912销售控制工作程序.docx
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912销售控制工作程序
销售控制工作程序
1.目的
对销售全过程进行控制，保证公司房地产销售工作的规范及无误，保证销售房款的回收。
2.适用范围
本程序适用于公司房地产销售工作及房款回收工作的管理。
3.引用文件
3.1.GFP3-1《售楼合同评审程序》
3.2.GF1-JY-4《认购书、合同更名管理办法》
3.3.GF1-JY-5《购房违约处罚的管理规定》
3.4.GF1-JY-6《销售楼宇银行按揭操作规定》
4.定义
无。
5.职责
5.1.董事长负责审批退房申请、减免滞纳金申请；
5.2.总经理负责审签减免滞纳金申请、退房申请；
5.3.主管副总经理负责审批购房合同、作废认购/暂缓履约申请、更改申请、文件销毁审批单；审签减免滞纳金申请、退房申请；
5.4.市场部经理负责审签作废认购/暂缓履约申请、减免滞纳金申请、更改申请、退房申请以及购房合同、文件销毁审批单。
5.5.项目开发部经理负责审核更改申请以及退房申请。
5.6.计划财务部经理负责审核退房申请以及购房合同。
5.7.计划财务部融资人员负责审核按揭资料。
5.8.物业管理公司负责审核已入伙但未办证业主的退房申请。
5.9.合同管理人员负责计算机系统终极信息的控制、作废认购/暂缓履约申请、减免滞纳金申请、更改申请、退房申请的填报，购房合同的制作及审核，为业主办理与购楼有关的手续以及购楼相关文件的管理。
5.10.计划财务部出纳负责为业主办理与购楼有关的收取楼款、手续费及开具收据。
5.11.计划财务部会计负责开具发票及付清楼款证明。
5.12.总经办合同章管理人员负责认购书、购房合同的盖章。
5.13.项目开发部报建人员负责房地产产权的登记工作。
6.
资格和培训
执行本程序无需特别的资格和培训。
7.程序
7.1.认购阶段
7.1.1.市场部合同管理人员负责向中介代理公司现场销控人员提供已由市场部经理签字、总经办合同章管理人员加盖合同章的空白认购书，并登记认购书之编号，请现场销控人员签收；
7.1.2.合同管理人员回收提供给中介公司的全部认购书公司留存联（作废认购书须一式三联全部回收），若现场销控人员未能返还已经签收的全部认购书，须请其出具经中介公司经理签署的书面说明；
7.1.3.合同管理人员向中介公司现场销控人员提供《收款记录单》（见GFP9-12-F2）及《办理购楼手续说明书》（见GFP9-12-F20），以备签署认购书时交于客户；
7.1.4.计划财务部出纳根据现场销控人员开出的《收款记录单》收取购房订金，并在《收款记录单》上签字；
7.1.5.计划财务部出纳为客户开具订金收据，将订金收据客户联交客户，发票联交予现场销控人员；
7.2.合同的签订
7.2.1.合同的制作
7.2.1.1.市场部合同管理人员及时向中介代理公司现场销控人员收取已签署好的认购书（须附《收款记录单》及订金收据一联）；
7.2.1.2.市场部合同管理人员将认购书录入计算机，并根据认购书在预约合同签署表上登记；
7.2.1.3.合同管理人员根据预约登记记录打印制作预约当天签约的合同；
7.2.1.4.合同管理人员填写好当天签约的客户的收款记录单，输出《付款通知单》（见GFP9-12-F4）。
7.2.2.合同签署
7.2.2.1.普通折扣的购房合同的签订
7.2.2.1.1.业主携认购书及全部按揭资料（倘有）至市场部办理购房合同（下称合同）签订手续。
7.2.2.1.2.合同管理人员确认认购书及按揭资料的有效，开具《收取按揭资料回执》予业主。
7.2.2.1.3.合同管理人员将《收款记录单》交给业主，业主自行持该单至计划财务部交纳首期房款，再将《收款记录单》及收据发票联送回市场部,由合同管理人员保存。
7.2.2.1.4.合同管理人员将合同交给业主签章，并告知其签署要求。
7.2.2.1.5.合同管理人员检查合同签署情况,出具《合同办理中说明函》（见GFP9-12-F3）交给业主。
7.2.2.1.6.合同管理人员将《付款通知单》（见GFP9-12-F4）交业主留存。
7.2.2.1.7.合同管理人员将认购书、业主身份证复印件等置于合同内，将合同连同《购房合同审批单》（见GAP9-12-F1）依次送交部门其他合同管理员、部门经理、计划
财务部经理、主管副总经理审批，再由总经办合同章管理人员盖公司合同章。
7.2.2.1.8.合同管理人员至总经办取回已盖章的合同后，将合同放入合同柜保存。
7.2.2.2.特殊折扣的购房合同的签订
7.2.2.2.1.特殊折扣的审批及录入按照GFP3-1《售楼合同评审程序》执行。
7.2.2.2.2.合同管理人员及时将审批结果通知客户，请其前来办理合同签定手续。
7.2.2.2.3.合同的签订及审核按7.2.2.1.2--7.2.2.1.8执行。
7.3.款项的交纳
7.3.1.认购阶段：
7.3.1.1.如业主无提前口头或书面通知欲延期履约，合同管理人员认为必要时可填写《作废认购/暂缓履约审批单（认购阶段）》（见GFP9-12-F6），报部门经理于3日内签署书面意见。
7.3.1.2.合同管理人员录入审批结果。
7.3.1.3.如业主提前书面通知欲延期履约，则合同管理人员接到通知后报部门经理于3日内签署书面意见。
7.3.1.4.合同管理人员录入审批结果。
7.3.1.5.合同管理人员致电回复业主并记录回复情况。
7.3.2.合同阶段：
7.3.2.1.如业主无事先口头或书面通知欲延期履约，则计算机到期自动按合同规定计收滞纳金
7.3.2.2.如业主事先书面通知欲延期履约，则合同管理人员将客户申请连同＜暂缓履约审批单（合同阶段）＞报部门经理、主管副总经理于3日内签署书面意见。
7.3.2.3.合同管理人员录入审批结果。
7.3.2.4.合同管理人员致电回复业主，并在《暂缓履约审批单（合同阶段）》上记录回复情况。
7.3.3.根据经审批的《作废认购/暂缓履约审批单（认购阶段）》和《暂缓履约审批单（合同阶段）》，认定客户违约的，按GF1-JY-5《购房违约处罚的管理规定》处理。
7.3.4.交款:
7.3.4.1.业主自市场部拿取《收款记录单》，至计划财务部交款。
7.3.4.2.计划财务部出纳收取楼款，开具收据交业主，录入收款情况，在《收款记录单》上签字。
7.3.4.3.如业主超过了约定期限前来付款，则计划财务部出纳一并收取当期楼款及滞纳金，开具收据交给业主，录入收款情况，在《收款记录单》上记录收取情况。
7.3.5.滞纳金的减免
7.3.5.1.经市场部经理及以上领导口头指示，合同管理人员可填写《减免滞纳金审批单》（见GFP9-12-F8），依次报部门经理、主管副总经理、总经理、董事长签署书面意见。
7.3.5.2.合同管理人员将审批结果录入电脑。
7.3.5.3.合同管理人员致电通知业主前来交纳未减免部分的滞纳金。
7.3.5.4.合同管理人员持《减免滞纳金审批单》等领业主至计划财务部办理手续。
7.3.5.5.计划财务部出纳收取滞纳金，即时录入收款情况。
7.3.5.6.计划财务部出纳在《减免滞纳金审批单》上签字。
7.3.5.7.
合同管理人员将《减免滞纳金审批单》及《收款记录单》分别保存。
7.3.6.催款
7.3.6.1计划财务部会计每月一至三号（如遇休息日顺延）通过计算机及《收款记录单》检查截止至上月25日各业主的交款情况，输出交款及滞纳金情况清单。
7.3.6.2计划财务部会计将清单交部门经理于当日签字确认后，交合同管理人员。
7.3.6.3合同管理人员根据清单通知业主前来缴交有关款项，并做记录；或填写《交款知会函》（见GFP9-12-F5）。
7.3.6.4合同管理人员复印《交款知会函》（倘有），原件寄给业主，复印件保存。
7.3.7.开具发票
7.3.7.1.业主付清全额楼款及应交款项后，持合同及所有楼款收据至计划财务部开取发票及付清楼款证明。
7.3.7.2.计划财务部会计对照合同，确认业主已付清全额楼款及滞纳金（如有）后，收取业主的所有楼款收据，为其开具发票或相应的收据及付清楼款证明。
7.3.7.3.发票及付清楼款证明办证联交业主留存，另一联暂由计划财务部会计保存，每月一次移交给市场部合同管理人员。
7.4.付款方式、房号、业主名更改的办理
7.4.1.付款方式、房号更改的办理
7.4.1.1.业主递交更改申请。
7.4.1.2.合同管理人员填写《更改呈批单》（见GFP9-12-F9）并附更改申请，依据GFI-JY-4《认购书、合同更名管理办法》的规定，将呈批单送交项目开发部经理/物业管理处主任、市场部经理、主管副总经理签署书面意见（付款方式的更改审批由计划财务部及市场部经理联签即可）。
7.4.1.3.合同管理人员将更改申请连同变更前的合同交项目开发部报建人员，由其前往国土局作废原合同。
（房号的更改）
7.4.1.4.合同管理人员致电通知业主带齐所有购楼文件及手续费，前来办理手续。
7.4.1.5.办理：
7.4.1.5.1.合同管理人员收回业主原来的所有购楼文件。
7.4.1.5.2.合同管理人员持《更改呈批单》，领业主前往计划财务部办理手续。
7.4.1.5.3.计划财务部出纳根据呈批单收取手续费，开具收据交给业主（如房号更改，须修改收据或收回原收据作废，并重开收据），即时将由更改引起的款项转移或变更录入计算机，在《更改呈批单》上签字。
7.4.1.5.4.合同管理人员将《更改呈批单》保存，作废并留存原购楼文件。
7.4.1.5.5.合同管理人员参照7.2.1.2--7.2.1.8为业主办理重签合同的手续。
7.4.2.更名的办理
7.4.2.1.业主递交更改申请（更改申请上须写明新业主姓名及身份证号码）。
7.4.2.2.合同管理人员填写《更改呈批单》并附更改申请，依据GFI-JY-4《认购书、合同更名管理办法的规定》，将呈批单送交项目开发部经理/物业管理处主任、市场部经理，非包容性更名须送主管副总经理签署书面意见。
7.4.2.3.
合同管理人员将更改申请连同变更前的合同交项目开发部报建人员，由其前往国土局作废原合同。
7.4.2.4.合同管理人员致电通知原业主偕同新业主带齐所有购楼文件及手续费，前来办理手续。
7.4.2.5.办理：
7.4.2.5.1.合同管理人员收回原业主所有购楼文件及楼款收据或发票及付清楼款证明。
7.4.2.5.2.合同管理人员开具《收取购楼文件的证明》（见GFP9-12-F11）给新业主过目后，交给原业主。
7.4.2.5.3.合同管理人员持《更改呈批单》，领原业主或新业主前往计划财务部办理手续。
7.4.2.5.4.计划财务部出纳根据呈批单收取手续费，开具收据交给交款业主，即时将由更改引起的款项转移或变更录入计算机，在《更改呈批单》上签字。
7.4.2.6.合同管理人员将《更改呈批单》保存，作废并留存原购楼文件。
7.4.2.7.合同管理人员参照7.2.1.2--7.2.1.8为新业主办理签定合同的手续，并告之其须持《合同办理中说明函》及有原业主签字的《收取购楼文件的证明》前来领取合同。
7.4.2.7.1.合同管理人员将经审批的合同交给新业主的同时，携留存的《更改呈批单》及原业主的所有楼款收据或发票及付清楼款证明，领新业主前往计划财务部办理手续。
7.4.2.8.计划财务部会计收回并保存原业主的所有楼款收据或发票及付清楼款证明，为新业主开具相应票据，并保存《更改呈批单》复印件。
7.4.2.9.如原业主已入伙，则新业主办完更名所有手续后，合同管理人员致函物业管理处，请管理处为新业主办理入伙手续。
7.5.退房的办理
7.5.1.业主递交退房申请。
7.5.2.合同管理人员填写《退房呈批单》（见GFP9-12-F10）并附退房申请，将呈批单依次送交项目开发部经理、市场部经理、计划财务部经理、主管副总经理、总经理、董事长签署书面意见。
对已入伙但未办证业主的《退房呈批单》合同管理人员还须递交物业管理公司签署书面意见。
7.5.3.合同管理人员录入审批结果。
7.5.4.合同管理人员致电通知业主带齐购楼所有文件、楼款收据及手续费，前来办理手续。
7.5.5.合同管理人员致函通知中介公司所退房之房号，由中介公司安排重新出售。
7.5.6.办理：
7.5.6.1.合同管理人员收回业主原来的所有购楼文件。
7.5.6.2.合同管理人员持《退房呈批单》领业主前住计划财务部办理手续。
7.5.6.3.
计划财务部出纳根据呈批单收取手续费，开具收据交给业主，收回业主原有的收款收据或发票，开具退款支票，即时将由退房引起的款项变更录入计算机。
7.5.6.4.计划财务部出纳在《退房呈批单》签字。
7.5.6.5.合同管理人员将《退房呈批单》填写“落实情况”栏后存档，作废并留存原购楼文件。
7.6.公证的办理
7.6.1.按揭业主的合同公证在进行按揭联合办公的同时办理；
7.6.2.合同管理人员不定期统计非按揭付款的、需办理公证的业主名单。
7.6.3.合同管理人员与公证处经办人商定办理公证的时间、地点。
7.6.4.合同管理人员通知业主集中办理公证的时间、地点、所需文件及费用。
7.6.5.公证后，由合同管理人员收回业主手中的《合同办理中说明函》及认购书（如有），将合同正本一份交给业主（非银行按揭业主）。
7.6.6.合同管理人员将公证办理情况录入计算机。
7.7.按揭的办理
7.7.1.普通按揭的办理：
7.7.1.1.楼宇预售许可证领取之日起十日内，计划财务部经理以书面形式告知市场部经理有关按揭银行的名称、按揭成数、年限、利率、月供系数、还款方式、有关费用、银行联系人、联系电话以及办理按揭所需文件等。
按揭情况如有任何变动，计划财务部经理即时以书面形式告知市场部经理。
7.7.1.2.按揭资料的催收
7.7.1.2.1.合同管理人员定期清查未交齐按揭资料的业主，并致电通知其缴交有关资料；
7.7.1.2.2.合同管理人员认为必要时，可填写《银行按揭催办函》（见GFP9-12-F21），盖部门章后，原件寄给业主，并保存复印件。
7.7.1.3.合同管理人员及时将收集的按揭业主按揭资料报计划财务部。
7.7.1.4.计划财务部与银行商定集中办理按揭手续的地点及时间，并至少提前三天通知市场部。
7.7.1.5.合同管理人员按计划财务部提供的已经银行审批同意的按揭业主名单，通知业主携带有关资料及费用在指定时间及地点办理按揭。
7.7.1.6.合同管理人员按计划财务部取得的银行按揭合同及提供的已放款业主名单，通知业主开始供款及领取银行按揭合同。
7.7.1.7.具体参照公司GF1-JY-6《销售楼宇银行按揭操作规定》执行。
7.8.入伙的办理
7.8.1.计划财务部将到期入伙的付清楼款证明移交给市场部。
7.8.2.合同规定入伙日前五至十日内，计划财务部会计通过计算机及《收款记录单》
检查截止至当日各业主的交款情况，输出交款及滞纳金情况清单。
7.8.3.计划财务部会计将清单交部门经理于当日签字确认后，交合同管理人员。
7.8.4.合同管理人员根据清单打印《入伙通知书》（见GFP9-12-F12）。
7.8.5.合同管理人员复印《入伙通知书》，原件寄给业主，复印件保存。
7.8.6.业主前来办理入伙手续时，合同管理人员核验业主身份证，查对付清楼款证明，为业主开具《物业交付使用通知》（见GFP9-12-F18）,并留存《物业交付使用通知》复印件，同时提供《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》予业主。
7.8.7.合同管理人员即时将入伙办理情况录入计算机。
7.8.8.业主持《物业交付使用通知》至物业管理处办理入伙。
7.9.房产证的办理
7.9.1.入伙办证时，合同管理人员收齐业主的办证资料，请业主签署《房地产证办理委托书》（见GFP9-12-F13），并至计划财务部缴纳契税等费用。
如业主为两人或以上时，合同管理人员需请业主签署《房地产权份额声明》（见GFP9-12-F14）。
7.9.2.合同管理人员出具《收取合同证明》（见GFP9-12-F15）给业主。
7.9.3.计划财务部出纳收取契税等费用，在《收款记录单》上记录收款情况，开具《房产证费用付清证明》（见GFP9-12-F16），并请业主将其交予合同管理人员。
7.9.4.如业主欲暂缓办证，合同管理人员需请其书面声明暂缓办证，业主声明暂缓办证推迟1个月以上（含1个月）时，需征得市场部经理书面同意。
7.9.5.合同管理人员输出合同清单报部门经理签署上报意见。
7.9.6.合同管理人员根据部门经理意见，报送办证清单。
7.9.7.合同管理人员逐户登记产权转移申请资料，并移交给项目开发部报建人员。
7.9.8.项目开发部报建人员将产权转移申请资料上报主管部门，并领取《房地产证》。
7.9.9.《房地产证》取回后，项目开发部报建人员将其移交给合同管理人员。
7.9.10.合同管理人员致电通知业主凭《收取合同证明》、本人身份证及办证费用（倘有）前来领取《房地产证》。
7.9.11.合同管理人员收取《收取合同证明》，并请业主在《房产证费用付清证明》上作领证签收。
核验业主身份证，发放《房地产证》。
7.9.12.合同管理人员将《房地产证》领取情况录入计算机。
7.10.委托的办理
如业主欲委托他人办理购楼有关手续，合同管理人员告之业主受委托人需携业主亲笔委托书、业主身份证原件及复印件、受委托人身份证原件及复印件等前来办理。
7.11购楼文件的销毁
7.11.1合同管理人员不定期清理购楼文件，对房地产证已发放的业主，将其相应的认购书、《收款记录单》、《收取购楼文件的证明》、《房地产证办理委托书》、《房地产权份额声明》、《购房合同审批单》、《合同办理中说明函》、《作废认购/暂缓履约审批单（认购阶段）》、《暂缓履约审批单（合同阶段）》、《减免滞纳金呈批单》、《更改呈批单》、《退房呈批单》、《交款知会函》复印件、《入伙通知书》复印件、
《收取合同证明》等填写《文件销毁审批单》（见GFP9-12-F19），分别报市场部经理审核、主管副总经理审批。
7.11.2合同管理人员（两位）依照《文件销毁审批单》销毁文件并签名。
8.记录保存
8.1合同、业主身份证复印件、《委托书》及受委托人身份证复印件（包括业主为机构时，法人及受委托人的身份证复印件、法人证明书及授权委托书、营业执照复印件）、《房地产证费用付清证明》等由合同管理人员在房地产证发放后三个月内移交公司档案室永久保存。
8.2《文件销毁审批单》由合同管理人员永久保存，《物业交付使用通知》复印件由合同管理人员至少保存一年，而后可按7.11予以销毁。
9.附件：
9.1.GFP9-12-F1《购房合同审批单》
9.2.GFP9-12-F2《收款记录单》
9.3.GFP9-12-F3《合同办理中说明函》
9.4.GFP9-12-F4《付款通知单》
9.5.GFP9-12-F5《交款知会函》
9.6.GFP9-12-F6《作废认购/暂缓履约审批单（认购阶段）》
9.7.GFP9-12-F7《暂缓履约审批单（合同阶段）》
9.8.GFP9-12-F8《减免滞纳金呈批单》
9.9.GFP9-12-F9《更改呈批单》
9.10.GFP9-12-F10《退房呈批单》
9.11.GFP9-12-F11《收取购楼文件的证明》
9.12.GFP9-12-F12《入伙通知书》
9.13.GFP9-12-F13《房地产证办理委托书》
9.14.GFP9-12-F14《房地产权份额声明》
9.15.GFP9-12-F15《收取合同证明》
9.16.GFP9-12-F16《房地产证费用付清证明》
9.17.GFP9-12-F17《收取按揭资料回执》
9.18.GFP9-12-F18《物业交付使用通知》
9.19.GFP9-12-F19《文件销毁审批单》
9.20.GFP9-12-F20<<办理购楼手续说明书>>
9.21.GFP9-12-F21《银行按揭催办函》
GFP9-12-F1.4
**（集团）股份有限公司
购房合同审批单
编号：
业主名
物业信息
楼房号
建筑面积
认/预购信息
认/预购时间
经办人说明
复核人
合同信息
合同号码
合同份数
合同单价
合同金额
签订日期
经办人说明
复核人
市场部经理
计划财务部经理
主管副总经理
计划财务部签章
GFP9-12-F2.3
**（集团）股份有限公司
收款记录单
小区代码：
栋号：
房号：
业主名：
付款方式：
折扣：
单价：
总房款：
币别：
面积：
款期
应付款项
应付日期
实付款项
实付日期
计划财务部经办人签收
订金
首期款
第二期款
第三期款
第四期款
第五期款
其他款项
其他款项
合计
合计
计划财务部
经理审核
GFP9-12-F3.2
**（集团）股份有限公司
合同办理中说明函
尊敬的业主：
您与我公司签署的关于花园栋房的《深圳市房地产买卖合同》将在我公司进行为时约周的内部审批，待合同审批完毕后，请您凭此函、全部按揭资料（倘有）及您的《认购书》前来领取合同或合同复印本（按揭付款业主）。
特此知会。
**（集团）股份有限公司
市场部（章）
年月日
GFP9-12-F6.2
**（集团）股份有限公司
作废认购/暂缓履约审批单（认购阶段）
小区代码：
编号：
栋号
房号
业主
名
未
预先请求
已
预先请求
部门经理
审批
特殊情况主管副总经理审批
回复
情况
经办人及日期
履约
情况
部门经理审批
特殊情况
主管副总
经理审批
录入人：
录入日期：
GFP9-12-F7.2
**（集团）股份有限公司
暂缓履约审批单（合同阶段）
小区代码：
升级会员 