物业管理基本制度与政策 物业管理的基本制度.docx

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物业管理基本制度与政策物业管理的基本制度

第三章物业管理的基本制度

第一节业主大会制度

1、《条例》实施以前，各地在物业管理实践中，大多采用业主委员会制度，即业主选举产生的业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权力。

2、《条例》的第六条规定：

房屋的所有权人为业主。

3、在物业管理活动中，业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。

4、具有业主身份的有三种，房屋所有权证书持有者；房屋共有权证书持有者；待领房屋所有权和房屋所有权证书的购房者。

5、业主在物业管理中应享受的权力：

参加会议提建议，接受服务四权利：

选举权、被选举权、监督权、知情权。

6、业主的义务（遵法，交钱）：

遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位、设备设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；按照国家规定缴纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用。

7、物业服务费用是服务合同约定的重要内容之一。

8、一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。

9、业主大会的筹备：

成立业主大会筹备组；业主大会筹备组的工作内容（确认首次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容；参考政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议以上的投票权数；确认业主委员会委员候选人产生办法及名单；做好召开首次业主大会的其他准备工作；）筹备业主大会的工作要求（开会公布15日前，确认身份，确认投票权）

10、业主大会筹备组的工作内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

11、业主大会筹备组应当自组成之日30日内在行政主管部门的指导下，召开首次业主大会。

12、业主大会的职责（业主共同决定的事项，一定，二选，三动）：

《条例》规定中，制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则的其他有关物业管理的职责。

13、业主大会临时会议召开条件（特殊人，紧急事）20%以上业主提议；重大事故或者紧急时间需要及时处理；业主大会会议规则或者业主公约规定的其他事情。

14、推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其多代表的业主意见。

15、业主大会的表决效力，一般决定，1/2以上投票通过；如修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项基金使用与续筹方法的决定，需过物业管理区域全体业主所持投票权的2/3。

16、业主委员会应当将业主大会的决定以书面形式在物业管理区域内及时公告。

17、业主委员会的性质：

《条例》将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。

业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。

18、业主委员会的职能：

召集业主大会会议，报告业主管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。

19、业主对业主委员会工作享有监督权。

20、业主委员会有权对业主公约的实施情况进行监督，一旦有业主不遵守业主公约的约定，影响到其他业主的合法权益或者物业管理区域内的公共利益时，业主委员会有权予以制止、批评教育、责令限期改正，并依照业主公约的规定进行处理。

（错误：

依法处理）

21、《条例》规定，业主委员会备案时间为自选举产生之日起30日内。

22、业主委员会委员的选举条件：

有时间、有能力、守规矩。

23、业主委员会委员变更：

经业主委员会或20%以上业主提议，由业主大会会议做出变更决定，并以书面形式在物业区域内公告。

第二节业主公约制度

1、物业管理往往涉及多个业主，业主之间既有个体利益，也有共同利益。

2、业主公约是由全体业主共同制定的，对全体业主具有普遍约束力的自律规范。

3、业主公约是物业法律法规和政策的一种有益的补充，是有小调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。

4、共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础。

物业管理的落脚点就是要保护业主的财产权利，不仅要保护单个业主的权力，而且要保护全体业主关于房屋财产的权益。

5、业主公约的主要内容：

有关物业的使用、维护、管理；业主共同的利益；业主应当履行的义务；业主应当履行的权力。

6、业主公约对物业使用人也发生法律效力。

（继受人是业主）

7、无论物业的现售还是预售，建设单位在销售物业之前应制定业主临时公约。

8、临时公约相关主体的法律义务：

建设单位不得侵害物业买受人的义务；建设单位对临时公约的说明义务；物业买受人对业主临时公约承诺的义务。

9、2004年9月，建设部颁布了《业主临时公约（示范文本）》，明确了业主临时公约应当具备的主要内容。

10、业主使用物业应当遵守的规则：

遵守相邻权规定；遵守房屋装饰装修规定；共同部位共同设施设备的使用规定；使用物业的禁止性规定。

11、违约责任主要规定的内容：

业主违反关于物业的使用、维护和管理的规定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失；业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的；建设单位未履行临时公约约定的义务，业主和物业管理企业可向有关行政部门投诉。

以上三条其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼。

第三节前期物业管理招投标制度（招标为买服务）

1、物业管理是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。

2、《条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相同资质的物业管理企业。

3、招标投标是市场经济下，交易双方所采取的一种交易形式。

采用招标投标方式进行交易，最显著的特征是将有序的竞争机制引入交易过程。

通过招投标形式选聘前期物业管理企业的优越性表现在：

有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为；有利于创造物业管理公平的市场竞争环境；促进物业企业提高物业服务质量。

4、招投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。

5、投标人少于3个，由于缺乏足够的竞标，进行招投标的意义不大，可采用协议的方式选聘物业管理企业。

《条例》特别规定，应当经过物业过在第的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行。

6、前期物业的招标原则：

不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人；不得对潜在投标人实行歧视待遇；不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。

7、前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

8、从事物业管理的招标代理机构应具备的条件：

有经营场所和相应资金；有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；有房地产行政管理部门建立的物业管理评标专家名册。

9、前期物业管理招标文件应包括的内容：

招标人及招标项目简介；物业管理服务内容及要求；对投标人及投标书的要求；评标标准和评标方法；招标活动方案；物业服务合同的签订。

10、招投标的知识要点：

1）招标人应当在发布招标公告或者发出招投标要求书的10日前向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产新政主管部门备案（标前10天备案）；

2）自招标文件发出之日至投标人提交文件截止之日止，最短不得少于20天（发标至投标不少于20天）；

3）招标人对发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人（需修改15日书面）；

4）通过招投标选择物业的，招标人应当在规定时限完成物业管理招投标工作，现售30日（1个月），预售90天（3月）；

5）招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人；

6）招标人应当自确定中标人之日15日内，向物业项目多在低的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案（标后备案15天）；

7）招标人和投标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同（30天内纸上见）。

11、投标备案需准备：

与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；招标公告和投标邀请书；招标文件；法律、法规规定的其他材料。

12、物业管理项目招标规则：

投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求；相关政策和招标人对投标人的企业资质要求也不同；招标人必须达到政策或投标文件要求的企业资质等级；物业管理企业资质不符合条件的，投标文件可能被视为废标。

13、投标禁止行为（《前提物业管理招标管理暂行办法》规定）：

投标人不得以他人名义投标或者其他方式弄虚作假，骗取中标；投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益；投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益；禁止投标人以向宅表人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

开标：

开标时间应在招标文件确认的提交投标文件截止时间进行，开标地点在招标文件争预先确定。

14、评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5个以上的单数，其中投标人代表以外的物业管理方面专家不得少于成员总数的2/3。

（第三方认证）

15、评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评估报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

第四节物业承接查验制度

1、《条例》第二十八条规定，物业企业承接物业时应对物业共用部位，共用设备设施进行查验。

2、承接查验的意义（对物业有好处）：

有利于明确各方的名、权、利；可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定实行建设；可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端。

3、物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场检验。

4、资料移交是物业管理企业对物业实施管理的重要基础。

只有接收了相关物业资料才能把握有福啊物业的基本情况并进行现场查验；物业的管理和维护越来越需要专业人员的专业操作；建设单位向物业管理企业移交物业资料包括（竣工验收资料；技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理的其他资料）；前期物业管理合同终止，原物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交各业主委员会。

5、物业共有部位共用设施设备验收：

对给水和暖气管线做打压试验，检查各类阀闸是否灵活，各类配件、之间是否完好，检查排水系统是妥否通畅；检查相关的仪表、仪器是否齐全、完好，所有设备设施是否符合国家规定的安全标准；消防、采暖、电梯等须有政府认可的专业验收合格证书；空调、发动机、电梯机房、高压泵房等高噪音设备设施是否有环保验收合格证；检查沟、井等附属设施是否符合规定要求。

6、物业区域环境验收：

检查道路、围墙是否完整，物业管理区域的甬路是否与大市政主干道正常接通；临时设施及临时用房是否拆除干净，场地是否平整；物业区域是否建立垃圾存放处或垃圾中转站；停车场是否符合交通管理部门要求；有否交通标志和减速设施；绿化是否符合设计要求，草坪、花卉、乔灌木长势是否良好，是否病虫害。

7、《条例》第三十一条规定，建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。

（三保）

8、1998年，建设部下发了《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明制度的规定》，是为了保障住房消费者的权益，加强商品房住宅售后服务管理。

第五节物业管理企业资质管理制度

1、在住房改革前，城市居民住房由政府或者建设单位统一建设。

2、1980年以来国家逐步推行城镇住房制度改革。

3、具有独立法人资格的物业管理企业是按照公司法组建的物业管理公司。

他所具备的条件是：

依法成立；有必要的财产或者经费；有自己的名称、组织机构和场所；能够独立承担民事责任。

4、物业管理企业有限责任公司，注册资金不能低于十万；有限股份公司，注册资金不能少于一千万。

5、物业管理企业资质管理的重要性：

针对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业管理企业的资质管理，把好市场准入关；针对物业管理企业的管理服务特征，有必要对物业管理企业建立市场准入和清出制度；针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度。

6、物业管理企业是一种以较少自有资本而管理庞大资产的企业。

7、物业企业资质的条件、分级、申请、审批、动态管理等均应当属物业管理企业资质管理制度的内容。

8、物业管理企业的资质等级

一级

二级

三级

注册资金

500万

300万

50万

管理、技术人员

>30人

>20人

>10人

中级职称

>20人

>10人

>5人

多层住宅

200万平

100万平

有委托的物业管理项目

高层住宅

100万平

50平

别墅

15万平

8万平

办公楼、工业产房及其他物业

50万平

20万平

可承接的物业管理项目

所有

30万以下的住宅

8万以下的非住宅

20万以下的住宅

5万以下的非住宅

发证机关

国务院建设

主管部门

县、自治区人民政府

建设主管部门

设区的市级人民政府房地产主管部门

直辖市人民政府房地产主管部门

9、新设立物业管理企业的资质申请，需在领取执照的30日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质，带营业执照；企业章程；验资证明、企业法定代表人的身份证明；物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

（新设按最低等级走，一年暂定期）

10、物业管理企业等级的核审，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门提交：

企业资质等级申请表；营业执照；企业资质证书正、副本；物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；物业管理合同复印件。

11、物业企业名称、法人变更30日内变手续，物业企业分立、合并30日内变手续；破产、歇业、终止业务，营业执照注销后15日内变手续。

手续需向原资质审批部门办理。

第六节物业管理从业人员职业资格制度

1、物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了物业管理专业人员实行职业资格制度。

2、职业道德（正面阐述）：

同一行业的职业群体关于从业信念、职业操守、职业习惯、行为准则的总体观念和要求。

3、物业管理的职业道德：

守法经营；诚信经营；尽职尽责胜任本职工作；努力学习，掌握专业技能。

4、诚信经营，物业企业需把握：

诚信订立合同及认真履行合同。

5、诚信履行合同要注意：

重视物业服务合同的宣传和解释；制定物业服务和计划和实施物业管理；切实履行物业管理合同约定的义务；发生违约事宜，双方依合同约定和法律规定及时处理。

6、物业从业人员应把握的专业知识和技能：

房屋及设备设施管理专业知识和技能；企业经营管理专业知识和技能；房地产开发和经营管理；社会关系学专业知识和协调能力；心理学专业知识和人际沟通能力。

7、物业管理人员的职业素养：

自信自强、积极向上；奋发努力、坚韧不拔；诚恳待人、服务热情；文明礼貌、着装整洁。

8、申请职业资格注册具备的条件：

遵纪守法，遵守职业道德；取得《职业资格证书》神奇健康，并能坚持在相应的岗位工作；经所在单位考核合格。

9、《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》三个文件实施后，物业管理师资格正式纳入了国家专业技术人员职业资格系列。

10、取得物业管理师《资格证书》人员初始申请注册者，自取得《资格证书》之日起1年内提出初始注册申请，并提交《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》；《资格证书》与聘用单位签订的劳动合同。

11、物业管理师注册有效期为三年，申请延续注册需提交需提交的资料《中华人民共和国物业管理师注册申请表》；与聘用单位签订的劳动合同；达到注册期内继续教育要求的证明材料。

12、在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满两年的不予注册。

13、物业管理师应当接受继续教育，每年不小于40学时。

14、物业管理师的执业范围是：

制定并组织实施物业管理方案；审定并监督执行物业管理蔡玉预算；查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料；负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理；维护物业管理区域内环境卫生和秩序；法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

第七节住宅专项维修资金制度

1、加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公用设施专项维修资金，资金包含住房共用部位、共用设施设备发生大修、中修、及更新、改造。

2、确定住户共用部位共用设施设备计提范围的主要依据，是相关法律行政法规和住房买卖合同。

3、业主首次交存住宅专项维修金子的标准为当地住宅建筑安装工程造价的5%—8%。

4、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首次缴存额30%的，业主应当及时续交。

5、出售公有住宅的维修资金，由业主和售房单位共同交存。

6、出售的公有房业主首次交存专项维修资金的标准为当地方房改成本价的2%，售房单位交存的住宅专项维修资金，按照多层售房款的20%，高层30%，从售房款中一次性提取。

7、公有住房售房单位应当在受到售房款之日起30日内，将应提取的住宅专项维修金教育代收代管单位。

8、住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，任何单位和个人不得挪作他用。

9、不得从专项资金里列支的：

应当别人出的（水电气暖他<建设单位>），应当日常出的（日常维护费）。