孟晓苏房地产调控已违背国四条国十条基本精神.docx
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孟晓苏房地产调控已违背国四条国十条基本精神
孟晓苏：
房地产调控已违背国四条、国十条基本精神
孟晓苏：
房地产调控已违背国四条、国十条基本精神
调控来调控去，一些主管部门已经违背了国四条、国十条增加供应量的基本精神，变成了打压供应量
《财经网》独家策划——【专题】“史上最严”房地产调控周年重审系列报道之二
【《财经网》记者朱钰】
调控来调控去，一些主管部门已经违背了国四条、国十条增加供应量的基本精神，变成了打压供应量。
98年开始，保障房十年“旷课”。
双轨房建设上，中国已3次矫枉过正，作为一个曾在国务院工作多年的人，我很着急。
我说的“保障房十年没建”，是指政府，不能说中国没建。
谁建了呢？
农民。
“城中村”和“小产权”房。
但伟大的农民被人骂，说他们是违法。
一些地方政府想方设法将农民的土地廉价收高价卖，为什么非得挣这个钱呢？
农民是最穷困的群体。
土地流转由政府单一征地的方式必须改变。
中央真的说了“房价要下跌”吗？
这样说了肯定做不到。
各地政府都不认为房价能下跌，他们根据国务院文件要求，上报了“两个低于”的涨幅目标，明明白白地回了张帖子，对不起，我涨10%，这就是合理水平。
万里副总理八十年代的秘书、国家进出口商品检验局副局长、98年房改课题组组长、中国房地产开发集团前任董事长、总裁。
中房集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏过往的身份，使其能站在一个开发商立场之外更贴近政府目标的立场上，来分析、看待中国房地产问题。
“史上最严厉的房地产调控”进行到一周年之际，他接受了《财经网》独家专访，对这一年的房地产调控，坦率直言。
《财经网》：
以2010年“国四条”、“国十条”为发起标志的，并称为“史上最严厉”的这轮房地产调控，已经整整一周年。
您如何评价这一年来的调控？
孟晓苏：
我今天重读国十条、国四条，感到很迷茫。
因为调控来调控去，一些主管部门已经违背了国四条、国十条要增加供应量的基本精神，而变成了打压供应量。
真理如果走过头，就成了谬误。
问题出在双轨房上。
在双轨房两个体系建设方面，我们走过三次弯路，都矫枉过正。
首先有一个错误的起点：
即全民福利房。
其结果就是全民蜗居，当时人均居住面积只有3.7平方米。
八十年代从计划经济走到有计划的商品经济，虽然是在逐渐改革开放，但是住房政策却是相对滞后的，这是一个走偏，当时没有认识到双轨。
98年的房改后走向另一个极端。
当时就提到在设计方案时我们就提出了完善住房供应体系，包括商品房、经济适用房和廉租房三类。
后来各类房型的演变都万变不离其宗。
房改初期，廉租房停建两年，是为了推动出售公房。
但之后，建设部长一换人，思路全乱了。
一停停了九年之久，造成从1998年开始，保障房十年“旷课”。
虽然经过房改，把过去严重忽略的商品房体系建立起来了，但却出了个大问题：
把低收入家庭住房问题给忘了。
这是又一次的矫枉过正。
第三次，就是现在。
去年的国十条、国四条强调了三个方面，第一是加大保障性安居工程建设；第二是加大供地和普通商品房建设；第三是采取短期措施抑制房价过快上涨。
这说明当时，思路都是很清醒的。
但到今年，执行开始走偏，加大普通商品房供应量变成了减少供应量，即减少了供给。
本来应是短期实行的限购令被延期，又有人提出限购政策要常态化、长期化。
调控力度越来越大，过了一定的度，超过了正常的市场调控界限，迷恋于行政管控，有干上瘾的倾向，就由理性走向非理性，就变成错误的了。
《财经网》：
该怎样去理解您说的这个“度”？
孟晓苏：
根据木桶原理，水会从短板流出来，我们应做的是把短板补长，而很明显商品房和保障房都是“短板”。
国四条、国十条本来是要鼓励商品房供应量要增加、政府保障房建设要加快，但现在却演变成了限制商品房生产与供应。
这种局面，反过来，又会影响到保障房的建设与供给。
《财经网》：
在您看来商品房与保障房建设应是怎样的关系呢？
孟晓苏：
商品房是保障房建设的重要资金来源。
因为目前建保障房，土地是政府要无偿提供的，即要贴钱征地和进行土地开发，而建设资金很大部分都指望着开发商买地，地方政府的正常财政税收不够支持。
现在的调控局面已影响到地方财政收入，地方政府财政收入一减少，对完成保障房任务就会有其心而无其力。
限购本来应是为争取时间，应利用限购争取到的时间加快商品房生产，加大商品房供应量。
这样，一方面可以缓解商品房市场压力，通过提高供应量来抑制房价涨幅过大；同时又可以通过商品房市场提供的土地出让金与税收用于加快保障房建设。
就像医生把病人麻醉了，就要赶快做手术。
如果病人醒过来时，医生什么都没有做，那不是白麻醉了吗？
但现在许多所谓控调措施，却是在限制房商品生产。
比如一些地方出台资金监控制度，把开发商售房款由地方政府扣留一部分，有的地方是40%左右，理由是怕开发商携款跑路。
但这造成了开发商资金短缺，只好减缓开发速度。
而因此使成本加大近8%，这部分成本就又要加到购房者头上去。
一些相关部门的调控结果是既减少了供应量，又加大了开发成本和购房成本
《财经网》：
那在您看来，在实际调控中，出现这种情况的原因在哪里？
孟晓苏：
思想认识与实际执行上存在不协调，甚至南辕北辙。
中国经济改革已很多年了，但在住房问题上，我们到现在，仍没真正认清住房“既有商品性，又有居住保障性”的道理。
本来，商品房应是市场提供，而建设保障房应是政府行为，两者配合、并存，且彼此间有严格界限，这是我们当年（1998年房改）设计双轨房的初衷。
但在实际执行中，一直未按照这个初衷去执行。
直到去年年底中央经济工作会议，提出要“逐步形成符合中国国情的保障房体系和商品房体系”，人们才对98年房改初衷有了重新认识与确认。
不是中国管理层当时没认识到，也不是世界上没有成功经验--许多国家和地区在这方面都早已走出了成功的道路。
但在中国，十多年来几次走偏，一直像新生儿走路，趔趔趄趄到现在。
作为一个曾在国务院工作多年的人，我感到很着急！
《财经网》：
现在，政府在力推保障房工程，但也遇到了土地和资金方面的很大问题，对此您怎么看？
孟晓苏：
政府现在要补上多年未建保障房的不足。
去年580万套保障房目标年底完成了370万套，这叫“取法于上，仅得其中，取法于中，不免为下”。
把标准定高点，能得到中间的结果。
接下来的1000万套和3600万套，可能是一样的道理。
我说的廉租房“十年没建”，是指政府没建，不能说中国没建。
谁建了呢？
农民。
廉租房这块，是农民建了很多“城中村”。
深圳一半左右人住在“城中村”里，是农民建设了世界最大规模的廉租屋村，弥补了政府行为的不足，一定意义上化解了城乡二元结构问题，农民也获得了财产性收入。
同样，在政府建经济适用房不得力的时候，是谁补足了？
还是农民。
他们建了小产权房。
现在小产权房已经占了大产权房面积的一半左右，也就是说三套里至少有一套是小产权房。
在太原甚至超过了50%，北京大概是25%。
这些小产权房解决了许多中低收入家庭的住房问题。
所以，农民是伟大的。
但农民的伟大贡献却多年被人诟病，说他们是违法。
建保障房，土地其实不应该是问题。
我们可以不用耕地，而用农民现有的、多余的宅基地。
除了18亿亩耕地以外，农民还有相当于城市建成面积四倍半到五倍的建设用地。
为什么不让农村建设用地规范流转，让城市发展获得土地而且，让农民获益呢？
关键是我们对农民的利益是不是有足够的认识？
是不是愿意保护农民的利益？
前几年成都设立“联建”试点，让农民把自己的宅基地让出一半来，拿了城里人的钱建自己的房，城里人则拿另一半地建城人自己用的房。
可笑的是这本来是农民在10年就开始做了的事，只是一直说他们违法。
听说这样的试点最近又停了。
将一半的宅基地清出来，但现在却不允许建住宅，非得要搞别的。
这个限制很不合理，因为本来要农民的宅基地，就是要盖住宅。
这些都反映了我们对农民利益缺乏认识。
现在许多农民进城打工，自己的房子没人住，造成空心村。
我建议“让农民带着地票进城”，现在也被政府接受了，重庆在做试点，但听说又要停。
其实这个“地票”不应光是地方性的，应是全国性的。
当重庆郊区农民到上海打工，地票可以在上海用。
原来的地还给当地村子，原则上复垦为耕地。
上海市拿了地票，就多占了一片地，这样就对冲了。
如果上海市没占耕地，占了盐碱、沙荒地去拓展城市，重庆那边的耕地还能多出来，这样完全可以保护住18亿亩耕地。
但在这种“占补平衡”方式里，一定要保护农民的利益。
现在，一些地方政府想方设法把农民的地收了，在农民宅基地经营上政府再占一块，廉价收高价卖。
地方政府为什么非得挣这个钱呢？
《财经网》：
这就涉及到土地流转制度改革问题，现行制度和政策支持吗？
孟晓苏：
土地流转由政府单一征地与出让的方式必须改变。
农民的地可以流转，“地主”应是农民，不应都变成地方政府。
这块土地仍可以建房，和国有土地享受同等待遇，土地收益归农民。
由农民设定的使用权转让期限，可以是永久。
这个意见我从2002年多次提出，2008年十七届三中全会已经明确，提出了农村土地规范流转、和国有土地享有同等权益。
但是，主管部门还是拖着不实施，又拖了两年多。
为什么？
因为土地财政问题没有解决。
2003年，中房上海公司提出要征收保有税，即物业税、房产税。
现在地方政府缺乏财政来源，就得从土地上找钱，这样就损害了农民的利益，因此物业税和房产税是在这个基础上提出来的。
但现在，征税却被当作打压房价的手段来使用，没有理解提出时的初衷是为了全社会的公平正义。
我们总不能把建设城市的钱一直让农民出吧？
你自己的房子升值，买几套享受几套的好处，农民给你出了补贴，这是没有道理的。
农民是最穷困的群体，再穷的城里人住的保障房，也是从土地出让金来的，是从农民身上来的。
这是不公平的。
《财经网》：
那么资金呢？
除了土地，另一个问题是资金。
这方面您认为现在有什么问题？
孟晓苏：
“十二五”期间3600万套保障房面积是22亿平方米，相当于去年全国商品房销售面积10.4亿平方米两倍多，需资金6.6万亿元，比拉动经济的4万亿还多。
今年的1000万套，住建部说要1.3万亿。
钱哪来？
地方政府现在主要靠土地出让金，而商品房限购时间长了，会影响土地出让收入。
有人提出今年出让的土地里要有一半以上、甚至70%是保障房用地，这比例是不合适的。
能卖钱的土地不卖钱，拿过来贴钱盖房子，愿望当然好，如果地方上说这种大话你敢信吗？
说了他们能做到吗？
我是国务院出来的干部，也跟地方官员接触过，他们很多都很敬业，但巧妇难为无米之炊，地方财政差的就是钱。
如果是公租房，企业可以建，银行可以贷，虽然收益低。
但如果是廉租房，政府就还不起账，银行不敢贷。
因此，如果政府不建廉租房，企业当然也不会建。
有一种情况下政府和企业就都可以建，用REITS。
廉租房未来也会有进一步增加收益的可能，如香港那样“租屋转售”。
因此，用廉租房来做REITS，用保险资金、社保资金等社会资金来购买并进行上市交易，完全有可能实现6%-7%的收益，这是中国做保障房最好的的金融工具。
这样即使政府没有钱，企业可以投，银行可以贷。
廉租房建成后，由政府组织一个过桥资金收购，做出收益流，再转给REITS。
现在这个试点已在进行，但方案不是收购，是借贷，这也可以，国外REITS也有一部分不是股权型，而是债权型，这就是我参与设计的天津方案。
拿廉租房做REITS的方案08年12月就被国务院列为金融创新，同意进行试点。
试点一试两年，还未推出。
原来酝酿去年9月份成熟可以推出，但后来开始调控房地产，又把REITS试点停了，似乎一批REITS就是允许向房地产注入资金，就又会推动房价上涨其实它是向保障房建设注入资金，完全符合这次调控中“加快保障房投资和建设”的方向。
很多东西都是本来认识是清楚的，但交办下去就遥遥无期了。
有些部门不作为
《财经网》：
在您看来，现在的调控措施除对房地产的影响外，还带来了哪些其它影响？
孟晓苏：
目前的限购政策，已造成挤出资金推动CPI上涨的效应。
吴敬琏教授07年就讲，打压房价会使物价上涨，结果半年后他的话被验证了。
这部分的资金被挤出来，会流到别的领域，炒玉石、名酒等，去年也有一些游资去炒农产品，造成物价上涨，其中食品价格上涨占了74%。
楼市的资金为什么这么厉害？
因为中国的资金过多，光外汇占款就23万亿，银行必须发行一部分货币来回收这些没有商品对应的外币。
如果这部分资金留在市场上滚动，一年流转5次，就是115万亿。
如果全部冲击到市场，通胀得多厉害？
之所以没有出现这种景象，是因为98年房改到现在，13年间卖给老百姓的新房，正好23万亿。
新建商品房一年能吸纳5万多亿资金，是个巨大水库。
通胀问题解决不了，是因为该流到楼市里的资金遍地横流。
桥归桥、路归路、商品房资金要让它回去，那就必须增加供应量，何必上游炸坝下游抗洪？
一些开发商因为现在的局势向商业地产转型，这又是一个新误区。
我们需要的不是拿资金去给老板们建商铺，而是要多建商品房和建保障房。
这个误区会扭曲房地产发展方向。
开发商认为政府不调控这块，的确现在没调，但不要忘记，很多国家、地区真正出现房产泡沫是在商业地产，日本、迪拜等房产泡沫就是。
商业地产主要应是小区配套和城市配套的项目，不能把它作为国家引导开发企业的主要发展对象。
《财经网》：
您怎么看近期各地方政府报上来的房价调控目标？
孟晓苏：
各地给出的涨幅指标，我看也是实际情况的反映。
也应该提醒有些媒体与专家，不要再给国家施加压力，非要让中央政府压，让房价下跌。
各地政府都不认为房价能下跌。
现在输入性通胀、内生性通胀交织，各种商品都在涨价，这时候非要让商品房降价，不是滑稽吗？
政府要的是增幅回落到合理水平，不要误解为要房价下跌。
合理水平是什么？
各地已经报上来了，上涨不超过10%或15%。
只有北京提出“普通商品房”房价稳中有降，但没有解释什么是“普通商品房”。
如果像现在有些人揣测的，北京把“高价商品房”从统计中排除掉，再把保障房里面的产权房价进来，再扩大城区的概念与范围，房价肯定能够降。
没有人希望看到这种游戏。
北京房价不仅不会降，而且涨幅在各城市中会相当显著。
现在老百姓在等，开发商也在等，大不了再扛一段时间。
《财经网》：
但有媒体曾报道，总理说要使“房价回到合理水平”。
孟晓苏：
中央真的说了“房价回到合理水平”吗？
我认为这样说了肯定做不到。
要下多大力气才能把房价打下去？
打下去可能又回到像08年那样经济下滑的情况。
我找遍“国四条”、“国十条”和今年的“新国八条”，都没有看到要房价回到什么水平的任何表述，国务院的明确要求是“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”，各地已经上报了“两个低于”的合理目标，明明白白地回了张帖子，对不起，我涨10%。
有些话虽然国家领导人、国务院都没讲过，但是因为一些中央媒体的传播，使得很多地方把中央媒体的说法当成了中央精神。
有的电视评论员利用国家电视台问“总理还是总经理说了算”，问着问着把全国人民都问糊涂了，非得让政府来管商品房价。
而我去年就说，商品房价格既不归总理管，也不归总经理管，归市场管。
最近地方政府报出房价上涨幅度，结果媒体一评论，住建部就来了个“征求当地群众的意见”，实际就是发动地方媒体和网民来反对地方政府的“两个低于”的目标，住建部成了网民部了。
各个地方政府好不容易列出来的目标，人家凭什么听你住建部的？
我看不如请该部直接提出一个百分比的数字算了。
《财经网》：
那么在您看来，调控该本着什么样的原则进行？
孟晓苏：
调控政策一定要顺应经济的大势。
思路一定要清晰，我们要建设的是两个体系。
目前出现的房价过快上涨和老百姓意见太大，原因有三：
一、需求过旺。
二、供给不足。
三、结构性失衡问题严重。
结构性失衡主要是指保障房太少。
住房要2到3年才能产出，更何况我们还有十年“欠债”，尤其在廉租房这块缺失。
经济适用房建了点，但10年间才建了3亿5千万平方米，其中2亿平方米还是在98年房改之初建的。
发改委07年计划3年投资9000亿建设保障安居工程，结果到09年底一看，1500亿都没有。
保障房的十年旷课恶补，最近国务院关于增加两个体系住房建设的要求与部署都是非常正确的。
我认为双轨房体系原则和目标，到现在还没有完全根植于主管部门的头脑里。
中央所明确的两个体系，似乎一直没有被认识清楚，或者是为了转移人们对保障房建设旷课的注意与批评，把群众的火气引导到商品房上。
其实它们都是木桶中的短板。
现在打压商品房价格的声音已盖过增加有效供给的要求，但这样又影响到保障房建设的资金和整个市场。
真的把房地产压下来，带来的损害就更大了。
由于2007年和08年初的房地产下滑，整个2008年是有史以来第一次出现销售面积和销售额均滑落约20%的年份。
房价仍然没降，国内需求不足，加国际上的困难，造成工业企业大批受创，许多人下岗失业，建筑业有2600多万农民工失业，几百万大学生就业困难。
这是个教训，我们要记住“不折腾”！
《财经网》：
于是就出现了当时的中央救楼市？
孟晓苏：
其实当时楼市根本就不需要救，只要把一些严厉的打压措施取消就行，楼市就正常了。
2008年下半年中央确定要拉动内需，并认为房地产业既能促进投资也能带动消费，采取八项措施拉动房地产，救楼市。
于是，第二年经济形势刚好转，就出现了房价报复性的补涨，可见人们或许可以压抑房价上涨于一时，但是不能改变客观经济规律于长远。
好的方案都摆在那，已经有一套完整的思路，但现在主管部门经常是被迷糊的观点所左右，对全盘缺乏清醒的认识。
头疼医头，脚疼医脚，结果把一件很正常的事情做得千疮百孔。
政策脱离人民群众脱离得太远。
06年的国八条，也讲得很清楚，要加大保障房建设，但后来都光说不做。
发文件时是清楚的，中央的意图也很明确，但实行起来就是难，地方政府没钱，不愿意做等等原因。
我们发的文件都成了画了，我不希望看到国十条、国四条又成为一纸空谈。
《财经网》：
对这一年的调控，您总的评价如何？
孟晓苏：
我最关心也最担心的，就是调控会不会又调反了。
这次调控，当时提的“口号”是遏制部分城市房价过快涨。
房价过快上涨的治理办法很简单，就是增加供应量。
但现实是每次调控的实质结果，都是反过来的。
05、06年的调控，就是通过
加的迹像，所以，不要说降价，即使是对未来房价涨幅是否能真的回落，我都不放心。
总之，现在的调控，看似砍到商品房上，实际也伤到了保障房，各挨了一刀。
走到这个地步，已经背离了国十条和国四条的精神。
现在的情况大家都看到了，房价没降，供应量在减少。
会不会出现09年那样报复性的反弹？
不是没有可能。
如果出现了这种结果，下一步该再怎么调下去？
我不知道。
确实不知道该怎么调了。
抑制房价过快上涨要对症下药。
按照国四条、国十条的要求，主要是“增加居住用地供应总量”、“加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应”和“加快保障性安居工程建设”。
而限贷、限购是“暂停发放”与“临时性措施”。
中央《十二五规划建议》对调控的要求是“把短期调控政策和长期发展政策有机结合起来”。
可见限购限贷“长期化”、“常态化”不符合中央精神。
现在“史上最严厉调控”成了主管部门的口头禅，不知是自我表扬还是自我批评？
我们已进行了史上最宏伟的商品房建设，又在进行着史上最大规模的保障房建设。
“史上最严历调控”还会怎么调下去？
莫非还要走到商品房由政府定价？
那就真的史无前例了。
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