房产税的纳税筹划案例分析.docx
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房产税的纳税筹划案例分析
房产税的纳税筹划案例分析
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
本文通过案例对房产税进行纳税筹划，以帮助企业降低纳税负担。
一、降低房产原值的纳税筹划
房产是以房屋形态表现的财产。
独立于房屋之外的建筑物，如酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、各种油气罐等，则不属于房产。
与房屋不可分离的附属设施，属于房产。
如果将除厂房、办公用房以外的建筑物建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。
案例1：
甲企业位于某市市区，企业除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等建筑物，总计工程造价10亿元，除厂房、办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。
假设当地政府规定的扣除比例为30%。
方案一：
将所有建筑物都作为房产计入房产原值。
应纳房产税＝100000×（1－30%）×1.2%＝840（万元）。
方案二：
将游泳池、停车场等都建成露天的，在会计账簿中单独核算。
应纳房产税＝（100000－20000）×（1－30%）×1.2%＝672（万元）。
由此可见，方案二比方案一少缴房产税168万元。
二、降低租金收入的纳税筹划
房产出租的，房产税采用从租计征方式，以租金收入作为计税依据，按12%税率计征。
对于出租方的代收项目收入，应当与实际租金收入分开核算，分开签订合同，从而降低从租计征的计税依据。
案例2：
甲公司拥有一写字楼，配套设施齐全，对外出租。
全年租金共3000万元，其中含代收的物业管理费300万元，水电费为500万元。
方案一：
甲公司与承租方签订租赁合同，租金为3000万元。
应纳房产税＝3000×12%＝360（万元）。
方案二：
将各项收入分别由各相关方签订合同，如物业管理费由承租方与物业公司签订合同，水电费按照承租人实际耗用的数量和规定的价格标准结算、代收代缴。
应纳房产税＝（3000－300－500）×12%＝264（万元）。
由此可见，方案二比方案一少缴房产税96万元。
三、利用税收优惠政策进行纳税筹划
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。
在不影响企业生产经营的情况下，可将企业设立在农村，则可免缴房产税。
案例3：
甲公司欲投资建厂，房产原值为10000万元。
现有两种方案可供选择：
一是建在市区，当地政府规定的扣除比例为30%；二是建在农村。
假设该厂不论建在哪里都不影响企业生产经营。
方案一：
建在市区。
应纳房产税＝10000×（1－30%）×1.2%＝84（万元）。
方案二：
建在农村。
免缴房产税。
由此可见，方案二比方案一少缴房产税84万元。
四、计征方式选择的纳税筹划
房产税的计征方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。
从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10%－30%后的余值的1.2%计征。
从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%。
企业可以根据实际情况选择计征方式，通过比较两种方式税负的大小，选择税负低的计征方式，以达到节税的目的。
案例4：
甲企业现有5栋闲置库房，房产原值为2000万元，企业经研究提出以下两种利用方案：
一是将闲置库房出租收取租赁费，年租金收入为200万元；二是配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为200万元，但需每年支付给保管人员2万元。
当地房产原值的扣除比例为30%。
方案一：
采用出租方案。
应纳房产税＝200×12%＝24（万元）；应纳营业税＝200×5%＝10（万元）；应交城建税及教育费附加＝10×（7%＋3%）＝1（万元）。
共支出35万元。
方案二：
采用仓储方案。
应纳房产税＝2000×（1－30%）×1.2%＝16.8（万元）；应纳营业税＝200×5%＝10（万元）；应交城建税及教育费附加＝10×（7%＋3%）＝1（万元）；应支付给保管人员2万元。
共支出29.8万元。
由此可见，方案二比方案一少支出5.2万元。
购置新建商品房的“交付使用”时间如何确定
某企业从房地产开发商处购置一套新建的商品房作为办公使用，根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定第二条第一款规定:
“购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
”企业不知以下几个时间哪个才是对“交付使用”时间的准确理解。
1.开发商向购房者交房的时间；
2.与开发商签定的购房合同约定的交房日期；
3.购房者装修后迁入使用时间；
4.购房者由在建工程转固定资产的时间；
5.购房者取得房产证的时间。
何为“交付使用”，在相关的税法规范性文件中并没有做概念性的解释。
所谓商品房，是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋。
商品房的交付使用是商品房买卖的重要环节。
交付使用的时间和条件，买卖双方通常会在合同中作出明确约定。
根据《城市商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合使用条件的商品房按期交付给买受人。
未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
所以，开发商交付房屋，必须满足一定的条件。
《城市房地产管理法》明确规定：
“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关规定标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。
交付必须经过竣工验收合格，这是法律上对房屋出卖人向房屋使用人或产权受让人进行交付时应当满足的最低条件，当然，双方当事人也可以在合同中约定高于此线的交付条件及标准。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）文件第十一条规定：
“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
”因此我国商品房买卖中所使用的“交付使用”的概念指的是：
出卖人依合同约定将房屋交给买受人实际占有，买受人因此行使对房屋的占有权利。
现就以上5种不同的时间简要分析如下：
一、开发商向购房者交房是一个笼统的概念，房屋交付使用具体时间应以开发商与购房者签字确认的房屋交付使用通知书中注明的交付日期为准。
开发商向购房者交房，应签定《房屋交付使用通知书》，并将房屋的钥匙交给购房人。
这里如果仅仅交钥匙也不是交付使用的必要条件，只是能够使用的其中一个充分条件。
如果双方在合同中约定交房的条件为该房屋完成综合验收后向买房人交付使用（通常也应如此），而不是以交钥匙实际转移房屋的占有作为交付的条件时，即使买房人在收到入住通知后前往开发商处办理了收房手续领取了房屋钥匙，并且实际使用并控占了该房屋，但是开发商在发出入住通知书为其办理入住手续时并未验收合格，未向相关部分备案相关资料，则其违反了合同的约定，更重要的是其行为违反了法律关于交付条件应当遵循的底线，此时的交付行为被视为无效，因此，仅仅是交钥匙并不能视为“交付使用”。
二、购房合同约定的日期并不一定是实际的交付日期。
实践中有各种情况可能会使合同不能按约定的时间履行，如开发商不能按期办理各种验收手续等，因此，购房合同上约定的日期不能视为交付日期，应以实际的交付日期为准。
三、购房人对房屋进行的装修等行为属于使用过程中的非必要条件，不能认为装修完成后才交付使用。
四、在建工程转固定资产，此行为不适用新购房产的处理，不适用该规定。
根据国税发[2003]89号第二条第四款规定：
“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（注：
根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）文件规定，该条款有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定自2007年1月1日起废止。
）因此，房地产开发企业自用或出租、出借的房产其房产税的纳税义务发生时间可以商品房转为自用固定资产的时间来确定，而不是在建工程转为固定资产的时间来确定。
而土地使用税则要依据财税[2006]186号文件的规定执行，即：
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
五、通常情况下，交付使用也并不一定以房产证和土地使用证的取得为必要条件，因为办理证件过程中有很多客观因素。
按照有关法律规定，动产以交付为转移所有权的时间，而不动产和一些特殊的动产需要履行一定的手续和满足形式要件，才能发生所有权的转移。
房屋所有权的转移就是以登记为要件的。
所以将商品房交付给买受人并不一定能使所有权转移。
在商品房买卖的实践中，房屋交付和登记之间往往有一个时间间隔，在没有办理登记取得房屋产之间，房屋买受人对房屋只是事实上的占有，而不是法律上的所有。
因此，房产证及土地使用证只是产权过户的一个证明，不是交付使用的证明
综合上述分析，商品房的交付使用，就是开发商将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人，并签定《房屋交付使用通知书》，此时，房屋必须经过验收合格，取得相应的合格证书（表），在此后的次月起，购房的企业应缴纳房产税。
其他注意的问题，企业在购置新建商品房时是否也在交付使用的次月起计提折旧呢？
还是以发票的开具时间来确定？
根据《企业会计准则—固定资产准则（2006）》规定：
“外购固定资产的成本，包括购买价款、进口关税和其他税费，使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的场地整理费、运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。
”因此，企业的固定资产计提折旧的时间即不是上述分析的交付使用时间，也不是取得发票的时间，应为达到预定可使用状态的时间，此时购买方应该依此来进行固定资产的确认和计量，并进行账务处理及计提折旧。
开发小区绿化面积可否免缴土地使用税？
问：
《城镇土地使用税暂行条例》第六条第（四）款规定，市政街道、广场、绿化地带等公共用地免缴土地使用。
请问房地产开发企业绿化地带免缴土地使用税，需要满足何种时间条件？
是在规划图时期（当然后期按规划图施工）、销售部分住房，还是交房后或者绿化完成后就可以免缴，有没有具体的相关时间界定规定？
另外，房地产企业购买土地中，规划有一处原生态树林（树林早已成林，已经有20年多年）。
此地块房地产公司预计开发四期，原生态树林位于一期土地使用证中，但供所有四期开发的业主使用。
目前一期土地开发的房产已销售完毕，二期尚开始，请问我公司应在何时免缴土地使用税？
答：
1、关于房地产开发绿化地带征免税问题。
《城镇土地使用税暂行条例》第六条规定，市政街道、广场、绿化地带等公共用地免缴土地使用税；《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地[1989]140号）规定，对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。
根据上述规定，对开发小区内的道路、绿化用地，应缴纳土地使用税。
而对小区外的市政街道、广场、绿化地带等公共用地免缴土地使用税。
凡企业申报暂免缴纳城镇土地使用税的，应事先向土地所在地的主管税务机关报送有关部门的批准文件或认定书等相关证明材料，以备税务机关查验。
2、关于土地使用税纳税义务时间。
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）明确规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
根据上述规定，房地产开发公司从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税面积中扣除。
我是一名财务总监
说个实话，干了二十五年的财务和审计工作，做了差不多十年的财务总监和财务副总，终于闲下来了。
闲暇时间上上网，看看同行们的文章，也很有趣，看多了，也就想自己写写自己做财务总监的经历及作为一个财务总监应具备的能力，也算是给同行一点帮助。
我把财务总监分成三种：
第一种：
账房先生式的财务总监，其工作范围有编制报表；制定制度；会计核算；资产管理；税务处理；内部控制。
第二种：
总会计师式的财务总监，其职责除了上面的内容外，还包括全面预算；融资活动；资金管理；产品定价；成本控制。
第三种：
超级（真正的）财务总监：
除了上面的工作范围外还有财务战略；资本运营；绩效考核；企业及财务风险管理和控制；企业价值。
除了没有自己做过老板，工、农、商、学全干过了，当农民是上山下乡，兵虽然没当过，在农村还当了几天的民兵算是扛了枪；当工人是为了找份稳定的工作；上学则是想有个国家正式干部身份；真正从事商业则是在抛弃稳定的工作之后下海，最初下海也是为了混口更好的饭吃而已、没有其他想法。
93年到深圳之前自己也不知道有几斤几两本事，虽然也在大型国企（几万人）干了十来年会计和审计，也混了副科级，工作颇得处长和局里的总会计师看重，也有过做处长和总会计师的想法，可也只能自己慢慢的熬而已，那时是评资历和那种关系（大家都明白）吃饭的年代，也不知要混到哪年哪月才行。
但这段时间我没事就看书，而且涉及得比较广泛，会计审计、经济法律知识等等，知识的积累对我以后的机会和财务总监生涯是至关重要的，也使我养成了不断的学习好习惯，如果你想做财务总监，不断学习是必不可少的，特别是在中国，变化日新月异。
我这个人性格当初比较内向，所以比较适合干财务工作，自己也喜欢。
我觉得做你自己喜欢做的工作就会全身心的投入，你就会发展得很好，就会有前途。
我做财务总监是在我下海十个月以后。
刚开始是应聘到一家香港上市公司做股东代表（相当于作审计工作，主要是对所投资大陆的企业进行审计，我负责其中三个省的九家企业），当时大部分企业当时还没有投产，主要是筹建和公司规范化的运作，由于我对这些很熟，加之我平时对大陆的经济法律及会计审计了解得比较多，对于不熟悉大陆事务港方来说，很需要我这种人，所以，这一时期差不多公司规范性文件都是我起草的，同时还对我所负责的几个企业上报的财务报表提出审计意见。
在深圳呆了差不多有三个月后，就出差去跑了一趟，深入了解各个企业的情况。
回深圳后我根据当时各个企业不能统一协调关系、重复浪费资源的问题，提出组建区域性企业集团的想法得到香港总部的首肯，于是我就被派到组建某集团，集团成立后我就被正式任命为财务总监之职。
该集团除总部外，下属六个生产性企业，算是正式开始了我的财务总监生涯，那是九三年底我刚刚下海十个月，这个时候，我才发现我真的还不错（还有那么几斤几两），过去十几年的会计和审计工作经验对我来说是无比宝贵的，认识到自己的价值，增加自己的自信心，你就能做好财务总监。
抓住机会首要的就是你的信心和能力。
做财务的门栏比较低，这也是会计人员比较泛滥的原因之一，但做一个好的财务人员却实实在在不容易，做一个合格的财务总监更不容易；如果你所在的企业只把你当帐房先生（当然如果你连一个帐房先生都做不好，你就不用去做财务总监了，那是基础，改行吧！
），而你又不能凭你的能力改变这种状况，让老板欣赏你的才能，履行一个财务总监应有的职权，即便你是有财务总监的头衔，你也永远做不了一个真正的财务总监。
我很欣赏香港人对做财务负责人的看法，除了老板，很多公司的第二号人物就是财务总裁（总监），他的地位是仅次于老板的，而且他对老板或CEO有制肘的作用，甚至常对老板或CEO说：
NO！
（当然你得注意方法）。
其实，这对防范企业在经营过程中的风险极为重要，如果你是老板或CEO，你得财务总监总是和你的意见一致或附和你的意见、那你的财务负责人是不合格的财务总监。
真正的财务负责人永远是一个头脑冷静、对数字高度敏感、正直和谦逊、总是在主动的忘我工作、不断在想着如果企业明天出问题应该怎么办或现在需要作那些准备工作的人。
你是吗？
我在香港企业做了几年，受益匪浅，向香港同事学了不少的东西，特别是对工作态度的认真仔细和扎扎实实，和在商业谈判过程中所表现出来的技巧，才理解什么是市场经济。
不过，说实话，香港人在金融、贸易、证券等服务行业和地产等方面表现得很出色，但是在工业企业管理方面就不那么在行了。
以致后来我在第二家公司时，常和公司的战略投资者（在香港资产也是排前五位的很大的公司）说这样的话。
他们很同意我这种观点。
我被朋友拉到第二家企业的时候，刚开始也只是老板的一块牌子，对外被介绍为：
我的财务总监，在香港上市公司任过高级财务职务，注册会计师。
其实对内是董事长助理（其实这很自然，财务是一个敏感的部门，财务总监是一个敏感的职务，得到信任总是有个过程的），实际上是不履行任何职能的财务总监。
如果这个时候，你仅仅从一般的财务基础入手，那么，你很难树立起自己的形象，怎么办？
那你需要解决或则提出本企业其它所有人解决或者提出不了的问题，而且这不仅限于财务方面。
你记住，公司的所有成果最后都在财务上反映出来，这种成果既包括好的更包括不足的方面，你得优势也在这里，就看你是否有本事发现并提出解决这些不足的有效方法和途径，同时它还是你的老板关心的并得到你的老板认可才行，最后还要得到你的同事的认可。
很难！
我在这家公司的方法是：
从公司战略高度提出公司今后的发展方向及财务战略、财务计划和预算等具体的意见和建议（注意：
不同的公司有不同的方法）。
到这家公司又是十个月后我被正式任命为副总经理兼财务总监，一年半以后为董事副总经理，两年后老板就全权的把集团日常业务交给我负责，任常务副总经理，老板是董事长兼总经理、他只管香港上市公司和集团投资业务的决策了。
积十年之经验，我觉得做一个真正的财务总监，你必须具备：
1、财务总监基础就必须天天和各种数字（包括财务和非财务数字）打交道，你如果喜欢和数字打交道的话（但是你要记住，你的工作是和数字打交道，但不只和数字打交道，更不是指和财务数据打交道，只是和数字打交道是财务总监的工作基础而已），又有相当丰富的财务会计知识，长期你就会积累相当对数字高度的敏感经验，如果你是财务总监，这种高度的数字敏感性可能是对企业是生死攸关的。
财务行业的同仁们如果你想做财务总监要千万要记住，如果你以前从你所在的企业的数字中看到企业的未来发展趋势，而且又被证实过你的预测是对的，你差不多就可以胜任财务总监之职。
说个不客气的话，很可惜，有这种对数字高度敏感的财务总监少之又少，包括和我一起工作过的香港同行，在讨论的过程中每每对企业的未来预测都让我说中了。
企业破产绝大部分原因是由于经营不善或财务风险引起的，而经营不善的结果导致财务状况恶化最后破产。
从这个角度来说财务总监的位置关系到企业的生死存亡。
而你对数字的高度敏感是一个危机预警信号，很关键！
从财务管理角度来讲，对财务上的数据你要把握住两个关键点：
控制财务风险，降低成本费用。
及时做好完整的财务报表等工作时不用这里讨论的，这是帐房先生式的财务总监的职能上的最重要的工作。
2、你的知识不仅限于财务会计。
一个优秀的财务总监因该是T型的知识结构。
即在专业知识方面必须有相当的深度，这包括财务、会计、审计、税务、投融资活动等；同时它还必须掌握一定其它知识的范围广度，这包括经济法律、企业管理、企业兼并和重组、本企业的生产技术基本知识和一些营销知识、谈判技能、公司治理等等。
我特别强调财务总监应精通管理会计和绩效管理、公司治理、公司战略等方面的知识，这是大有裨益的。
我平时学习很注重专业以外的知识的积累。
比如现代企业的扩张大多是通过兼并来进行的，而兼并的过程中陷阱重重，稍不注意企业就陷入困境。
其中陷阱最多的是财务陷阱，落入陷阱的公司轻则遭受损，重则企业破产，而发现其陷阱又不是仅靠财务会计知识能解决的，你必须对相关的知识都必须了解才行，比如对经济法知识要相当熟悉，甚至在实体法熟悉程度上你要超过你们企业的律师（如果不是打官司，千万不要轻易相信律师之言）。
我和很多律师打过交道，他们很喜欢和我合作，甚至有很多法律文本都是我来起草，他们修改而已。
虽然是辛苦，但很有趣。
又比如谈判技能，作为企业财务总监，你必须参与一些商业谈判，这里你是以财务专家的身份出现的，当然你要有技能才行，可能关键时刻你的发言也许就是机会的转折。
有一次我带着中方的合资伙伴及当地的政府的领导去深圳和老板谈资金问题，双方为此僵持不下，关键时刻我提出中方在资金处理上的种种问题，一下找到了突破口，形成了有利于己的方案。
还有一次公司转让一个项目，我去和买方洽淡，对方一个是从德国回来的研究生和一个从清华毕业的研究生（而我的学历是不值一提的），且工作过多年，当我抓住他们所不熟悉的东西把被动变为主动，最后项目以三倍的回报出售（老板的要求仅一倍半回报），谈完了，刚好我的一个同学到北京进修给我电话，我推辞了对方的宴请，独自请同学吃饭。
和同去参加谈判的同事与我的同学一块边吃边聊。
饭毕送走我的同学后，我的同事们都笑说我的同学比我可单纯得多了。
我很清楚地告诉他们，我的同学是一所重点中学的副校长，他所面对的是单纯而幼稚的中学生，而我面对的是一群具有高度商业头脑的人，如果我像他那样去思考问题，明天老板就炒我的鱿鱼。
所以，你们要学会面对不同的人，就要掌握必须的谈判技巧。
记住商场就是战场（同样我自己也有过于没有经验而感到很失败的案例）。
你要学会你将要面对的一些解决问题的商业头脑和商业技能，这不仅仅是你的财务会计方面的专业知识就可以了。
我看有些财务总监谈体会的时候说要掌握一些办公软件等，当然很有必要，不过对于财务总监来说，这些都是基础的东西或者说是工具性的东西，你掌握了当然很好。
至于其它企业管理系统软件，在企业能不能发挥关键作用，那不是仅从财务角度上能解决的。
我有这样一个案例，是一个下属工业制造企业（中港合资），公司高层花了近200万元投资实施ERP，我去看了一下，大乐。
就对公司高层管理人员说，你们懂得这套系统的作用吗？
知道如何利用其信息吗？
可是现在公司信息终端除了财务总监的电脑上（港方派的）看得到之外，其他任何高层都看不到（其实他们也没有兴趣看），起什么作用？
如果你的企业不能有效的掌握和利用系统提供的信息资料进行决策，什么软件没有用，最多时做报表方便一点而已。
最后结果大家也猜得到，理所当然的是一败涂地，成了摆设。
同样作为一个优秀的财务总监如果你对你所在的企业生产技术过程不了解，你也就不能很好的发挥成本管理制职能，切中时弊的提出意见和建议，也就不能为企业的竞
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