资产经营部管理新规制度.docx

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资产经营部管理新规制度

资产经营部管理制度

第一部分组织架构

第二部分部门职责

一、资产市场调查、分析

1、研究企业经营政策、法规，和顾问律师联络，为资产经营提供法律意见并处理企业其它业务法律事务；

2、租赁市场情况研究和分析，搜集市场信息，为企业决议提供参考；

3、资产保值、增值研究和分析，优化资产结构和资源配置。

二、资产经营

1、招租洽谈；

2、制订招租方案；

3、招租方案实施；

4、制订租赁协议；

5、办理协议呈批；

6、签署协议；

7、办理协议变更；

8、编写资产经营情况汇报；

9、租金收缴监管；

10、资产买卖。

三、资产统计

1、资产统计：

（1）每个月统计企业物业资产情况

（2）每个月更新物业及租赁情况

（3）每六个月更新物业剩值

2、每十二个月总结资产情况研究和分析；

3、依据统计资料，提供资产经营意见；

4、租赁情况统计：

（1）每个月、每十二个月更新租赁情况统计表；

（2）按协议约定，公布租赁到期物业情况，立即安排公开招租；

5、协议推行情况监管。

四、用户服务

1、制订用户服务内容：

（1）帮助租户办理租赁登记及多种所需证实、资料文件

（2）物业保险购置及跟踪理赔

（3）物业水电费缴纳、开户及销户

（4）开具租赁发票

2、处理用户投诉、纠纷；

3、资产部接案管理：

（1）制订完善接案步骤

（2）做好用户资料档案分类管理工作

五、其它日常事务

1、制订每个月工作基础任务，总结当月已完成及未完成任务情况，填制办公室月度表；

2、工作中上传、下达文书工作，包含情况说明、总结、复函、通知等。

第三部分岗位职责

一、部门经理岗位职责

1、负责部门全方面工作、协调部门内各岗位工作；

2、负责企业资产经营及物业租赁管理全部相关工作；

3、严格把关、审核每一宗租赁协议内容及文本细则；

4、负责企业租赁项目标策划工作；

5、负责企业下属全资子企业以整体物业租赁经营工作；

6、完成企业领导交办其它工作。

二、部门副经理岗位职责

1、帮助部门经理工作；

2、分管资产管理方面工作；

3、完成企业领导和部门经理交办其它工作。

三、资产经营岗位职责

（一）主办人

1、帮助部门经理分管资产经营工作；

2、招租洽谈；

3、制订招租方案；

4、租金收缴监管；

5、协议推行情况监管；

6、处理用户投诉、纠纷；

7、组织编制市场租金调查图、表；

8、完成企业领导和部门经理交办其它工作。

（二）经办人1

1、招租洽谈；

2、制订招租方案；

3、办理租赁登记；

4、每个月依据租赁情况统计表在国资局网上系统更新物业资产及租赁情况，每六个月更新物业剩值；

5、物业水电费缴纳、开户及销户；

6、编制及定时更新（每三个月）市场租金调查图、表；

7、完成部门经理和主办人交办其它工作。

（三）经办人2

1、招租洽谈；

2、制订招租方案；

3、租金收缴监管；

4、协议推行情况监管；

5、处理用户投诉、纠纷；

6、开具租赁发票；

7、制订完善接案步骤；

8、做好用户资料档案分类管理工作；

9、每个月依据业务统计情况，列出已办、未办、待办事项提交给部门经理，定时通知部门同事进行部门会议并作会议纪要；

10、完成部门经理和主办人交办其它工作。

四、资产管理岗位职责

（一）主办人

1、帮助部门经理开展工作；

2、招租方案实施，制订租赁协议；

3、办理协议呈批及签署；

4、办理协议变更；

5、依据统计资料，提供资产经营意见；

6、向资产经营主办人提供租赁到期物业情况（出租面积1000㎡以下提前三个月，出租面积1000㎡以上提前六个月），立即安排公开招租；

7、帮助租户准备办理租赁登记所需多种证实、资料文件；

8、完成企业领导和部门经理交办其它工作。

（二）经办人1

1、物业保险购置及跟踪理赔；

2、资产保值、增值研究和分析，优化资产结构和资源配置；

3、完成部门经理和主办人交办其它工作。

（三）经办人2

1、租赁市场情况研究和分析，搜集市场信息，为企业决议提供参考；

2、研究企业经营政策、法规，和顾问律师联络，为资产经营提供法律意见并处理企业其它业务法律事务；

3、制订完善接案步骤；

4、做好用户资料档案分类管理工作；

5、编写招租情况汇报；

6、每十二个月总结资产情况研究和分析；

7、每个月更新《物业资产信息表》；

8、制订每个月工作基础任务，总结当月已完成及未完成任务情况，填制办公室月度表；

9、工作中上传、下达文书工作，包含情况说明、总结、复函、通知等；

10、完成部门经理和主办人交办其它工作。

第四部分物业经营管理制度

第一章总则

第一条为加强资产经营管理，规范物业经营行为，预防国有资产流失，保障国有资产保值增值，依据相关法律法规和政策要求，结合本部门实际，制订本制度。

第二章物业租赁管理

第二条物业出租工作实施相关法规和番禺区国资局相关要求，遵照公开、公平、公正标准，采取公开招租方法，根据“租前调查、租赁审批、租后监管”程序进行。

租前调查：

物业出租前必需进行可行性论证，依法依规制订出租方案，内容包含：

出租物业基础情况（产权情况、物业情况、计划用途等）、租赁市场价格分析、出租期限、出租用途、承租条件、招租方法等。

方案完成后必需咨询法律顾问并出具法律意见。

大宗物业出租前必需委托含有评定资质评定机构进行租金价格评定，并应对意向承租方实力及信誉进行必需摸查，充足了解承租方对物业经营能力。

租赁审批：

物业出租方案严格根据企业经营决议程序，提交董事会（总经理办公会）审议经过。

经过公开招租后，按企业协议协议会审制度办理呈批手续。

需报区国资局和区政府审批项目，按区国资局相关要求报批后，由企业分管领导对租赁项目进行审批，办理租赁协议签署手续。

租赁监管：

物业租赁协议一旦生效，双方全部应严格推行。

必需对承租人使用项目情况、项目安全情况等进行监管，内容包含：

1、每个月对已出租物业安全、消防监管，发觉隐患，要求立即整改；

2、每三个月对已出租物业状态、承租人是否按约定使用物业、物业损坏情况和承租企业职员薪酬发放等情况进行检验，并登记检验台账。

对大宗承租物业要做到每七天一检，全方面掌握其经营情况；

3、对物业出租协议推行情况进行随机抽查，立即纠正存在问题，预防国有资产损失。

第三章物业出售管理

第三条物业出售根据国有资产出售相关法规办理。

第四章物业档案管理

第四条为完善物业产权管理，对每项物业设置单个档案管理。

归档资料包含：

物业情况介绍、权证文件（《房地产权证》、《土地使用证》、建筑图纸）、出租方案、租赁协议、承租人资料、法律意见书、评定汇报、董事会决议、审批文件等。

一切资料（原件）整理建档完成，办理签收登记手续，交企业办公室存档。

本部门保留副本，方便核查。

第五条租赁协议签署后，须将复印件送财务部作租金收缴依据并办理签收登记手续。

第六条租赁期满后，租赁协议在物业档案中作长久留存。

第五章租金收缴

第七条按期收取租金，确定承租方已向企业财务部缴付租金后，向承租方开具发票，并按月统计租金收缴情况。

第八条对未能准期交付租金承租方先作电话催收，超出30天仍未交租，则发出催收函，依法制订追缴方案呈分管领导审批。

第六章提前终止、变更租赁协议处理

第九条承租方提前终止或变更租赁协议，先由承租方提出书面申请，并提出合理理由。

本部门对情况调查后，经企业分管领导审查，提出处理意见，呈董事会研究，并按《番禺区区属企业重大经济事项管理暂行措施》和区国资局相关要求程序办理。

第五部分工作规程

一、招租洽谈

1、洽谈准备：

由资产经营主办人联合资产经营经办人、资产管理经办人组织材料：

①由资产管理经办人提供拟出租物业现实状况（包含：

面积、用途、建筑结构等资料）；

②由资产经营经办人提供拟出租物业市场租金价格情况；

③对有意承租人实力及信誉情况进行摸查分析。

2、由资产经营主办人组织召开会议，听取各方意见，确定谈判策略呈部门经理审批。

3、初步接洽：

由资产经营主办人及经办人联络有意承租人亲临现场，介绍物业现实状况及出租基础条件，达成初步租赁意向。

4、由资产经营主办人向部门经理汇报接洽情况。

二、制订招租方案

由资产经营经办人依据《物业经营管理制度（第二条）》制订出租方案，并办理相关呈批手续。

三、招租方案实施

依据物业租赁方案批复，资产管理主办人开始按要求实施招租方案。

物业出租采取公开招租方法进行，到期后应重新招租，在相同条件下，原租户有优先承租权。

资产经营主办人依据招租方案，可经过企业网站、企业信息公开栏、拟出租物业现场、报刊或产权交易机构信息平台等方法公开招租信息，公告期限通常不少于5个工作日。

大宗物业出租项目必需在区级及以上媒体或产权交易机构信息平台公告不少于10个工作日。

招租信息最少包含：

1、出租物业基础情况；2、租赁期限及租金缴付方法；3、承租条件；4、其它相关事项。

公告期后，①如有多人/企业报名，由资产经营主办人把相关报名情况信息提供给资产管理主办人，管理主办人依据情况组织竞租活动。

竞租活动由部门经理主持和实施，采取有效最高报价者得标正确定竞得者，最终和最终竞得人/企业签署租赁协议。

②如只好一人/企业报名，由资产经营主办人把相关报名情况信息提供给资产管理主办人，管理主办人依据招租方案不低于租金底价和唯一承租人/企业签署租赁协议。

③如无报名者，资产经营主办人把相关情况信息提供给资产管理主办人，资产管理主办人依据具体情况报部门经理研究下一步具体实施方案，同时将上述公租资料作一个情况说明并归档。

四、制订租赁协议及呈批细则

由资产管理主办人依据已指示招租方案制订租赁协议。

物业租赁协议内容最少包含以下条款：

1、租赁当事人姓名或名称及住所；

2、物业座落、面积、结构、装修、隶属设施、设备等出租前情况及抵押等法律情况；

3、租赁用途；

4、租赁期限；

5、租金标准和租金调整时间、幅度和租金支付时间和方法；

6、物业交付日期；

7、物业使用要求和修缮责任；

8、物业转租约定；

9、物业返还时状态和增添物处理；

10、变更、解除协议条款；

11、违约责任；

12、协议纠纷处理方法；

13、消防安全、卫生安全及综合治理责任；

14、当事人约定其它条款。

资产管理主办人制订租赁协议后交资产管理经办人查对并供法律顾问审核，再呈企业领导审批。

协议审批后，由企业分管领导和确定承租人签署租赁协议。

由资产管理经办人根据我区相关要求房屋租赁协议登记立案步骤提供立案资料给资产经营经办人和承租人办理租赁立案。

五、编写招租情况汇报

物业招租完成后，资产管理经办人依据物业现实状况资料、招租方案及该次出租工作时间节点编写招租情况汇报存档。

六、由资产经营主办人及经办人负责租金收缴监管及协议推行情况监管，详见《物业经营管理制度》相关部分。

七、资产统计

资产管理经办人每个月、每十二个月更新资产及租赁情况；资产经营经办人每个月统计租金收缴情况、每三个月更新市场租金调查图表。

对于上报全部数据必需实时、正确、清楚，标准受骗月数据次月三日前上报。

部门制作全部表格必需列明制表人、审核人、签发人，以确定相关责任，保障信息真实可靠。