公共租赁住房和廉租住房建设工程项目可行性研究报告.docx
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公共租赁住房和廉租住房建设工程项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
X东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目
1.1.2项目性质：
新建
1.1.3项目建设单位、所有制形式
建设单位:
XX公共住房建设投资发展有限公司
所有制形式：
有限责任公司（国有独资）
1.1.4建设地点：
位于XX区。
东至戚区道路一，南至规划道路，西至X，
北至龙城大道。
1.1.5用地规模:
地块规划用地约3.674公顷，约55.11亩。
1.1.6土地获得方式：
划拨
1.1.7用地性质：
居住用地
1.1.8建设内容及规模
本项目主要建设8幢（2幢24层、1幢25层、5幢33层）高层公共租赁住房和廉租住房，另外配套建设公建,同步实施环境绿化、道路、体育活动场地、地面停车场地及水、电、气等综合配套设施。
项目地上总建筑面积110220㎡，其中：
住宅部分建筑面积104690万㎡，商业服务及公建建筑面积5530㎡，地下总建筑面积8840㎡。
共建设1751套公共租赁住房和廉租住房。
1.1.9建设期限：
24个月
1.1.10投资规模
本项目总投资为55485万元。
其中：
建安费用39280万元，
土地成本9920万元，
其他费用6285万元。
1.1.11资金来源：
住房保障资金筹措主要通过政府注入资产、银行贷款、发行企业债券、利用信托基金等方式解决。
本项目根据国家扩大内需、促进经济增长，加快建设保障性安居工程，加大对公共租赁住房和廉租住房建设支持力度的要求，由政府协调，市财政担保，项目实施单位国有独资的XX公共住房建设投资发展有限公司向银行贷款，贷款总额约38000万元，约占总投资的68.49％，公司自筹资金17479.78万元，占总投资31.51％。
为减少财务成本，资金根据项目进度逐步到位。
还款渠道：
1.财政预算安排；
2.土地出让净收益中的10％资金；
3.住房公积金增值收益中用于住房保障的部分；
4.房投公司一级土地开发的增值收益；
5.廉租住房配建指标中的异地建设资金；
在上述还贷资金暂时不能落实到位情况下，由市财政落实按月支付利息。
1.2建设单位概况
1、单位名称：
XX公共住房建设投资发展有限公司
2、成立时间：
2009年3月4日
3、公司住所：
XX市晋陵中路607号
4、法定代表人：
陈马良
5、注册资本：
100000万元人民币。
6、实收资本：
100000万元人民币。
7、经营范围：
市政府授权范围内国有资产经营、管理；
市区保障性住房项目投资、建设、经营和管理；
城市开发建设项目及相关信息咨询服务。
8、设立起因：
XX公共住房建设投资发展有限公司是XX市为加快建设保障性安居工程，加大对公共租赁住房和廉租住房建设支持力度的要求设立的，是XX市住房保障工作的投融资平台。
1.3编制依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
2、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）
3、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）
4、《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）
5、《中共XX省委、XX省人民政府关于切实加强民生工作若干问题的决定》（苏发[2008]14号）
6、《省政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（苏政发[2008]44号）
7、《XX省廉租住房保障办法》（XX省人民政府令第50号）
8、《XX市城市总体规划》（2004-2020年）
9、《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
10、《XX市市区住房保障“十二五”专项规划》
11、XX市政府关于印发《关于加快推进我市市区住房保障工作的实施意见》的通知（常政发[2009]15号）
12、XX市人民政府市长办公会议纪要[2009]第2号
13、《市发展改革委关于市区2011-2013年公共租赁住房和廉租住房建设项目建议书的批复》（常发改[2011]62号）
14、各地块用地预审意见
15、各地块环评批复
16、公共建筑项目可行性研究报告编制大纲
17、XX公共住房建设投资发展有限公司委托合同
18、XX公共住房建设投资发展有限公司提供的其它资料
1.4项目建设理由
住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决群众的住房问题。
改革开放以来，我国不断深化城镇住房制度改革，城市绝大多数居民的住房条件得到了较大改善。
但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，特别是城市廉租住房建设相对滞后，部分城市低收入家庭住房还比较困难，总体看现行的政策措施还不够有力，低收入家庭住房问题没能得到有效解决。
同时随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善，需要发展公共租赁住房。
大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。
根据XX市市区住房保障“十二五”专项规划，至“十二五”末，XX市市区将新增廉租住房4000套，新增公共租赁住房15000套。
2011年计划开工6500套，本项目建设公共租赁住房和廉租房1751套，是响应政府号召，解决低收入者住房困难的需要，是维护社会稳定、构建和谐社会的需要。
1.5结论和建议
1.5.1结论
（1）本项目的建设符合国家有关法律、法规的要求。
（2）本项目建设符合区域规划和土地利用规划。
（3）本项目建设顺应地区快速发展的市场需求，因地制宜，合理开发并有效利用资源。
（4）本项目建设对周边的生态环境和自然文化遗产不产生不利影响，有益于推进城市现代化建设，美化区域环境。
（5）本项目具有显著的社会利益。
综上所述，本项目规模适当、布局合理、符合相关要求，切实可行。
1.5.2建议
1、建立健全我市住房保障体系，是全面构建和谐社会的重要内容，公共租赁住房和廉租住房建设作为住房保障体系的组成部分，完成住房保障规划中的建设任务，需要各部门大力支持与配合。
2、为控制项目成本并根据廉租住房保障办法，各项优惠政策需要落实到位。
3、项目周边规划道路由政府实施。
4、本建设项目建设时间紧、任务重，且项目存在建设工程复杂、投资大、建设期长等特点，存在着融资风险、财务风险。
因此，建议项目在建设过程中，加强投资的管理、工程进度的管理，并采用有效的措施，确保顺利完成，尽量避免和减少风险因素的发生。
5、项目涉及部门多，需注重加强组织领导和协调管理。
6、建议项目单位尽快签署贷款协议，落实项目建设资金来源。
第二章项目建设必要性
2.1项目建设背景
2.1.1国家公共租赁住房及廉租房保障制度
我国政府住房保障的方式主要包括实物配租、配售，货币补贴和金融政策支持等。
其中，实物配租方式主要是提供公共租赁住房或廉租住房。
公共租赁住房是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定人群。
租金水平高于廉租房，但低于商品房。
公共租赁住房保障的基本属性特征是政府建设或筹集的房源以实物配租方式，或者采用货币补贴形式面向一定社会群体提供的具有杜会福利性质的保障。
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的形式,向城镇低收入居民且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
廉租房是专门针对低收入群体，而公共租赁房则是针对介于中低和中高收入之间的“夹心层”人群。
公共租赁住房或廉租住房制度保障方式主要包括租赁补贴、实物配租及租金核减,强调实际工作应当以发放租赁住房补贴为主,实物配租、租金核减为辅。
保障标准的制定必须结合我国各地经济发展的状况,一方面要合理地确定收入标准,另一方面是要合理确定补贴支出的标准。
此外,公共租赁住房和廉租房制度还包括具体的管理运作机制,以维护该社会保障制度的公正性。
主要采用以下几项制度:
严格的准入制度,包括实行书面申请、审核、公示、登记、调查、核实、排队轮候、公布结果的程序;配租排序上实行公开公平的摇号制度;定期审核制度,包括实行定期审核,建立退出制度等。
2.1.2国家及地方保障性住房政策
住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决群众的住房问题。
改革开放以来，我国不断深化城镇住房制度改革，城市绝大多数居民的住房条件得到了较大改善。
但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，特别是城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，部分城市低收入家庭住房还比较困难，总体看现行的政策措施还不够有力，低收入家庭住房问题没能得到有效解决。
在党的十七大报告中,胡锦涛同志详尽阐述了执政党的“社会建设”方略,提出了要构建“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”的和谐社会;并且,在加快推进以改善民生为重点的社会建设的六大任务中,明确指出了要“健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难”。
在所有实行市场经济的发达或发展中国家,以非市场方式解决贫困群体的主要措施,都是政府制定和建立相应的住房保障制度,以保障所有社会成员的居住权和生存权,维护社会的公平正义和社会稳定。
概而言之,住房保障制度的基本内容包括三个方面:
一是救助性保障,就是政府对社会低收入群体实行救助,对其无力达到社会最低住房保障标准的部分由政府“包下来”,廉租房形式的公共住房等是这类保障的典型方式;二是援助性保障,政府通过一定的补贴方式使住房消费能力较低、迫切需要改善的人群获得住房,贴息、贴租、个税返还、经济适用房等都属于此类;三是互助性保障,政府通过强制雇主补贴、减免个税、规定政策性优惠利率等方式提高社会中等阶层的购房能力,使他们合理的住房需求得到满足,公积金等是这类保障的典型形式。
以上三种保障类型中,廉租房制度或公共住宅制度是被越来越多的国家实施的一种行之有效的制度,也是十七大报告中唯一强调的住宅保障的社会建设任务。
2007年建设部等9部委颁发了《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）,2007年12月1日起施行。
2007年10月30日财政部颁发《财政部关于印发廉租住房保障资金管理办法的通知》（财综[2007]64号）,2008年1月1日起实施。
2008年3月3日财政部、国家税务总局颁发《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）。
2008年XX省人民政府颁发《省政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（苏政发[2008]44号）。
2008年12月3日XX省人民政府颁发《XX省廉租住房保障办法》（XX省人民政府令第50号）,2009年1月1日起实施。
2007年10月10日XX市政府颁发常政办发〔2007〕88号文《XX市市区廉租住房公共租屋配建办法》。
其中要求廉租住房、公共租屋配建的比例不低于项目中住宅总建筑面积的5%，其套型建筑面积控制在50㎡左右。
配建的廉租住房、公共租屋必须配备基本生活设施。
廉租住房、公共租屋的配建指标一经确定，开发建设单位不得擅自更改。
《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国发【2010】4号）强调了增加保障性住房和普通商品住房有效供给，加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
要求各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉住房和经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。
中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）明确指出要加快保障性安居工程建设，确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。
住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划和中央补助资金。
住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。
地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。
按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。
2010年5月27日国务院《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》（国发[2010]15号）明确提出：
建立健全保障性住房规划建设管理体制，加快廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房建设，推进城市和工矿区棚户区改造，出台关于促进房地产市场长远健康发展的综合性政策。
2010年6月8日中华人民共和国住房和城乡建设部等七部门联合发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）指出：
近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。
但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。
同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。
大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。
各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。
由此可见，国家及地方各级政府对公共租赁住房和廉租住房建设高度重视，项目建设符合国家政策要求。
2.1.3相关规划及要求
一、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
1、健全住房供应体系
立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。
对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。
对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。
建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。
2、加大保障性住房供给
强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。
多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。
重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。
加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。
建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。
加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。
本项目建设符合国家“十二五”规划纲要关于“提高住房保障水平”的要求。
二、《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
“十二五”发展主要目标“民生幸福”中提出：
新增保障性住房：
累计10000套公共租赁住房和廉租住房，累计10000套新市民公寓。
同时此目标定为“约束性”目标。
加强公共服务改善民生：
提升住房保障水平。
全面实现市区低收入无房家庭申请廉租房实物配租应保尽保，实现市区中等偏低收入的住房困难家庭申请经济适用房保障或公共租赁住房保障应保尽保；着力解决市区新就业人员和外来务工人员住房保障，逐步实施危旧房和城中村改造。
三、《XX市市区住房保障“十二五”专项规划》
根据XX市市区住房保障“十二五”专项规划，至“十二五”末，XX市市区将新增廉租住房4000套，新增公共租赁住房15000套。
2011年XX市的廉租房建设任务比较繁重，根据规划的总体要求，必须从实际情况考虑，采用灵活多样的途径来加快建设和筹集公共租赁住房和廉租住房房源，全面完成规划任务，实现我市低收入住房困难家庭“人人有房住”规划要求，形成满足群众基本居住需求、具有XX特色的住房保障体系。
本项目建设符合XX“十二五”规划纲要要求，有利于改善民生。
2.2项目建设必要性
2.2.1是响应政府号召，解决低收入者住房困难的需要
负责任的政府要为低收入居民提供房子住。
我们处于城市化快速发展阶段，不可能每户都买得起房，廉租房建设是政府的责任。
XX市城镇人均住房建筑面积已经超过了小康标准目标值30平方米的要求，但不是说每家每户都已经达到了小康水平。
据调查推算，市区应纳入住房保障范围的家庭共有2.8万户左右，其中纳入廉租住房保障范围的家庭约有8000户，纳入经济适用住房和公共租屋保障范围的家庭约有2万户。
为让他们感受到党和政府的关爱，XX市委、市政府大力推进市区廉租房公共租屋的建设是解决中低收入家庭的住房问题，改善其居住条件的需要。
2.2.2是落实公共租赁住房和廉租房房源的需要
由于市场上建筑面积符合公共租赁住房和廉租住房标准的房源不多，造成收购房源不足，且不够集中，不便于需求者选择，而集中建设也便于集中管理，因此实施本项目是一种适应当前形势的选择。
根据XX市市区住房保障“十二五”专项规划的总体要求，集中建设公共租赁住房和廉租住房已是当务之急。
本项目实施可提供公共租赁住房和廉租住房1751户，解决部分房源，是落实公共租赁住房和廉租住房房源的具体措施，也是落实公共租赁住房和廉租住房房源的需要。
2.2.3是构建和谐社会的需要
农村剩余劳动力转移人口,除了部分经商致富的人员,绝大多数人员的收入来源主要通过“务工”获得,收入水平相对较低。
他们转移进城的居住问题,必须依靠政府建立相应的住房保障措施,以保障他们的最低居住需求,减少转移带来的负面效应,将其转移成本降到最低限度,来推动我国的城市化建设。
本项目实施可解决部分低收入家庭的居住问题，使他们安居乐业，是构建和谐社会的需要。
2.2.4是整个社会科学发展的需要
把人民群众的根本利益放在首位,以科学发展观为指导解决百姓住房难问题,保障占人口绝大多数的中低收入者的住房权利,体现社会公平,不断促进社会和谐,这不光考验着各级政府领导的执政能力,更是涉及执政基础的大事。
公共租赁住房和廉租住房建设国外有着大量的成功经验，具有科学性，并得到政府的认可，本项目建设正是在此基础上而实施的，也是整个社会科学发展的需要。
第三章建设用地及建设条件
3.1建设用地
3.1.1地点及地理位置
建设用地位置：
项目区位于XX市XX区，东至戚区道路一、南至规划道路、西至X、北至龙城大道，用地面积3.674公顷。
选址理由：
该地块周边人口聚集，符合使用公共租赁住房条件的家庭较多，选址便于这些家庭就近选择，出行方便。
土地成本为每亩180万元，相对便宜，可节约财政资金。
图3-1项目位置图
3.1.2土地现状
X东侧地块建设用地3.67公顷，土地为集体用地，目前为空地。
地块已办理建设项目选址意见书（选字第320400201100024号），并已通过用地预审（常国土资函【2011】54号），用地符合XX区土地利用规划。
3.2场址条件
一、自然环境条件
1、气象条件
XX市XX区地处长江三角洲太湖平原，位于北纬31。
09'～32。
04’、东经119。
08’～120。
12’之间，属亚热带季节性湿润气候，年平均气温约为15.6℃。
XX市地处中纬度，离海较近，属北亚热带季风性湿润气候区，气候温和湿润，年平均气温16.8℃；雨量丰沛，年降水总量942.4毫米；日照充足，年日照时间2287.5小时；无霜期长，年无霜期236天；常年主导风向为东南风，春夏秋冬，四季分明。
2、地质环境背景
地质条件较好，土质以粉质粘土为主，土层较厚，地基承载力为16～25吨/平方米。
二、地震地质及水文地质条件
1.地震地质
本区大地构造属于江阴－溧阳复背斜、东台－溧阳地震带，基岩以上分布着140米～200米的第四纪冲积土层，属相对稳定地区。
地震基本烈度为六度，重要建筑按七度设防。
在XX地区有十四条断裂带穿过，地质构造相当复杂，茅山断裂带至今仍在活动。
该地震带的活动，对XX地区造成了严重的破坏和影响。
根据《建筑抗震设计规范（2008年版）》，规划场区所在XX市区的抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.10g，设计地震分组为第一组。
2.水文地质
根据临近场地资料，地下水及土对混凝土无腐蚀性，对混凝土中的钢筋无腐蚀性。
场区周围未发现对环境水有污染作用的污染源。
XX地区防洪水位为3.9米。
3.岩土工程条件初步评价
根据周边区域地质资料，本项目建设用地一般无影响建筑场地稳定性的不良地质。
三、基础设施条件
1.交通设施
（1）周边地区交通条件
XX水陆空交通便利，老京沪铁路（XX站为特等站）、京杭大运河、312国道和沪宁、宁杭、常宁，沿江高速（常苏），常澄，锡宜等高速公路，以及XX第2大机场，4E级民航XX奔牛国际机场，构成了XX发达的水陆空交通网。
此外在建的京沪高速铁路XX北站是沪宁线通过站中最大的车站，沪宁城际铁路XX站，以及总长近八十公里的城市高架快速内环路网和正在积极筹建的4条城市轨道交通线也给XX的交通增添亮色。
（2）周边地区主要道路
本项目位于XX市XX区，周边龙城大道、X为成熟干道。
周边主要道路情况见下表：
表3-1项目周边主要道路情况一览表
道路名称
道路性质
道路宽度（m）
备注
龙城大道
快速路
80
东西走向
X
主干道
50
南北走向
戚区道路一
支路
6
南北走向
戚区道路三
支路
6
公共交通:
周边道路上公交线路比较完善，在X上有269路、518路、215路、269-1路，64路。
2.市政设施条件
（1）供水
本项目地块主要由市政管网供水，地块周边给水干管基本健全，其中X敷设有DN300给水管，建议本项目供水可由X引入。
（2）雨污水
排水采用雨污水分流制。
生活污水排入Xd600i1.0污水管。
雨水排入Xd800i1.0雨水管。
（3）强电：
电源由110kV青洋变提供，从X接入。
弱电：
X有通讯、有线电视等，地下敷设。
（4）燃气
本项目地块南侧X已经敷设有DN400中压燃气管，保障供气系统的可靠性。
3.周边配套
教育机构：
青龙中心小学；
购物场所：
华联超市、家乐超市；
金融：
工商银行、建设银行；
医疗：
紫云苑社区卫生服务站。
第四章建设方案
4.1设计指导思路
（1）重视生态环境并与周边城市环境相协调，
（2）创造一个能够满足人们对崭新生活方式需求的居住区，
（3）满足规划、消防的要求，解决好各种不同功能的人流、车流、物流，
（4）做到功能合理、技术先进、满足建设单位的使用，
（5）进行安全、经济、舒适的结构设计和设备设计，
4.2建设内容及规模
本项目规划总用地36740㎡，约55.1亩。
本项目主要建设8幢（2幢24层、1幢25层、5幢33层）高层公共租赁住房和廉租住房，另外配套商业服务及公建,同步实施环境绿化、道路、体育活动场地、地面停车场地及水、电、气等综合配套设施。
项目地上总建筑面积110220㎡，其中公共租赁住房部分104690㎡，商业服务3396㎡，公建2134㎡。
公共租赁住房和廉租住房：
5幢33层住宅分布于地块的西侧（临X）；其余3幢高层住宅分布于地块的东侧（临戚区道路一）。
配套商业服务分布于地块东侧临戚区道路一，由2#、4#、6#高层住宅的底部两层与相连的两层商业建筑组成，总面积为3396㎡。
公建设施建筑面积2134㎡，具体为：
居委会531㎡，位于6号楼；公厕40㎡；物业管理854㎡，位于4号、7号楼；小区变4处共计684.14㎡，地块西侧中部一个，地块东侧均布3个；燃气调压站25㎡，位于1号、3号楼之间。
主要经济技术指标如下：
表4-1主要经济技术指标
序号
项目
指标
单位
1
规划用地
36740
m2
2
居住户数
1751
户
3
居住人数
升级会员 