成都房地产行业现状及市场分析教学提纲.docx

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成都房地产行业现状及市场分析教学提纲

第三章成都楼市行业现状及市场分析

3.1成都土地市场现状

2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。

3.1.1全年土地推出情况

2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。

成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万㎡，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。

图3-12009年-2013年成都整体市场土地量价对比图

2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。

3.1.2土地供应情况

（1）2013年成都各区域土地供应面积比较

2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。

在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。

本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：

1.45。

图3-22013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图

在主城区中，城东93万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万㎡土地供应。

（2）2013年成都土地供应性质状况

13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50宗，总面积约113万㎡；住宅用地134宗，总面积约667万㎡。

图3-32013年成都整体市场土地用地性质供应分配图

（3）2013年成都主城区土地供应环线分析

主城区的土地供应量主要分布在2环-3环、3环-外环两个环线区域，城中心土地供应依然十分紧缺，城中有很大一部分地块是通过“城中村”拆迁改造而来。

图3-42013年成都整体市场主城区土地供应环线分布

3.1.3土地成交分析

（1）2013年成都各区域成交土地面积分析

成交面积最大的区域是新都，占总成交面积的21.0%，其次为双流，占19.0%。

13年成交土地郊区化地块偏多，郊区成交地块与主城区成交地块面积比例达1：

1.17。

图3-52013年成都整体市场主城区土地成交面积区域分布

（2）2013年成都各区域成交土地用地性质分析

在13年土地成交中，住宅地块成交面积要大于商业地块的成交面积。

商业地块成交与12年相比，降幅较大。

图3-62013年成都整体市场土地用地性质成交分配图

（3）2013年成都主城区成交土地环线分析

在13年成交地块中，环线分布面积最大的是3环-外环范围内的土地，共有30宗成交，成交土地总净用地面积约105万㎡，成交居于次席的是2环-3环地块，成交宗数为32宗，成交总净用地面积约89万㎡，外环外的主城区地块成交面积和宗数占据第三的位置。

图3-72013年成都整体市场主城区土地成交环线分布

（4）土地成交价格

图3-82013年成都整体市场各区域土地成交价格情况

2013年，在主城区的各个区域内土地价格满足由内向外价格逐渐下降的走势，其中成交单价最高的是城南区域，稀缺性地段让其成交价格领跑成都各个区域，成交单价最低的是城北区域。

在郊县中，双流的成交单价最高，温江最低。

3.1.4土地市场总结

整体而言，主城区土地日趋稀缺，市场需求缺口较大，武侯区土地供应量较小且土地溢价明显，足以说明武侯区寸土寸金的区位优势，未来地价将进一步上涨。

3.2住宅市场现状

3.2.1总体供销情况

图3-92009年-2013年成都市商品住宅量价关系分析

（1）供求关系分析

2013年成都市商品住宅合计供应面积1603.16万㎡，成交2247.11万㎡，成交均价为7483元/㎡，供求比为0.71。

（2）供应量分析

2013年成都市商品住宅共计增量房源面积1603.16万㎡，合175218套，同比下降18.0%。

郊区供应量为1005.08万㎡，主城区为598.09万㎡，郊区高于主城区，其中4-7月、9月郊区供应体量都超过了100万㎡。

2013年度，双流、城东、新都区域在供应量中占比排名前三位，比例依次为17.3%、16.2%和14.1%。

户型产品以60-90㎡面积段为主，占比为48.9%；各建筑形态中，以高层供应为主。

（3）成交量分析

2013年成都市商品住宅共成交房源235952套，合计2247.11万㎡，同比上涨13.6%。

郊区成交量为1395.90万㎡，主城区成交量为851.21万㎡，郊区去化量远大于主城区。

从月度上来看，3月消化房源最多，去化体量高达274.62万㎡，主要原因是年初的购房热潮，以及开发商纷纷推出了各种优惠活动，从而带动了刚需群体的爆发，住宅市场持续回暖。

其次为4月份，去化量为258.48万㎡。

成交区域成交量排名前三的为双流、新都、郫县三个区域。

户型区间中以60-90㎡产品去化量最大，成交占比为43.9%；各建筑形态中以高层、小高层房源成交为主。

3.2.2价格情况

从2009年-2013年成都市商品住宅成交价格走势来看，2009-2011年整体均价一直呈上升趋势，于2011年达到历史峰值6815元/㎡；2012年成交均价下降，整体均价为6602元/㎡。

2013年成交均价较2012年大幅上涨，达到历史最高，为7483元/㎡，上涨原因主要是因为土地价格、人工价格、材料价格上涨导致，此外，开发商资金链的好转也导致市场优惠减少，促使价格上涨。

其中主城区成交均价为9378元/㎡，郊区成交均价为6328元/㎡。

郊区成交均价远低于主城区，这也是大量刚需客户选择购房在郊区的主要因素。

图3-102009-2013年度成都市商品住宅成交价格走势

从2009年-2013年成都市商品住宅各区域成交走势来看，各个区域价格整体呈现上升趋势，其中，主城区中所有区域成交均价较去年都是呈现上涨趋势。

郊区中，所有区域的成交均价均达到了历史最大值。

城中成交均价为11918元/㎡，依然排名第一，而成交均价最低是温江区域，为5512元/㎡。

各个区域之中，从09年到13年涨幅排名前三的为：

城中、城东和城南。

图3-112009年-2013年成都市商品住宅各区域成交价格走势分析

3.2.3住宅市场总结

（一）成都住宅市场总结

（1）量升价跌，供不应求

2013年成都房地产市场商品住宅整体呈现量价齐升，供不应求的市场走势。

整体来看，2013年调控的总基调为“抑制投资性购房，稳定房价”，而总的来说，调控的作用未能达到预期，政府为了大力抑制投资客购房，采取了“限购”、“限贷”、“提高个税”等办法，的确打压了投资客的投资信心，但也一定程度上导致市场存量增加，开发商资金回笼困难等问题。

2013年6月，成都公积金中心公布了新的公积金贷款政策，此举仍然是为了抑制投机性购房，从而大力支持刚需购房，而这项政策直接导致7月刚需的大量释放，淡季不淡，开发商资金压力也得到了缓解，购房者还款压力也随着降低。

三中全会的召开，提出以人为核心的城镇化建设，为房地产的发展提供了保障。

年底，由于年中市场持续利好，大部分开发商资金回笼情况良好，导致年底均放缓了推盘节奏，优惠活动也随着减少，但买涨不买跌的心理还是促使大量购房者出手，使成交量一直处于一个高位。

（2）从城市进军郊区

2013年，“新国五条”的出台、房产税的改革等措施都能看出政府支持刚需购房，抵制房价过高和投资性购房。

尽管如此，主城区成交均价依然远高于郊区，而郊区便宜的均价促使大量刚需客户出手置业。

2013年郊县总成交量超过主城区545万㎡。

随着主城区土地价格越来越高，且土地资源越发稀缺，楼价自然也是水涨船高，再加上地铁各线路开工建设，空气质量下降，2013年成都主城区居住品质继续下降，因此各大品牌房企都将目光聚集在了郊区。

如，保利、蓝光、绿地先后均入军新都大丰板块，万科入驻龙泉大面、十陵等，中信九龙仓进入华府板块，郊县品牌聚集，由此而带来的成交量可见一斑。

此外，由于成都规划中的10条地铁线，如已经开通的1、2号线，给成都未来的交通带来了巨大的便利，并随着城市不断向外扩张，郊区未来发展不可估量，因此刚性需求购房者也更加青睐于购买郊区。

（3）70-90㎡刚需户型受追捧，大户型受冷落

2013年成都楼市仍然是以刚需首置为主，刚需购房者大多为80、90后的年轻一代。

因其经济收入较低，家庭人员较少和结婚的需求，大多数选择低总价、低首付，和可变空间赠送的户型，面积段在70-90㎡紧凑型套三户型倍受消费者追捧。

如：

蓝光COCO金沙、中德英伦城邦、中信城等项目均含以上主要特点。

另外，与刚需产品不同的大户型产品，市场表现较差，这些项目因其自身配套功能不完善，产品定位不明确，价格过高等原因导致无人问津。

如：

华润金悦湾、金阳伦敦西区。

2013年总价在100万元/套的成交量虽有一定程度的上升，但多为高端别墅项目，加上政府持续抑制投资性购房，更是打压了部分大户型产品市场。

（二）武侯区住宅市场情况

从武侯区基本情况来看，武侯区新增住宅供应量偏少，住宅成交价格平均为8640元/㎡，住宅存量比例在五大中心城区内最低，由此可见武侯区作为成都五大中心城区内名校荟萃、科技实力雄厚、商圈发达、宜居典范的主城区，土地供应量稀缺，区位、交通、配套优势明显，居住生态、人文环境位列成都各区前列，成交量较高，成为人们安家立业的首选区域。

未来发展趋势是武侯区土地供应越来越少，商品房供应量稀缺，价格会不断小幅上升，因其稀缺性，住宅市场成交量将基本不存在任何问题。

3.3写字楼市场现状

3.3.1新增供给及销售情况

图3-122010年-2013年成都整体市场办公用房量价对比图

（一）新增供给情况

2013年全市办公市场新增办公用房总供应量150.75万㎡，与去年相比，今年全年的办公市场供应量大幅度减少，环比下降50.8%。

按区域供应情况来看，2013年成都主城区办公用房新增供应面积为91.22万㎡，占全市办公用房新增总供应量的60.5%，主城区新增供应情况中，仍然以城南区域的办公用房新增为主，供应量为36.31万㎡，其次是城西和城北，新增供应量为20.36万㎡和18.10万㎡。

图3-132013年成都市主城区写字楼供销存对比图

（二）成交情况

2013年全市办公物业总成交量为244.84万㎡，环比2012年增长32.4%。

纵观整个办公物业成交走势，今年度的办公物业成交量基本上趋于稳定。

主城区成交量为179.59万㎡，占整个办公物业市场总成交量的73.4%，其中天府新区城南区域以101.66万㎡的成交量居于首位，其次是城西和城东，成交量分别是25.82万㎡和24.45万㎡。

郊区成交量为65.25㎡，其中主要以双流和郫县成交最为集中，成交量分别是31.93万㎡和11.85万㎡。

3.3.2价格情况

图3-142013年成都整体市场办公用房成交均价走势

2013年办分市场整体成交均价为10137元/㎡，较去年上涨5.3%。

，整体成交均价呈平稳上升趋势。

主城区办公市场成交均价为11456元/㎡，除饱和度相对较大的城西外，2013年全年主城区区域成交均价均突破10000元/㎡，其中仍然以城中区域的办公用房成交均价为首，成交价为15432元/㎡。

郊区办公市场成交均价为6504元/㎡，整体而言并无太大波动，其中郊区成交均价前三位的是温江、双流和郫县，成交均价分别为6783元/㎡、6743元/㎡和6480元/㎡。

3.3.3写字楼市场总结

2013年中央召开会议，分析研究2013年全市上半年经济形势和下半年经济工作，会议未提房地产调控，这或许是高层对房地产业的新态度，也被市场普遍解读为房地产业市场的利好。

这一利好政策的出台，或将进一步催热蓉城房地产市场，尤其是备受追捧的写字楼市场。

今年，成都写字楼市场整体出现供不应求的现象，空置率急剧下降，租金上涨，出现租售两旺的利好局势。

随着写字楼租金的不断上涨，在高收益高回报下，写字楼已经成为投资客争相抢购的对象。

整个市场而言，光是单一的物业已经满足不了诸多投资商的需求，大量涌现的城市综合体在改变着成都人们原有生活方式的同时，也加剧了成都商业模式的重新洗牌。

后期写字楼地产竞争将会愈演愈烈，在漫长的消化过程中，开发商不仅要在其硬件配套上完善尽美，更要在软性配套方便下足功夫，让自己的产品在这激烈的角逐环境里更具竞争性。

总体来看，成都写字楼呈现供过于求的现状，且存量主要集中于高新区，按现有存量预计其消化期应在2-3年左右。

项目所在区域缺乏国际甲级写字楼，市场呈现空白。

因此，项目应在开发进度及建筑外观、功能等方面进行把控，可使项目获得更好的市场机会。

3.4SOHO市场现状

3.4.1新增供给及销售情况

（一）新增及成交走势

上半年市场供应明显减少，但销量处于上升趋势。

图3-252012年-2013年大成都SOHO新增及成交走势

2013年上半年，成都市LOFT物业新增供应53.51万㎡，成交59.42万㎡，同比分别下降24.13%、上升71.75%。

其中主城区新增供应22.64万㎡，成交37.36万㎡，同比分别下降51.51%，上升44.87%；郊县新增供应30.88万㎡，成交22.06万㎡,同比分别上升29.44%、150.41%。

上半年新增供应主要集中在1、4、6月份，4月份达到供应峰值16.40万㎡；成交也是4月份达到成交峰值18.62万㎡。

从上半年走势来看，虽然主城区供应、成交仍然占据大头，但郊县相比去年上升幅度较大，且主城区供应量已出现大幅下滑。

（二）整体供销比情况

上半年供销比相比去年整体处于下滑趋势为0.90。

上半年SOHO市场供销比又涨又跌，6月份为最大值1.56,2月份仅0.15，整体供销比为0.90，相比去年，整体呈下滑趋势。

但由于去年供销比值过大，上半年高达2.04，加上前几年的累计，虽然今年有所去化，未来去化问题还是比较艰巨。

图3-252012年1月-2013年6月成都市SOHO供销比走势

3.4.2新增及成交区域情况

（一）新增及成交行政区域比较

成华区新增最多，高新区成交最好。

从各行政区域SOHO物业新增供应来看，2013年上半年，新增区域成华区居首，为9.82万㎡、2116套，分别占比18.34%、19.59%，龙泉驿次之；成交区域高新区居首，为14.97万㎡、2827套，分别占比25.20%、25.06%，双流次之。

图3-262013年1月6月成都市各区县SOHO新增情况

（二）新增及成交环域比较

从各环域SOHO物业新增及成交来看，2013年上半年，主城区SOHO物业新增二-三环居首，为9.82万㎡，占比43%，三环-绕城次之；成交绕城外居首，为13.35万㎡，占比36%，二环-三环次之。

图3-262013年1月-6月成都市主城区SOHO新增面积及销售之环域情况

（三）新增及成交方位比较

从各方位SOHO物业新增及成交来看，2013年上半年，主城区SOHO物业新增以城西居首，为9.54万㎡，占比42%，城北次之；成交以城南居首，为14.66万㎡，占比39%，城西次之。

图3-272013年1月-6月成都市主城区SOHO新增面积及销售之方位情况

3.4.3存量情况

（一）存量行政区域比较

从各行政区域SOHO物业存量来看，截止2013年6月底，大成都SOHO物业累计存量为156.24万㎡，同比去年增加16.59%。

其中高新区以36.35万㎡存量居于首位，占总存量23.26%。

图3-282013年1月-6月成都市各区县SOHO物业存量情况

（二）存量环域比较

从各环域SOHO物业存量来看，截止2013年6月底，主城区SOHO物业存量以绕城外居首，为33.15万㎡，占比36%；其次是二环-三环，一环-二环最少，占比3%。

图3-292013年1月-6月成都市主城区SOHO存量面积之环域情况

（三）存量方位比较

从各方位SOHO物业存量来看，截止2013年6月底，主城区SOHO物业存量以城居首，为33.73万㎡，占比37%；其次是城西，城中最少，占比7%。

图3-302013年1月-6月成都市主城区SOHO存量面积之方位比较

3.4.4SOHO市场总结

上半年新增供应同比大幅下滑，成交同比大幅增长，但整体供销比为0.90，对市场存量有所去化。

但目前市场仍累计存量高达156.24万㎡，未来去化问题严峻。

就主城区环域而言，目前市场二环-绕城两区域供销相对均衡，绕城外存量最大，销售相对较好，供应也在减少，处于去化阶段。

就主城区五方位而言，目前市场新增主要在城西与成北，成交主要在城南与城西，城南与城西存量最多。

公寓客户主要为中小型贸易、咨询、广告设计类企业办公需求者和企业接待与周边白领客户居住需求者，这类客户往往对周边成熟的设施配套和商业、商务氛围要求较高。

而从目前成都市场SOHO公寓开发及存量情况来看，多数开发商将其作为投资型公寓推向市场来加快资金回笼，而忽略了公寓型物业的实际用途，使得存量增大。

本项目由于地理位置周边大型跨国公司、国企及优秀民企众多，商务氛围浓厚，且商圈密集、人文气息厚重、交通便利，公寓类型物业的开发具备良好的市场条件。