学士学位论文我国房地产中介服务发展研究.docx
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学士学位论文我国房地产中介服务发展研究
毕业论文（设计）
题目：
院（系）：
＿＿＿＿
专业：
＿＿＿＿
班级：
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
学号：
＿＿＿＿＿＿
姓名：
＿＿＿＿＿
指导教师：
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
本科生毕业论文（设计）
承诺书
论文（设计）题目
论文（设计）作者姓名学号
1．本人承诺如实写明本论文（设计）所引用资料的来源；
2．本人承诺独立完成本论文（设计）的写作，保证不存在任何剽窃、抄袭他人学术成果的现象；
3．本人同意/不同意将本论文（设计）作为学校的信息资料使用。
（√）A.同意（）B.不同意
本人对以上承诺负完全责任。
论文（设计）作者签名
2015年5月8日
注：
承诺书填写的期限为2015年5月8前。
毕业论文（设计）
任务书
题目：
院（系）：
＿＿＿＿
专业：
＿＿工程管理＿＿＿
班级：
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
学号：
＿＿＿＿＿＿
姓名：
＿＿＿＿
指导教师：
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
毕业论文（设计）的目的与意义
1.检验学生掌握所学专业理论知识的程度,培养学生综合运用所学专业理论知识分析、解决实际问题的能力。
2．巩固、深化和扩大学生所学的专业理论知识。
3．学习和掌握调查研究、查阅文献和收集资料的方法，锻炼学生科学的思维方法，培养学生的科研和学术能力。
4．培养学生独立思考和独立工作的能力，引导学生树立理论联系实际的学风。
毕业论文（设计）应完成的工作
1.确定选题。
学生应在院系当年公布的本专业参考选题中选择毕业论文（设计）题目，或在符合毕业论文（设计）选题要求情况下将自己所学专业中感兴趣的问题作为毕业论文（设计）的题目。
2.收集资料。
学生应在指导教师的指导下，查阅参考文献，进行调查研究，了解本选题的意义及国内外研究状况。
3.撰写开题报告。
学生应按照规定的格式撰写开题报告，并接受指导老师开题指导。
开题报告应送交指导老师审阅，指导老师填写指导意见、院系进行开题检查后方可进行论文写作。
4.完成毕业论文（设计）初稿。
学生在指导教师指导下，撰写文献综述和毕业论文（设计）初稿。
学生在撰写毕业论文（设计）初稿过程中，除定期接受指导教师指导外，还应和指导教师保持联系，遇有疑难问题及时请教，将指导教师的指导意见切实体现在毕业论文（设计）初稿的写作中。
5.接受中期检查。
学生按学校规定的时间，配合院系、指导教师做好毕业论文（设计）的中期检查工作。
6.完成毕业论文（设计）。
学生完成毕业论文（设计）初稿后，送交指导教师审阅，根据指导教师的意见，进行充实、修改、完善，最后定稿。
7.送交老师评阅。
毕业论文（设计）完成后，学生应在规定的时间内，送交指导教师和评阅教师进行评阅，并积极配合院系、指导教师、评阅教师做好毕业论文（设计）的评阅工作。
8.参加论文答辩。
毕业论文（设计）经指导教师和评阅教师评阅后，分数在60分以上者方可进行答辩。
参加答辩的学生应在已完成的毕业论文（设计）基础上，按照学校有关答辩的要求，充分准备，认真答辩。
毕业论文（设计）进程的安排
序号
阶段
工作内容
时间
1
开题准备
下达任务书；院系公布参考选题供学生参考；确定论文选题；召开论文写作指导会,确定论文指导教师。
2
撰写开题报告
学生在指导教师的指导下撰写开题报告。
3
开题检查
院（系）组织检查，决定是否允许学生开题。
4
教师指导Ⅰ
指导教师在本时间段内指导学生不少于两次，并分别填写指导教师记录表
（一）、
（二）。
5
中期检查
教务处组织检查，了解和掌握各院（系）毕业论文各项工作进展情况及完成质量。
6
教师指导Ⅱ
指导教师在本时间段内指导学生不少于两次，并分别填写指导教师记录表（三）、（四）
7
完成并提交
论文正稿
学生在指导教师的指导下完成毕业论文撰写，并提交论文正稿。
8
论文评阅
指导教师、评阅教师分别对学生的毕业论文进行认真评阅并打分。
9
答辩
院（系）组织答辩。
任务执行日期：
自2015年月日起，至2015年月日止。
学 生（签字）
指导教师（签字）
院长（主任）（签字）
目录
导言1
（一）研究的背景和意义1
（二）现有文献综述2
（三）研究方法描述3
1．文献归纳法3
2.案例研究法3
3．定性分析与定量分析3
一、房地产中介基本理论概述4
（一）房地产中介概念及类别4
1．房地产中介概念4
2．房地产中介类别4
（二）房地产中介特点5
1．服务性5
2.非连续性和流动性5
3.灵活性5
二、当前我国房地产中介服务行业存在问题及原因分析6
（一）我国房地产中介服务行业的现状6
（二）我国房地产中介服务行业存在的问题6
1．盲目入市,竞争力不高6
2．专业化水平低6
3．经营失信，社会信誉度低7
4．企业规模较小，抗风险能力差7
5．法制不健全7
6．诚信不足7
7．房地产中介服务“阴阳合同”的存在7
8．房地产中介机构挪用客户资金8
9．通过欺诈手段赚取差价的行为8
三、我国房地产中介服务行业良性发展解决对策9
（一）完善法律法规的制定，加强政府部门及行业协会监管9
1．强调政府部门核心作用，完善法律法规的制定9
2．整合政府监管职能，促进房地产中介有序健康发展9
3．协调政府部门、行业协会、中介企业间合作，建立诚信制度9
（二）提升中介行业内部管理能力，促进中介行业良性发展10
1.树立中介企业品牌，赢得客户对服务的信任10
2.提高人员素质，提供专业规范的服务10
3.加强行业自律组织建设10
4.通过创新与并购联合，提供全面的高质量服务11
5.推广实行计算机信息化和网络化管理11
6.增加中介行业透明度，提升客户认知度11
7.规模化经营增强竞争实力11
8.制定国际化发展目标12
结语13
参考文献14
谢辞15
我国房地产中介服务发展研究
摘要
随着我国房地产业的发展，现在房地产二、三级市场日趋活跃，包括房地产估价、房地产经纪和房地产咨询等活动在内的房地产中介服务业，在我国也从无到有并快速发展。
但我国的房地产中介毕竟发展历史不长、经验不足、经营落后，使其在迅速发展的同时也显现出不少问题。
因此，分析我国房地产中介的现状和行业发展趋势，制定房地产中介服务业的发展战略是现阶段我国相关政府部门和房地产企业面临的核心问题。
[关键词]房地产中介服务行业发展现状问题对策
Realestateintermediaryservicesdevelopmentresearchinourcountry
Abstract
NowwiththedevelopmentofChina'srealestateindustry,realestatesecondaryandtertiarymarkethasbecomeincreasinglyactive,includingrealestateappraisal,realestatebrokerageandrealestateconsultingactivities,realestateintermediaryservices,alsofromscratchandrapiddevelopmentinourcountry.But,afterall,inChina'srealestateintermediarydevelopmenthistoryisnotlong,inadequateexperience,managementbackward,intherapidlydevelopingatthesametimealsorevealedmanyproblems.Therefore,analyzesthepresentsituationofourcountryrealestateagentsandindustrydevelopmenttrend,ourcountryatpresentstageistoformulatethedevelopmentstrategyofrealestateintermediaryservicesrelatedgovernmentdepartmentsandtherealestateenterprise'scoreproblem.
[Keywords]:
RealestateintermediaryserviceindustryCurrentsituationofthedevelopmentproblemcountermeasures
我国房地产中介服务发展研究
导言
（一）研究的背景和意义
房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分，它在产品市场和要素市场中都占有很重要的地位。
自20世纪90年代初开始发展起来的，随着房地产市场突飞猛进的发展，房地产业作为消费热点和新的经济增长点，对经济的高速发展、市场内需的扩大、投资和消费的双向增长、城市面貌的改变以及人民生活水平提高发挥着巨大的作用，不仅逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一，而且还带动了建筑、金融等相关行业的快速发展。
随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。
房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务，促进了房地产交易的专业化、规范化运作;另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。
伴随着港台地区及国外房地产中介企业进入我国市场，带来了先进的管理理念的同时，也对国内房地产中介企业形成冲击。
由于我国房地产中介行业起步晚，在执行标准、执行准则、专业人员素质、技术手段、组织模式、运作经验管理体系等方面还处于探索阶段，总体上仍然比较稚嫩，缺乏核心竞争力，与国际规则的要求和发达国际成熟的房地产中介服务体系相比，存在着不小的差距。
研究我国房地产中介服务发展，分析现状，剖析原因，总结对策显得尤为重要。
只有健全和发达的房地产中介组织，才能提供准确的信息及专业化的服务；才能加速房地产流通，促成房地产交易的成功；才能保证市场经济健康运行，促进国民经济的发展。
（二）现有文献综述
李巍（2011）房地产中介行业发展前景预测，对于目前房地产中介行业的发展无序，企业规模小，从业人员良莠不齐，法律法规不健全等现状，提出连锁经营。
申金星、张志强（2012）中国房地产中介行业发展的探索，提出房地产中介专业化水平低、诚信不足、入行门槛低、信息不对称等问题，需要加强从业人员素质，以及建立健全相关法律法规。
高波（2007）现代房地产经济学导论，沿着房地产、房地产业、房地产市场、房地产经济运行的政府职能这一线索，以房地产经济运行为主线，分析了房地产业成长的条件和规律；研究了房地产市场的运行机制和房地产供求、价格机制。
岳昉（2005）中国房地产中介组织运营与管理模式研究，文章在国内外现有研究的基础上,结合我国房地产中介组织的发展现状,借鉴发达成熟地区和国家房地产中介组织运营管理模式经验,从理论和实践方面对我国房地产中介组织运营管理模式进行了较全面的分析和阐述,提出了我国房地产中介组织运营管理模式发展路径与政策取向。
王德起（2001）房地产中介，探讨房地产中介业产生的渊源和发展的轨迹，介绍房地产中介的基本知识和基本理论；全面描述有关技术要点和操作程序，其中房地产中介的核心内容――房地产经纪；提出企业自身内部管理、政府管理以及同业组织管理。
赵善嘉（2007）房地产经营中介员，介绍房地产相关制度与政策、房地产市场营销、房地产经营策划、房地产合同与税费、房地产估价、信息网络技术在房地产经营管理中的运用等。
王庆富（2002）我国房地产中介代理业的发展方向，我国房地产中介代理业存在的问题房地产中介（也称房地产中介服务）是指在房地产市场中专门提供信息咨询、投资策划、价格评估、经纪代理、抵押担保等业务,为交易双方服务,从而收取佣金的行为。
其中我国房地产中介代理业作为第三产业的服务业,相对于西方发达国家房地产中介业上百年的成熟发展才刚刚起步,还存在许多问题。
基于以上作者的观点和分析论述，对市场调研行业有了深入了解，对于本人文章的开展有着一定的启发和帮助。
（三）研究方法描述
1．文献归纳法
在阅读大量的国内外相关的文献后，进行分类整理，科学的选取了相关文献资料，将各文献中的资料有机的结合在一起，从而使对房地产中介服务问题与对策的研究更加深入。
2.案例研究法
根据搜索到的文献，结合其中的案例对房地产中介服务行业的问题、问题产生的原因和解决对策等方面进行研究分析，并针对原因提出优化房地产中介服务行业的具体建议。
3.定性分析与定量分析
依据统计数据，建立表格，并用表格分析对象的各项指标及其数值来做定量分析；凭分析者的直觉、经验，凭分析对象过去和现在的延续状况及最新的信息资料，对分析对象的性质、特点、发展变化规律作出判断来做定性分析。
并将二者结合，深入研究问题的原因，做出合理化建议。
一、房地产中介基本理论概述
（一）房地产中介概念及类别
1．房地产中介概念
市房地产中介是一个方兴未艾的行业，特别是国家将房地产业确定为国民经济的支柱产业,出台一系列系列规范发展房地产业的政策措施。
为房地产中介业的发展注入了新的生机和活力。
随着城乡居民住房消费的旺盛需求，我国经济的持续、稳定、快速发展和城市化进程的加快。
以及全面建设小康社会奋斗目标的确立。
这些都是为房地产中介提供了巨大和广阔的发展空间。
房地产中介在运作过程中涉及的知识面比较广，既有房地产经纪、房地产估价、房地产咨询等专业知识，又有经济学、法学、城市规划学、建筑学、统计学、会计学、心理学以及房地产开发经营、房地产金融保险、房产测绘和环境等知识。
房地产的概念有广义和狭义之分。
广义的房地产概念是指固定在土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的各种权益。
房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。
房地产业是商品经济发展的产物，它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。
在我国，把房地产业作为一个经济部门，开展各种经营活动，建立房地产市场，是从实行经济体制改革之后才开始的。
房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产中介服务业。
房地产服务业又可以分为房地产中介服务业（含房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等）和物业管理业。
2.房地产中介类别
房地产中介服务的范围比较广泛，房地产咨询、房地产评估、房地产经纪是目前三种比较重要的形式。
房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经营活动。
从事房地产咨询活动的组织，即为房地产咨询机构。
房地产咨询的内容主要有：
包括提供各地的地价、房价、房地产租赁价格以及它们的动态走势，待出让地块和待出卖、出租、交换、抵押房地产情况，以及投资招商、购房、换房等信息的咨询。
对于房地产法规、政策问题以及办理房地产交易、租赁、抵押业务手续等问题的咨询。
代理研制房地产方面的可行性报告、投资开发方案、项目规划设计方案等方面的业务。
房地产评估，是指房地产进行测算，评定其经济价格的经营活动。
房地产评估机构，即从事房地产价格评估活动的机构。
房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房地产经纪机构，即从事房地产经纪活动的机构。
房地产经纪机构为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等服务，主要功能在于为房地产交易双方牵线搭桥，提供服务促成交易。
（二）房地产中介特点
1．服务性
房地产中介活动具有内容的服务性，房地产中介是提供各类信息、咨询、估价、代理服务的经营活动。
这个行业的产品就是服务，服务的质量、水平标志着产品的质量、水平。
在整个服务过程中，中介机构既不占有商品也不占有货币，主要是依靠自己的专业知识、技术、劳务等为房地产各种部门提供中介代理和相关服务。
2.非连续性和流动性
房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。
房地产中介机构在为客户提供服务时，就形成了中介人与委托人的关系，即服务和被服务的关系，这种关系不是长期的和固定的，而是就某一事项达成的一种契约关系，这种服务一旦完成，原有的契约关系也就解除，即委托—服务一终止。
房地产中介机构就再去与其他的委托人建立新的服务与被服务的关系。
房地产中介服务的这种特点容易引发两类问题：
（1）是导致部分房地产中介机构忽略自身的责任，在提供短期服务的过程中以获取佣金作为唯一目的而采用欺骗、误导等手段故意损害委托方的利益；
（2）是在中介行业竞争激烈的情况下，由于中介方与委托方通常缺乏长期合作的可能而导致委托方故意损害中介方的利益，如经纪人可能被交易双方“甩掉”导致其投入的时间和精力无法得到补偿、开发商违约导致代理商的佣金无法兑现等。
3.灵活性
房地产中介活动具有极大的灵活性。
因为房地产中介服务机构与服务对象之间没有固定的联系和关系，不受交易对象的限制，也不受交易主体的制约，从而使它具有极大的灵活性。
也就是说，它可以不受时间、地点、交易对象和交易方式的限制。
二、当前我国房地产中介服务行业存在问题及原因分析
（一）我国房地产中介服务行业的现状
进入2009年以来,随着房地产市场的逐渐回暖,处于低迷状态的房地产中介行业也开始复苏。
据各大中介公司行业数据显示,2009年上半年在房地产中介市场的成交价格和成交量与2008年相比均有了较大提升。
而房地产中介市场的交易热也重新带动了房地产中介业的发展,很多中介公司又回到市场或逐渐扩大业务规模。
尽管当前房地产中介市场表现出良好发展势头,但从长远角度看,我国房地产中介的现状中隐藏着发展危机。
由于人们住房的刚性需求，房地产中介与人们的生活关系愈加密切。
目前中介服务机构数量较多，从二手房买卖和租赁市场状况来看，许多民众认为房地产中介是自己获得买卖和租赁房屋信息的主要来源。
同时，受楼市调控政策的影响，不少购房者持币观望，再加上许多新就业人员、暂时买不起房等中低收入人群的存在，使得租赁市场火爆起来。
市场需求的存在是房地产中介及其从业人员发展最强大的动力；从中介资金监管的现状来看，鉴于保护客户购房资金安全的必要性，建设部与人行于2007年1月颁布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，其后各省市根据自身实际情况也制定了具体实施细则。
但仍有不少地区很不规范，仍由中介机构代为托管交易资金。
（二）我国房地产中介服务行业存在的问题
1．盲目入市,竞争力不高
我国房地产中介数量众多,但以中小型中介企业居多,而且大多是在市场刺激下应势而生的。
而且由于房地产中介不需太多资金投入且当前资质认证制度不全,因此产生了相当一部分“夫妻店”或是“一台电脑几个人”的房地产中介,这些小规模的中介大多存在管理不得当、机制不完善、专业性较差、服务项目单一、整体从业素质低等问题。
2．专业化水平低
房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。
因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备沟通沟通能力和敬业精神。
因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定。
3．经营失信，社会信誉度低
我国目前市场调研公司主要是通过报刊资料、历史资料、入户访问、实地调查、街头访问、电话调查、邮寄调查、伪装客户凋查、日记式调查、固定样本跟踪、市场观察及记录、消费者座谈会、专业人士座谈会、专家访谈、消费者家访等一些传统的方法和途径获取所需数据。
在互联网已经对人们的生活、学习、工作产生越来越大影响的今天，它还没有被我国多数市场调研公司所利用。
4．企业规模较小，抗风险能力差
据统计，目前当地房地产中介服务企业中从业人员数在10人以下的占80%;超过50人的占4.9%。
专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一，除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门，绝大部分机构业务范围狭窄，没有实行专业分工，缺乏自身的业务强项，因此缺乏为客户提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。
业务种类单一，经营范围狭窄，也造成了企业抵抗风险能力的不足。
5．法制不健全
我国的中介市场正处在与国际对接的过渡期，能与国际接轨的、适应市场经济的法律法规还不够健全，市场管理不够严格、规范。
我国与房地产中介有关的法规主要有：
国家计委与建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》，1996年建设部的《城市房地产中介管理规定》，另外还有一些地方性法规。
这些与房地产中介服务业相关的法规，执行力度差，而且未构成完整的法律体系，致使目前的法律法规滞后于市场的发展，主要表现在：
标准难界定、主导权不明、法律责任不清、行业解释不清楚。
6．诚信不足
一些不法中介商，钻了委托方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，比如：
向客户收取超过物价管理部门所规定的中介费用，利用执业便利收取佣金以外的报酬，等等。
这些现象严重影响了房地产中介服务的信誉，而且也不利于房地产市场的健康发展。
7．房地产中介服务“阴阳合同”的存在
所谓“阴阳合同”，是指在一次交易过程中签订两份不同的合同，达到逃避税费的目的。
一些房地产中介机构为了迎合顾客逃避税费的心理，争取客户资源，引导买卖双方签订“阴阳合同”的现象相当普遍，其中，“阴合同”显示的是买卖双方真正交易的价格，“阳合同”显示的是比实际价格低的虚假价格，达到少交税费的目的。
“阴阳合同”的存在扰乱了房地产买卖市场，表面上看，达到了帮助买卖双方逃避税费省钱的目的，但“阴合同”是不受法律保护的，一旦买卖双方发生了纠纷，只能以低价格的“阳合同”为准。
8．房地产中介机构挪用客户资金
由于资金监管制度的不健全，房地产中介机构的资金构成除了自有资金之外，还有大批的客户的资金沉淀，主要来源于二手房买卖方进行交易过程中由中介机构代为保管的购房款，以及房产中介办理租赁业务时产生的租金沉淀。
这两方面的资金积累在一起，数量巨大，与中介机构的自有资金混在一起，为其挪用客户资金进行投机活动提供了便利。
一旦中介机构的资金链断裂，客户的利益便会遭受重大损失。
9．通过欺诈手段赚取差价的行为
受利益的刺激，“吃差价”成了许多房地产中介获取利润的手段。
“吃差价”手段主要有：
要求卖房者压低价格出售，对买房者高价卖出，有意隔绝买卖双方信息，从中赚取差价；用现金支付的方式低价买进房屋再高价出售；在办理租赁业务时，采用向出租者支付短期租金而向承租人收取长期租金，或者低价租赁房屋再高价租出等方式获得差价。
“吃差价”的行为使得中介机构在短时期内能积累大量的
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