监理大纲保修阶段的监理方法.docx
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监理大纲保修阶段的监理方法
第十二章保修阶段的监理方案
第一节竣工验收监理工作方案
一、竣工验收阶段的监理工作
1、以施工图的设计要求、国家施工及验收规范及合同规定的质量要求以及国务院《质量管理条例》、《项目竣工验收备案制度》为标准,对工程进行工程验收。
完成项目工程监理质量评估报告，并协助业主督促完成竣工验收报告。
协助业主安排由政府、消防、卫生防疫、人防、技术监督局等各部门的各种验收，并与业主在场监督及见证；
2、时督促和检查施工单位按国家建档标准，收集整理本工程的技术档案资料及竣工图纸，并分别归类。
督促并检查工程各方按照竣工验收备案制度整理组卷，经监理、业主审核后提交报政府备案机关；
3、在正式竣工验收前组织交工初验收工作，开列工程上有缺陷及未完成部份的清单，上报业主并督促施工单位及时整改、完善。
施工单位整改、完善后，经检查合格，报业主组织最后竣工验收；
4、监理工程师经审查、检查认为符合交工条件后，会同业主确认以上检查符合合同要求后，签发交工证书。
5、督促检查施工单位办理有关竣工资料交接工作。
二、验收阶段的主要监理工作程序
1、监督竣工资料的编制
（1）督促承包人在工程完工前尽快开始竣工图的绘制及竣工资料的编制工作；
（2）汇总、反映、研究解决承包人在编制竣工资料过程中存在的问题和提出的问题；
（3）按照竣工要求，检查承包人完成竣工图及竣工资料是否齐全，真实，图物相符。
2、组织初验初步验收
（1）承包人竣工文件编制完成后，应交监理工程师审查，并向监理工程师提出初步验收申请报告；
（2）监理工程师审查竣工资料和验收报告后，如资料基本齐全，由总监签字后交业主；
（3）总监召集初步验收会议，并到施工现场进行初验，业主代表、承包人、设计代表均参加。
初验通过后，向业主提出竣工验收申请。
3、竣工验收监理工程师的主要工作有：
（1）监督落实初验中提出的问题；
（2）监督承包人按合同规定的数量复制好竣工资料；
（3）协调各方对工程质量做出评价；
（4）协助业主组织有关人员参加工程竣工验收；
（5）由业主主持验收会议，做出施工评价；
（6）协助业主上报工程质量备案申请报告，最后向政府质量监督部办理完成备案手续。
4、竣工验收阶段质量控制表
控制
控制
控制重点
主要控制内容
控制依据
工作要求
阶段
环节
竣工
资料整理
审核资料，认可质量等级，
验收
竣工
签发验收报告
规范
资料
验收
验收
组织验收，提交竣工文件
竣工
阶段
办理交工
施工图
归档
资料
5、协助业主完成的竣工资料和督促承包方完善的资料
督促、检查施工单位及时整理竣工程文件和验收资料，受理单位工程竣工验收报告，提出监理意见。
各种资料应与工程同步进行，做到真实、准确、整齐，内容完善。
根据现行城市档案管理的要求，监理应对以下资料收集和整理进行检查。
交工资料主要内容
序号
资料
名
称
1
设计红线
2
经审批的可行性研究报告、初步设计、施工图及其他有关文件
3
招投标文件
4
施工合同、监理合同
5
建设工程规划许可证、建设工程施工许可证
6
图纸会审纪要
7
放线交接单、水准成果表、方格网测量
8
施工组织设计、材料、机械、开工报审表
9
设计变更、技术核定单、经济签证
10
地基基坑验槽记录、隐蔽工程验收记录、中间检查验收表
11
分部分项工程质量验收记录、试验报告
12
地基处理工程质量验收报告
13
地基与基础分部工程质量验收报告
14
主体结构分部工程质量验收报告
15
地基、主体质量评估报告
16
竣工测量资料
17
竣工工程申请验收报告、工程竣工验收报告
18
工程竣工图
19
监理工作总结
20
工程结算书
第二节保修阶段监理程序和措施
一、保修期的监理程序
1、在工程竣工前督促业主和承包商签订工程保修合同。
2、工程竣工后，组织召开第一次工程保修工作会议，由监理主持，业主、承包商、物业管理人员参加，明确承包商的保修组织机构和联系人及通讯联络方式、保修放入工作程序。
3、一般的工程质量缺陷，业主或物业公司直接通知承包商保修人员进行保修；当双方发生不同意见时，应通知监理进行检查和调解。
必要时监可自主业主、承包商、设计人员（也可建议业主邀请质量监督站和具有相应资质的专业部门参加），共同分析质量缺陷原因和责任，商讨处理的方案。
4、在质量缺陷责任确定后，监理工程师应要求责任方提出缺陷的处理方案，审批并督促方案尽快实施。
5、若缺陷处理方案不能得到及时实施，监理工程师应书面通知业主，并建议由其他承包商完成上述工作，其处理的费用应依据合同的有关规定处理。
6、确认缺陷修复质量，对承包商（或另委托的第三方）按保修合同规定进行的缺陷修复，其修复质量由监理与业主方（必要时可邀请设计方参与）共同检查签认。
二、交工及缺陷责任期的监理工作
1、交工验收及交工证书
合同范围内的全部工程或合同规定有不同交工期的部分单位工程完工后，施工单位向监理办提出书面交工申请报告（报告应附有工程自检、质量自评等相关资料），同时抄送业主。
监理办在14天内对交工工程进行全面检查，确认其主体工程已全部完工，工程质量检验合格，交工资料齐全，符合维修鉴定质量责任、督促维修维修工程质量检验保修责任期结束时检验的检验协助建设单位与施工单位办理工程款结算协助建设单位与施工单位办理终止合同手续做好工程保修监理准备工作。
工程竣工定期进行工程回访、检查，通过合同条件要求，现场清理完毕，能够正常使用，提出质量评定意见可同意交工，报业主办理交工验收。
业主应在接到交工验收申请报告后的21天内组织交工验收事宜。
由交通主管部门的质量监督单位主持，邀请设计单位、养护接管单位和相关部门参加，组成交工检查小组，监理工程师参加，施工单位列席。
同时施工单位应提供现场检查所需要的人力和仪器设备及资料，按照交通部《公路工程竣工验收办法》对工程进行现场质量检查和质量评定。
检查小组应写出检查报告，对合格的工程，监理办应在验收后14天内向施工单位签发工程交工证书。
在检查中发现的工程缺陷要进行分析，确定这些缺陷可立即修复或已被修复，或作为剩余工作量。
对尚未修复和质量不合格的工程均作为剩余工作量，在7天内向施工单位发出不予验收的指令，要求施工单位重新修复或在缺陷责任期内完成。
2、缺陷责任期的监理工作
自工程实际竣工并签发工程交工证书这日起至缺陷责任期终止日为缺陷责任期，缺陷责任期主要监理工作如下:
（1）检查施工单位剩余工程计划及实施情况,并视工程具体情况对剩余工程计划进行必要的调整,实现缺陷责任期的进度目标;
（2）经常检查缺陷工程的修复情况和质量,经检测\检验合格证者签发中间交工证书.对检查不合格或缺陷工程,监理工程师应指示施工单位进行再次修复,直到达到合格要求为止;
（3）经监理工程师确认属非施工单位责任造成的工程缺陷,其修复费用先由施工单位提出估算,经监理工程师审定后,签发追加费用证明报业主.如是施工单位的责任造成的工程缺陷,一切费用均由施工单位自负;
（4）督促施工单位除负责缺陷工程修复所需的材料、设备和临建工程以外，还应清理现场，保持整个现场和工程的整洁；
（5）督促施工单位按照合同规定完成交工资料；
（6）在缺陷责任满后14天内，审查施工单位提出的终止缺陷责任申请，监理工程师确认施工单位按合同规定及监理工程师批示的剩余工程量均已完成，经质量检验合格后交工，且资料齐全，已具备签发《工程缺陷责任终止证书》的必要条件后，成立由业主、监理工程师参加的缺陷责任期工程检查小组。
需要时邀请质检、养护部门参加，施工单位列席并为检查小组的工作及生活安排提供服务；
（7）检查小组应审查施工单位的终止缺陷责任期申请报告，对工程进行最终的整体检验，审查交工资料，对缺陷责任期的工作进行评价，同时对工程作出最终评价。
确认缺陷责任期的工作已达到合同规定标准件和要求后，提出检查报告报头业主，抄送施工单位；
（8）监理工程师根据业主批准的检查报告，向施工单位签发缺陷责任终止证书，证书的签字人为业主、监理工程师和施工单位代表；
（9）缺陷责任期内监理工程师应充分利用保留金作为控制手段，使工程缺陷的修复得以正常进行。
在缺陷责任期满，签发缺陷责任终止证书后的14天内，监理工程师应开出保留金退还证书，将保留金退还施工单位；
（10）缺陷责任终止证书发出的28天内，施工单位向监理工程师提交最后结账，监理工程师在收到结账14天内，签发一份最后支付证书，报业主批准，并抄送施工单位。
业主在收到最后支付证书后28天天内通知银行给施工单位付款。
监理工作结束并退出服务。
三、保修的监理措施
1、工程交付后建立保修业务档案，建立公司、项目经理部、工程保修施工作业队组成的三级保修服务组织机构。
项目经理部保修小组成员由工程经验丰富、技术好、处理问题能力强、工作认真的原项目经理部的施工管理人员及作业人员组成。
做好各项保修工作。
2、保修小组在接到业主维修要求后，立即到达现场与业主商定处理。
3、技术质量部将对保修工作进行技术指导，工程部进行过程监督、质量控制，物资设备部及时供应保修工作所需用的材料、机械、工具，全力以赴组织维修工作，做到令业主满意。
4、若业主对我公司的维修服务、维修速度、维修结果等方面不满意或对我公司的工作有建议，可以：
填写意见反馈卡或打公司工程部电话。
我单位将认真对待、落实整改，到达业主满意。
5、保修实施时认真做好成品及环境卫生的保护工作，做到工完场清，使业主满意。
6、对生命财产有危险的紧急突发事件（如停电、水管爆裂等）立即处理。
7、一般质量问题，保修工作将在24小时内完成，较大的质量问题，保修工作将在3～7个工作日内完成。
8、建筑安装工程如在保修期内发生质量问题时，由使用单位发现的，通知我项目经理部派驻现场保修负责人组织维修。
9、在保修期间，项目经理部保修小组将充分听取建设单位的意见。
对建设单位提出的质量问题，认真分析、研究、制定维修方案。
对屋面、卫生间、地下室防水等容易跑、冒、滴、漏及电器元件易损坏的部位，准备好配料和材料，随时发生问题，随时进行解决，确保维修质量。
保修实施时认真做好成品及环境卫生的保护工作，做到工完场清。
10、公司技术质量部对保修工作进行技术指导，制定保修技术措施。
公司工程部门监督保修队伍，并做好保修的验收工作。
公司物资部门负责供应保修中所需用的材料、机械、工具。
如建设单位提出的保修要求与施工合同规定有出入时，公司工程部和经营部负责处理解释，并做到使建设单位满意。
11、保修记录。
维修工作完毕后，维修人员要认真填写《建筑工程回访单》并做好维修记录。
第三节保修阶段的回访工作以及保修验收
回访是设计单位、施工单位、设备材料供应单位，在建设项目投入使用开始后的一定期限内（例如一年左右的时间内），了解项目的使用情况和设计质量、施工质量及设备运行状态，以及用户对维修方面的要求。
通过回访，根据用户的意见，并针对需要处理的问题，设计单位、施工单位和设备材料供应单位保修期内予以保修。
一、回访的主要内容
在保修期，施工单位、设备供应单位向用户进行回访。
其主要内容为：
1、听取用户对项目的使用情况和意见。
2、查询或调查现场因自已的原因造成的问题。
3、进行原因分析和确认。
4、商讨进行返修的事项。
5、填写回访卡。
二、回访的方式
回访的方式一般有三种：
1、季节性回访
大多数是在雨季回访屋面、墙面的防水情况，挡墙位移等。
2、技术性回访
主要了解在工程施工过程中所采用的新材料、新技术、新工艺、新设备等技术性能和使用后的效果。
3、保修期结束前的回访
这种回访一般是在保修即将届满之前进行的，以促使用户注意项目的使用和维护。
三、保修及验收
设计单位、施工单位、设备供应单位对建设项目进行保修的做法，一般包括以下三个步骤：
1、发送保修证书
在工程竣工验收的同时，施工单位应向用户发送《工程保修证书》。
保修证书一般的主要内容包括：
工程简况、房屋使用管理要求、保修范围和内容、保修时间、保修说明、保修情况记录等。
2、检查和修理
在保修期内，项目出现质量问题影响使用，用户可以口头或书面方式通知施工单位和有关保修部门，说明情况，要求派人前往检查修理。
施工单位和有关保修部门必须尽快地派人前往检查，并会同用户和监理工程师共同作鉴定，提出修理方案，并尽快地组织人力、物力进行修理。
3、验收
在发生问题的部位或项目返修完毕后，要在保修证书的“保修记录”栏内做好记录，并经用户和监理工程师验收签字。
四、保修费用的处理
建设项目竣工验收后，虽然通过了交工前的各种检验，但仍可能存在质量问题或隐患，直到使用过程中能逐步暴露出来。
为了使项目达到最佳的使用状态，降低生产运行费用，发挥最大的经济效益，监理工程师应督促设计单位、施工单位、设备材料供应单位认真做好回访与保修工作，加强项目回访与保修期间的投资控制。
由于建筑工程情况比较复杂，不像其他商品那样单一性强，有些问题往往是由于多种原因造成的。
因此，监理工程师在费用的处理上必须根据造成问题的原因以及具体的返修内容，与有关单位共同商定处理办法。
一般来说有以下几种情况
1、若为设计原因造成的问题，则应由原设计单位负责。
原设计单位或业主委托新的设计单位修改设计方案，业主向施工单位提出新的委托，由施工单位进行处理或返修，其新增费用由原设计单位负责。
监理工程师还应准确确定由此给项目（业主）造成的其他损失，向原设计单位提出索赔。
2、因施工质量原因造成的问题，由施工安装单位负责进行保修，其费用由施工安装单位负责。
由此给项目造成的其他损失，监理工程师应向施工安装单位提出索赔。
3、因设备质量原因造成的问题，由设备供应单位负责进行保修，其费用由设备供应单位负责。
由此给项目造成的其他损失，监理工程师应向设备供应单位提出索赔。
4、如因用户在使用后有新的要求或用户使用不当需进行局部处理和返修时，由用户与施工单位协商解决，或用户另外委托施工。
费用由用户自己负责。
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