东营名相X年房地产市场情况运行报告.docx
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东营名相X年房地产市场情况运行报告
东营名相:
2013年2月房地产市场情况运行报告
目 录
一、名相市场点评
二、东营市土地供应情况简析
三、东营各物业市场分析
（一）住宅市场
（二）写字楼市场
（三）商业市场
四、网上签约情况
五、2月市场小结
附件1：
全国、东营及重点城市2月份政策新闻动态
附件2：
2月签约成交前十
附件3：
重点项目市场动态表
附件4：
预售证书发放情况
一、名相市场点评
“新国五条”房地产调控政策的及时雨
2013年2月21日，本届政府在最后一次国务院调控会议上提出房地产市场调控的五条措施，简称“国五条”，新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。
“新国五条”是2011年房产调控政策的延续和加强，可谓“先礼后兵”，对市场影响由小见大；随着城镇化进程的加快，收入水平的提高，市场上的购房需求增加。
因此，对2013年楼市政府仍是“严”字当头。
从“新国五条”出台到细则发布，“温柔一刀”背后实则是“敲山震虎”。
2013房市主调控基调不变！
市场——春节假期影响成交骤减，“国五条”警示行业过热
2013年2月份，受春节假日影响，十大重点城市成交面积涨全部下跌，其中XX跌幅最大，达68.63%，其次为，环比下跌55.54%。
从全国来看，监控的30个重点城市成交面积环比也是全部呈现下跌，平均跌幅为42.14%。
市场——房屋契税加收，变相增加购房成本
日前，XX省政府发布了《关于修改〈XX省契税征收规定〉的决定》，契税将修改为3%～5%，具体税率由省财政部门会同地方税务机关根据实际提出建议，报省人民政府批准并向社会公布。
新政将从4月1日起施行。
如果将契税提高到3%～5%，会对房价带来一定的影响，但影响不大，主要增加买房成本。
契税的提高3%～5%，税率的政策对购房者来说是雪上加霜，交易税、房产税、契税等一系列的买卖房屋所需缴纳的高昂费用，必然让更多的市民对买房望而却步。
相同的房价，契税这一项就得多缴纳2左右，无疑增加了消费者的购买成本，增加购房难度，对于整个房地产行业是非常不利的。
蛇年新春迎来开门红 2月新房成交量和样本住宅均价实现同比双上涨
从全国来看，根据中国指数研究院统计数据显示，2月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为9893元/㎡，环比2013年1月份上涨0.83%，自2012年6月止跌后已经连续9个月环比上涨，但相对上月涨幅缩小0.17%，其中74个城市环比上涨，26个城市环比下降。
同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年2月相比上涨2.48%，相对于上月涨幅扩大1.28个百分点。
2月份，东营商品房合计签约566套，环比2013年1月份下降72%；样本住宅均价5789元/㎡，环比上涨0.24%。
二、东营市土地供应情况简析
2月土地供应成交简析
2月份东营市土地供应58宗，供应面积为2227364.78㎡，其中普通商品房居住用地17宗，商务金融用地3宗，仓储用地3宗，工业用地35宗，合计58宗。
其中25宗属于垦利县，20宗属于广饶县，13宗属于东营市中心城区。
2013年2月份，利津县暂时没有土地供应计划。
2013年2月份土地成交9宗，成交面积25.09公顷，由于本月是蛇年春节之后的第一个月，受中国传统节日的影响，各开发商都集中精力组织本年度的发展，土地成交量较少，其中居住用地2宗、商业用地2宗，工业用地2宗，仓储用地1宗，其他文娱用地1宗。
2013年2月份土地成交量再次下跌，自2012年12月份出现成交高峰值之后，土地成交宗数出现三连跌，出现了最近12个月以来的成交最低值。
土地供应方面，出现了翘尾上扬，本月土地供应58宗，处于最近十二个月以来的中等偏上水平。
土地供应量的上升，说明各地政府均通过土地成交换取财政收入。
值得关注的是，随着国家对于房地产市场的调控，各地区工业用地的供应逐渐增加，政府财政收入出现了向工业用地上的转移。
三、东营各物业市场分析
（一）住宅市场
1、东营市库存房源市场分析
据名相地产市场调研员统计，2013年2月28日，整个东营区住宅市场库存房源为3263套,在售库存房源创近几月历史新低。
东城（冬青高速高架桥往东为界，涵括开发区）房源约为2018套房源，占整个市场剩余房源的62%，也是目前东营库存房源的主要集中地；新区（XX路高架桥以西为界至庐山路）区域剩余房源为258套，占整个市场剩余房源的8%，西城区域（庐山路以西至西五路）剩余房源987套，占整个市场剩余房源30%。
（本数据来源于名相实地调研）
2、东营在售剩余产品类型
2013年2月份东营市场库存量中，高层、小高层房源最多，占整个市场的57.25%，总价在55-75万之间的产品去化较好；其次是别墅产品占了整个市场的21.73%，去化相对较慢。
多层及花园洋房产品类型相似，剩余量较少，去化较快两种物业类型以一共剩余197套，总剩余房源的6%，总价在65-85万的去化较好。
目前去化最慢的就是面积较大的大平层产品与复式顶层复式产品，总价在130-200万之间。
别墅类产品目前剩余709套，主要为白金翰宫（信息 相册 户型 资讯）、理想之城（信息 相册 户型 资讯）、齐龙世纪花园（信息 相册 户型 资讯）等项目。
目前别墅产品去化较慢，主要有以下几方面的原因：
一方面源于项目本身的设计硬伤，项目核心价值点难以与其总价相匹配，部分别墅项目由于存在时间较长，项目档次和项目品质感较差去化较慢。
另一方面是受到宏观大市场的调控影响，房产税试点城市的扩大以及国家对限购X围的扩大导致部分客户投资观念受到影响。
3、在售剩余产品面积及价格
（1）东城片
产品类型
面积区间（㎡）
单价区间（元/㎡）
总价区间（万元）
东
城
小高层、高层
110-290㎡
5000-6500元/㎡
45-200万元
别墅
360-544㎡
5900-16000元/㎡
180-500万元
多层
80-143㎡
4933-6600元/㎡
60-90万元
大平层
140-216㎡
5400-7000元/㎡
120-200万元
复式、顶层复式
190-325㎡、顶层复式（180-210㎡）
5200-8000元/㎡
110-250万元
花园洋房
120-140㎡
5500-7000元/㎡
70-100万元
东城整体剩余房源为2018套。
其中：
从东城区域市场剩余房源量来看，小高层、高层类产品有1143套，占据市场剩余量的57%，是目前市场剩余产品较多的业态；剩余面积区间多属于130㎡以上的改善型户型，总价过高，较难去化；以城发花园（信息 相册 户型 资讯）、原香小镇（信息 相册 户型 资讯）、胜宏景苑（信息 相册 户型资讯）、恒大黄河生态城（信息 相册 户型 资讯）等为代表的刚需客户为目标客群的项目，由于其小户型、低总价，市场接受度极高，另外恒大黄河生态城由于其精装交房、完善的社区配套和多频次的售楼处暖场活动，去化较快。
东城在售别墅类剩余房源数量为328套，占库存量的16%，以270-430m²的叠拼及联排为主，虽然叠拼剩余房源较少，但都是老项目，另外叠拼3、4楼由于其本身价值实现较低，去化量较差。
比如纯别墅类楼盘齐龙世纪花园45套叠拼和35套联排就占据剩余总量的23%，金宇润苑（信息 相册 户型 资讯）一期叠上剩余也较多叠上去化率不足50%。
别墅总价在180万-500万元/套，但是受市场环境及产品本身属性影响去化速度不是很快，剩余量较多。
本区域内的多个别墅项目虽然没有举行开盘仪式，但是已经处于销售状态，如唐正四季花园（信息 相册 户型 资讯）和悦来山水居（信息 相册 户型 资讯），唐正四季花园项目目前在售为部分双拼，悦来山水居为双拼和三拼。
东城复式及顶层复式类产品剩余132套，占库存量的6%。
面积区间以190-325㎡的复式及面积区间在180-210㎡的顶层复式为主，由于面积相对较大，总价过高在110-250万之间，属于目前市场较难去化的产品。
目前户型面积在140-216㎡的大平层为325套，占总量的16%，由于面积比较大、实用性不强，总价在110-150万之间，却又与别墅类产品的舒适度相差较远，所以市场认同度较差去化较慢。
如伟浩御景广场（信息 相册 户型 资讯）及绅派金湖帝景（信息 相册 户型 资讯）等项目。
花园洋房类产品剩余套数为30套，作为与多层产品比较类似的产品，较多的赠送面积和园林绿化是其去化快的主要原因之一。
目前花园洋房以其较高的居住舒适度和高使用率得到了客户的青睐。
目前洋房剩余套数较少，市场存量占到了区域市场存量的1.5%，其面积比普通高层略大，总价集中在70-100万元之间，以改善户型为主，目前东营市洋房类产品普遍稀缺。
多层类产品剩余28套，占市场份额的2.7%，属于目前市场较为稀缺型产品。
多层正房总价去化较快的在55万-90万元之间，2012年以XX丽苑（信息 相册 户型 资讯）项目为代表，面积在108-124㎡的实用户型，市场认同度较高。
部分多层等项目虽然并未开盘，就开始内部认筹，并且取得较好的销售情况。
（2）西城片区
产品类型
面积区间（㎡）
价格区间（元/㎡）
总价（万元）
西城
小高层、高层
50-230㎡
4900-6700元/㎡
55-90万元
别墅（双拼、独栋、联排、叠拼）
184-500㎡
6000-10000元/㎡
90-500万
洋房
110-120㎡
6700-6800元/㎡
60-95万
西城整体剩余房源为987套。
其中：
西城在售小高层、高层产品剩余630套，面积以85-160㎡的中小户型为主，均价在5500-6500元/㎡之间，总价在55万-90万元之间的部分楼盘如金辰富海广场（信息 相册 户型 资讯）、景典•杰作依仗地理位置优势、品牌及产品优势将均价定在7000元/㎡高价位，但销售情况一般，大部分客户为企业内部员工。
另外天业盛世龙城（信息 相册 户型 资讯）以90-125㎡的小户型及准确的刚需定位，加之其多频次的暖场活动，销售情况较好目前剩余房源不多。
别墅类产品剩余313套，均价在6000-10000元/㎡，总价在170-500万之间，由于宏观政策、地段原因和其项目品质原因去化速度较慢。
目前西城区域别墅项目不乏大库存项目，如里奥•温莎谷（信息 相册 户型 资讯）项目库存就较大，其户型面积以200-500㎡为主。
洋房类产品剩余44套，仅朗润春天（信息 相册 户型 资讯）和逸水园（信息 相册 户型 资讯）两个项目，属于市场稀缺产品，总价在60-95万元之间，去化速度较快。
逸水园项目目前洋房剩余房源不足5套，预计三月底推出洋房及部分别墅房源。
（3）新区片区
产品类型
面积区间（㎡）
价格区间（元/㎡）
总价（万元）
新区
小高层、高层
140-316㎡
5300-6100元/㎡
70-160万
别墅
270-330㎡
8300元/㎡
200余万
多层
140㎡
5800元/㎡
50-80万
新区房源共258套，主要以高层、小高层和别墅为主，小高层、高层类剩余量只有90套左右，多层和阁楼剩余100套左右。
其原因一方面是受位置、市场环境等综合因素，另一方面也源于项目前期产品给市场留下的不良影响。
此外，面积较大也是一大因素，如华泰•国际豪园户型面积设计大多是190-300㎡改善型户型。
伟浩•中央花园别墅剩余较多，由于项目宣传不到位，去化较慢。
另外，理想之城于12月22日开盘，推出69套合院和独栋别墅，对外宣传当天去化近50套，开盘销售近两个亿。
中建国际大厦（信息 相册 户型 资讯）由于售楼处对外展示与项目本身的定位不一致，导致其去化较慢。
4、2013年即将推售项目
即将推售项目：
2013年注定是东营房地产市场快速发展的时期，随着2012年绿城集团、爱家国际和中南集团（旗下项目）等大型开发商的进入，2013年东营市的楼市竞争将会面临着前所未有的惨烈。
各开发商在3月份之后推售和开盘项目均多。
据名相实地调研，3月份之后，东城的明佳花园（信息 相册 户型 资讯）、府左华苑（信息 相册 户型 资讯）、唐正四季花园、书香水韵（信息 相册 户型 资讯）、状元府邸（信息 相册 户型 资讯）、城市之星（信息 相册 户型 资讯），西城的万里玫瑰郡（信息 相册 户型 资讯）、华纳悦府、万海金地（信息 相册 户型 资讯）、理想之城等项目将陆续开盘或推售，后期库存压力将不断加大。
其中3月份推盘的项目有：
逸水园预计推售部分洋房和别墅、阳光100（信息 相册 户型 资讯）最后一期小高层、书香水韵、明佳花园等项目均有推售或认筹计划。
产品类型：
整个东营市区后期供应项目以80-140㎡中小户型的高层、小高层产品为主，兼有部分300-900㎡的联排、独栋、别墅产品及100-140㎡的多层产品。
后期上市的产品小高层、高层仍是市场主角。
5、规划住宅项目
规划供应量。
据统计，目前东西城总规划住宅面积约在500万㎡，其中东城240万㎡，西城80万㎡，新区220万㎡。
规划量主要会在2013第二季度以后上市。
其区域规划量主要受城市发展规划影响。
西城向黄河路南发展，东城向东发展，向南发展，再就是东、西城对接的新区，将是未来潜在规划量继开发区后的又一主要供应区域，如位于新区的绿城与XX高速合作的东营文化公园，将以其空前的体量为东营房产市场注入新的生命力；位于东二路和运河路交汇处的中南世纪锦城（信息 相册 户型 资讯）为该片区的房地产发展注入了新的活力；东城东四路与南一路附近爱家国际花园和黄河三角洲广场均属于东城规划区域。
另外，据悉XX海尔集团预计在东五路与黄河路交汇处建立商业综合体，因此未来东营市房地产市场将会面临着较大的竞争压力。
主力产品。
潜在规划以90-135㎡高层、小高层产品为主，另有部分高端高层项目，户型面积在200-591㎡；花园洋房面积在180-260㎡。
另有部分双拼、联排产品，户型集中在270-390㎡之间。
后期商业综合体也逐渐呈现，如东营市经济开发区的黄河三角洲广场就是住宅与写字楼的小型综合体、爱家国际开发的爱家国际花园与爱家国际医院也在一定程度上也属于综合体系列，海尔集团欲建城市综合体，为东营市城市发展助力。
（二）写字楼市场
1、在售项目
在售库存量。
公开在售项目7个，其中3个位于东城，2个在西城，2个在新区。
总建筑面积为50223㎡。
其中东城剩余32166㎡，西城剩余18057㎡。
在售项目中销售较好的还有银座城市广场三期（信息 相册 户型 资讯），由于其位于目前较为成熟的东城银座百大商圈，而且其产品为创新的独栋办公别墅，且均价仅为8000元/㎡，价格适中，去化较快。
两次加推均已去化完毕，目前待加推。
金融港项目目前剩余两栋楼在售房源剩余不多，主要等待进一步推售。
在售价格及去化情况。
较之2012年年底住宅市场的回暖，2013年2月份东西城公开在售写字楼价格基本在7129-11000元/㎡之间。
因项目地段、配置、升值潜力、周边商业配套的不同而价格稍有变动。
2、待售项目
3月写字楼待售项目。
进入2013年，东营市写字楼市场逐渐活跃，东三路的金石国际大厦（信息 相册 户型 资讯）已经动工建设，其余项目也有新推计划；海通大学城综合体目前也已经着手施工。
供应区域集中。
从东营写字楼市场的未来供应来看，目前待售项目主要集中在西城和新区沿黄河路段，东城开发区和清风湖周边区域，且多为高档次写字楼。
以开发区CBD为主，比如，海通城展中心、悦来广场国贸大厦（信息 相册 户型 资讯）、黄蓝时代金融港、黄河三角洲国际广场（信息 相册 户型 资讯）（信息 相册 户型 资讯）（信息 相册 户型 资讯），前后仅一路之隔。
东城在售项目较为集中，大都分布在政府规划的CBD商务办公区。
新区部分也呈现三足鼎立的局面，华泰国际豪园（信息 相册 户型 资讯）、利通奥森国际商务中心、光伏国际大厦（信息 相册 户型 资讯）竞争较为激烈。
推广营销。
规划项目推广力度相对较大，基本推广手段为：
折页、海报、楼书、围挡、户外、高炮。
其中以金融港、国贸大厦等东城项目为例，户外高炮、户外广告牌等都在做，由此也看出楼盘迫切需要积累高端客户，蓄势待开的需要。
营销手法上基本采用内部认购做前期铺垫或者订制式销售、圈层式营销模式。
案场展示道具更丰富。
在待售项目中，案场展示道具上，高档次写字楼折页和楼书质量较好，体现了项目的高标准和高档次。
（三）商业市场
库存量。
据本次调研统计东营市在售商铺项目8个，待售项目新增开发区黄河三角洲广场项目，将为东城开发区增加其一直欠缺的商业氛围。
目前赛拉维广场（信息 相册 户型 资讯）成为东营唯一的在售的大型纯商业楼盘，去化速度相对较慢。
去化情况。
相对住宅的火热和写字楼维稳，东营的商业市场明显较弱。
无论是成交还是供应。
主要缘于东营人口量的限制以及城市化进程的速度。
四、网上签约情况
1、签约面积
2月份东营市商品住宅（含公寓）、商业用房、办公用房累计签约566套，总签约面积76899.1㎡，日均签约套数为20.21套。
其中住宅签约544套，签约面积73363.89㎡，日均签约19.4套；商业用房签约16套，签约面积1900.34㎡，办公用房签约6套，签约面积1634.87㎡。
受春节放假的影响，2013年2月份东营市楼市呈现下降的趋势，成交情况与1月份相比出现大幅下降。
（本板块数据来源于东营市房管局。
受统计系统及先交定金后签约等程序影响，本文统计数据或与开发建设企业统计数据略有差距。
此外，不同的统计方法可能会产生不同的统计结果，本文数据仅供参考。
）
2月份商品房签约总面积为76899.1㎡，其中住宅73363.89㎡，商业用房1900.34㎡，办公用房1634.87㎡。
环比2013年1月，无论是普通住宅、商业还是办公写字楼环比签约面积均有不同程度的下降，其中住宅签约面积下降幅度最大，住宅签约面积环比下降72%。
2月份商品房签约总套数（不含配套房数量）为566套，其中住宅签约544套，商业用房签约16套，办公用房6套。
环比1月份，各种物业形态均出现大幅度下降。
其中商品房签约总套数环比下降72%，住宅签约量环比下降72%，商业签约量环比下降59%，写字楼签约量环比下降90%。
2月份商品房日均签约2746㎡，其中住宅日均签约2620㎡。
2月商品住宅累计签约566套，日均签约20.2套，较1月份下降72%。
其中住宅日均签约19.4套，较1月份下降69%。
1月住宅最高签约数据出现在2月1日，当日签约91套。
2013年2月份成交量、成交面积都高于去年同期数据，2013年东营楼市开始吹响“涨价进行曲”。
2、2013年2月与2013年1月、2012年2月数据比较
据统计，2013年2月住宅签约量同比2012年1月份增长37.12%，环比2013年1月份下降72%。
商品房签约总量同比2012年2月上涨39.7%，环比2013年1月份下降72.3%。
2013年2月份虽然环比出现下降的趋势，但是与2012年同时期相比，成交数据出现了大幅度上涨，可以说东营楼市的春天即将到来。
3、住宅签约价格
东营住宅样本平均价格为5789元/㎡。
环比2013年1月上涨0.24%，同比2012年1月涨5.83%。
据数据分析发现，自2012年2月至2013年2月累计13个月的住宅样本均价数据显示，东营住宅样本均价一直在波折中上涨，且经历过2012年4月的价格低谷后上升较为明显，虽然个别月份有所回落，但是整体呈上涨趋势。
（备注：
本图表采用数据来源于中国指数研究院，且签约价格不包括下辖县市）
2012年下半年，随着刚需释放、政策及货币环境更加宽松，住宅成交量较大，而房价是水涨船高，2012年2月-2013年2月份之间，东营市房价虽然个别月份涨跌起伏总体呈上涨趋势。
尤其是2012年11月份之后，由于中共十八大的召开对房产形势调控基调确立之后，近期新政滞后性的影响，房价上涨较快。
目前东营市中心城区住房价格已经连续三个月环比上涨，并且丝毫没有止涨的势头。
2013年2月份东营市样本房价为5789元/㎡，环比上涨0.24%。
按此规律来看，2013年整体房价依然会上涨，不过房价涨幅不可能太大，原因有二：
1、市场目前库存较低，但是2013年会有一大批房源将会释放到市场上，上涨基础不强；2、房地产宏观调控政策短时间内不会退出。
五、2月市场小结
2013年2月份，受春节放假的影响，东营市中心城区住宅和商业成交量均出现不同程度的回落，但是同比2012年2月份，无论是成交量还是成交价格均出现了大幅上涨。
整个东营市在2月份先后有浅水湾东苑小区、益城•名流世家（信息 相册 户型 资讯）2个项目先后获得预售许可证。
另外据名相地产策划部统计，2013年至少32家项目将开盘或推新，其中纯新盘22个，新推盘10个，这将为东营楼市注入新鲜血液，推盘量同比暴增，2013年东营楼市将会面临更加严峻的竞争。
2013年2月份东营楼市具体特点如下：
一是签约均价实现环比同比双上涨，且同比上涨幅度较大。
2013年2月份，东营市城区住宅样本均价为5879/㎡，环比上涨0.24%，同比上涨5.83%。
二是中小户型受热捧，签约户型逐渐变大。
90㎡以下户型，占比13%，较前一个月上升8个百分点，90-120㎡的刚需户型成交较多，其成交量占总成交量的17%，较上月上升1个百分点。
120㎡-144㎡的户型成交最多，占比36%，较上个月下降16个百分点。
144-200㎡的户型占比16%，较前一月上升4个百分点，200㎡以上户型，占比8%，较前一个月上升3个百分点。
总体来说，2月份成交量与1月份成交量相比，120㎡成交量下降较大，120㎡以下刚需户型成交大幅上升，表明2013年上半年东营楼市主要以刚需户型为主。
2013年2月份是中国传统的节日春节所在月份，按照惯例，本月成交量应该较小，商品房成交量应该不大，然而今年大有不同，虽然属于春节所在月份，但是项目开盘不多，开发商优惠活动也无大幅度增加。
本月属于蛇年的第一个月，但是成交量和成交价格均出现上涨趋势，2013年东营楼市破冰明显，初见小阳春现象。
2月下旬国家关于房地产调控的“国五条”的出台以及关于国五条的实施细则，明确了房产税试点的扩大和限购X围的扩大，以及关于二手房交易税费的上涨，对于整个房地产市场调控将会起到很大的作用。
备注：
本报告只供信息共享参考，如果有单位采用本数据进行投资性的经济行为，本公司将概不负责其由此引起的经济损失。
附件1：
全国、东营及重要城市2月重要政策动态新闻
1. 全国1月重要政策动态新闻
国家税务总局:
离婚时分割房产所得须缴纳个税
时间：
2013-2-6
国家税务总局纳税服务司2月4日表示，对工伤职工及其近亲属按照规定取得的工伤保险待遇，免征个人所得税。
离婚分割房产出售所得须缴个税。
个人房产税试点扩围方向已明时间表仍未敲定
时间：
2013-2-7
在国家发改委、财政部、人社部联合发布的《关于深化收入分配制度改革若干意见》中第四项加快健全再分配机制提出，改革完善房地产税等。
完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点X围，细化住房交易差别化税收政策，加强存量房交易税收征管。
住房城乡建设部要求加强规X住房保障档案管理
时间：
2013-2-8
住房城乡建设部办公厅近日就贯彻实施《住房保障档案管理办法》提出意见，要求各地加强和规X住
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