩土工程师。

⑶技术装备及应用水平有一定数量、品种、性能良好的从事专业勘察的机械设备、测试监测检测设备或测量仪器设备，或有依法约定能提供满足专业勘察和测试测测检测等质量要求的协作单位。

应用计算机出图率达80％，有满足工作需要的固定工作场所。

⑷管理水平有健全的生产经营、财务会计、设备物资、业务建设等管理办法和完善的质量保证体系，并能有效地运行。

⑸业务成果岩土工程勘察、水文地质勘察、工程测量诸专业近10年内获得不少于1项国家级或省、部级、计划单列市工程勘察奖（含表扬奖）。

⒊丙级

⑴资历和信誉

①具有5年以上的工程勘察资历，独立承担过不少于3项丙级工程勘察业务（工程勘察乙级项划分见附表3）；

②具有法人资格，单位有社会信誉，有相应的经济实力，注册资本金不少于50万元