文化游乐园项目可研.docx
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文化游乐园项目可研
目 录
第一章总论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
通山县玉泉秀水游乐园建设项目
1.1.2项目建设单位
湖北腾凯文化游乐有限公司
1.1.3项目负责人
李青山
1.1.4项目建设性质
新建项目
1.1.5项目选址
通山县玉泉秀水游乐园建设项目考虑游乐园周边良好的休闲娱乐环境氛围，拟建地点选址为通山县209省道与通羊河交汇处，临近通山县一中与政府，周边市政设施完善，交通便利，环境秀美，有利于居民休闲旅游。
拟建设项目用地26680平方米（折约40亩），周围环境及建设条件能满足本项目建设与发展需要。
具体区位如下所示：
项目区位图
1.1.6项目投资规模
项目总投资金额为5013.51万元人民币，主要用于通山县玉泉秀水游乐园建设项目的建筑工程投资、配套工程投资、设备购置及安装费用、无形资产费用、其他资产费用、预备费以及充实企业流动资金等。
1.1.7项目建设内容
通山县玉泉秀水游乐园建设项目占地26680平方米。
项目建设主体用地13924平方米，配套建筑用地面积750平方米建筑面积1100平方米，公共工程用地面积12006平方米，主要建设内容及指标如下：
项目主要建（构）筑物指标表
工程类别
分项工程名称
层数
占地面积（m2）
建（构）筑面积（m2）
游乐园主体工程
主体工程面积
13924
休闲娱乐区
8000
8000
儿童游乐区
5924
5924
水上乐园（不计占地面积）
2000
2000
配套建筑
配套建筑总面积
750
1100
综合接待服务区
2
350
700
休息活动区
1
250
250
门卫室
1
50
50
卫生间
1
100
100
公共工程
公共工程总面积
12006
12006
道路及路面硬化
5336
5336
绿化（绿化率40%）
6670
6670
总计
26680
本项目建设内容包括
1，休闲娱乐区：
过山车、摩天轮、跳跃云霄、海盗船、大摆锤、碰碰车等14个项目。
2，儿童游乐区：
飓风飞椅、小火车、逍遥水母、缤纷马戏团、豪华转马等8个项目。
3，水上乐园区：
激流勇进、激战鲨鱼岛等2个项目。
项目建成后，将形成一个供市民体育健身、文化交流、休闲娱乐的公共场所。
该项目以一些大型游乐设施为主，拟建成咸宁地区首屈一指的游乐场所。
1.1.8项目资金来源
本项目总投资资金5013.51万元人民币，其中建筑工程用1035.41万元，设备购置及安装费用3444.1万元，工程其它费234万元，预备费及流动资金300万元，具体详见投资估算表。
项目投资估算表
序 号
工程或费用名称
估算价值
占总投资的比例
建筑工程
设备购置
安装工程
其它费用
合计
1
建筑工程费用
1035.41
3131
313.1
0
4479.51
89.35%
1.1
游乐园主体工程
3131
313.1
0
3444.1
68.70%
1.1.1
休闲娱乐区
2331
233.1
2564.1
1.1.2
儿童游乐区
445
44.5
489.5
1.1.3
水上乐园
355
35.5
390.5
1.2
配套建筑工程
215
0
0
0
215
4.29%
1.2.1
综合接待服务区
140
140
1.2.2
休息活动区
50
50
1.2.3
门卫室
5
5
1.2.4
卫生间
20
20
1.3
公共设施工程
820.41
0
0
0
820.41
16.36%
1.3.1
道路及路面硬化
160.08
160.08
1.3.2
绿化
100.05
100.05
1.3.3
场地平整费
53.36
53.36
1.3.4
给排水工程
266.8
266.8
1.3.5
强电
160.08
160.08
1.3.6
弱电
80.04
80.04
2
其他费用
0
0
0
234
234
4.67%
2.1
勘察费
10
10
2.2
施工图设计费
52
52
2.3
建设单位管理费
65
65
2.4
工程建设监理费
52
52
2.5
报告编制费
5
5
2.6
其它
50
50
小计
1035.41
3131
313.1
234
4713.51
94.02%
3
预备费用与流动资金投入
300
300
5.98%
3.1
预备费用
200
200
3.99%
3.2
流动资金
100
100
1.99%
4
项目总投资
1035.41
3131
313.1
534
5013.51
100.00%
项目所需资金全部为单位自筹。
1.1.9项目建设期限
本项目建设期为2015年11月至2016年10月，建设工期共计12个月。
1.2项目公司介绍
湖北腾凯文化游乐有限公司，成立于2014年9月，注册地址为：
通山县隽水镇秀水大道638号，经营范围：
游乐园的管理及运营等，公司下设办公室、财务部、经营部、策划部、项目部、质量安全部等，具有中级以上职称人员15人。
公司秉承“优质服务、诚信经营“的经营理念；并以“质量是第一工作”，“顾客的满意是我们的荣誉”作为我们永远不变的方针；以爱护环境、回报社会、关爱雇员等社会责任为己任；把“诚信、负责、创新、团队”作为公司不断的追求和目标，愿与广大朋友携手共创美好的明天。
1.3编制依据
（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（2）《湖北省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（3）《通山县“十二五”旅游产业发展规划》；
（3）《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
（4）《投资项目可行性研究指南》；
（5）《现代财务会计》；
（6）项目公司提供的有关资料及相关数据；
（7）国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
（1）充分利用建设地现有基础设施条件，将建设地现有条件（设施、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
（2）坚持技术、设备的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，坚持施工安全性原则，采用最先进的施工设备、施工技术，确保项目工程质量，以达到企业的高效益。
（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
（5）注重环境保护，设计中注重建设垃圾处理方案，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对企业现状和项目建设的必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设未来的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资，经营成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标如下：
主要技术指标表
序号
项目名称
单位
数量
备注
一
主要经济技术指标
1
总用地面积
m2
26680
2
本期项目用地面积
m2
26680
2.1
主体工程用地面积
m2
13924
2.2
配套建筑占地面积
m2
750
3
绿地面积
m2
6670.00
4
道路及场地硬化面积
m2
5336.00
5
室外机动车停车位
个
112
二
项目投资数据
1
项目总投资
万元
5013.51
2
土地费用
万元
每年租金40万元计入成本
3
工程费用
万元
1035.41
4
设备购置及安装费
万元
3444.10
5
工程其它费用
万元
234.00
6
流动与预备费用资金
万元
300.00
三
建设工期
月
12
四
财务指标
1
营业收入（含税）
万元
2670.00
运营期平均
2
营业税金及附加
万元
201.85
运营期平均
3
总成本费用
万元
1157.35
运营期平均
4
利润总额
万元
1310.80
运营期平均
5
所得税
万元
327.70
运营期平均
6
税后利润
万元
983.10
运营期平均
7
财务盈利能力分析
7.1
财务内部收益率
%
21.34%
7.2
财务净现值
万元
823.21
ic=10%
7.3
项目投资回收期
含建设期
7.3.1
静态投资回收期
年
6.36
7.3.2
动态投资回收期
年
8.83
7.4
总投资收益率
%
19.61%
7.5
总投资利税率
10.56%
1.7综合评价
本项目建成运营后，营业收入为2670万元，营业税金及附加为201.85万元，所得税为327.70万元，项目净利润983.10万元，项目投资利润率为19.61%，项目投资利税率为10.56%，项目财务内部收益率为21.34%，静态投资回收期为6.36年，动态投资回收期为8.83年，财务净现值为910.23万元，项目建设运营后，经济效益良好，符合通山县城市规划，项目是可行的。
建议：
通山县玉泉秀水游乐园建设项目将发展成为鄂东南地区新的旅游目的地，鄂东南地区著名的休闲旅游中心，打造成为鄂东南地区及通山县旅游名城的“休闲娱乐名片”，促进通山县乃至鄂东南地区休闲娱乐以及旅游产业的进一步发展。
为了更好地推动此项目发展与建设建议当地政府按政策给予项目建设性收费及运营后税收方面减免待遇。
结论：
项目的运营将为通山县及鄂东南地区当前经济发展规划作出有力的推动，将极大带动当地文化旅游产业的快速发展，促进就业，加快当地经济发展进程，为通山县及鄂东南地区经济发展增创新的优势。
项目建设是当前通山县及鄂东南地区休闲旅游场所的有效补充，市场前景较好，发展前景可观，项目建设具有较好的经济效益与较强的社会效益。
所以，本项目建设十分必要与可行。
第二章项目建设必要性与可行性分析
2.1项目背景
“十一五”时期，通山县累计接待海内外旅游者708.88万人次，年均增长24.19%；实现旅游业总收入24.42亿元，年均增长26.21%。
2009年，全县实现旅游业总收入6亿元，相当于全县生产总值的21%。
旅游业已成长为县域经济的重要支柱产业之一。
旅游产业体系日趋完善。
“十一五”末期，全县形成了通达的旅游交通网络，九宫山、隐水洞两个主要景区道路达到国家2级标准，旅游公共交通服务比较完善；发展国家4A级旅游景区2家、国家2A级旅游景区1家；省级工农业旅游示范点1个；旅行社5家；宾馆饭店150家，其中三星级2家、二星级12家，总床位15000余张；农家乐和农家旅馆发展到300多家，其中四星级1家，三星级3家，二星级2家；旅游购物场所70余个，旅游商品20余种；娱乐休闲场所100余个。
全县已基本形成了以“行、游、住、食、购、娱”等旅游产业要素为主体，其它关联产业为支撑，并具有较大规模和水平的旅游产业体系。
旅游投资规模不断扩大。
“十一五”期间全县招商引资项目21个，投资总额20亿元，成功开发了隐水洞、太阳溪漂流、石龙峡、九宫山滑雪场、中港十八潭、银河谷漂流等多个景区景点，成功打造了九宫山和隐水洞2个国家4A级旅游景区，正在重点推进太阳山景区、杨芳林蝴蝶谷·北山石林旅游区、大幕山盘龙溪漂流、观音洞景区、洪港龙图生态旅游度假山庄等项目建设，为通山旅游业的发展奠定坚实的基础。
按照“企业投资开发，政府配套基础设施”的模式，初步形成了政府加大投入，民营资本加快进入，金融机构积极支持参与的多元化旅游投资格局。
旅游市场开发取得成效。
以九宫山、隐水洞、太阳溪为重点，辐射带动全县旅游整体发展，“游山、玩水、探洞、访古民居、品农家乐、谒闯王陵”的格局初步形成。
立足武汉城市圈市场，根据武汉、咸宁、赤壁、通山四地旅游资源各具特色，互补性强的特点，加强了四方骨干旅行社和景区之间的交流与合作，打包旅游景点，整合旅游线路，联合举办节庆活动，形成了资源共享、信息互通、线路互推、客源互送、节庆互动、互利共赢的发展模式。
同时，加大了省内主流媒体、报刊杂志、武汉主要路线车身广告、网络宣传、景区内互动广告等宣传力度，有效稳定了武汉城市圈圈内客源市场。
拓宽武汉城市圈周边市场，抢抓周边（长株潭城市圈、昌九城市群、岳阳、郑州等大中城市），突出宣传山水、人文资源和休闲、度假功能，并在京珠高速公路武汉至咸宁段、107国道咸宁段、316国道贾家源段设立景区标识广告牌，引导游客来通山旅游，树立通山旅游品牌形象。
谋划旅游新市场，我们抢抓武广高铁开通和三条高速即将开通的机遇，先后组织我县景区企业参加长三角、珠三角、环渤海等区域举办的旅游交易会、协作会、展览会、联谊会，设立旅游展位，分发宣传资料。
最近，我们又和中国东方航空公司签订协议，在东航飞机上推出通山整体旅游形象广告“美丽邻居，通山等您”，推荐我县旅游特色产品，进一步拓展了客源市场；在央视《朝闻天下》做广告。
传统观光旅游提档升级，休闲度假、生态旅游、文化旅游蓬勃兴起，专项旅游迅猛发展，初步形成了适应多层次市场需求的旅游产品体系。
双休日、节假日、旅游节庆活动旅游成为推动旅游经济快速发展的重要力量。
旅游发展环境明显改善。
县委、县政府进一步加大对旅游发展工作的领导和支持力度，用于旅游整体形象推广和宣传促销工作的经费不断增加，对旅游项目建设的支持更加得力。
2008年进入湖北旅游强县行列，2009年被评为湖北旅游发展先进县，旅游交通、城市环境、公共卫生等基础设施条件显著改善，旅游业综合素质有了显著提高。
旅游带动作用显著增强。
截止2009年，全县旅游业直接提供就业岗位2万个，为相关行业间接提供就业岗位3万个，为缓解社会就业压力发挥了重要作用。
全县发展农家乐255家，涌现出西泉、船埠、中港、畈中等一批通过旅游开发脱贫致富的典型。
同时，旅游业发展还带动了交通、商贸、文化、体育、通讯、信息、物流等服务业的发展，为工业、农业提供了新的市场空间，推动了生态环境和文化遗产的保护。
随着我国人们生活水平的不断提高和闲暇时间的增多，一个大众化的休闲时代正在到来。
休闲的普及又会变成推动经济发展的重要力量，进而发育出休闲产业和休闲经济。
大型休闲综合型游乐园正是这样一个新时代大背景下的产物，是依据科学发展观，从不断满足人民群众日益增长的物质文化需求出发，从增加就业，扩大内需，实现社会经济可持续发展而推出的重要方略。
我国休闲供给市场存在“战略性短缺”，相关的产业门类增长速度与居民文化、休闲消费实际增长速度，以及居民的文化、休闲消费潜力相比，存在巨大的落差。
湖北省鄂东南地区及通山县旅游资源丰富,自然景观优美,历史文物众多,发展旅游业具有得天独厚的优势。
近几年来,通山县大力发展旅游业,把旅游业作为拉动当地经济的主要产业之一。
然而,通山县旅游资源存在着分布过于分散、景区规模小、档次低、文化挖掘力度不够等问题。
应对通山县旅游资源进行整合,加强景区间合作,明确主题定位,实现线路整合,进行营销组合。
这有利于当地经济发展,也是区域旅游业未来发展的内在要求。
随着生活水平的提高，为满足人们多样化的需求，各地区争相开发新的文化娱乐项目，在传统文化中融入现代元素，满足消费者求新存异的心理，打造全新的文化娱乐产品。
2.2本次建设项目提出缘由
不少游乐园顺应新世纪旅游业发展需要，以其高超的策划、精致的建筑、丰富的内涵和一流的管理服务水平，很快轰动海内外。
他们的成功给人们提出启示：
一个成功的游乐园，完全可以取得良好的投入产出效益和多方面的社会效益。
建设游乐园在旅游资源丰富的地区是对资源、产品的重要补充，在旅游资源不太丰富的地区则是突破发展“瓶颈”的重要举措，具有相当广阔的市场前景。
按照国家旅游局的预测，2015年国内旅游消费总额将突破人民币2万亿元，旅游将成为与汽车、房产并列的消费热点。
中国的旅游者消费支出结构是住宿、餐饮等费用支出比例较低，景点门票的费用支出比例较高。
按此模式预测，届时国内旅游消费总额将有数千亿元用于旅游景点支出，主题公园作为新兴旅游景点必将分得可观的收益。
本项目即是在鄂东南地区及通山县休闲娱乐市场需求旺盛、迫切需要建设大型的综合游乐园的基础上提出的，项目将建设休闲娱乐区、儿童游乐区、水上乐园等内容，将发展成为鄂东南地区新的旅游目的地，通山县乃至鄂东南地区著名的休闲旅游中心。
2.3项目建设必要性分析
2.3.1满足当前鄂东南地区休闲娱乐迫切需求的需要
近年来，随着新媒体产业基地的建设，鄂东南地区的经济发展持续快速发展。
加强鄂东南地区的基础设施及精神文化建设，是实现鄂东南地区快速发展的前提条件。
随着鄂东南地区的品牌建设和招商引资的力度加大，越来越多的外来企业和高素质人群将来到鄂东南地区安家落户。
鄂东南地区人口增加、人均收入提高，物质生活条件逐步改善，当地群众的业余娱乐文化活动的需求越来越丰富。
原有简陋的文化体育设施难以满足人民群众日益提高的精神文化生活需求，严重滞后于鄂东南地区的经济发展水平。
所以，建设一个能让不同年龄、层次的人群均可健身休闲、愉悦身心的公共空间将刻不容缓。
本项目的建设对扭转鄂东南地区缺少大型休闲娱乐场所的局面，满足人民群众日益增加的精神文化需求，项目建设对于鄂东南地区的休闲娱乐产业发展具有重要的意义。
2.3.2满足旅游产业快速发展的需要
随着国民经济的快速发展，人们的生活水平得到了极大的提高，按照马斯洛的人类需求五层次理论，人的需求从基本的物质生活方面越来越集中到娱乐和精神层面。
同时，体验经济已经逐渐成为继农业经济、工业经济和服务经济之后的一种主导型经济形态，越来越多的消费者渴望得到体验，顾客每一次购买的产品或服务在本质上不再仅仅是实实在在的商品或服务，而是一种感觉，一种情绪上、体力上、智力上甚至精神上的体验。
游乐园是旅游业充分发展的产物，作为人们求新、求异、求奇、求美、求知的一种重要途径，迎合了人们对旅游文化和娱乐的更高层次的需求，推动着旅游需求由过去单一的观光形式向休闲化、个性化和参与性的转变。
如今旅游消费将进入大众消费阶段,成为居民消费的重要组成部分,休闲、度假成为居民消费新趋势,国内旅游成为旅游市场的主体。
这种趋势将促进旅游产业爆发性增长,成为扩内需、促消费、保增长的主要推动力。
因此，本项目的建设将极大程度的满足了湖北省旅游产业快速发展的需要。
2.3.3推动项目公司长足发展的需要
近几年来，随着政府把发展旅游产业列入国家“十二五”发展规划，并相继出台扶持、优惠政策，游乐园产业呈现出了爆发式增长势头。
预期在未来几年内，游乐园产业将是全球最具发展潜力的朝阳产业之一。
因此本项目的建成同时有效带动项目公司旅游开发业务的拓展，对做大做强公司主业、实现长远战略目标具有重大意义。
2.3.4增加当地就业促进相关产业链发展的需要
本项目建成后，将为当地40多人提供就业机会，吸收下岗职工与闲置人口再就业，可促进当地经济和谐发展；此外，项目的实施可促进游乐园行业上下游产业如旅游、酒店、服务、餐饮等相关产业链的快速发展。
对于搞活国民经济具有重要意义。
2.3.5带动当地经济快速发展的需要
项目建成后实现年均营业收入为2670万元，营业税金及附加为201.85万元，所得税为327.70万元，项目净利润983.10万元。
因此，项目的实施每年可为通山当地增加529.55万元利税，可有效促进通山社会经济发展进程。
2.4项目建设可行性分析
2.4.1政策可行性
《国务院关于加快发展服务业的若干意见》提出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。
鄂东南地区人文景观丰富，历史文化深厚，有着休闲经济得天独厚发展优势。
近年来，鄂东南地区依托、挖掘传统文化，通过实施大项目带动，旅游产品不断丰富，基本形成了以自然观光休闲、运动休闲、休闲农业为主体，以山水度假为配套的旅游产品体系。
与此同时，鄂东南地区深入挖掘和整合文化旅游资源，积极推动关联产业发展。
把文化、旅游资源转化为文化旅游产品，延伸旅游产业链条，树立旅游品牌。
这些都为项目的实施提供了有力的政策支持，同时也说明了该项目完全符合国家、鄂东南地区产业发展规划，因而项目将能够得到政策上的大力支持。
2.4.2市场可行性
随着经济的快速发展和国内旺盛的需求，未来的20年将是国内游乐园发展接近国际水平并快速成长的时期。
近年来，随着湖北省休闲旅游业快速稳定发展，尤其是项目拟建地通山县历史悠久，文化积淀深厚，旅游资源丰富，有较强的辐射和集聚力；空气清新，环境优美，游乐休闲，相得益彰。
这将为项目的实施带来一定的市场优势。
本项目通过休闲娱乐区、儿童游乐区、水上乐园等项目的建设，将会占领一定的市场份额，从而赢得较好的社会效益和经济效益。
可见，本项目的建设市场潜力较大，具备市场的可行性。
2.4.2项目公司实力支持
项目资金实力十分雄厚，公司凭借多年在休闲娱乐领域所形成的核心竞争力，已形成具有产业运作、品牌运营经验的专业团队。
同时，该项目还将获得地方政府和国家政策以及资金上的大力支持，这都为本项目的建设及运营提供了强大的实力支持，为项目的顺利实施提供了优越的先决条件。
2.4.4管理可行性
本项目将根据项目建设的实际需要，专门组建机构及经营队伍，负责项目规划、立项、设计、组织和实施。
在经营管理方面将制定行之有效的各种企业管理制度和人才激励制度，确保本项目按照现代化方式运作。
综合以上因素，本项目建设可行，且十分必要。
第三章项目选址及建设条件
3.1项目选址
通山县玉泉秀水游乐园建设项目考虑游乐园周边良好的休闲娱乐环境氛围，拟建地点选址为通山县209省道与通羊河交汇处，临近通山县一中与政府，周边市政设施完善，交通便利，环境秀美，有利于居民休闲旅游。
拟建设项目用地26680平方米（折约40亩），周围环境及建设条件能满足本项目建设与发展需要。
具体区位如下所示：
项目区位图
本项目选址用地地块整齐、地势平缓，土方平整工作量较小，规划建设用地面积26680平方米。
项目周边道路、电力、给排水、通讯、燃气等配套基础设施较为齐全。
本项目生活水源引自当地自来水管网，部分水源取自秀水河。
本项目采取雨水、污水分流方式排放，就近排入市政
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