新建某市综合商业中心项目开发建设可行性研究报告.docx
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新建某市综合商业中心项目开发建设可行性研究报告
新建某市综合商业中心项目开发建设
可行性研究报告
条目页码
第一章项目概况2
第二章项目建设的背景及必要性4
第三章市场调查、分析7
第四章XX（电子）物流交易配送中心建设标准和经营内容14
第五章项目SWOT分析18
第六章房地产开发、经营运作的思路22
第七章项目推进计划安排以及需政府协调解决的主要问题24
第八章项目投资运作的经济可行性分析27
第九章项目运作的主要风险及对策28
第一十章分析结论29
第一章项目概况
一、项目概况
（一）项目名称
1、项目总体名称：
XXXXXX路综合商业中心。
2、项目分体名称：
XX物流电子交易配送中心；
XX国际购物中心；
XX国际酒店；
XX国际商务中心；
XX城市花园。
（二）项目地址
项目位于山东省XX市XX区山大路与拓展后的经一路延伸线原花园路的交汇处（西南方向的三角地块），经一路规划改造的33#地块，该路段是XX市中心城区的第二金街。
（三）项目建设规划指标
1、占地面积：
9.03万㎡（约135亩）；
2、总建筑面积：
48万㎡。
其中:
地面36万㎡，二层地下室12万㎡；
3、总容积率：
4；
4、绿化率：
≥25%（屋面绿化率40%）；
5、建筑密度：
≤55%；
6、项目总投资2亿美元左右，建设周期3.5-4年，经营使用期限40—70年（商业40年，住宅70年）。
（四）项目建设性质：
商业、商务及配套住宅（交易中心、产品展示、金融、国际大卖场、酒店、住宅、停车场等配套设施）。
（五）项目功能定位
项目功能定位为电子及关联产品的专业交易配送中心的开发、建设和经营，以及配套商业、商务、酒店、居住项目的开发。
具体功能划分为：
A、3C产品展示、交易、配送、销售中心；B、金融、信息、商务中心；C、酒店及餐饮娱乐；D、国际大卖场；E、大型百货；F、配套商业及住宅。
（六）项目投资主体
本项目由XX控股集团及其关联企业联合投资、开发和经营。
二、项目编制规划依据、原则
（一）规划依据
依据《中华人民共和国城市规划法》和国家、省、市的相关法规以及XX市城区改造的相关规划要求。
（二）规划原则
根据国际、国内社会经济形势和山东省今后5-10年的中长期发展要求，在确定XX市XX区电子行业现代物流的发展战略和思路时，本项目遵循以下几条基本原则：
1、创造良好的现代电子物流环境，建立现代物流体系，建立与物流中心相匹配的商业、商务配套服务、物流配送等，使之成为XX区、XX市乃至山东省电子业物流、商业、商务、餐饮娱乐的综合商业中心；
2、适应国际、国内经济形势和发展需求，强化特色功能分区；
3、合理利用土地资源，提高土地利用效能，规划时考虑到XX物流业态需求，将本项目与展示、信息、订单、批发、交易、分检、配送、结算相结合，同时规划配建相应的星级酒店、商务写字楼、国际大卖场、大型百货商店、餐饮娱乐设施、产权式酒店公寓，使该项目的功能布局达到多样化、现代化、人性化的综合配套目的；
4、集中资源流、人流、信息流、信用流和资金流为一体的XX式物流体系；
5、体现区域发展思路，坚持合理规划布局与经济发展相协调的理念，保持规划的超前性、可持续性和履地适用性。
努力将交易中心打造成山东最大的3C产品交易配送展示中心，并争取向周边省市辐射，成为环渤海湾大经济区域的核心交易平台。
四、研究分析范围
本项目研究分析范围着重从以下几方面进行:
（一）项目建设的必要性、可行性。
从宏观投资环境的市场研究，到项目建设背景及政府给予本集团开发项目的政策支持等方向，对本项目建设的必要性及可行性进行市场分析论证。
（二）市场调查、分析及预测。
对山东省和XX市特别是项目周边3公里范围的电子及其关联产品、房地产、物流等产业的行业现状进行市场调查，分析其利弊并客观预测市场机会和未来发展方向。
（三）本项目开发及经营模式。
在以上市场调研分析的基础上，阐述本项目的开发及经营模式，并进行项目模式的优劣势分析论证。
（四）投资估算及财务评价。
在项目市场调研分析及项目开发运作模式论证后，进行项目整体的投资估算，计算其内部收益率、投资回报率及投资回收期等财务指标。
第二章项目建设的背景及必要性
一、投资环境及宏观市场研究
（一）山东省国民经济
山东简称“鲁”或“齐鲁”。
独具特色的齐鲁文化，是中国传统文化的重要组成部分。
如果把“大中华经济圈”比喻为展翅高飞的雄鹰----那么，山东半岛便是这只巨鹰的鹰头。
在中国大陆各省市中，山东最具后发优势，发展潜力最大，投资前景最好。
山东地理位置优越---黄河经济带与环渤海经济圈的交汇点、华北地区和华东地区的结合部，在全国经济格局中占有非常重要的地位。
2003年山东省国民经济持续快速协调健康发展。
初步统计核算，全年实现全省生产总值（GDP）12430.0亿元，按可比价格计算增长13.7%，比上年提高2.1个百分点，为1996年以来最高增速，也是该省连续第13年经济实现两位数增长。
其中，第一产业增加值1505.0亿元，增长5.6%；第二产业增加值6650.0亿元，增长17.0%；第三产业增加值4275.0亿元，增长11.9%。
三次产业结构由上年的13.2：
50.3：
36.5调整变化为12.1：
53.5：
34.4，第一、第三产业比重分别下降1.1和2.1个百分点，第二产业上升3.2个百分点。
山东省现为中国第三经济大省，在新一届省委、省府领导下正按打造经济强省的方向快步前进。
按其现有的发展速度和全省上下的工作势头，结合山东特有的能源、交通、人才优势，该省在4-5年内跃居全国第一经济强省的可能性非常大。
这也是众多国内外商家看好山东的一个重要因素。
（二）XX市国民经济
1、XX概况
XX市是中国东部沿海经济和人口大省——山东省省会，全省政治、经济、文化、科技及教育中心，是国务院公布的历史文化名城，国家批准的副省级城市，是一个充满生机与活力的正在向现代化迈进的省城。
XX市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。
现辖XX、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，全市2003年末常住总人口582.6万人。
对外经济文化合作与交流日趋活跃，已跻身于“中国经济综合实力50强”和“中国投资环境40优”城市的行列。
XX市先后获得国家园林城市、全国优秀旅游城市、全国科技工作先进城市、全国民族团结进步模范市、全国社会治安综合治理优秀城市、全国双拥模范城等荣誉称号。
2、XX市综合国民经济
（1）国民经济快速发展
初步核算，2003年全市国内生产总值达到1367.8亿元，比上年增长14.5%，高于全省平均水平。
第一产业增加值105.0亿元，增长5.0%；第二产业增加值599.6亿元，增长18.0%；第三产业增加值663.2亿元，增长13.0%。
三次产业的比例为7.7：
43.8：
48.5。
人均国内生产总值23632元（按现行汇率折算为2855美元），可比增长13.2%。
（2）经济发展特点
高新技术产业不断壮大。
全年规模以上工业高新技术产业实现总产值343亿元，同比增长31.8%，占规模以上工业比重达26.0%，比上年提高2个百分点。
产销衔接良好。
全年产品销售率97.84%，较上年提高0.02个百分点。
主要产品产量保持了稳定增长态势。
在重点统计的281种主要工业产品中，增长的达198种，占70.5%。
建筑业较快增长。
全市具有新资质等级的建筑业企业758家，共完成增加值62亿元，增长13.1%；实现利税9.7亿元，增长5.0%；亏损企业亏损额1.2亿元，比上年降低14.3%；全员劳动生产率（按当年价全社会增加值计算）为3.94万元/人，房屋施工面积2700万平方米，房屋竣工面积720万平方米。
（3）固定资产投资
固定资产投资规模扩大。
全年全社会固定资产投资504.9亿元，增长24.8%；固定资产投资率36.9%，比上年提高3.2个百分点。
在全社会完成投资中，城镇集体及以上单位投资378.5亿元，增长19.4%。
其中：
基本建设投资180.1亿元，增长31.0%。
全社会更新改造投资126.5亿元，增长25.0%。
由于历史原因，山东的发展在近10来年的主要投入都放在胶东半岛的青岛、烟台、威海等地，XX作为一个全国第三经济大省（2004年7月山东省已跃居全国第二经济大省）的省会城市，其城市基础设施和旧城改造的投资力度很小，欠账较多，现在到了城市形象与城市地位极不相称，甚至将对社会经济的发展起瓶颈作用的程度。
据了解2003年以前的5年，XX市投入市政道路等基础设施建设的资金累积不到300亿元，而从2004年起至2008年，XX将每年投入280亿左右的资金用于城市基础设施的改造。
与此同时，配套的旧城改造房地产投资平均每年投入应不少于150亿元，而且外商投资急速增长。
近期有到XX的人，亲自体验一下全市内外的尘土飞扬，就会对XX市紧抓机遇求发展的强势动作有一个积极的评价。
（4）国内贸易
消费品市场繁荣活跃。
全年实现社会消费品零售总额533.2亿元，比上年增长15.6%。
其中：
批发零售贸易业零售额433.2亿元，增长15.7%；餐饮业零售额74.4亿元，增长15.4%。
按经济类型分，国有及国有控股零售额83.6亿元，增长9.3%；集体经济零售额78亿元，增长5.3%；个体私营经济零售额302.6亿元，增长19.6%；其他经济零售额69亿元，增长20.8%。
连锁企业商品销售总额占全市社会消费品零售额的比重达24.6%，同比提高5.5个百分点。
二、XX市对信息化城市建设的迫切需要
（一）XX市城市信息化建设
1、XX市被国家确定为城市信息化试点城市、电子商务与现代物流试点城市、智能交通试点城市。
其中的“XX市电子商务与现代物流示范工程”，建成后将拉动XX市国民经济增长0.8-1%。
2、宽带高速多媒体城域网初步建成，CDMA、GPRS、无线市话成为通讯行业新亮点。
（二）一系列相关积极政策出台
1、《XX市国民经济和社会信息化"十五"规划纲要》颁布实施
根据《国家信息化建设"十五"规划》和《XX市国民经济和社会发展第十个五年计划》制定的XX市《国民经济和社会信息化"十五"规划纲要》经过市信息化领导小组全体会议审议通过，成为XX市"十五"期间信息化建设的行动纲领。
它的制定对保证XX市信息化建设快速健康发展，指导XX市建设数字化省会城市战略目标早日实现具有重要意义。
2、《XX市信息化工程建设管理规定》出台
3、《XX市鼓励软件产业发展的若干政策规定》颁布
（三）XX市公用信息平台一期工程建成并投入运行
公用信息平台是XX市城市信息化最重要的基础设施，是省信息化重点建设项目，是由政府主导整合各种信息资源、推动城市网络资源互联和信息资源共享、开展综合信息服务的系统工程。
它的建成统一了因特网出口，大大节省接入设备的投入和租用费用，将使XX市信息化建设分散建设和重复投资的局面初步得到改善。
第三章市场调查、分析
一、XX电子行业市场分析
（一）XX电子行业现状
XX近年来电子信息产品交易市场快速膨胀，以山大路为中心，形成了XX科技市场、高科技市场、齐鲁软件大厦、通信产品市场等10多个电子信息综合市场群，总营业面积超过20万平方米，基本形成了以山大路为中心，集信息产品经营、信息咨询、人才培训、技术中介服务为一体的综合市场群体。
山大路的科技市场群出现于九十年代初期。
经过近十年的发展，市场覆盖面不断扩大，涵括华东、华北、华中等地，创造出了蜚声全国的“XX模式”。
山大路科技市场的高速发展源于这里的技术、智力、知识密集度在全市乃至全省独一无二。
山东大学、山东省科学院等二十几所大专院校、科研院所或地处其间、或环拱四周，汇集了万余名高中级专业技术人员或后备人力资源。
山大路科技市场号称XX“中关村”。
北京中关村从最初粗放式电子耗材销售，成功经过二次创业艰难阶段，向科技研发、生产、销售等全方位发展，产业发展后劲足、规模大，规划前景好。
而山大路科技市场处于相对产业初级发展阶段，是属于“苗圃式”业户集合集中体，是电子耗材终端销售的大集中市场。
在北京中关村推向全国市场的软件产品中，由XX山大路的软件企业和工作室开发的软件产品占到30％，2003年科工贸收入超过100亿元。
目前有经营业主超过3000家；电子产品每月销售额超过6亿元人民币，其中品牌机1.5万台1亿元、组装兼容机4.5万台1.7亿元、计算机配件及维修0.2亿元、OA产品1万台1亿元、软件类0.2万套0.4亿元。
（二）山大路电子产业经营模式简析
山大路科技一条街已成为全省乃至中国华东和华北结合地区的信息产品集散中心，但是其经营模式相对比较单一，多为由房产商开发后售卖给个体房主，然后向IT行业销售商出租，形成较为分散的电子市场，逐渐集结成群形成山大路科技市场集合。
其投资回报也是由房主出租房屋，吸引销售商等客户，使得客户逐渐集中并形成一定规模的电子市场，然后吸引大量顾客购买产品，产生收益。
该模式可追溯到1997年，其结果注定开发商或营运商竞争利益的根本要素是房屋出租面积大小，所以多家科技市场尽可能地扩大营业面积，乃至进行一、二、三期开发、改造、扩建。
（三）山大路电子市场现状问题及需求
1、市场管理混乱
从区位划分来看，XX区、历城区对山大路都具有地域管辖权，多个街道办事处在此进行管理；从行政划分来看，XX高新区对其也具有管辖权；从行业管理划分来看，工商、税务、公安、消防、人防、环卫也具有管理权。
事实上，长期以来，从头到尾政府没有对一家科技市场的分析、投资、定位、建设、招商、经营等环节进行引导和帮助。
由于各家科技市场主办方隶属不同经济实体和政府职能部门，插手市场的管理部门多，收费多，但规范管理和服务少。
2、科技市场仍在无序建设
继百脑汇开业后，银座数码港、历城数码港相继建成，随着大型单体市场不断建设并投入运营，市场购买力不断分流，部分经营业户效益下降。
科技市场的良好上行发展阶段已经过去，现在正处于产业转折期，若多个单体市场不断兴起，新旧各市场无序相争，弊多大于利。
XX电子产业发展形态的转变已经到了相当关键的时刻。
3、根据山大路电子市场的客户现状分析，逐渐做大的本土经销商已经不满足于原有的窄、小、乱、旧的电子市场，他们急需一个完整规划的黄金地段卖场，将展示和服务功能结合，为展示其公司品牌、企业形象、扩大无形资产、吸引客户、争取更大市场空间创造更好的条件。
（四）XX各大电子市场简介
1.XX科技市场
XX科技市场位于高新技术开发区，是市委、市政府、省市科委的指导下由XX区政府创建的计算机专业市场。
经营面积近4万平方米，年营业额保持在15亿元左右。
市场内聚集着经营美国INTEL、康柏、IBM、韩国三星、大宇、日本索尼、兄弟、松下、台湾宏基、大众及联想、长城、清华同方、北大方正、海信、同创、浪潮等国内、外优秀品牌计算机及相关产品的厂商、代理580多户，以批发零售为主,同时开展网络工程、系统集成、信息咨询、专利服务、人才培训等业务。
素有XX“中关村”之称，是华东地区最大的计算机产品集散地。
2.百脑汇资讯广场
“百脑汇BUYNOW®”于1998年成立，至今已成为中国电脑大卖场第一品牌。
百脑汇资讯广场致力于经营信息产品，服务流通事业，缩短产品销售通路，提供最新资讯，为商家和消费者之间建立最短通路。
现在在上海、成都、南京拥有4家大型资讯卖场，计划2005年前在全国主要城市开设25家连锁资讯大卖场。
百脑汇资讯广场XX店总营业面积为13000平方米，B1到4F，按IT产品类型，分别布馆，细分为形象馆、品牌区、笔记本区、网络区、数码区、通讯区、耗材区、配件区、DIY区、软件区、电脑超市等；同时，百脑汇还配备了服务功能区：
免费网吧、电脑医院、图书超市、咖啡厅等为商家和顾客提供服务。
2.元方科技市场
在1999年上半年落成，因为其配套设施比较普通，且市场面积比较小，北临XX最火的XX科技市场，所以经营状况不理想。
有不少维修店、二手店在这儿落户，因为地理位置还不错，租金价格也比较合适，所以也吸引了不少公司在这儿做办事处，如清华紫光，微星科技等。
3.XX高科技市场
这个市场建于1998年下半年，它的宣传语是这样的：
XX高科，广深价格，就是说XX高科技市场里的配件价格和广州深圳价格一样。
高科的招商很成功，但是里面的价格比较乱，加上科技市场本来就有一些老客商，所以渐渐的市场就没落了，到了现在里面除了3、4层是写字间一些大公司在里面外，1、2层有很多都是二手商，他们收配件的价格通常是他们卖价的一半以下,利润比装机商都高得多。
4.山东西门电子科技市场
山东西门电子科技市场位于繁华的泉城路商业街，是山东省最大的电子元器件和电子产品专业市场，市场以其宏大的规模和雄厚的实力成为XX电子市场的龙头企业，商品销售网覆盖了山东、河北、江苏、安徽等周边省市的大部分地区。
市场总营业面积达3000平方米，汇集了国内外知名电子元器件生产厂家和代理商200余家，经销商品数万个品种。
现在市场内顾客摩肩接踵、买卖两旺，商家订单不断、房间柜台租售一空、供不应求。
为进一步扩大经营规模，决定隆重推出山东西门电子科技市场二期招商，计划进一步扩大经营面积及经营范围，营业面积将扩大到6000平方米，增设办公区、厂商办事处1500余平方米，经营范围扩大到智能仪器仪表、低压电器、办公自动化、通信产品等领域。
5.新兴起的赛博数码广场（XX店）
赛博数码广场是全国连锁数量最多、规模最大的3C卖场，99年至今已发展成为遍布华北（7家）、华东（9家）、华西（9家）、华南（6家）、东北（3家）地区的三十多家大型连锁卖场，以IT连锁卖场、连锁网吧、连锁书店、售后维修服务、国际贸易代理作为其主要业务，为厂商、经销商与消费者合作三方提供一个良好的联系平台，通过对渠道的完善管理，建立合作方之间的三赢关系，提供更优质的渠道服务。
赛博的目标是2005年进一步巩固在业界的核心竞争力，成为中国信息产业整合渠道的排头兵。
建立全国最大的3C增值服务渠道，拓展全国连锁卖场达500家，以紧密的网络覆盖全国各大中级城市，成为全国最有价值的行销服务平台，为国内外合作伙伴提供在中国市场内的最有效服务平台。
赛博数码广场XX店选址在银座数码港，于2004年3月份正式开业。
位于商业干道解放路和专业电子市场山大路的交汇点，针对山大路近10年发展未有与品牌打造路线结合的现状，结合政府规划中“品牌带动、科技兴街”的战略，致力于重塑山大路品牌形象。
其中规划了1万平方米的品牌数码馆、品牌形象馆、数码产品区、笔记本区等，还有1万余平方米的DIY和散装区域。
二、XX房地产行业现状
XX的房地产开发，起步于1982年。
20多年来，特别是近5年来，较好地坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的方针，实行规划、设计、征地、拆迁、施工、配套“六统一”，走出另一条持续稳步发展的健康路子。
尤其是2003年，更是XX房地产市场全面发展的一年，在这一年里，XX市政府出台了“XX城市新规划”（东拓、西进、南控、北跨、中疏），同年9月，经营性土地全面公开出让，开发企业行为日渐规范，是整个市场健康发展新的支撑点。
全市商品房的销量稳步上升，商品房的价格也在众人的关注中逐步上涨。
同时由于道路拓宽改造工程全面启动，房地产开发进入新区开发、老城提升、两翼展开、整体提升的阶段：
金羚．嘉和馨园、银丰山庄、汇科旺园、明珠国际商务港、旺山丽景苑、伟东新都、明珠新世纪广场、信莱．艾菲儿花园、鲁信花园、融基大厦、大舜天成、正大城市花园、数码港等大规模项目的出现，无疑将迎来XX的大盘时代。
纵观整个市场发展，将其归纳为以下几点：
1.2003年XX市房地产回顾
（1）房地产开发较快增长，商品房销售持续升温
1998年～2002年，全市房地产开发投资由21亿元提高到76.4亿元，年均增长31.2%。
到2003年底已发展成为具有400多家房地产开发企业，注册资金60多亿元，年开发能力800万平方米。
2003年全年房地产开发投资89.8亿元，增长17.4%。
其中住宅投资完成74.1亿元，增长15.4%，占房地产开发完成投资的82.5%。
商品房屋竣工面积295.4万平方米，增长12.5%，其中：
住宅竣工面积254.3万平方米，增长5.35%。
商品房预销售面积324万平方米，同比增长38%。
从销售金额来看，2003年全年的商品房交易金额达到153.09亿元，交易面积608.02万平方米。
从销售价格来看，2003年价格在2800～3800元/㎡的楼盘占据市场的绝对份额。
2003年的XX地产不但没有泡沫产生，而且甚至出现了供不应求的局面，房产价格一路攀升，特别是东部楼盘价格平均每平方米上涨300～500元。
（2）房地产市场逐渐走向规范
XX开始有力的推行土地拍卖政策。
2002年5月9日，国土资源部发布了“招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定”，明确要求对商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、或者挂牌方式出让；并对招标、拍卖、挂牌出让三种方式做出了具体规定，新规定在2002年7月1日正式施行。
2003年10月12日，经十路510号，经十路492号、478号两宗国有土地的拍卖成功，以及12月22日天桥区北园大街679号、天桥区济洛路61号、XX区黄台南路86号的成功拍卖，标志着XX市房地产业的发展已进入市场化、规范化。
泉城路舜井街对面的县西巷改造片区于2004年6月份挂牌竞卖，竞出了天价，每平方米达7600余元。
以此为开端，XX的商业开发用地将步入一个高成本用地阶段。
（3）XX市房地产逐渐步入大盘时代
由于竞争越来越激烈，再加上土地拍卖政策的推行，XX房地产逐渐告别独栋单体小体量住宅的开发形式，开始迈向“大盘时代”。
新世界阳光花园、汇统花园、外海花园、泉星小区、沃尔玛万达商城和阳光100国际新城、伟东新都等百万平方米以上的大盘相继起动，成为引领XX房地产业走向大盘时代的生力军。
楼盘变大代表着实力，大有大的好处，可以有更多的地做绿化、做园林景观和社区综合配套，有更多的利润空间来加强规划、设计。
但是大量大盘的出现，不仅加大了区域市场的供应量，同时也使大盘之间的竞争变得更加激烈与残酷，市场需求方面也会出现较为理性的性价比，客户选择余地扩大了，交易周期必然相应延长。
（4）大户型如鲠在喉，80㎡～120㎡成为市场主力
两年前开发的，两年前就在卖的，单套面积都在150㎡以上，建筑品质与规划是两年前的，而且都是本土开发商占主流，经验与水平的局限，不注重客户需求和前期行销策划，使这批大户型，尤其是价格在150万元以上的复式，成了开发商心中无法抹去的痛。
以2003年一季度为例，XX住宅交易平均面积为102.5㎡，前年同期为144.29㎡，2002年第四季度为112.2㎡，而2003年第三季度交易平均面积不到100㎡。
根据这次调查的结果显示，取得较好销售率的项目如富翔天地、数码港、鲁艺风景、舜怡佳园等项目，主力户型都在80㎡～120㎡之间。
户型的转移，意味着产品开始回归，产品与客户的需求被真正关心与用心。
（5）高层推广暂遇阻力
在北京、上海、广州、厦门等房地产一级市场，高层住宅已经成为主流的住宅产品，人们习惯了高高在上的生活方式。
而在XX，高层住宅市场一直没有得到很好的启动，为数不多的项目也遇到了销售问题，销售率一般在60%左右。
高层住宅的策划销售成为摆在开发商面前的难题。
以XX第一高价楼盘大舜天成为例，均价高达7000余元/㎡的小高层销势不错，但其唯一的30层楼房一因户型太大，二因单价高（均价约8500元
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