酒店改造项目可行性研究报告.docx
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酒店改造项目可行性研究报告
第一章总论1
1.1项目基本情况1
1.2项目编制依据2
1.3可研编制原则3
1.4可研工作范围3
1.5研究结论4
第二章项目建设背景、必要性及可行性5
2.1项目建设背景5
2.2项目建设的必要性6
2.3项目建设的可行性9
第三章市场分析及建设规模10
3.1市场分析10
3.2建设规模16
第四章场址选择17
4.1场址选择原则17
4.2场址选择17
4.3场址条件18
第五章改造升级方案22
5.1项目组成22
5.2改造升级方案22
5.3信息管理系统方案28
5.4公用工程改造方案32
第六章节能38
6.1编制依据38
6.2能耗分析38
6.3节能措施38
第七章环境影响评价41
7.1场址环境条件41
7.2环保质量及污染物排放标准41
7.3项目建设与运营对环境影响42
7.4环境保护措施方案43
7.5环境影响评价45
第八章消防与安全46
8.1设计依据46
8.2建筑物耐火等级46
8.3消防设计46
第九章组织机构与人力资源配置49
9.1组织机构设置49
9.2人力资源配置及培训49
第十章项目管理与实施进度50
10.1项目管理与监理50
10.2项目建设工期和实施进度51
第十一章工程招标方案53
11.1招标依据53
11.2招标范围53
11.3招标方式54
11.4招标组织形式54
11.5招标基本情况表55
第十二章投资估算与资金筹措56
12.1投资估算56
12.2资金筹措58
12.3资金使用计划58
第十三章财务评价61
13.1财务分析的依据和方法61
13.2基础数据61
13.3营业收入61
13.4生产成本估算62
13.5营业税金估算64
13.6财务分析64
13.7财务分析结论68
第十四章社会影响评价69
14.1项目对社会的影响分析69
14.2项目与所在地互适性分析70
14.3社会风险分析70
14.4社会评价结论71
第十五章风险分析72
15.1建设和开发风险72
15.2财务风险分析73
15.3经营类风险分析76
15.4人员风险78
第十六章结论及建议80
16.1结论80
16.2建议80
第一章总论
1.1项目基本情况
1.1.1项目名称
*市酒店改造项目
1.1.2项目类型
改建
1.1.3项目建设地点
*市**社区
1.1.4建设单位
*酒店依山傍水，环境优美。
*酒店集住宿、餐饮、商务、会议、观光、旅游、休闲、垂钓、健身等多功能为一体，总占地面积12万平方米，汇美景美食于一处，融水光山色为一体。
1.1.5建设内容
本项目为改造装修升级工程，项目定位为四星级商务酒店，原有建筑主体楼和副楼建筑面积10839.84㎡。
主体楼总共6层，副楼4层。
由于原有装修档次尚不足以达到四星标准，所以*市酒店对酒店进行装修升级改造，增加主楼面积841㎡，总面积11680.84㎡。
装修改造内容如下：
1）在现有整体装修改造基础上按照四星级酒店标准进行升级改造，全面提升主楼1-6层和附楼1-4层的装修质量和档次。
2）在现有主楼一层向北拓展，增加建筑面积841㎡，主要用作宴会厅。
3）对副楼进行装修，调整为大型宴会接待餐厅、大众餐厅、特色餐厅、生态餐厅、大中小型商务会议室、KTV室和棋牌室。
4）改造原有的外墙装饰和内部装饰，改造原有的空调系统、照明系统、给排水系统及消防系统。
5）新增空调系统、消防喷淋系统、智能广播系统及弱电系统。
装修升级改造后主楼将用于住宿、餐饮（包厢）、办公经营，副楼将用于大型宴会接待餐饮、生态（特色）餐饮、大型会议、小型会议、休闲娱乐、康体保健等，使整个酒店档次达到并超过四星级标准，并预留将来升级评定五星酒店的功能设施。
1.1.6建设期
建设期半年，自2019年4月至2019年10。
1.2项目编制依据
1、国家发展和改革委员会审定出版的《投资项目可行性研究指南》；
2、中华人民共和国国家标准《旅游涉外酒店星级的划分与评定》（GB/T14308-2003）；
3、《*省人民政府关于进一步加快服务业发展的若干意见》（鄂政发〔2018〕10号）
4、《*省旅游业发展“十三五”规划》；
5、《*市城乡总体规划（2017—2035）》
6、《*市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
7、《*市统计年鉴》（2016-2018年）；
8、项目建设单位提供的有关本项目的委托书、各种技术资料、项目方案及其他基础材料。
1.3可研编制原则
1、执行相关编制依据，使本可行性研究报告的内容符合国家的产业政策、技术政策和行业规划。
2、节约降耗原则：
要利用先进技术和措施，优化技术组合，减低原材料、燃料、水、电、汽、气等的消耗，提高资源和能源的回收率和重复利用率，进一步降低综合能耗。
3、环保安全原则：
项目建设要十分重视环境保护、安全和卫生，三废治理、消防、安全、劳动保护措施必须与主体装置同时设计、同时建设、同时投运。
1.4可研工作范围
1、通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由来；
2、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性；
3、根据建设场地的实际情况，进行总图布置方案研究；
4、对建设条件及燃料、动力供应情况进行调查研究；
5、对工程及设备方案进行研究，并提出工程招投标方案；
6、对公用工程和辅助设施进行研究；
7、对节能、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案；
8、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；
9、对项目的社会效益和环境效益进行综合评价；
10、得出可行性研究结论。
1.5研究结论
项目总投资6470万元，其中建设投资6100万元，建设期利息为124.2万元，流动资金245.8万元。
本项目建设所需资金，计划申请银行贷款3000万元，其余3470万元由项目业主单位自筹解决。
表1-1主要技术经济指标表
序号
科目
单位
指标
备注
1
项目改造规模
㎡
11680.84
2
项目总投资
万元
6470
2.1
建设投资
万元
6100
2.2
建设期利息
万元
124.2
2.3
流动资金
万元
245.8
3
年均营业收入
万元
4598.94
4
正常年均总成本
万元
3284.79
4.1
年均固定成本
万元
1330.87
4.2
年均可变成本
万元
1953.92
5
年均经营成本
万元
2592
6
年均税收总额
万元
613.14
6.1
年均营业税金及附加
万元
11.04
6.2
年均所得税
万元
464.13
6.3
年均增值税
万元
137.97
7
财务内部收益率
%
23.30
税后
8
财务净现值
万元
2895.11
税后
9
税后投资回收期
年
4.85
税前含建设期
10
财务内部收益率
%
29.48
税前
11
财务净现值
万元
4544.65
税前
12
总投资收益率
%
20.14
13
资本金利润率
%
37.55
14
盈亏平衡点
%
50.53
第二章项目建设背景、必要性及可行性
2.1项目建设背景
*市文化旅游资源丰富，素有“鄂北明珠”之称。
经过自然与历史的积淀，该市形成了*关寨文化、绿色生态文化、古文化、红色旅游文化四大旅游资源，拥有省级三潭风景名胜区、省级旅游度假区和国家湿地公园徐家河、国家森林公园国家鸟类自然保护区中华山、鸡公山姊妹风景区——黑龙潭景区、荆楚十大最美乡村武胜关桃源村以及观音村、丁湾村等一大批乡村旅游资源。
旅游酒店是旅游基础设施建设的重要方面，是旅游者休息的主要场所。
随着*市旅游市场的蓬勃发展，国内外游客对该市酒店客房的需求持续增长，面向中高端旅游客人及境外游客住宿的高星级酒店市场有了一定的发展空间，同时该市高星级酒店相应的配套服务设施仍与客人的高端需求存在一定的差距。
*市酒店于2011年8月建成投入经营，是市政府招商项目。
酒店依山傍水，环境优美。
总占地面积12万平方米，汇美景美食于一处，融水光山色为一体。
酒店为三星级舒适型酒店，主要定位政务接待和会议场所。
2012年党中央“八项规定"后，政务接待和会务活动大幅减少，业绩急剧下降，黯然失色。
2017年初加盟中国宴会酒店领军品牌“大禾印象”。
对原有的多功能体育馆花费2000余万元进行改建，重金打造四大主题宴会厅，2017年9月27对外正式营业。
改建后的酒店，主要满足市民消费，婚宴消费正成为酒店主营业务。
近两年来，该市着力建设旅游基础设施，加快了长岭、马坪、武胜关、三潭、徐家河等地（景区）以及*城区旅游基础设施建设。
*一河两岸景观和配套设施建设全面建成，中华山旅游大道正式动工，印台山生态文化公园建成后，极大了促进了全市旅游业的发展。
截至2018年12月，全市已开通网上预定查询业务的酒店数量就达到20多家。
如今，在*，一些区位和地段优势较好的街道，都有几家酒店、宾馆。
在助推都市经济发展，方便旅客住宿、休息的同时，过于庞大的供给也使酒店面临激烈的竞争，不少酒店的生存收到挑战。
在当今酒店行业已经从卖方市场转变为买方市场的情况下，只有不断从硬件和软件两个方面改善酒店环境，提升酒店的服务和品质，才能在日渐激烈的市场竞争中站稳脚跟，谋求进一步的发展。
综上所述，根据目前发展现状，*酒店有限公司经过论证、分析，决定投资对酒店进行改造，扩大主楼宴会厅面积，对主楼和附楼全面升级装修，改善酒店硬件设施，提高酒店档次，达到吸引客源、增加收入的目的。
2.2项目建设的必要性
2.2.1是酒店自身发展的需要
酒店经过八年的发展，已经形成了具备集现代化配套设施的三星级酒店。
但因受场地的限制，致使酒店服务功能不全，内部空间狭小，原有主楼一楼宴会厅只能容纳19桌，与大型会议用餐和婚庆用餐不相配套，现在大型会议和婚庆人数普遍在200-400人，要求用餐大厅为20-40桌。
这种情况已严重制约了酒店发展的进程，接待能力不能满足实际市场需求，使得酒店的经营业务活动受到严重制约。
本项目通过改造，扩大宴会厅面积，对主楼和附楼进行二次改造装修，加大酒店硬件设施投入，完善功能、提高接待档次和增强接待能力，有利于提高其市场竞争地位，适应当地日益增长的婚宴消费需求，彻底扭转酒店的经营形势，不仅为酒店和投资者带来巨大效益，也必将为当地的旅游业发展做出积极贡献。
2.2.2是展示城市形象，提供高质量服务的需要
酒店服务业是服务民生的重要领域,是展示城市形象的重要窗口,是促进消费的重要场所,对于推动经济社会发展具有十分重要的意义。
《*省人民政府关于进一步加快服务业发展的若干意见》（鄂政发〔2018〕10号）指出，推进实施“三千亿元产业培育工程”。
围绕金融、现代物流、研发设计和科技服务、软件和信息技术服务、商务服务、商贸服务、文化体育服务、旅游、健康养老和家庭服务、房地产10个服务业重点产业，以壮大产业规模、提升产业竞争力为核心，推动十大重点产业大发展，力争到“十三五”末，十大产业的规模均达到3000亿元以上，总量占全省服务业比重达到85%以上。
本项目通过完善酒店配套设施，提高酒店服务水平、服务档次，在为*市景区提供可靠后勤保障的同时优化旅游消费环境，培育新的旅游消费热点，为游客提供高质量的服务。
2.2.3是符合*市产业政策及规划要求，加强旅游产业体系配套建设的需要
随着*市旅游业的大力发展，旅游酒店业在*国民经济中将会凸显其重要的作用。
*市“十三五”规划纲要中就明确提出要加快发展旅游会展等潜力产业；完善旅游要素，提升旅游业整体质量；优化完善旅游交通、住宿、餐饮、娱乐、购物等设施，加强旅游服务系统、旅游标识、旅游卫生和环境设施，旅游危机管理和应急系统的建设，强化城市旅游功能。
本项目建设是完善旅游产业体系配套建设的重要举措，通过酒店的硬件加大投入，完善功能、提高接待档次和接待能力，构造完整的旅游资源体系，优化旅游发展环境，提升区域旅游竞争优势，进一步拓展*旅游业的发展空间。
2.2.4是加快城市建设，推动经济发展的需要
*市作为*城市圈的节点，商品经济发达、对外交往密切，来往人员多。
随着*市工业园区和基础设施建设，人流更为密集。
目前县内主要有三星级以上酒店4家，包括*酒店、**国际大酒店、**大酒店和**国际大酒店，共有客房477套间，可以满足一般游客需求，但是缺乏高级综合接待场所，总体上看，规模小、档次低，服务业尚处于小县城的落后状态。
如遇到文化交流、商务活动、团队旅游、婚庆、节假日等情况，市内的酒店、宾馆就出现爆满现象，客房严重不足。
特别是市内除**国际大酒店为四星级的酒店外，其他多为二星级经济型酒店，缺乏接待能力，影响了对外经济活动和对外经济交流，影响了*市旅游业及第三产业的发展。
紧紧抓住当前百业俱兴的大好时机，吸引更多的国内外商家来*市进行更高层次的参观访问、洽谈业务、开发建设以及探亲访友、观光旅游等，使来*市的外宾、外国专家、华侨、港澳台同胞以及全国各地的各方来宾都能吃得好、住得好、玩得好，建设一个集吃、住、行、玩、健身等配套齐全、设备先进、管理科学的综合性现代化宾馆是十分必要的，并将给*市及周边地区的开发建设带来新的机遇，直接影响着未来*市的发展和腾飞。
基于上述情况，投资建设本项目既十分必要，也非常迫切，是加快*市城市建设，促进*城市化进程的需要。
2.3项目建设的可行性
2.3.1环境条件
*市自然资源丰富，地理环境独特，旅游业发展潜力很大。
近年来，*市旅游业保持了持续快速增长，发展势头强劲，已经发展成为国民经济的重要产业，*市经济增长为项目建设奠定了坚实的经济基础。
近年来，通过优化营商环境，全市经济呈现快速发展的态势，加大招商引资和区域合作力度，推进资源整合和企业重组，主动承接发达地区产业转移，一批知名的大企业、大集团相继入驻*市，*市部分主要经济指标增速达到或超过省平均水平，跨入快速发展的阶段。
*经济的快速发展为本项目的发展提供了广阔的市场空间。
2.3.2政策条件
国家拉动内需、刺激消费的政策为项目提供了良好的发展条件。
*市为促进我市旅游业加快发展，改善投资环境，提高城市品位，对投资建设星级酒店，给予了政策支持。
按国家星级标准建设的酒店，市政府优惠提供商服用地，土地出让金、税、费、办证等按最低价支付；对挂牌出让价超出部分奖励给企业用于酒店配套建设；免收城市基础设施配套费等行政事业性收费；中介服务收费按标准下限的20%收取。
综上所述，该项目符合产业政策，项目建设解决了*市四星级高档型酒店的不足问题，可为消费者提供一个高档次的酒店服务需求，项目建设是必要和可行的。
第三章市场分析及建设规模
3.1市场分析
3.1.1项目投资的经济环境分析
酒店业的发展与当地的经济发展直接相关。
*市2018年实现地区生产总值314.24亿元（现价）,按可比价格计算，比上年增长7.8%。
其中,第一产业增加值52.44亿元,比上年增长2.8%;第二产业增加值154.77亿元,比上年增长8.2%;第三产业增加值107.03亿元,比上年增长9.9%。
三次产业结构比为16.7∶49.2∶34.1，其中第一产业占比比上年降低1.9个百分点，第三产业占比比上年提高1.2个百分点，三次产业结构进一步优化。
2018年实现社会消费品零售总额136.1亿元，比上年增长11.0%;其中限额以上完成零售额64.8亿元，比上年增长20.4%，限额以上占比达到47.6%。
全年完成外贸出口额7917万美元，比上年下降15.9%;实际利用外资4000万美元，比上年增长10.2%;引进资金85.26亿元，比上年增长28.21%。
2016年国内旅游人数达500万人，实现国内旅游收入31亿元，同比增长9.9%。
2017年国内旅游人数达525.66万人，实现国内旅游收入34亿元，同比增长8.6%。
2018年，该市新增乡村旅游景点26处，具备接待能力的景点增至22处，预计全年共接待游客562万人次，实现旅游行业收入5.47亿元。
*市发展高档次的国际大酒店具有较好的经济基础。
根据*市“十三五”发展规划和有关机构预测，在今后几年内*以及*市的国民经济都将保持稳健的增长态势。
为本项目的建设奠定了扎实的经济基础，为宾馆酒店业发展培养了稳定优质的消费客户群，加上当地优越的区位环境、良好的基础设施为四星级酒店的建设和经营提供了有力的保证。
3.1.2旅馆酒店业市场分析预测
根据《携程网》信息，2018年*市*的二星级上酒店有16家，客房915家。
其中二星级经济型酒店12家，客房438间；三星级舒适型酒店3家，客房296间；四星级高档型酒店1家，客房181间。
表3-1*市*星级宾馆分布
序号
酒店名称
类型
星级
地点
客房
数量
价格
（元/人·天）
开业
时间
1
**城市宾馆
经济型
二星级
42
100-200
2015年
2
**国际大酒店
高档型
四星级
181
700-1000
2017年
3
**大酒店
舒适型
三星级
90
100-300
2019年
4
**酒店
经济型
二星级
45
100-200
2017年
5
**都市会馆
经济型
二星级
36
100-200
2017年
6
**酒店
经济型
二星级
30
100-200
不详
7
**格林大酒店
经济型
二星级
30
100-300
2017年
8
*城市壹号客栈
经济型
二星级
23
100-200
2018年
9
**主题大酒店
经济型
二星级
58
100-300
2016年
10
*6天优品酒店
经济型
二星级
20
100-300
2016年
11
*永泰商务宾馆
经济型
二星级
39
90-200
2018年
12
**大酒店
经济型
二星级
95
100-1100
2017年
13
**主题酒店
经济型
二星级
20
100-200
2016年
14
**国际大酒店
舒适型
三星级
120
200-1000
2010年
15
*酒店
舒适型
三星级
86
100-500
2011年
16
*市*城市酒店
经济型
二星级
不详
100-300
不详
2018年经济型酒店保持平稳增长，考虑到通胀因素的影响，经济型酒店的平均房价将有一定上升空间，农村市场有可能成为经济型酒店下一波发展的热点。
高星级酒店的兴建与开业仍将保持惯性的增长趋势，并在部分县级城市有快速发展的可能。
一方面经济型酒店市场仍将以资本的较量、发展速度的较量为主，与此同时，酒店品牌建设的竞争、服务质量的竞争以及综合管理能力的竞争将越来越在行业竞争中占据主导地位。
未来几年，在人民币升值的大背景，不只经济型酒店，高星级酒店的投资也将继续保持升温趋势。
根据*市统计局发布的2018年国民经济和社会发展统计公报，2018年，全市新增乡村旅游景点26处，具备接待能力的景点增至22处，预计全年共接待游客562万人次，实现旅游行业收入5.47亿元。
随着旅游业的蓬勃发展，全市旅馆酒店业经营业绩不断上升。
人均旅游消费、住宿、饮食消费逐步提高，旅馆酒店需求日益增长，特别是在节假日、旅游旺季，旅馆酒店暴满。
旅馆酒店业特别是高档次的旅馆酒店市场前景十分看好。
3.1.3*市旅馆酒店市场需求情况
随着*市工业及商贸业未来的蓬勃发展，将为酒店经营提供有力的保证。
*市酒店客源市场主要有：
来*市风景名胜区休闲观光度假，来*市开展商务活动、会议和接待交流活动，民间婚庆活动。
另外，*市有大量外出经商人员，仅节日探亲访友的有6万多人次。
据统计，休闲观光度假的逗留时间为2.49天，探亲访友的为2.6天，商务活动的为3.55天，会议的为3.37天，健康疗养的为5.94天，文体科技交流的为4.58天，其他旅游目的的为3.21天。
平均停留3.47天，住宿涉外宾馆的平均停留2.78天，人均花费为250.6元/天，过夜旅游者人均花费842.8元/天。
*市目前仅有三星级以上3家，四星级以上的酒店为1家，可以满足一般游客需求，但是缺乏高级综合接待场所，总体上看，规模小、档次低、服务业尚处于小县城的落后状态。
如遇到重要商务活动、旅游团体活动、节假日、婚庆等情况，旅游服务业立即人满为患，客商、游人无法逗留，忙忙碌碌地赶回各地，严重影响了对外经贸、对外交流和当地经济及第三产业的发展，与蓬勃发展的新兴城市也极不相称，急需发展高档次的宾馆和酒店。
随着我国改革开放的不断深入，投资环境的进一步改善，必将推动经济的全面发展，人民生活水平的提高和消费观念的不断更新，都将会带动商务旅游消费的发展。
同时，随着*城市圈高速、107国道改造和中华山旅游大道的建设，将给*市的发展带来新的更大机遇，加快招商引资和国内国际贸易发展的步伐，定会给酒店带来更加无限商机。
总之，酒店的市场前景广阔而良好，并对*市经济和社会发展起到积极的推进作用。
3.1.3项目SWOT分析
1、Strengths（优势）
1）*酒店依山傍水，环境优美，总占地面积12万平方米，汇美景美食于一处，融水光山色为一体。
酒店拥有风格迥异的豪华生态舒适客房和精致典雅的餐厅，有设施齐备的大、中、小型各式会议室、独创的室内恒温游泳池，还有国际标准网球、羽毛球、乒乓球场、健身房、鱼塘等，是人们理想的入住地。
2周边其他酒店运营状况良好，酒店业、餐饮业发展红火，说明该区域对酒店住宿、餐饮需求旺盛；
3）项目酒店是距离三潭风景区最近的四星级酒店，来往景区交通方便；
2、Weaknesses（劣势）
1）项目周边3km内经济型酒店、单体酒店分布密集，酒店市场竞争激烈，对本项目装修、运营等环节均提出较高的基准要求；
2）*市酒店位置较偏
3、Opportunities（机会）
1）在调查区域内，没有一家集餐饮、住宿、娱乐为一体的四星级酒店，在档次上酒店具有一定的优势；
2）*具有大型宴会、婚宴接待能力的酒店屈指可数，项目酒店可着重挖掘*的婚宴市场，根据其地理位置，还可延续辐射至*城区。
4、Threats（威胁）
1）项目距离商圈还有一段距离（3km），商圈所聚集的人气很多被分流到了商内现有的酒店；
2）酒店近距离（1km内）尚未有能够聚集大量人气的购物、娱乐场所。
3.1.4营销战略
广告推广和酒店先期营业同步执行，公司企划部将进行全程广告策划及监督，即推出整体形象，又突出酒店的独特部分，相互补充，互为联动。
第一步：
新闻稿件形式炒作，通过新酒店开业及活动为项目经营优势造势。
第二步：
举行各类公关活动，推广项目，以各类承办活动营销作配合，全面展开酒店经营工作。
第三步：
广泛运用各类有效媒体与机构的多种形式共同推广，促进酒店获得成功。
*市酒店在推出市场的宣传推广铺垫及炒作重点推广阶段分为四个阶段。
第一阶段为认知阶段，推广主题：
主要是政策、交通、旅游、规划、
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