0212杭州吴山广场购物中心项目可行性研究报告.docx
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0212杭州吴山广场购物中心项目可行性研究报告
第一部分项目概述
一、项目概况
太平洋购物中心地处吴山广场商圈核心区块，是一座集旅游购物、餐饮休闲、文化娱乐、运动健身为一体的综合性多功能特大型超级商业航母。
太平洋购物中心西临延安路，东临定安路，南为惠民路，北为红门局路。
项目占地面积㎡（容积率分别为，，），总建筑面积约㎡，由东楼、西楼和北楼建筑群组成，并形成一个互为连通的整体。
建筑高度米，建筑层数地上共层，地下层（其中地下一层为商场，地下二层为停车库和设备用房）。
为加快建设现代服务业，杭州市近期出台了以延安路为轴，贯穿武林、湖滨、吴山三个商圈，组成“一线三圈”特色商贸区的发展规划。
因此，太平洋购物中心作为杭州“构筑大都市、建设新天堂”的重点扶植产业，“聚集吴山商圈人气、提升吴山商圈氛围”的重点工程，倍受市、区两级政府和媒体及业内人士关注。
二、环球公司受让太平洋购物中心的基本情况
、转让背景
太平洋购物中心为在建项目，原由浙江浙联房产集团有限公司（以下简称浙联房产）及属下的杭州新泰房地产开发有限公司（以下简称新泰房产）开发。
因该项目属商贸项目，浙联房产则以房地产开发专长，对商贸项目缺乏专业经营和管理人才。
再则，浙联房产也为了集中资金投入更大的房地产项目，已获得了滨江区多亩土地以及在仓前购得教育用地亩。
并且浙联房产和浙江环球控股集团有限公司（以下简称环球公司）还有其它合作项目，环球公司从关系资源和获得资源方面给浙联房产有一定的补偿，如环球公司在九堡的亩土地以平价万元亩与浙联房产合作开发，因此浙联愿意选择环球公司并以较低价格转让太平洋购物中心项目。
今年四月，浙联房产将太平洋购物中心大部分房产转让给环球公司。
根据环球公司与浙联房产、新泰房产签订的《杭州太平洋商业中心房产转让框架协议书》（以下简称框架协议）。
、根据框架协议，环球公司受让的房产范围如下：
①西楼的全部（地上至层），约㎡。
②东楼的至层的大部分（除去沿定安路长约米、进深约米的楼，及沿定安路长约米，进深约米的楼浙联房产自留部分），约㎡。
③东、西、北楼地下一层的全部，约㎡。
④东、西、北楼地下二层的大部分，约㎡。
⑤内街，约㎡。
上述房产合计约㎡，因是在建项目，还未进行实际面积测量。
、说明
①本项目东楼地上一、二层部分房产和三层整层房产属浙联房产。
东楼地上四层整层及北楼整幢房产属杭州市上城区文化体育局。
其余均属环球公司协议内资产。
上述建筑面积以房管部门最终测绘确认为准。
双方已达成共识，并将上述剩余部分面积转让给环球公司。
②交房时的具体装修配套标准，在框架协议中已明确，包括中央空调系统、电梯、新风系统、排污系统、强弱电和智能系统、管道系统等等，并且浙联房产将完成物业的内部一次和外立面装修。
浙联房产保证该物业通过规划验收。
③机动车停车库因层高较高，当时设计中已有考虑可增设机械移动式停车库，停车泊位可增至约辆，该物业周边开放式公共停车位及申报建设的立体停车位，共约—个。
④西楼第五层因层高较高（设计为），适合经营高档娱乐场所。
目前已有多家洽谈意向部分收购。
、投资总预算及项目进展情况
①投资总预算
根据环球公司测算，本项目总投资初步匡算约亿元。
②项目进展情况
目前，项目室内二次装修正抓紧进行。
商场业态定位策划已基本定局，招商引资工作正紧锣密鼓开展，各项工作进展顺利。
环球公司已在杭州注册成立了“杭州太平洋百货中心有限公司”，由该公司负责整个太平洋购物中心的资本运作、对外招商和物业经营。
第二部分项目优势分析
一、百货业在杭州还有比较大的成长空间
众所周知，目前杭州的大型百货公司数量较少，且主要是集中在武林广场周边的四家（杭大、百大、银泰、连卡佛）和吴山商圈的解百商厦共五家，大家错位经营，相安无事。
而且近几年来，各家公司的销售额每年均以左右的增长速度递增，这在国内其它城市是不可想象的。
相比而言，临近的城市如宁波和南京，大型百货公司都在十家以上，销售增长率就比较缓慢。
又比如上海，百货公司有多家，竞争相当激烈，经营得好的百货公司的销售额也只是每年小幅增长（增长率为个位数）。
《杭州市商业网点年发展导向性规划纲要》显示，至年年底，杭州市区实现社会消费零售总额亿元。
到“十五”末期，杭州市区国内生产总值将达到亿元，平均每年递增，人均达到美元。
到年，杭州市区总人口将达到万，而且主要增加在城市南面区块。
年杭州市共接待海外游客、国内游客分别为万人次和万人次，旅游产业增加亿元。
因此，一方面杭州人（包括浙江人）的消费能力是非常强大的，购买力非常旺盛。
另一方面也说明杭州的商贸流通业包括百货业还有比较大的增长空间！
二、商圈优势
吴山商圈作为一个正在逐步兴起的商圈，但已渐成气候，且在不断升温之中。
吴山商圈经过近几年的发展，已逐步形成以商贸为主、商务为辅的集商务、餐馆、休闲、娱乐、大型娱乐、专业市场为一体的全市最大综合商贸区，人流集聚，市场活力强劲，人文历史丰富，公共交通流畅。
吴山商圈聚集了解百商厦大型百货公司，涌金广场家乐福大型超市，清波商厦常年房产展示厅，吴山花鸟城专业市场，河坊街仿古游玩及餐饮一条街，耀江广场、涌金广场、吴山名楼、清波商厦等高档写字楼物业，以及上海浦东发展银行，中信实业银行等。
据了解，位于涌金广场的家乐福，年的销售额为亿元，为家乐福超市在中国业绩成长最快的单店之一，日前家乐福再扩面㎡。
位于涌金广场的第层和第层定位为流行前线广场，目前正处于火热招商中，已有大批商家加盟包括屈臣氏等，即将于近期开业。
吴山商圈是杭州最有特色的集旅游、休闲、购物、商务、餐饮、住宿等的综合性商圈。
同时，吴山商圈临近湖滨商业特色街区，湖滨商业街区是目前杭州市政府正在打造的最高档、最时尚、最有品位、定位为杭州城市客厅的国际名品购物街区。
吴山商圈及太平洋购物中心能够受到极大的辐射、影响及带动作用。
三、交通优势
杭州太平洋购物中心，地理位置处在城市闹市中心，距离吴山广场仅米，距著名的西子湖畔米，距杭州火车站米，紧临杭州市南北交通枢纽中河高架上下匝口。
杭州市地铁号线已于年月通过国务院批准，将于年底动工建设，年建成通车。
地铁号线路从城东九堡开始，将沿延安路和西湖大道运行，其吴山广场站在本购物中心门口设有出入口，下个停靠站是火车站，并穿越钱塘江，将滨江高新园区、钱江新城、萧山、富阳等周边地区及车站码头的货物人流串联起来，极大地促进钱江两岸的商贸人员互动，将进一步带动吴山商圈的人气，提升本项目的商业价值。
四、规模优势
本项目占地面积㎡，总建筑面积多万平方米，最大商业层面㎡，且建筑结构合理，设计现代，是目前杭州市乃至整个浙江省单体体量最大的商业项目之一。
五、商业模式优势
太平洋购物中心定位为，在国外是一种已经被实践证明的非常成功的商业模式。
太平洋购物中心其商业模式和经营理念上已经与国际商业经营模式接轨。
购物中心在美国已经风行了近年的时间，一般是很大的建筑，在一个屋顶下有很多商店。
多数里包括两个或更多的大型百货店，它们被称为“锚店”，意味这些店像锚一样固定，支撑起整个商业城。
在锚店连接起来的步行街上，有很多小的各式各样的零售商店，它们依靠锚店来吸引客流。
参照国外的经验，一般建造在交通比较方便、居住人口相对密集的近郊区，一方面有人气的支撑，一方面租金也比较便宜。
但中国目前正处于大规模的城市化进程中，农村人口向城市大量地聚集，而国外一些发达国家已经完成城市化进程，正处于城市人口向郊区分散的过程中。
因此根据中国目前的国情，在这样一个交通方便、商业相对成熟的商圈里建造类似的大型购物中心是符合中国发展的实际情况的。
目前在中国运作成功的中，就有我省宁波市的天一广场。
它是一个位于市中心极繁华地段的，占地约万平方米，有百货区、超市区、娱乐区、酒店区、数码区、家电区、精品区、男装区、中心广场、水幕电影等等。
现有太平洋精品百货、乐购超市、数码广场、苏宁电器、新石浦饭店、丽池大浴场、新彩虹夜总会，以及各种珠宝、服饰、通讯、咖啡等店铺，是一处真正集购物、餐饮、休闲、娱乐和旅游功能的大型购物中心。
就杭州商业市场总体而言，纯百货经营的商业物业发展已日趋显示疲态，而大型综合类高商业物业将会逐步兴起，杭州还没有类似的大型购物中心。
因此像这种类似的项目还是非常有前景的。
六、定位优势
本项目定位于类似的大型购物中心，以体育健身休闲为主，而百货、超市、专卖店等购物为辅的经营格局。
按照环球公司的布局定位，百货拟占的面积，的面积以店中店的形式引进一些国际品牌，另则是体育、健身、娱乐等休闲配套设施。
与上城区体育局共同联建的华东地区最大的室内田径场、游泳池等健身中心，其一流的体育设施和“全民健身运动”的健康理念，将给太平洋购物中心的商业营运，带来无限的人流和商机。
同时，本项目的定位充分考虑了商业物业发展的趋势，采取统一经营，统一管理的经营模式，因而有效避免了由分割产权销售带来的经营困难问题，降低了经营者之间不必要的内部竞争，从整体上增强了本项目与周边其他项目之间的竞争力。
据悉，上城区政府已要求今年年底区文化体育局名下所有的物业应投入使用，并可以全部租用。
本项目也可向体育局统租后再出租给其他经营者经营。
七、政府大力支持
上城区政府给吴山商圈的定位是“旅游休闲商务区，打造杭州”，希望在此区域大力发展商贸服务业，并明确提出以太平洋购物中心为核心的吴山商圈要对整个上城区的商贸服务业起到一个集聚、辐射和带动作用。
在最近草拟的上城区“十一·五”规划中，明确提出太平洋购物中心要成为现代服务业的集聚地、带动周边商贸发展的领头羊！
在《杭州市商贸服务业（上海）招商引资推荐说明会推荐项目》书中，杭州太平洋购物中心项目列于被推荐的个项目中的首位。
第三部分业态定位、营销策略及项目运作方式
本项目的目标是要建成延安南路吴山商圈集旅游购物、餐饮休闲、文化娱乐、运动健身为一体的综合性多功能特大型品牌商城。
一、业态定位建设
环球公司已经对购物中心各楼层的经营业态作了较为深入的研究，并进行了详细的规划，基本是可行的。
借鉴国内外的商业特征，围绕着购物、餐饮、休闲、娱乐、健身和旅游等功能设施，确定百货店、主力店、品牌店、餐饮和娱乐等。
我们认为首先应确定百货店（在东楼至楼），拟考虑引进国外品牌百货公司，打造太平洋购物中心精品百货。
也可以面向上海和港澳招商，这是整个购物中心定位的核心。
然后确定在西楼地上一至四层可考虑设综合区和精品店，西楼五层，考虑建造娱乐城，经营各种餐饮、娱乐项目，如、桑拿、足浴等。
二、营销策略
在专业顾问团队的协助下，考虑到百货店、主力店、品牌店及其他品牌招商的不同特点，先确定，再全面招商。
在招商过程中，百货店和主力店要提前招商，其它随后进行。
现已有几家单位意向代理招商、带押金方式代理招商，也有带押金方式全包招商，具体方式正在研究之中。
整合各种资源，充分发挥各种传播方式的优势，利用多种宣传手段，对太平洋购物中心的招商、经营管理全过程进行全方位、立体式包装宣传。
同时，结合各个推广阶段的特色，制定有针对性的点式密集宣传。
三、项目运作方式
本项目运作拟采取资本运作和后续经营相结合的方式。
资本运作从现在开始，力争在年月底前完成。
后续经营力争在年中起步。
第四部分财务及投资计划
本案开发阶段投入资金现值因开发阶段不同可分为开发建设阶段及营运阶段，并针对投资建设阶段所需花费的经费进行预估，以下各项费用均年的币值为基准，本案预定于年年中开幕。
一、基本假设：
（一）开发后阶段（开幕营运阶段）约十年。
（二）开发个案所涉及之层面众多，各项财务预测仍有变量，故假设之营业收入、成本及费用等预估，将以影响各项财务预测较小之范围为基础。
（三）各项假设之数据，将依据政府单位之统计资料及现行市场实际行情为主，并考量未来物价水准及各项主要计划之营运情形，而以高成本、低收入为原则所订定。
（四）假设土地增值幅度与物价上涨率及市场利率相等。
（五）假设营业空间闲置比率每年约为。
（六）假设折旧为年直线摊销，折旧比率每年约为。
二、开发前阶段（取得土地及开发许可）：
开发前土地费用支出为元，折合楼面价约为元㎡。
三、开发阶段（建设施工期）假设，如表所示：
（一）开发工程之主体建筑成本约估计每平方米元。
（二）建设他项费用：
·公共设施及各项工程费用：
元。
·建筑设计费用：
元。
·建筑装修费用：
约占主体建筑成本之。
·建筑设备费用：
约占主体建筑成本之。
·管理及其它费用：
约占总建筑成本之。
（三）主体建筑之平均建设单价约为每平方米元。
表建设阶段各项成本估算表
试算项目
建筑面积（㎡）
建设成本单价（元㎡）
与主体建筑成本之比例（）
金额（元）
主体建筑费用
建筑装修费用
－－
建筑设备费用
－－
公共设施及各项工程费用
－－
－－
管理及其他费用
（占总建筑成本之比例）
建筑设计费用
（占总建筑成本之比例）
合计
——
土地受让金
——
——
总计
——
四、开发后阶段（营运时期）。
（一）营业收入部份：
·本案主要收入以商场租金收益、停车场收费收益和物业管理费为主要收入项目。
·本案的商场营业部分，除地下一层外，设定以完全承租为主。
·商场租金收入：
本案因地处于杭州商业中心，租金按每平方米～元月不等计算，并将依据所承租之楼层及营业项目不同，给予不同的租金额度，如表所示。
表商场租金收入估算表
试算项目
承租面积（㎡）
百分比（）
单位租金（元㎡·月）
金额
（元㎡·月）
东
商业使用二
东
商业使用三
西
商业使用四
西
商业使用五
西
商业使用六
西
商业使用七
西
商业使用八
内街
商业使用九
总计
（元月）
（元年）
平均单位租金：
（元㎡·月）
·停车场收费收入，如表所示
表停车收入估算表（停车场面积㎡）
试算项目
单位数量
（个）
收费价格
（元时）
成费时数（时）
达成率（）
金额
（元日）
金额（元年）
机动车
合计
·商场物业管理收入，如表所示
试算项目
营业面积（㎡）
收费价格（元月·㎡）
金额（元月）
金额（元年）
物业管理费
合计
·出让物业收入如表
试算项目
出让面积（㎡）
出让价格（元）
金额（元）
房产营业税
按差额价计算缴纳
合计
说明：
原转让价格为元㎡，现市场出让价格为元㎡。
（二）营运管理部分，如表所示：
·广告预算费用：
约占当年总营业收入之。
·人事行政作业费用：
约占当年总营业收入之。
·活动企划费用：
约占当年总营业收入之。
·折旧费用：
约占当年总营业收入之。
·建物及景观设施维护费用：
约占当年总营业收入之。
·水、电、清洁等杂项费用：
约占当年总营业收入之。
·保险费用、保全费用：
未计
五、资金融资：
（一）土地融资部分：
·无土地融资贷款（土地所有人为该开发者所持有）。
（二）建设融资部分：
将购物中心开发之土地作为担保质押物，以目前金融机构核贷情况，建设融资贷款可贷得直接建设成本成数约为五成，对于本案融资额度为总营建成本，借贷之年利率约为，因与一般销售住宅不同，能在建筑完成后可将卖出之部分先偿还银行贷款，故预估借贷年限假设为年，于购物中心营运之第一年末开始偿还。
表营运管理支出估算表
试算项目
总营业收入
（元年）
占当年总营业收入之比例（）
金额（元年）
广告预算费用
（第一年）
人事行政作业费用
活动企划费费用
折旧费用
建物及景观设施维护费用
水、电、清洁等杂项费用
合计
试算项目
保险（全）面积（㎡）
保费单价
（元㎡·月）
金额（元㎡）
保险费用
未计
未计
未计
保全费用
未计
未计
未计
总计
说明：
第一年后总营业收益按每年递增。
六、各项税负：
（一）房产营业税：
依照土地税法实际计算。
（二）所得税：
以计算。
七、自有资金部分：
一、开发时期投入资金：
（一）、土地自有资金部分：
无自有资金考虑。
（二）、它项投入资金部分：
无自有资金考虑。
二、建设时期投入资金：
（一）、建设自有资金部分：
建设自有资金占总建设成本，估算约为元。
（二）、其它项投入资金部分：
建筑设计费用及建设时期管理费用,占总建设成本，约为元。
第五部分投资回报结果分析
一、成本（支出部份）估算：
对于成本面估算部分包括：
土地成本部份、建设成本部份、开幕后之商场管理费用等三个部分，详细内容如表所示：
表成本支出估算表
成本支出项目
金额（元）
成
本
︵
支
出
部
分
︶
面
估
算
土地
土地成本
建设
建设成本
管理销售费用
建筑设计费用
公共设施及各项工程费用
商场管理费用（开幕第一年）
广告预算费用
人事行政作业费用
活动企划费费用
设备器材维护及更新费用
建物及景观设施维护费用
水、电、气等杂项费用
保险、全费用
——
合计
二、收益面估算：
对于收益部分则包括：
商店租金收入、商场物业管理收入、停车收入三个部分，详细内容如表所示：
表营运收益估算表
收益项目
金额（元）
收
益
部
分
商店租金
物业管理收益
商场买断收益（地下一层）
商场租户保证金利息
未计
汽车停车收入
合计（第一年总收益额）
说明：
第一年末实际总收益为：
—＋＝－元（投入资金）。
三、贷款部分及各项税务支出部份估算：
对于贷款部分则包括：
建设贷款部分。
税务部分则包括所得税、房产营业税二个部分，均先以第一年来表示，详细内容如表所示：
表贷款税赋估算表
项目
金额（元）
贷
款
部
分
利息（土地）
——
偿债支出（土地）
——
利息（建设）
偿债支出（建设）
税费部分
所得税
房产营业税（出售）
依据上述结果进行估算，进行财务评估之运算，假设投资者自有资金机会成本为推估，其资金成本率（折现率）折现加以计算，并以资金成本代替要求报酬率，资金成本率之计算方式如下：
资金成本率（总借款金额×借款利率自有资金×机会成本率）（借款金额＋自有资金金额）
（×＋×）÷（＋）
将最后各年度计算如附录二所示，并得知其税后现金流量及累积现金流量，结果如图及图所示，推估年之净现值为万元，年之内部报酬率为，对于此方案之评估为可以投资，回收年期约为年。
图各年度税后现金流量图
图累积现金流量图
项目
投资效益（计土地成本）
资金成本率
年的净现值
万元
年的内部报酬率
回收年期
年
投资开发可行性
可以投资
风险评估
低风险
表投资效益分析表
第六部分项目劣势分析及风险防范
一、项目劣势分析
吴山商圈因为杭州九十年代末旧城改造。
临近的湖滨区域以旅游休闲、商务休闲为主，游人众多，因此该区域虽然交通非常方便，但人口数量和密度不够，这个大型购物中心要想成功，必须有超常规的发展思路。
其次，以项目的整体规模，沿延安路的面宽相对偏窄。
西楼沿延安南路，但东楼在西楼里侧，沿定安路进去也显然不便，其人流、商业氛围都无法与沿延安路的其它项目相比，这就导致这部分定价不宜太高。
还有能否组成一支专业经营管理团队来运作这个大型购物中心，也是项目能否成功的关键。
建议一定要引入国际百货公司，带动整个物业的品味和人气，有利于提升店中店的租金和销售售价。
二、风险防范
上述测算都是在假设所有我们已知的资料真实、合法、有效的前提下进行的。
检验并确保项目所有的批文、权证、图纸、资料等的真实、合法、有效，应验证原件。
确定浙联方在建项目与报批图纸及建设工程规划许可证相一致，不能有违规超建部分，否则不能通过规划验收，影响商业中心开张及房产证的取得。
最后，请全面考虑当前的房地产形势，虽然国家的目的并不是要打压房地产，而是要抑制非理性投机和房价过快增长的趋势，但目前的宏观调控，对房地产行业产生了比较大的影响，市场观望气氛相对浓重。
好在国家及金融行业对商业物业的调控和政策力度几乎没有体现，而国际及国内的基金都大面积地把眼光投向了商业物业的投资和发展，因此操作上还是有余地和空间的。
第七部分结论
根据上述分析，认为只要把握好项目的业态定位，寻找专业团队来运作本项目，定位难度和运作难度将不复存在，且有相当大的操作空间！
公司将在持续运行中实施有序作业，项目在正常运行下是可行的，并且能获得非常可观的经济效益！
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